Asuntovelkakirja - Asuntovelkakirja
Laske kuukausittaiset asuntolainan maksut, kokonaiskorot ja täysi takaisinmaksusuunnitelma.
Miten asuntolainan kuukausimaksu lasketaan
Kuukausittainen asuntolainan maksusuunnitelma on seuraava:
M = P x [r(1+r) ^n] / [(1+r) ^n - 1]
Tässä tapauksessa:
- M= Kuukausimaksu
- P= Lainan pääoma
- r= Kuukausikorko (vuotuinen korko ÷ 12)
- n= Maksujen kokonaismäärä (vuodet x 12)
Esimerkki:300 000 dollarin laina 6 prosentin korolla 30 vuodeksi.
r = 0,065 / 12 = 0,005417, n = 360
M = 300 000 x [0,005417 x (1,005417) ^ 360] / [(1,005417) ^ 360 - 1] =1 896 dollaria kuukaudessa
Koko 30 vuoden aikana maksut ovat yhteensä 1 896 dollaria x 360 = 682 560 dollaria.382 560 dollaria korkoa.300 000 dollarin pääoman lisäksi - enemmän kuin talon alkuperäinen hinta jälleen korkoina.
15 vuoden ja 30 vuoden asuntolainojen vertailu
15 ja 30 vuoden asuntolainan välinen valinta on yksi tärkeimmistä taloudellisista päätöksistä, joita asunnon omistajat tekevät:
| 15 vuoden asuntolaina | 30 vuoden asuntolaina | |
|---|---|---|
| Lainan määrä | 350 000 dollaria. | 350 000 dollaria. |
| Korko | 6 prosenttiosuus | 6,5 prosenttia |
| Kuukausimaksu | 2 955 dollaria . | 2212 dollaria. |
| Maksut yhteensä | 531 900 dollaria | 796 320 dollaria. |
| Maksetut korot yhteensä | 181 900 dollaria. | 446 320 dollaria. |
| Korkosäästöt | 264 420 dollaria säästettiin 15-vuotisen | |
15 vuoden asuntolaina säästää 264 420 dollaria korkoina, mutta vaatii 743 dollaria kuukaudessa enemmän. 30 vuoden alhaisempi maksu tarjoaa joustavuutta - voit aina tehdä ylimääräisiä maksuja maksamaan nopeammin ilman, että olet lukittu korkeampaan velvoitteeseen. Monet rahoitusneuvonantajat ehdottavat, että otat 30 vuoden mutta maksat sen ikään kuin se olisi 20 vuoden asuntolaina.
Paljonko sinulla on varaa asuntoon?
Useat peukalo-säännöt auttavat määrittämään, kuinka paljon asuntolainaa voit ottaa vastuullisesti:
- 28 prosentin sääntö:Kuukausittaiset asumismaksusi (laina + vakuutus + kiinteistövero) eivät saisi ylittää 28 prosenttia kuukausittaisesta bruttotuloistasi. 80 000 dollarin vuosipalkasta: 80 000 dollarin / 12 = 6 667 dollaria / kuukausi x 0,28 = 1 867 dollaria asumismaksun enimmäismäärä.
- 36 prosentin sääntö (28/36 sääntö):Kuukausittainen velka (asunto + autolaina + opintolaina + luottokortti) ei saa ylittää 36 prosenttia bruttotuloista.
- Kolmenkertainen sääntö:Ostohinta ei saa olla yli kolme kertaa vuotuinen bruttotulo, eli 80 000 dollaria vuodessa.
Lainanantajat arvioivat myösvelkasuhde tuloihin (DTI)Useimmat perinteiset lainanantajat vaativat DTI:tä alle 43 prosenttia, ja parhaat korot ovat alle 36 prosentin lainanottajille.
Ennakkomaksun vaikutus:20 prosentin etumaksulla vältetään yksityisen asuntolainan vakuutus (PMI), joka maksaa 0,5 - 1,5% lainasta vuosittain. 400 000 dollarin kodissa se on 166 - 500 dollaria/kuukausi lisäkustannuksina, kunnes saavutat 20 prosentin oman pääoman.
Arvonlisäys: Miten maksut jaetaan pääoman ja korkojen välillä
Alkuvuosina suurin osa jokaisesta maksusta menee korkoihin, ei pääomaan.arvonlisäverot:
| Maksu # | Maksumäärä | Korkoosuus | Suurin osa | Jäljellä oleva saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 896 dollaria . | 1625 dollaria. | 271 dollaria. | 299 729 dollaria. |
| 12 | 1 896 dollaria . | 1611 dollaria. | 285 dollaria . | 297 979 dollaria. |
| 60 (vuosi 5) | 1 896 dollaria . | 1549 dollaria. | 347 dollaria. | 285 982 dollaria. |
| 180 (15 vuotta) | 1 896 dollaria . | 1280 dollaria. | 616 dollaria. | 235 888 dollaria |
| 300 (vuosi 25) | 1 896 dollaria . | 758 dollaria . | 1138 dollaria. | 139 128 dollaria. |
| 360 (vuosi 30) | 1 896 dollaria . | 10 dollaria. | 1 886 dollaria . | $0 |
Perustuen 300 000 dollariin 6,5%:lla 30 vuoden ajan.Huomaa, että 5 vuoden maksun jälkeen olet maksanut vain ~ 14 000 dollaria pääomasta.
Asuntolainan korotekijät ja miten saada paras korko
Asuntolainojen korot vaihtelevat sekä markkinaolosuhteiden että henkilökohtaisten taloudellisten tekijöiden perusteella.
- Luottoluokitus:Eniten vaikuttava henkilökohtainen tekijä. 760+ pisteet tyypillisesti kelpaavat parhaisiin hintoihin. Alle 620, jotkut lainanantajat eivät hyväksy tavanomaisia lainoja.
| Luottoluokitusalue | Arvopaperimarginaali | Kuukausimaksujen erotus* |
|---|---|---|
| 760 - 850 | Paras käytettävissä oleva korko (esim. 6,5%) | — |
| 700 - 759 | +0,25% | + 50 dollaria kuukaudessa |
| 680 - 699 | +0,5% | +$101/kuukausi |
| 660 - 679 | +0,75% | + $153/kuukausi |
| 640 - 659 | +1,5 prosenttia | + 311 dollaria kuukaudessa |
| 620 - 639 | +2,25 prosenttia | + 474 dollaria kuukaudessa |
Perustuu 300 000 dollarin 30-vuotiseen asuntolainaan.Huono luottoluokitus voi maksaa 474 dollaria enemmän kuukaudessa - 170 640 dollaria lisää lainan voimassaoloaikana.
- Ennakkomaksu:20%+ saa parhaat hinnat ja poistaa PMI:n
- Lainan tyyppi:15 vuoden korot ovat tyypillisesti 0,5-0,75% alhaisemmat kuin 30 vuoden korot
- Lainan koko:Jumbo-lainat (mukautuvien rajojen yläpuolella) tuottavat yleensä korkeampia korkoja
- Markkinaolosuhteet:Federal Reservin viitekorko vaikuttaa voimakkaasti asuntolainojen korkoihin
Strategioita asuntolainan nopeamman maksamiseen
Jopa pienet lisämaksut voivat säästää kymmeniätuhansia korkoja ja vuosia asuntolainasta:
- Kahden viikon maksut:Tämä johtaa yhteen ylimääräiseen täysimääräiseen maksuun vuodessa, mikä vähentää 30-vuotista asuntolainaa noin 25 - 26 vuodeksi ja säästää ~ 30 000 dollaria tyypillisen asuntolainan korkoina.
- Lisämaksut kuukausittain:Lisäämällä 200 dollaria kuukaudessa 300 000 dollarin asuntolainaan 6,5%:lla säästetään yli 60 000 dollaria korkoa ja vähennetään lainaa yli 5 vuodella.
- Väliaikaiset maksut:Veronpalautuksen, bonuksen tai perinnön kohdistaminen asuntolainan pääasiakkaalle on erittäin tehokasta, varsinkin alkuvuosina.
- Jälleenrahoitus:Jos korot laskevat 0,75% tai enemmän nykyistä korkoa alemmaksi, uudelleenrahoitus voi säästää merkittävästi.
Ennen kuin teet ylimääräisiä maksuja, varmista, ettei asuntolainaasi koske ennakkomaksuja, ja harkitse, voivatko rahat tuottaa enemmän verotuksellisesti edullisissa sijoituksissa (401k, IRA), jos asuntolainan korko on alhainen.
"Ennen kuin otat asuntolainaa, harkitse kuukausittaisia kokonaiskustannuksiasi asuntoon - pääoma, korot, verot ja vakuutukset.
Tiesitkö sinä?
- Sana "hypoteekki" tulee vanhan ranskan sanasta "mort gage", joka merkitsee "kuoleman panttia" -- velka "kuolee", kun se on maksettu pois, tai pantti "kuolee", jos lainanottaja on maksukyvyttömänä.
- 30-vuotinen kiinteäkorkoinen asuntolaina otettiin käyttöön Yhdysvalloissa vuonna 1934 liittovaltion asuntoviranomaisen toimesta asuntomarkkinoiden elvyttämiseksi suuren laman jälkeen.
- Ennen amortointitaulukkoja (19. vuosisata) asuntolainan kuukausimaksujen laskeminen vaati toistuvaa aritmeettisuutta -- prosessi, joka saattoi kestää tunteja.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Paljonko minulla on varaa taloon?
Yleinen suuntaviiva on 28/36-sääntö: asuntokustannuksiin ei saa käyttää enempää kuin 28 prosenttia kuukausittaisen bruttotulon määrästä ja velkakuluihin enempää kuin 36 prosenttia.
Pitäisikö minun valita 15 vai 30 vuoden asuntolaina?
15 vuoden asuntolainoilla on korkeammat kuukausittaiset maksut, mutta ne säästävät huomattavasti korkoa -- usein 150 000-300 000 dollaria lainan voimassaoloaikana. 30 vuoden asuntolaino tarjoaa alhaisemmat, joustavammat maksut. Monet asiantuntijat suosittelevat 30 vuoden asuntolainoja, joissa on aggressiivisia ylimääräisiä maksuja, antaen joustavuutta ilman, että olet lukittuna.
Mikä vaikuttaa asuntolainan korkoon?
Suurimmat tekijät ovat: luottoluokitus (760+ saa parhaat korot), etumaksun koko (20%+ on ihanteellinen), laina-aika (15 vuoden korot ovat alhaisemmat), lainan tyyppi (tavallinen vs FHA vs VA) ja nykyinen Federal Reserve -rahoituspolitiikka, joka vaikuttaa kaikkiin korkoihin.
Mikä on PMI ja miten voin välttää sen?
Yksityinen asuntolainan vakuutus (PMI) vaaditaan tavanomaisissa lainoissa, kun etumaksusi on alle 20 prosenttia. Se maksaa 0,5 - 1,5% lainasta vuodessa ($ 1,500 - $ 4,500 vuosittain 300 000 dollarin lainalla).
Mikä on korko- ja vuotuisen korkotason ero?
Vuotuinen prosenttiosuus (APR, Annual Percentage Rate) sisältää korkoa ja muita lainakustannuksia (lähtömaksu, pisteet, asuntolainan vakuutus). APR on aina korkeampi kuin korko ja antaa tarkemman kuvan lainakustannuksista.
Miten asuntolainan takaisinmaksun amortointi toimii?
Esimerkiksi 300 000 dollarin 6,5-prosenttisen asuntolainan ensimmäinen maksu on noin 86-prosenttinen korko ja 14-prosenttinen pääoma.
Onko parempi tallettaa enemmän rahaa vai maksaa asuntolaina nopeammin?
Ylimääräiset asuntolainojen maksut vähentävät korkokustannuksia ja lisäävät pääomaa nopeammin. Paras valinta riippuu nykyisestä asuntolainojen korosta verrattuna odotettuun sijoitustuottoon - jos asuntolainojen korko on 7% ja sijoitustuotto 10%, ylimääräiset investoinnit voivat voittaa.
Minkä luottoluokituksen tarvitsen asuntolainaa varten?
Yleiset lainat vaativat yleensä vähintään 620, mutta hinnat ovat parhaat 760+. FHA-lainat sallivat pisteet niin alhaiset kuin 580 3,5%: n etumaksulla tai 500 10%: n etumaksulla. VA- ja USDA-lainoilla ei ole virallista vähimmäismäärää, mutta lainanantajat vaativat tyypillisesti 620+.