حاسبة الرهن العقاري
حاسبة رهن عقاري مجانية. أدخل مبلغ القرض ومعدل الفائدة والمدة للحصول على الدفعة الشهرية وإجمالي الفائدة وجدول الإطفاء الكامل. بدون تسجيل.
كيف يتم حساب المدفوعات الشهرية للقرض العقاري
صيغة الحساب الشهري للقرض العقاري هي:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
حيث:
- M = المدفوعات الشهرية
- P = المبلغ الرئيسي للقرض
- r = معدل الفائدة الشهري (معدل السنوي ÷ 12)
- n = عدد المدفوعات الكلية (سنوات × 12)
مثال: قرض بقيمة 300,000 دولار بنسبة 6.5% لمدة 30 سنة:
r = 0.065 / 12 = 0.005417, n = 360
M = 300,000 × [0.005417 × (1.005417)^360] / [(1.005417)^360 − 1] = $1,896/شهر
في مدة 30 سنة كاملة، مجموع المدفوعات = $1,896 × 360 = $682,560. تم دفع $382,560 في الفائدة بالإضافة إلى المبلغ الرئيسي بقيمة 300,000 دولار — أكثر من سعر البيع الأصلي للعقار مرة أخرى في الفائدة.
مقارنة بين القرض العقاري لمدة 15 سنة و 30 سنة
اختيار بين قرض عقاري لمدة 15 سنة و 30 سنة من بين القرارات المالية الأكثر أهمية التي يفعلها أصحاب العقارات:
| قرض عقاري لمدة 15 سنة | قرض عقاري لمدة 30 سنة | |
|---|---|---|
| مبلغ القرض | 350,000 دولار | 350,000 دولار |
| معدل الفائدة | 6.0% | 6.5% |
| المدفوعات الشهرية | $2,955 | $2,212 |
| مجموع المدفوعات | 531,900 دولار | 796,320 دولار |
| مجموع الفائدة المدفوعة | 181,900 دولار | 446,320 دولار |
| توفير الفائدة | $264,420 توفير مع القرض العقاري لمدة 15 سنة | |
يحصل القرض العقاري لمدة 15 سنة على توفير 264,420 دولار في الفائدة ولكن يتطلب 743 دولار إضافية شهريًا. يوفّر الدفع الشهري الأقل للقرض العقاري لمدة 30 سنة flexibility — يمكنك دائمًا دفع دفعات إضافية لتمويلها بشكل أسرع دون أن تكون مقيدًا بالالتزام الأعلى. يوصي العديد من مستشارين ماليين بالاختيار من القرض العقاري لمدة 30 سنة ولكن دفعها كما لو كانت قرضًا لمدة 20 سنة.
كم يمكنك أن تحصل على قرضًا عقاريًا؟
توجد عدة قواعد عامة تساعد في تحديد كمية القرض العقاري الذي يمكنك التعاقد معه:
- نسبة 28%: يجب أن لا يتجاوز نفقاتك الشهرية العقارية (القرض + التأمين + الضرائب العقارية) 28% من دخلك الشهري. على أجر 80,000 دولار/سنة: 80,000 دولار / 12 = 6,667 دولار/شهر × 0.28 = 1,867 دولار أقصى مدفوعات عقارية.
- نسبة 36% (نسبة 28/36): يجب أن لا يتجاوز مجموع مدفوعاتك الشهرية (القرض + القروض السيارة + القروض الطلابية + البطاقات الائتمانية) 36% من دخلك الشهري.
- قاعدة 3: يجب أن لا يتجاوز سعر البيع 3 مرات دخلك السنوي. على أجر 80,000 دولار/سنة، يُشير ذلك إلى سعر أقصى 240,000 دولار.
تقييم لدنك أيضًا نسبة الدين إلى الدخل (DTI). يطلب معظم البنوك التقليدية نسبة DTI أقل من 43%، مع أفضل الأسعار المخصصة للقرضين الذين لديهم نسبة DTI أقل من 36%.
تأثير الدفعة الأولية: الدفعة الأولية بنسبة 20% تجنب تأمين القرض العقاري الخاص (PMI)، والذي يتراوح بين 0.5–1.5% من القرض سنويًا. على عقار بقيمة 400,000 دولار، يتراوح ذلك بين 166–500 دولار إضافية شهريًا حتى تصل إلى 20% من القيمة.
التسوية: كيف يتم تقسيم المدفوعات بين الفائدة والقرض
في السنوات الأولى للقرض العقاري، يذهب معظم المدفوعات إلى الفائدة وليس إلى القرض. هذا يسمى التسوية:
| رقم الدفعة | مبلغ الدفعة | جزء الفائدة | جزء القرض | الرصيد المتبقي |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,896 | $1,625 | $271 | $299,729 |
| 12 | $1,896 | $1,611 | $285 | $297,979 |
| 60 (سنة 5) | $1,896 | $1,549 | $347 | $285,982 |
| 180 (سنة 15) | $1,896 | $1,280 | $616 | $235,888 |
| 300 (سنة 25) | $1,896 | $758 | $1,138 | $139,128 |
| 360 (سنة 30) | $1,896 | $10 | $1,886 | $0 |
على أساس 300,000 دولار بنسبة 6.5% لمدة 30 سنة. تلاحظ أن بعد 5 سنوات من المدفوعات، قمت بدفع ~14,000 دولار فقط من القرض. هذا هو السبب في أن دفع القرض المبكر له تأثير كبير.
العوامل التي تؤثر على معدل القرض العقاري وممارسة أفضل سعر
تختلف أسعار القرض العقاري بناءً على ظروف السوق والفردية. إليك ما يؤثر على سعر القرض:
- درجة القرض: العامل الشخصي الأكثر تأثيرًا. يعتبر درجة 760+ عادةً ما يؤهل للأسعار الأفضل. أقل من 620، لا يعتمد البنوك بعض القروض التقليدية.
| نطاق درجة القرض | تأثير معدل السعر | فرق المدفوعات الشهرية |
|---|---|---|
| 760–850 | معدل السعر الأفضل (مثل 6.5%) | — |
| 700–759 | +0.25% | +$50/شهر |
| 680–699 | +0.5% | +$101/شهر |
| 660–679 | +0.75% | +$153/شهر |
| 640–659 | +1.5% | +$311/شهر |
| 620–639 | +2.25% | +$474/شهر |
* على أساس قرض 300,000 دولار لمدة 30 سنة. يمكن أن يؤدي درجة القرض السيئة إلى تكلفة 474 دولار إضافية شهريًا — 170,640 دولار إضافية على مدى الحياة للقرض.
- دفعة أولية: 20%+ يحصل على الأسعار الأفضل وتزيل تأمين القرض العقاري الخاص
- نوع القرض: أسعار القرض العقاري لمدة 15 سنة عادةً ما تكون 0.5–0.75% أقل من أسعار القرض العقاري لمدة 30 سنة
- حجم القرض: القروض الكبيرة (أكبر من الحد الأقصى المحدد) عادةً ما تحتوي على أسعار أعلى
- ظروف السوق: معدل البنك المركزي له تأثير كبير على أسعار القرض العقاري
استراتيجيات دفع القرض السكني بسرعة
يمكن أن ي節ع من عشرات الآلاف من الفوائد و السنوات من القرض:
- الدفع الأسبوعي: بدلاً من 12 دفع شهرياً، قم ب 26 دفع نصف سنوياً. هذا يؤدي إلى دفع كامل إضافي سنوياً، مما يقلل من القرض لمدة 25-26 سنة و ي節ع ~$30,000 من الفوائد على قرض سكنيtypical.
- الدفع الإضافي للرأس المال: إضافة $200/شهر إلى قرض سكني بقيمة 300,000 دولار عند 6.5%節ع أكثر من $60,000 من الفوائد و يقطع 5+ سنوات من القرض.
- الدفع المتراكم: إتجه دفع الإعانات الضريبية أو المكافآت أو الميراث إلى رأس المال السكني هو فعال جداً، خاصة في السنوات الأولى.
- إعادة التمويل: إذا انخفضت الأسعار بنسبة 0.75% أو أكثر من أسعاره الحالية، يمكن أن節ع بشكل كبير. حساب النقطة التي يصبح فيها العقد مربحاً: تكاليف الإعادة التمويل ÷ الإقتراض الشهري = أشهر للوصول إلى النقطة التي يصبح فيها العقد مربحاً.
قبل إجراء دفع إضافي، تأكد من أن القرض لا يحتوي على عقوبة دفع مسبق و اعتبار ما إذا كان المال قد يربح أكثر في الاستثمارات المزودة للضرائب (401k، IRA) إذا كان سعر القرض منخفضاً.
"قبل أن تأخذ قرضاً سكنياً، 考虑 تكاليف السكن الشهرية الكلية — الرأس المال، الفوائد، الضرائب، التأمين. يوصي معظم الخبراء الماليين بتقليل تكاليف السكن إلى 28% من الدخل الشهري الكلي للحفاظ على الاستقرار المالي."
💡 تعرفت؟
- يعني الكلمة "mortgage" من الفرنسية القديمة "mort gage" بمعنى "الرهان على الموت" — يمر القرض "الموت" عندما يدفعه، أو يمر الرهن "الموت" إذا فشل المدين.
- تم تقديم القرض السكني الثابت لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة في عام 1934 من قبل إدارة التأمين على السكن لاستعادة سوق السكن بعد الكساد الكبير.
- قبل أن يتم إنشاء جداول التكلفة (القرن التاسع عشر)، كان يلزم استخدام حسابات iterative لتحديد دفع القرض الشهري — عملية يمكن أن تأخذ ساعات.
أسئلة شائعة
كم منزل يمكنني أن أحصل عليه؟
يُعتبر دليلًا شائعًا هو القاعدة 28/36: لا يجب أن تزيد نسبة الإنفاق على الإيجار عن 28% من الدخل الشهري الإجمالي، ولا تزيد نسبة الدين الإجمالي عن 36%. على أجر سنوي قدره 75,000 دولار، فإن أقصى دفع للإيجار هو حوالي 1,750 دولار شهريًا.
هل يجب أن أختار قرضًا لمدة 15 أو 30 عامًا؟
يحتوي القرض لمدة 15 عامًا على دفعات شهرية أعلى ولكن ي節ث بشكل كبير من الفوائد - غالبًا ما يكون ذلك بين 150,000 دولار و 300,000 دولار على مدار فترة القرض. يوفّر القرض لمدة 30 عامًا دفعًا أقلًا وأكثر قابلية. يوصي العديد من الخبراء بقرض لمدة 30 عامًا مع دفع إضافي قوي، مما يعطي لك قابلية دون أن تكون مقيدًا.
ما الذي يؤثر على معدل فائدة القرض؟
الأعمدة الرئيسية هي: درجة tínىك (760+ يمنح أفضل الأسعار)، حجم التأمين (20%+ هو الأفضل)، مدة القرض (معدلات القرض لمدة 15 عامًا أقل)، نوع القرض (الاستثنائي مقابل FHA مقابل VA)، وسياسة الاحتياطي الفيدرالي الحالية التي تؤثر على جميع الأسعار.
ما هو التأمين على القرض الخاص وكم يمكنني تجنبه؟
التأمين على القرض الخاص (PMI) مطلوب على القروض الاستثنائية عندما يكون التأمين الأصغر من 20%. يبلغ تكلفته 0.5–1.5% من القرض سنويًا (1,500–4,500 دولار سنويًا على قرض 300,000 دولار). تجنبها عن طريق وضع 20%+، أو طلب إلغاءه عندما يصل الاستثمار إلى 20%.
ما هو الفرق بين معدل الفائدة ومعدل APR؟
معدل الفائدة هو تكلفة الإقراض للرأس المال. APR (معدل الفائدة السنوي) يشمل معدل الفائدة بالإضافة إلى تكاليف القرض الأخرى (رسوم الإنشاء، النقاط، التأمين على القرض). APR دائمًا أعلى من معدل الفائدة ويُعطي صورة أكثر دقة عن تكلفة القرض الإجمالية. استخدم APR لتحليل عروض القرض المختلفة.
كيف يعمل amortization للقرض؟
في السنوات الأولى من القرض، يذهب معظم كل دفع إلى الفائدة. مع مرور الوقت، يذهب المزيد إلى الرأس المال. على سبيل المثال، على قرض 300,000 دولار عند 6.5%، يكون أول دفع حوالي 86% من الفائدة و 14% من الرأس المال. في السنة 25، يتحول إلى حوالي 40% من الفائدة و 60% من الرأس المال.
هل أفضل أن أضع المزيد من المال أو أن أدفع القرض أسرع؟
يقلل التأمين الأعلى من PMI، ويقلل من قيمة القرض، وربما يتحسن من معدل القرض. الدفع الإضافي للقرض يقلل من تكلفة الفائدة ويزيد من الاستثمار السريع. يعتمد الاختيار على معدل القرض الحالي مقابل استثماراتك المتوقعة - إذا كان معدل قروضك 7% ويتوقع استثمارك 10%، فقد يفوز الاستثمار.
ما الدرجة التي أحتاجها لتأهيل قرض؟
يتطلب القروض الاستثنائية بشكل عام على الأقل 620، ولكن الأسعار أفضل عند 760+. يسمح القروض FHA بدرجات تتراوح بين 580 مع 3.5% من التأمين، أو 500 مع 10% من التأمين. يوجد قروض VA وUSDA بدون درجات رسمية ولكن يطلب الموردين بشكل عام 620+.