按揭付款计算器 - 按揭
计算每月抵押贷款付款,总利息和完整的摊销时间表. 输入房屋价格,利率和期限. 免费抵押贷款计算器,无需注册.
月付抵押贷款的计算方法
每月抵押贷款支付的公式是:
M = P x (r1+r) ^n) / (r1+r) ^n-1)
在这里:
- M= 每月支付
- P= 主贷款金额
- r= 月利率 (年利率 ÷ 12)
- n= 支付的总数 (年 × 12)
一个例子:30年以6.5%的利率贷款30万美元:
r = 0.065 / 12 = 0.005417, n = 360 这样一来,
M = 300,000 x [0.005417 x (1.005417) ^ 360] / [(1.005417) ^ 360 - 1] =每月1896美元
在整个30年里,总支付=$1,896×360=$682,560.利息为382560美元超过了房子的原始价格, 再次是利息.
15 年期与30 年期抵押贷款的比较
选择15年期和30年期抵押贷款是房主做出的最重要的财务决定之一:
| 15年抵押贷款 | 30年抵押贷款 | |
|---|---|---|
| 贷款金额 | 三百五十万美元 | 三百五十万美元 |
| 年利率 | 6.0% 的 | 6.5% 的 |
| 每月支付 | 在美国, | 只有一个. |
| 支付总额 | 五万三千九百美元 | 美国796,320美元 |
| 支付的利息总额 | 一百八十一千九百美元 | 美国446,320美元 |
| 利息储蓄 | 节省了15年的264,420美元 | |
15年抵押贷款节省了264,420美元的利息,但需要743美元/月.30年较低的付款提供了灵活性 - 您可以随时额外付款以更快地偿还而不被锁定在更高的义务中.许多财务顾问建议采取30年,但支付它就像是20年抵押贷款一样.
你能买得起多少房子?
一些基本规则有助于确定您可以负责任地承担多少抵押贷款:
- 28%的规则:你每月的住房费用 (抵押贷款+保险+房地产税) 不应超过你每月总收入的28%.如果你的年薪是8万美元,那么8万美元/12=6,667美元/月x0.28=1,867美元的最高住房费用.
- 36%规则 (28/36规则):每月的总债务 (住房贷款+汽车贷款+学生贷款+信用卡) 不应超过总收入的36%.
- 三倍规则:购买价格不应超过每年总收入的3倍.
贷款人也会评估你的债务与收入比率 (DTI)大多数传统的贷款人要求DTI低于43%,最好的利率为36%以下的借款人.
付款影响:20%的首付金可以避免私人抵押贷款保险 (PMI),每年贷款成本为0.5-1.5%.对于40万美元的房子,这意味着每月166美元至500美元的额外费用,直到你达到20%的股权.
偿还:如何在本金和利息之间支付
在抵押贷款的早期, 每次付款的绝大多数都用于利息, 而不是本金.报销时间:
| 付款# | 支付金额 | 利息部分 | 主要部分 | 剩余余额 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 一千八百九十六美元 | 一千六百二十五美元 | 271美元 | 美国299,729美元 |
| 12 | 一千八百九十六美元 | 一千六百一十一美元 | 美国285美元 | 美国2979万美元 |
| 60 (第五年) | 一千八百九十六美元 | 一千五百五十九美元 | 美国347美元 | 美国285,982美元 |
| 180 (年龄为15岁) | 一千八百九十六美元 | 一千二百八十美元 | 616美元 | 美国235,888美元 |
| 300 (年25) 年 | 一千八百九十六美元 | 758美元 | 一千一百三十八美元 | 一百三十九128美元 |
| 360 年 (30 年) | 一千八百九十六美元 | 十美元 | 一千八百八十六美元 | $0 |
根据30年的6.5%的30万美元.这就是为什么提前支付额外的本金如此具有影响力.
抵押贷款利率因素以及如何获得最佳利率
按揭贷款利率因市场条件和个人财务因素而异. 以下是影响您的利率的因素:
- 信用评分:最具影响力的个人因素. 760以上的分数通常有资格获得最佳利率. 620以下,一些贷款机构不会批准传统贷款.
| 信用评分范围 | 大致的利率调整 | 每月支付差额* |
|---|---|---|
| 760 年至 850 年 | 最好的可用利率 (例如6.5%) | — |
| 700 - 759 年 | 增加0.25% | +50美元/月 |
| 680 - 699 年 | 增加0.5% | +101美元/月 |
| 660 - 679 年 | +0.75% 其他 | +153美元/月 |
| 640 - 659 年 | 增加1.5% | +311美元/月 |
| 620 - 639 年 | 增加2.25% | +474美元/月 |
根据30年的30万美元抵押贷款.一个不良的信用评分每月可能会增加474美元,
- 预付款:20%以上获得最佳利率并消除PMI
- 贷款类型:15年利率通常比30年利率低0.5-0.75%
- 贷款规模:大额贷款 (超过合规限额) 通常带有更高的利率
- 市场情况:美联储的基准利率对抵押贷款利率有很大影响
如何更快地偿还抵押贷款
即使是微小的额外付款也可以节省成千上万的利息,
- 每两周一次的付款:这样一来,每年只需额外支付一次全额贷款,将30年期的抵押贷款缩短到大约25-26年,并节省了大约3万美元的一般抵押贷款利息.
- 额外的每月本金支付:增加200美元/月的30万美元抵押贷款在6.5%节省超过6万美元的利息和削减5+年贷款.
- 一次性支付:税收退还,奖金或遗产转移到抵押贷款本金是非常有效的, 特别是在早期.
- 再融资:如果利率低于您目前的利率0.75%或更多,再融资可以大大节省.计算结算点:结算成本 ÷ 每月的储蓄 = 几个月的结算.
在额外支付之前,请确保您的抵押贷款没有预付罚款,并考虑如果您的抵押贷款利率低,那么这笔钱是否可以在税收优惠的投资中获得更多的收益 (401k,IRA).
"在拿房贷之前,考虑一下你每月的住房总费用 - - 主金,利息,税收和保险.大多数金融专家建议住房费用不超过每月总收入的28%,以保持财务稳定.
你知道吗?
- "抵押"一词来自古法语的"抵押"意思是"死亡誓言" -- 债务在偿还时"死亡",
- 美国联邦住房管理局于1934年引入了30年固定利率抵押贷款,以在经济大 条后恢复住房市场.
- 在抵押贷款表 (19世纪) 之前, 计算每月抵押贷款款项需要 代算法,
人们常问的问题
我能买得起多少房子?
一个常见的准则是28/36规则:不超过28%的总月收入用于住房费用,不超过36%用于总债务支付.在75,000美元/年薪,这意味着最高的住房支付约为1,750美元/月.
我应该选择15年或30年的抵押贷款吗?
15年抵押贷款的每月付款较高,但在贷款期限内极大节省利息 - - 通常为15万美元至30万美元. 30年抵押贷款提供更低,更灵活的付款. 许多专家建议30年抵押贷款具有激进的额外付款,让您在没有被锁定的情况下具有灵活性.
什么会影响我的抵押贷款利率?
最大的因素是:信用评分 (760+获得最佳利率),首付规模 (20%+是理想的),贷款期限 (15年利率较低),贷款类型 (传统与FHA与VA),以及影响所有利率的现行美联储货币政策.
什么是PMI,我如何避免它?
当您的首付不到20%时,传统贷款需要私人抵押贷款保险 (PMI).每年贷款的0.5-1.5% (每年为30万美元贷款的1500-4500美元).通过下放20%+来避免,或者一旦您的股权达到20%,请取消.
利率和年利率的区别是什么?
利率是借款本金的成本.APR (年利率) 包括利率加上其他贷款成本 (原始费用,积分,抵押贷款保险).APR总是高于利率,并提供了更准确的总贷款成本图片.使用APR来比较不同的贷款报价.
抵押贷款的偿还是如何进行的?
在抵押贷款的早期,每次付款的大部分都是利息. 随着时间的推移,更多的资本. 例如,在3.00万美元的6.5%抵押贷款上,您的首次付款约为86%的利息和14%的资本. 到25年,它翻转为大约40%的利息和60%的资本.
是否更好地放下更多的钱或更快地支付抵押贷款?
较高的首付减少了PMI,降低了您的贷款金额,并可能提高您的利率. 额外的抵押贷款支付降低了利息成本,并更快地建立了股权. 最好的选择取决于您当前的抵押贷款利率与预期的投资回报 - 如果您的抵押贷款利率为7%,投资回报为10%,额外的投资可能会获胜.
我需要什么信用评分才能获得抵押贷款?
传统贷款通常要求最低620,但利率最好在760+.FHA贷款允许最低分数为580以3.5%的首付,或500以10%的首付.VA和USDA贷款没有官方最低,但贷款人通常需要620+.