Mortgage Payment Calculator
Free mortgage calculator. Enter loan amount, interest rate, and term to get monthly payment, total interest, and complete amortization schedule. No signup.
วิธีคำนวณการชำระเงินเงินกู้จำนองรายเดือน
สูตรการชำระเงินกู้จำนองรายเดือนคือ:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
โดยที่:
- M = การชำระเงินรายเดือน
- P = จำนวนเงินกู้ต้น
- r = อัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตราต่อปี ÷ 12)
- n = จำนวนการชำระเงินทั้งหมด (ปี × 12)
ตัวอย่าง: กู้ $300,000 ดอกเบี้ย 6.5% เป็นเวลา 30 ปี:
r = 0.065 / 12 = 0.005417, n = 360
M = 300,000 × [0.005417 × (1.005417)^360] / [(1.005417)^360 − 1] = $1,896/เดือน
ตลอด 30 ปี การชำระเงินทั้งหมด = $1,896 × 360 = $682,560 คุณจ่าย ดอกเบี้ย $382,560 นอกเหนือจากเงินต้น $300,000 — มากกว่าราคาเดิมของบ้านอีกครั้งในดอกเบี้ย
การเปรียบเทียบเงินกู้จำนองระหว่าง 15 ปีกับ 30 ปี
การเลือกระหว่างเงินกู้จำนอง 15 ปีและ 30 ปีเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญที่สุดสำหรับเจ้าของบ้าน:
| เงินกู้จำนอง 15 ปี | เงินกู้จำนอง 30 ปี | |
|---|---|---|
| จำนวนเงินกู้ | $350,000 | $350,000 |
| อัตราดอกเบี้ย | 6.0% | 6.5% |
| การชำระเงินรายเดือน | $2,955 | $2,212 |
| การชำระเงินทั้งหมด | $531,900 | $796,320 |
| ดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่าย | $181,900 | $446,320 |
| การประหยัดดอกเบี้ย | ประหยัด $264,420 ด้วย 15 ปี | |
เงินกู้จำนอง 15 ปีช่วยประหยัดดอกเบี้ย $264,420 แต่ต้องจ่ายเพิ่ม $743/เดือน การชำระเงินที่ต่ำกว่าของ 30 ปีให้ความยืดหยุ่น — คุณสามารถชำระเงินเพิ่มเติมเพื่อชำระหนี้ได้เร็วขึ้นโดยไม่ถูกล็อคในภาระผูกพันที่สูงขึ้น ที่ปรึกษาทางการเงินหลายคนแนะนำให้เลือก 30 ปี แต่ชำระเงินราวกับว่าเป็นเงินกู้จำนอง 20 ปี
คุณจะซื้อบ้านราคาเท่าไรได้บ้าง
กฎปฏิบัติหลายประการช่วยกำหนดว่าคุณสามารถกู้เงินจำนองได้เท่าไรโดยรับผิดชอบ:
- กฎ 28%: ค่าใช้จ่ายรายเดือนสำหรับที่อยู่อาศัยของคุณ (เงินกู้จำนอง + ประกัน + ภาษีทรัพย์สิน) ไม่ควรเกิน 28% ของรายได้รวมรายเดือนของคุณ สำหรับเงินเดือน $80,000/ปี: $80,000 / 12 = $6,667/เดือน × 0.28 = การชำระเงินสูงสุดสำหรับที่อยู่อาศัย $1,867
- กฎ 36% (กฎ 28/36): หนี้รายเดือนทั้งหมด (ที่อยู่อาศัย + สินเชื่อรถยนต์ + สินเชื่อนักศึกษา + บัตรเครดิต) ไม่ควรเกิน 36% ของรายได้รวม
- กฎ 3x: ราคาซื้อไม่ควรเกิน 3× รายได้รวมต่อปีของคุณ ที่ $80,000/ปี แนะนำราคาสูงสุด $240,000
ผู้ให้กู้ยังประเมิน อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI) ของคุณอีกด้วย ผู้ให้กู้ทั่วไปส่วนใหญ่ต้องการ DTI ต่ำกว่า 43% โดยอัตราที่ดีที่สุดจะไปยังผู้กู้ที่ต่ำกว่า 36%
ผลกระทบของเงินดาวน์: การจ่ายเงินดาวน์ 20% จะหลีกเลี่ยงการประกันส่วนตัวสำหรับเงินกู้จำนอง (PMI) ซึ่งมีค่าใช้จ่าย 0.5–1.5% ของเงินกู้ต่อปี สำหรับบ้านราคา $400,000 นั้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม $166–$500/เดือนจนกว่าคุณจะมีส่วนแบ่ง 20%
การตัดชำระหนี้: การแบ่งการชำระเงินระหว่างเงินต้นและดอกเบี้ย
ในช่วงปีแรก ๆ ของเงินกู้จำนอง ส่วนใหญ่ของการชำระเงินแต่ละครั้งจะไปยังดอกเบี้ย ไม่ใช่เงินต้น นี่เรียกว่า การตัดชำระหนี้:
| การชำระเงินครั้งที่ | จำนวนการชำระเงิน | ส่วนของดอกเบี้ย | ส่วนของเงินต้น | ยอดคงเหลือ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,896 | $1,625 | $271 | $299,729 |
| 12 | $1,896 | $1,611 | $285 | $297,979 |
| 60 (ปีที่ 5) | $1,896 | $1,549 | $347 | $285,982 |
| 180 (ปีที่ 15) | $1,896 | $1,280 | $616 | $235,888 |
| 300 (ปีที่ 25) | $1,896 | $758 | $1,138 | $139,128 |
| 360 (ปีที่ 30) | $1,896 | $10 | $1,886 | $0 |
ขึ้นอยู่กับ $300,000 ดอกเบี้ย 6.5% เป็นเวลา 30 ปี สังเกตว่าหลังจากชำระเงิน 5 ปี คุณจ่ายเงินต้นได้เพียง ~$14,000 นี่เป็นเหตุผลที่การชำระเงินต้นเพิ่มเติมในช่วงต้นมีผลกระทบมาก
ปัจจัยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองและวิธีรับอัตราที่ดีที่สุด
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองแตกต่างกันไปตามสภาพตลาดและปัจจัยทางการเงินส่วนบุคคล นี่คือสิ่งที่ส่งผลต่ออัตราของคุณ:
- คะแนนเครดิต: ปัจจัยส่วนบุคคลที่มีผลกระทบมากที่สุด คะแนน 760 ขึ้นไปโดยทั่วไรจะได้รับอัตราที่ดีที่สุด ต่ำกว่า 620 ผู้ให้กู้บางรายจะไม่อนุมัติสินเชื่อทั่วไป
| ช่วงคะแนนเครดิต | การปรับอัตราโดยประมาณ | ความแตกต่างของการชำระเงินรายเดือน* |
|---|---|---|
| 760–850 | อัตราที่ดีที่สุด (เช่น 6.5%) | — |
| 700–759 | +0.25% | +$50/เดือน |
| 680–699 | +0.5% | +$101/เดือน |
| 660–679 | +0.75% | +$153/เดือน |
| 640–659 | +1.5% | +$311/เดือน |
| 620–639 | +2.25% | +$474/เดือน |
*ขึ้นอยู่กับเงินกู้จำนอง 30 ปี $300,000 คะแนนเครดิตที่ไม่ดีอาจทำให้คุณจ่ายเพิ่ม $474 ต่อเดือน — เพิ่มเติม $170,640 ตลอดระยะเวลาของสินเชื่อ
- เงินดาวน์: 20% ขึ้นไปจะได้รับอัตราที่ดีที่สุดและกำจัด PMI
- ประเภทสินเชื่อ: อัตรา 15 ปีโดยทั่วไรจะต่ำกว่าอัตรา 30 ปี 0.5–0.75%
- ขนาดสินเชื่อ: สินเชื่อขนาดใหญ่ (เกินขีดจำกัดที่สอดคล้องกัน) โดยทั่วไรมีอัตราสูงกว่า
- สภาพตลาด: อัตราส่วนของธนาคารกลางมีผลต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองอย่างมาก
กลยุทธ์ในการชำระจำนองบ้านให้เร็วขึ้น
การชำระเพิ่มเติมแม้เพียงเล็กน้อยก็สามารถช่วยคุณประหยัดดอกเบี้ยหลายหมื่นบาทและลดระยะเวลาการชำระจำนองบ้านลงได้หลายปี:
- การชำระทุกสองสัปดาห์: แทนที่จะชำระรายเดือน 12 ครั้ง ให้ชำระครึ่งหนึ่งทุกปี 26 ครั้ง ซึ่งจะทำให้คุณมีการชำระเต็มจำนวนเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งครั้งต่อปี ทำให้การชำระจำนองบ้านที่มีระยะเวลา 30 ปีลดลงเหลือประมาณ 25–26 ปี และช่วยคุณประหยัดดอกเบี้ยประมาณ 30,000 ดอลลาร์สหรัฐในการชำระจำนองบ้านทั่วไป
- การชำระเงินต้นเพิ่มเติมรายเดือน: การเพิ่มการชำระเดือนละ 200 ดอลลาร์สหรัฐในการชำระจำนองบ้านจำนวน 300,000 ดอลลาร์สหรัฐที่อัตราดอกเบี้ย 6.5% จะช่วยคุณประหยัดดอกเบี้ยมากกว่า 60,000 ดอลลาร์สหรัฐ และลดระยะเวลาการกู้ยืมลงมากกว่า 5 ปี
- การชำระเป็นเงินสด: การนำเงินคืนภาษี โบนัส หรือมรดกมาใช้ชำระเงินต้นจำนองบ้านเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในช่วงปีแรก ๆ
- การรีไฟแนนซ์: หากอัตราดอกเบี้ยลดลง 0.75% หรือมากกว่าอัตราปัจจุบันของคุณ การรีไฟแนนซ์จะช่วยคุณประหยัดได้อย่างมาก คำนวณจุดที่จะได้ทุน: ค่าใช้จ่ายในการปิดสัญญา ÷ การประหยัดรายเดือน = จำนวนเดือนที่จะได้ทุน
ก่อนที่จะชำระเงินเพิ่ม ให้ตรวจสอบว่าจำนองบ้านของคุณไม่มีค่าปรับการชำระล่วงหน้า และพิจารณาว่าเงินอาจทำกำไรได้มากกว่าในการลงทุนที่ได้รับผลประโยชน์ทางภาษี (401k, IRA) หากอัตราดอกเบี้ยจำนองบ้านของคุณต่ำ
"ก่อนที่จะรับจำนองบ้าน ให้พิจารณาค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดในการจัดหาที่อยู่อาศัย — เงินต้น ดอกเบี้ย ภาษี และประกันภัย ผู้เชี่ยวชาญทางการเงินส่วนใหญ่แนะนำให้คุณรักษาค่าใช้จ่ายในการจัดหาที่อยู่อาศัยไว้ต่ำกว่า 28% ของรายได้รวมรายเดือน เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน"
💡 คุณรู้ไหม?
- คำว่า "mortgage" มาจากภาษาฝรั่งเศสเก่า "mort gage" ซึ่งแปลว่า "คำมั่นสัญญาตาย" — หนี้ "ตาย" เมื่อชำระเสร็จ หรือคำมั่นสัญญา "ตาย" หากผู้กู้ล้มเลิกการชำระ
- จำนองบ้านอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีถูกนำมาใช้ในสหรัฐอเมริกาในปี 1934 โดย Federal Housing Administration เพื่อฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่
- ก่อนการใช้ตารางการชำระจำนองบ้าน (ศตวรรษที่ 19) การคำนวณการชำระจำนองบ้านรายเดือนต้องใช้การคำนวณซ้ำซากซึ่งอาจใช้เวลาหลายชั่วโมง
คำถามที่พบบ่อย
ฉันสามารถซื้อบ้านราคาเท่าไรได้บ้าง?
แนวทางทั่วไปคือกฎ 28/36: ใช้จ่ายไม่เกิน 28% ของรายได้รวมรายเดือนในค่าใช้จ่ายในการจัดหาที่อยู่อาศัย และไม่เกิน 36% ในการชำระหนี้ทั้งหมด ด้วยเงินเดือน 75,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี หมายความว่าค่าใช้จ่ายสูงสุดในการจัดหาที่อยู่อาศัยคือประมาณ 1,750 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน
ฉันควรเลือกจำนองบ้าน 15 ปีหรือ 30 ปี?
จำนองบ้าน 15 ปีมีการชำระรายเดือนสูงกว่า แต่ช่วยคุณประหยัดดอกเบี้ยอย่างมาก — มักจะประหยัดได้ 150,000–300,000 ดอลลาร์สหรัฐตลอดระยะเวลาการกู้ยืม จำนองบ้าน 30 ปีมีการชำระรายเดือนที่ต่ำกว่าและมีความยืดหยุ่นมากกว่า ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแนะนำให้เลือกจำนองบ้าน 30 ปีพร้อมการชำระเพิ่มเติมอย่างก้าวร้าว ซึ่งจะช่วยให้คุณมีความยืดหยุ่นโดยไม่ต้องถูกล็อกไว้
อะไรเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยจำนองบ้านของฉัน?
ปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือ: คะแนนเครดิต (760 ขึ้นไปจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด) จำนวนเงินดาวน์เพย์เมนต์ (20% ขึ้นไปเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด) ระยะเวลาการกู้ยืม (อัตราดอกเบี้ย 15 ปีต่ำกว่า) ประเภทสินเชื่อ (ธรรมดา vs FHA vs VA) และนโยบายการเงินของ Federal Reserve ในปัจจุบันซึ่งมีผลต่ออัตราดอกเบี้ยทั้งหมด
PMI คืออะไร และฉันจะหลีกเลี่ยงได้อย่างไร?
Private Mortgage Insurance (PMI) จำเป็นต้องมีในสินเชื่อธรรมดาเมื่อคุณมีเงินดาวน์เพย์เมนต์น้อยกว่า 20% มีค่าใช้จ่าย 0.5–1.5% ของจำนวนเงินกู้ต่อปี (1,500–4,500 ดอลลาร์สหรัฐต่อปีสำหรับสินเชื่อ 300,000 ดอลลาร์สหรัฐ) หลีกเลี่ยงได้โดยการมีเงินดาวน์เพย์เมนต์ 20% ขึ้นไป หรือขอยกเลิกเมื่อส่วนแบ่งของคุณในทรัพย์สินมีมูลค่า 20%
อัตราดอกเบี้ยและ APR แตกต่างกันอย่างไร?
อัตราดอกเบี้ยคือค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมเงินต้น APR (อัตราร้อยละต่อปี) ประกอบด้วยอัตราดอกเบี้ยบวกค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ของสินเชื่อ (ค่าธรรมเนียมการเริ่มต้น ค่าธรรมเนียมพอยต์ การประกันจำนองบ้าน) APR มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเสมอ และให้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้นของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของสินเชื่อ ใช้ APR เพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อต่าง ๆ
การชำระจำนองบ้านแบบอะมอร์ไทเซชันทำงานอย่างไร?
ในช่วงปีแรก ๆ ของจำนองบ้าน ส่วนใหญ่ของการชำระแต่ละครั้งเป็นดอกเบี้ย เมื่อเวลาผ่านไป จะมีสัดส่วนที่มากขึ้นไปยังเงินต้น ตัวอย่างเช่น ในการชำระจำนองบ้านจำนวน 300,000 ดอลลาร์สหรัฐที่อัตราดอกเบี้ย 6.5% การชำระครั้งแรกของคุณจะประกอบด้วยดอกเบี้ย 86% และเงินต้น 14% เมื่อถึงปีที่ 25 จะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยประมาณ 40% และเงินต้น 60%
การมีเงินดาวน์เพย์เมนต์มากขึ้นหรือการชำระจำนองบ้านให้เร็วขึ้นดีกว่ากัน?
การมีเงินดาวน์เพย์เมนต์มากขึ้นจะช่วยลด PMI ลดจำนวนเงินกู้ของคุณ และอาจช่วยปรับปรุงอัตราดอกเบี้ยของคุณได้ การชำระเงินเพิ่มเติมในการชำระจำนองบ้านจะช่วยลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยและสร้างส่วนแบ่งในทรัพย์สินได้เร็วขึ้น ตัวเลือกที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยจำนองบ้านปัจจุบันของคุณเทียบกับผลตอบแทนการลงทุนที่คาดว่าจะได้รับ — หากอัตราดอกเบี้ยจำนองบ้านของคุณอยู่ที่ 7% และการลงทุนสามารถสร้างผลตอบแทนได้ 10% การลงทุนเพิ่มเติมอาจจะดีกว่า
ฉันต้องมีคะแนนเครดิตเท่าไรถึงจะได้รับจำนองบ้าน?
สินเชื่อธรรมดาโดยทั่วไปต้องการอย่างน้อย 620 แต่อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดอยู่ที่ 760 ขึ้นไป สินเชื่อ FHA อนุญาตให้มีคะแนนต่ำสุดเพียง 580 พร้อมเงินดาวน์เพย์เมนต์ 3.5% หรือ 500 พร้อมเงินดาวน์เพย์เมนต์ 10% สินเชื่อ VA และ USDA ไม่มีขั้นต่ำอย่างเป็นทางการ แต่ผู้ให้กู้โดยทั่วไปต้องการอย่างน้อย 620