Máy Tính Thanh Toán Thế Chấp

Cách tính toán khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay thế chấp

Phương pháp tính toán khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay thế chấp là:

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

Trong đó:

• M = Khoản thanh toán hàng tháng
• P = Số tiền vay gốc
• r = Lãi suất hàng tháng (lãi suất hàng năm ÷ 12)
• n = Tổng số khoản thanh toán (năm × 12)

VD: Vay 300.000 đô la với lãi suất 6,5% trong 30 năm:
r = 0,065 / 12 = 0,005417, n = 360
M = 300.000 × [0,005417 × (1,005417)^360] / [(1,005417)^360 − 1] = 1.896/tháng

Trong suốt 30 năm, tổng số khoản thanh toán = 1.896 × 360 = 682.560 đô la. Bạn đã trả 382.560 đô la lãi trên số tiền gốc 300.000 đô la — lãi hơn giá trị ban đầu của ngôi nhà một lần nữa.

So sánh khoản vay 15 năm và 30 năm

Chọn giữa khoản vay 15 năm và 30 năm là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất mà người mua nhà phải thực hiện:

Khoản vay 15 năm tiết kiệm 264.420 đô la lãi nhưng yêu cầu 743 đô la/tháng nhiều hơn. Lãi suất thấp hơn của khoản vay 30 năm cung cấp sự linh hoạt — bạn có thể luôn trả thêm tiền để trả nợ sớm mà không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ cao hơn. Nhiều cố vấn tài chính khuyên nên chọn khoản vay 30 năm nhưng trả như thể nó là khoản vay 20 năm.

Độ lớn của ngôi nhà mà bạn có thể mua được

Các quy tắc giúp xác định số tiền vay thế chấp mà bạn có thể chịu trách nhiệm:

• Quy tắc 28%: Chi phí nhà ở hàng tháng (khoản vay + bảo hiểm + thuế nhà) không nên vượt quá 28% thu nhập hàng tháng của bạn. Trên mức lương 80.000 đô la/năm: 80.000 đô la / 12 = 6.667 đô la/tháng × 0,28 = 1.867 đô la tối đa cho khoản thanh toán nhà ở.
• Quy tắc 36% (28/36): Tổng chi phí nợ hàng tháng (nhà ở + khoản vay xe + khoản vay học tập + thẻ tín dụng) không nên vượt quá 36% thu nhập hàng tháng của bạn.
• Quy tắc 3 lần: Giá trị mua không nên vượt quá 3 lần thu nhập hàng năm của bạn. Với mức lương 80.000 đô la/năm, điều đó gợi ý giá trị tối đa là 240.000 đô la.

Ngân hàng cũng đánh giá độ lớn của nợ so với thu nhập (DTI). Hầu hết các ngân hàng quy định DTI dưới 43%, với lãi suất tốt nhất dành cho những người vay dưới 36%.

Ảnh hưởng của khoản thanh toán trước: Khoản thanh toán 20% tránh được bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI), chi phí hàng năm là 0,5–1,5% của khoản vay. Trên một ngôi nhà 400.000 đô la, điều đó là 166–500 đô la/tháng trong chi phí bổ sung cho đến khi bạn đạt được 20% vốn chủ sở hữu.

Amortization: Cách khoản thanh toán chia đều giữa lãi và gốc

Trong những năm đầu của khoản vay, phần lớn mỗi khoản thanh toán đều được sử dụng để trả lãi, không phải là gốc. Điều này được gọi là amortization:

Được tính trên 300.000 đô la với lãi suất 6,5% trong 30 năm. Lưu ý rằng sau 5 năm thanh toán, bạn đã trả xuống ~14.000 đô la gốc. Đó là lý do tại sao việc trả thêm gốc sớm có tác động rất lớn.

Lãi suất và cách nhận được lãi suất tốt nhất

Lãi suất vay thế chấp thay đổi dựa trên cả điều kiện thị trường và các yếu tố tài chính cá nhân. Dưới đây là những gì ảnh hưởng đến lãi suất của bạn:

• Điểm tín dụng: Yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất của cá nhân. Điểm 760+ thường đủ điều kiện cho lãi suất tốt nhất. Dưới 620, một số ngân hàng sẽ không phê duyệt các khoản vay truyền thống.

*Dựa trên khoản vay 300.000 đô la 30 năm. Điểm tín dụng thấp có thể tốn thêm 474 đô la/tháng — 170.640 đô la trong suốt cuộc đời khoản vay.

• Khoản thanh toán trước: 20%+ nhận được lãi suất tốt nhất và loại bỏ PMI
• Loại khoản vay: Lãi suất 15 năm thường thấp hơn 0,5–0,75% so với lãi suất 30 năm
• Khoản vay: Các khoản vay jumbo (trên giới hạn tuân thủ) thường có lãi suất cao hơn
• Điều kiện thị trường: Lãi suất cơ bản của Ngân hàng Dự trữ Liên bang mạnh mẽ ảnh hưởng đến lãi suất vay thế chấp

"Trước khi vay một khoản vay, xem xét tổng chi phí nhà ở hàng tháng — nguyên gốc, lãi, thuế và bảo hiểm. Hầu hết các chuyên gia tài chính khuyên nên giữ chi phí nhà ở dưới 28% thu nhập hàng tháng để duy trì sự ổn định tài chính."