Calculadora de pagos hipotecarios - Hipotecas
Calcule los pagos mensuales de la hipoteca, el interés total y el calendario de amortización completo. Ingrese el precio de la casa, la tasa y el plazo. Calculadora de hipoteca gratuita, sin inscripción.
Cómo se calculan los pagos mensuales de la hipoteca
La fórmula para el pago mensual de la hipoteca es:
M = P × [r(1+r) ^ n] / [(1+r) ^ n − 1]
Cuando:
- M= Pago mensual
- P= Importe del préstamo principal
- r= Tasa de interés mensual (tasa anual dividida por 12)
- n= Número total de pagos (años × 12)
Ejemplo:Un préstamo de 300.000 dólares al 6,5% durante 30 años.
r = 0,065 / 12 = 0,005417 y n = 360
M = 300.000 × [0.005417 × (1.005417) ^ 360] / [{1.005417) ^ 360 − 1] =$1.896 al mes
Durante los 30 años completos, el total de pagos = $1,896 × 360 = $682,560.$382,560 en interesesAdemás del capital de $300,000 más que el precio original de la casa de nuevo en intereses.
Comparación de las hipotecas a 15 y 30 años
La elección entre una hipoteca de 15 y 30 años es una de las decisiones financieras más importantes que toman los propietarios de viviendas:
| Hipoteca a 15 años | Hipoteca a 30 años | |
|---|---|---|
| Cantidad del préstamo | $350,000. ¿Cuál es el precio? | $350,000. ¿Cuál es el precio? |
| Tipo de interés | El 6,0% | El 6,5% |
| Pago mensual | $2.955 por el año. | $2,212 por el trabajo. |
| Total de los pagos | 531.900 dólares por año. | 796.320 dólares |
| Total de los intereses pagados | 181.900 dólares | 446.320 dólares |
| Ahorros por intereses | $264,420 ahorrado con 15 años | |
La hipoteca de 15 años ahorra $264,420 en intereses pero requiere $743/mes más. El pago más bajo de 30 años proporciona flexibilidad <unk> siempre puede hacer pagos adicionales para pagar más rápido sin estar encerrado en la obligación más alta. Muchos asesores financieros sugieren tomar el de 30 años pero pagándolo como si fuera una hipoteca de 20 años.
¿Cuánta casa puede usted pagar?
Varias reglas básicas ayudan a determinar la cantidad de hipoteca que puede asumir con responsabilidad:
- La regla del 28%:Sus gastos mensuales de vivienda (hipoteca + seguro + impuesto a la propiedad) no deben exceder el 28% de sus ingresos mensuales brutos. En un salario de $80,000/año: $80,000 / 12 = $6,667/mes × 0.28 = $1,867 pago máximo de vivienda.
- La regla del 36% (regla 28/36):La deuda mensual total (préstamos para la vivienda + préstamos para automóviles + préstamos estudiantiles + tarjetas de crédito) no debe superar el 36% de los ingresos brutos.
- La regla de las 3x:El precio de compra no debe exceder 3 veces su ingreso bruto anual. $80,000/año, lo que sugiere un precio máximo de $240,000.
Los prestamistas también evalúan suRelación entre la deuda y los ingresos (DTI)La mayoría de los prestamistas convencionales exigen un DTI inferior al 43%, y las mejores tasas se aplican a los prestatarios inferiores al 36%.
Impacto del pago inicial:Un pago inicial del 20% evita el Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus siglas en inglés), que cuesta 0.5<unk>1.5% del préstamo anual. En una casa de $400,000, eso es $166<unk>$500/mes en costo adicional hasta que alcance el 20% de equidad.
Amortización: Cómo se dividen los pagos entre el capital y los intereses
En los primeros años de una hipoteca, la gran mayoría de cada pago se destina a intereses, no al capital.amortización:
| El pago # | Cantidad del pago | Porción de interés | Porción principal | Saldo restante |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1.896 por el año. | $1.625 dólares y medio. | 271 dólares | 299 mil 729 dólares |
| 12 | $1.896 por el año. | $1.611 dólares y medio. | 285 dólares | 297.979 dólares |
| 60 (año 5) | $1.896 por el año. | $1,549 el año. | 347 dólares | 285.982 dólares |
| 180 (años 15) | $1.896 por el año. | $1,280 por el trabajo. | 616 dólares | $235.888 por el año. |
| 300 (año 25) | $1.896 por el año. | 758 dólares | $1.138 por el año. | $139 mil 128 dólares |
| 360 (año 30) | $1.896 por el año. | 10 dólares | $1.886 por el año. | $0 |
Basado en 300.000 dólares al 6,5% durante 30 años.Tenga en cuenta que después de 5 años de pagos, sólo ha pagado ~ $ 14,000 de capital. Esta es la razón por la que hacer pagos adicionales de capital temprano es tan impactante.
Factores de las tasas hipotecarias y cómo obtener la mejor tasa
Las tasas hipotecarias varían según las condiciones del mercado y los factores financieros personales.
- Puntuación de crédito:El factor personal más impactante. Una puntuación de 760+ generalmente califica para las mejores tasas. Por debajo de 620, algunos prestamistas no aprobarán préstamos convencionales.
| Rango de puntaje de crédito | Ajuste aproximado de las tasas | Diferencia de pago mensual* |
|---|---|---|
| 760 <unk> 850 | Mejor tipo disponible (por ejemplo, 6,5%) | — |
| 700 <unk> 759 | + 0,25% en el año | +$50 por mes |
| 680 <unk> 699 | + 0,5% | +101 dólares al mes |
| 660 <unk> 679 | + 0,75% en el año | +153 dólares al mes |
| 640 <unk> 659 | +1,5% en el año | + $ 311 por mes |
| 620 <unk> 639 | +2,25% en el año | + 474 dólares al mes |
* Basado en una hipoteca de $300,000 a 30 años.Una mala puntuación de crédito podría costar $474 más por mes <unk> $170,640 adicionales durante la vigencia del préstamo.
- Pago inicial:20%+ obtiene las mejores tarifas y elimina el PMI
- Tipo de préstamo:Las tasas a 15 años suelen ser 0,5<unk>0,75% más bajas que las tasas a 30 años
- Tamaño del préstamo:Los préstamos jumbo (por encima de los límites de conformidad) suelen tener tasas más altas
- Condiciones del mercado:El tipo de referencia de la Reserva Federal influye fuertemente en las tasas hipotecarias
Estrategias para pagar su hipoteca más rápido
Incluso pequeños pagos adicionales pueden ahorrar decenas de miles en intereses y años de su hipoteca:
- Pago cada dos semanas:En lugar de 12 pagos mensuales, haga 26 pagos a la mitad por año. Esto da como resultado un pago completo adicional por año, reduciendo una hipoteca de 30 años a aproximadamente 25 <unk> 26 años y ahorrando ~ $ 30,000 en intereses en una hipoteca típica.
- Pagos mensuales adicionales del principal:Agregar $200/mes a una hipoteca de $300,000 al 6.5% ahorra más de $60,000 en intereses y corta más de 5 años del préstamo.
- Pagos a tanto alzado:Dirigir reembolsos de impuestos, bonificaciones o herencias al principal de la hipoteca es muy efectivo, especialmente en los primeros años.
- Refinanciación:Si las tasas caen un 0,75% o más por debajo de su tasa actual, la refinanciación puede ahorrar significativamente. Calcule el punto de equilibrio: costos de cierre ÷ ahorros mensuales = meses para alcanzar el equilibrio.
Antes de hacer pagos adicionales, asegúrese de que su hipoteca no tenga una penalización por pago anticipado y considere si el dinero podría ganar más en inversiones con ventajas fiscales (401k, IRA) si su tasa hipotecaria es baja.
La mayoría de los expertos en finanzas recomiendan mantener los gastos de vivienda por debajo del 28% de los ingresos mensuales brutos para mantener la estabilidad financiera".
¿Lo sabías?
- La palabra "hipoteca" proviene del francés antiguo "mort gage" que significa "compromiso de muerte" <unk> la deuda "muere" cuando se paga, o la promesa "muere" si el prestatario incumple.
- La hipoteca a tasa fija de 30 años fue introducida en los EE.UU. en 1934 por la Administración Federal de Vivienda para revivir el mercado de la vivienda después de la Gran Depresión.
- Antes de las tablas de amortización (siglo XIX), el cálculo de los pagos mensuales de la hipoteca requería aritmética iterativa, un proceso que podía tomar horas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar?
Una guía común es la regla 28/36: gastar no más del 28% de los ingresos mensuales brutos en costos de vivienda, y no más del 36% en pagos de la deuda total. En un salario de $ 75,000 / año, eso significa un pago máximo de vivienda de aproximadamente $ 1,750 / mes.
¿Debería elegir una hipoteca de 15 o 30 años?
Una hipoteca de 15 años tiene pagos mensuales más altos, pero ahorra dramáticamente en intereses <unk> a menudo $ 150,000 <unk> $ 300,000 durante la vida del préstamo. Una hipoteca de 30 años proporciona pagos más bajos y más flexibles. Muchos expertos sugieren una hipoteca de 30 años con pagos adicionales agresivos, que le dan flexibilidad sin estar encerrado.
¿Qué afecta a la tasa de interés de mi hipoteca?
Los factores más importantes son: puntaje de crédito (760+ obtiene las mejores tasas), tamaño del pago inicial (20%+ es ideal), plazo del préstamo (las tasas de 15 años son más bajas), tipo de préstamo (convencional vs FHA vs VA), y la actual política monetaria de la Reserva Federal que influye en todas las tasas.
¿Qué es el PMI y cómo lo evito?
Se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) en los préstamos convencionales cuando su pago inicial es inferior al 20%. Cuesta 0.5<unk>1.5% del préstamo por año ($ 1,500<unk> $ 4,500 anuales en un préstamo de $ 300,000). Evítalo poniendo 20% + abajo, o solicite la cancelación una vez que su capital alcance el 20%.
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de interés y la TAE?
La tasa de interés es el costo de tomar prestado el capital. La TAE (Tasa porcentual anual) incluye la tasa de interés más otros costos del préstamo (comisiones de origen, puntos, seguro hipotecario). La TAE siempre es más alta que la tasa de interés y da una imagen más precisa del costo total del préstamo.
¿Cómo funciona la amortización de una hipoteca?
En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte de cada pago es interés. Con el tiempo, más va al capital. Por ejemplo, en una hipoteca de $ 300,000 al 6.5%, su primer pago es de aproximadamente 86% de interés y 14% de capital. Para el año 25, cambia a aproximadamente 40% de interés y 60% de capital.
¿Es mejor depositar más dinero o pagar la hipoteca más rápido?
Un pago inicial mayor reduce el PMI, reduce el monto de su préstamo y puede mejorar su tasa. Los pagos hipotecarios adicionales reducen los costos de interés y aumentan la equidad más rápido. La mejor opción depende de su tasa hipotecaria actual frente a los rendimientos de inversión esperados <unk> si su tasa hipotecaria es del 7% y las inversiones devuelven el 10%, las inversiones adicionales pueden ganar.
¿Qué puntaje de crédito necesito para una hipoteca?
Los préstamos convencionales generalmente requieren un mínimo de 620, pero las tasas son mejores en 760+. Los préstamos de la FHA permiten puntuaciones tan bajas como 580 con un pago inicial del 3.5%, o 500 con un pago inicial del 10%. Los préstamos VA y USDA no tienen un mínimo oficial, pero los prestamistas generalmente requieren 620+.