Calcolatore dei pagamenti ipotecari
Calcola i pagamenti mensili del mutuo, l'interesse totale e il programma completo di ammortamento.
Come vengono calcolati i pagamenti mensili del mutuo
La formula di pagamento mensile del mutuo è:
M = P x [r{1+r) ^n] / [{1+r) ^n - 1]
Dove:
- M= Pagamento mensile
- P= importo del prestito principale
- r= Tasso di interesse mensile (tasso annuo ÷ 12)
- n= Numero totale di pagamenti (anni x 12)
Esempio:Un prestito di 300.000 dollari al 6,5% per 30 anni.
r = 0,065 / 12 = 0,005417, n = 360
M = 300.000 x [0,005417 x (1,005417) ^ 360] / [{1,005417) ^ 360 - 1] =1.896 dollari al mese
Nel corso di 30 anni, il totale dei pagamenti = $1,896 x 360 = $682,560.382.560 dollari in interessi.in aggiunta al capitale di 300.000 dollari... piu' del prezzo originale della casa, di nuovo in interessi.
Confronto tra ipoteche a 15 e a 30 anni
La scelta tra un mutuo a 15 anni e un mutuo a 30 anni è una delle decisioni finanziarie più importanti che i proprietari di case prendono:
| Ipoteca a 15 anni | Ipoteca a 30 anni | |
|---|---|---|
| Importo del prestito | 350.000 dollari. | 350.000 dollari. |
| Tasso di interesse | 6,0% | 6,5% |
| Pagamento mensile | 2.955 dollari. | 2212 dollari. |
| Totale dei pagamenti | 531.900 dollari | 796.320 dollari |
| Interessi versati totali | 181.900 dollari. | 446.320 dollari. |
| Risparmio sugli interessi | $264,420 risparmiati con 15 anni | |
Il mutuo a 15 anni consente di risparmiare $264.420 in interessi ma richiede $743/mese in più. Il pagamento inferiore a 30 anni fornisce flessibilità - puoi sempre fare pagamenti extra per pagare più velocemente senza essere bloccato nell'obbligazione più elevata. Molti consulenti finanziari suggeriscono di prendere il 30-anno ma pagarlo come se fosse un mutuo a 20 anni.
Quanta casa potete permettervi?
Diverse regole semplici vi aiuteranno a determinare la quantità di mutuo che potete assumere in modo responsabile:
- La regola del 28%:Le spese mensili per l'alloggio (ipoteca + assicurazione + imposta sulla proprietà) non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile.
- La regola del 36% (regola 28/36):Il totale del debito mensile (abitazione + prestiti auto + prestiti agli studenti + carte di credito) non deve superare il 36% del reddito lordo.
- La regola delle 3x:Il prezzo d'acquisto non dovrebbe superare il triplo del tuo reddito lordo annuale. 80.000 dollari all'anno, questo suggerisce un prezzo massimo di 240.000 dollari.
Gli istituti di credito valutano ancherapporto debito/reddito (DTI)La maggior parte dei prestatori convenzionali richiede un DTI inferiore al 43%, con i tassi migliori per i mutuatari inferiori al 36%.
Impatto dell'acconto:Un acconto del 20% evita l'assicurazione ipotecaria privata (PMI), che costa dal 0,5 all'1,5% del prestito annuo.
Amortizzazione: come i pagamenti sono ripartiti tra capitale e interessi
Nei primi anni di un mutuo, la stragrande maggioranza di ogni pagamento va verso gli interessi, non verso il capitale.ammortamento:
| Pagamento # | Importo del pagamento | Porzione di interessi | Porzione principale | Saldo rimanente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.896 dollari. | 1.625 dollari. | 271 dollari. | 299.729 dollari. |
| 12 | 1.896 dollari. | 1.611 dollari. | 285 dollari . | 297.979 dollari. |
| 60 (5 anni) | 1.896 dollari. | 1549 dollari. | 347 dollari. | 285.982 dollari |
| 180 (anni 15) | 1.896 dollari. | 1.280 dollari. | 616 dollari. | 235.888 dollari |
| 300 (anni 25) | 1.896 dollari. | 758 dollari. | 1.138 dollari. | 139.128 dollari |
| 360 (anno 30) | 1.896 dollari. | 10 dollari. | 1.886 dollari. | $0 |
Sulla base di 300.000 dollari al 6,5% per 30 anni.Notate che dopo 5 anni di pagamenti, avete versato solo circa 14.000 dollari di capitale.
Fattori sui tassi dei mutui e come ottenere il miglior tasso
I tassi dei mutui variano in base alle condizioni di mercato e ai fattori finanziari personali.
- Punteggio di credito:Il fattore personale più impattante. Un punteggio di 760+ in genere si qualifica per i migliori tassi. Al di sotto di 620, alcuni istituti di credito non approveranno i prestiti convenzionali.
| Intervallo di punteggio di credito | Modifica approssimativa dei tassi | Differenza di pagamento mensile* |
|---|---|---|
| 760 - 850 | Miglior tasso disponibile (ad esempio, 6,5%) | — |
| 700 - 759 | + 0,25% | +50$ al mese |
| 680 - 699 | +0,5% | +$101/mese |
| 660 - 679 | + 0,75% | +153$ al mese |
| 640 - 659 | +1,5% | + 311$ al mese |
| 620 - 639 | +2,25% | +474$ al mese |
Sulla base di un mutuo di 300.000 dollari a 30 anni.Un cattivo punteggio di credito potrebbe costare 474 dollari in più al mese, 170.640 dollari in più per tutta la durata del prestito.
- Acconto:20%+ ottiene i tassi migliori ed elimina il PMI
- Tipo di prestito:I tassi a 15 anni sono in genere inferiori dello 0,5-0,75% rispetto ai tassi a 30 anni
- Dimensione del prestito:I prestiti jumbo (superiori ai limiti di conformità) presentano in genere tassi più elevati
- Condizioni di mercato:Il tasso di riferimento della Federal Reserve influenza fortemente i tassi dei mutui
Strategie per pagare il mutuo più velocemente
Anche piccoli pagamenti aggiuntivi possono farvi risparmiare decine di migliaia in interessi e anni sul mutuo:
- Pagamenti bisettimanali:Invece di 12 pagamenti mensili, effettuate 26 pagamenti a metà all'anno. Ciò si traduce in un pagamento completo aggiuntivo all'anno, riducendo un mutuo a 30 anni a circa 25 - 26 anni e risparmiando ~ $ 30.000 in interessi su un mutuo tipico.
- Pagamenti mensili supplementari del capitale:Aggiungendo $200 al mese ad un mutuo di $300.000 al 6.5% si risparmiano oltre $60.000 in interessi e si riducono di 5+ anni il prestito.
- Pagamenti forfettariDirigere rimborsi fiscali, bonus o eredità al capitale del mutuo è molto efficace, specialmente nei primi anni.
- Rifinanziamento:Calcolare il punto di pareggio: costi di chiusura ÷ risparmi mensili = mesi per raggiungere il pareggio.
Prima di effettuare pagamenti extra, assicurati che il tuo mutuo non abbia alcuna penale per il pagamento anticipato e considera se il denaro potrebbe guadagnare di più in investimenti con vantaggi fiscali (401k, IRA) se il tuo tasso ipotecario è basso.
"Prima di assumere un mutuo, considera i costi mensili complessivi dell'abitazione: capitale, interessi, tasse e assicurazione. La maggior parte degli esperti finanziari raccomanda di mantenere i costi dell'abitazione al di sotto del 28% del reddito mensile lordo per mantenere la stabilità finanziaria".
Lo sapevi?
- La parola "ipoteca" deriva dall'antico francese "mort gage" che significa "pegno di morte" -- il debito "muore" quando viene pagato, o il pegno "muore" se il mutuatario è inadempiente.
- Il mutuo a tasso fisso a 30 anni è stato introdotto negli Stati Uniti nel 1934 dalla Federal Housing Administration per rilanciare il mercato immobiliare dopo la Grande Depressione.
- Prima delle tabelle di ammortamento (XIX secolo), il calcolo dei pagamenti ipotecari mensili richiedeva aritmetica iterativa, un processo che poteva richiedere ore.
Domande frequenti
Quanta casa posso permettermi?
Una linea guida comune è la regola 28/36: spendere non più del 28% del reddito lordo mensile per le spese abitative e non più del 36% per i pagamenti del debito totale.
Dovrei scegliere un mutuo a 15 o 30 anni?
Un mutuo ipotecario a 15 anni ha pagamenti mensili più alti ma consente di risparmiare drammaticamente sugli interessi, spesso 150.000 - 300.000 dollari durante la durata del prestito. Un mutuo a 30 anni fornisce pagamenti più bassi e più flessibili. Molti esperti suggeriscono un mutuo a 30 anni con pagamenti aggiuntivi aggressivi, che ti dà flessibilità senza essere bloccato.
Cosa influisce sul tasso di interesse del mutuo?
I fattori più importanti sono: il punteggio di credito (760+ ottiene i tassi migliori), la dimensione dell'acconto (20%+ è l'ideale), la durata del prestito (i tassi a 15 anni sono più bassi), il tipo di prestito (convenzionale vs FHA vs VA) e l'attuale politica monetaria della Federal Reserve che influenza tutti i tassi.
Che cos'è il PMI e come evitarlo?
L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) è richiesta per i prestiti convenzionali quando l'acconto è inferiore al 20% e costa dal 0,5 all'1,5% del prestito all'anno (da 1.500 a 4.500 dollari all'anno per un prestito di 300.000 dollari).
Qual è la differenza tra tasso di interesse e TAEG?
Il tasso di interesse è il costo di prendere in prestito il capitale. L'APR (Annual Percentage Rate) comprende il tasso di interesse più altri costi del prestito (commissioni di origine, punti, assicurazione ipotecaria). L'APR è sempre superiore al tasso di interesse e fornisce un quadro più accurato del costo totale del prestito.
Come funziona l'ammortamento di un mutuo?
Nei primi anni di un mutuo, la maggior parte di ogni pagamento è interesse. Col tempo, più va al capitale. Per esempio, su un mutuo di $ 300.000 al 6,5%, il primo pagamento è di circa 86% di interesse e 14% di capitale. Entro l'anno 25, si capovolge a circa il 40% di interesse e 60% di capitale.
E' meglio mettere piu' soldi o pagare il mutuo piu' velocemente?
Un acconto maggiore riduce il PMI, abbassa l'importo del prestito e può migliorare il tasso. i pagamenti ipotecari aggiuntivi riducono i costi di interesse e creano equità più velocemente. la scelta migliore dipende dal tasso ipotecarico attuale rispetto ai rendimenti attesi degli investimenti - se il tasso ipotecarico è del 7% e gli investimenti restituiscono il 10%, gli investimenti aggiuntivi possono vincere.
Che punteggio di credito mi serve per un mutuo?
I prestiti convenzionali richiedono generalmente un minimo di 620, ma i tassi sono migliori a 760+. I prestiti FHA consentono punteggi bassi come 580 con un acconto del 3,5%, o 500 con un acconto del 10%.