Lainan ja tulojen välisen suhteen laskin - Tarkista DTI

Mikä on velan ja tulon suhde?

Se on vain prosenttiosuus kuukausittaisesta bruttotuloistasi, joka menee velkojen maksamiseen - ja se on yksi tärkeimmistä tekijöistä, joita lainanantajat tarkkailevat päättäessään hyväksyvätkö asuntolainan, autonlainan tai minkä tahansa muun merkittävän luoton hakemuksen.

DTI:n kaava:DTI = (Koko kuukausittainen velkamaksut ÷ kuukausittainen bruttotulot) x 100. "Bruttolaatu" tarkoittaa tuloa ennen veroja ja vähennyksiä - palkkasi ennen kuin mitään pidätetään. "Kuukausittaiset velkamaksut" sisältävät kaikki toistuvat velvoitteet: asuntolaina tai vuokra (tietyissä laskelmissa), autolainat, opintolainat, luottokorttien vähimmäismaksut, henkilökohtaiset lainat ja kaikki muut erät tai kierrätysvelka.

Esimerkki: Jos kuukausittaiset velkamaksusi ovat yhteensä 1 500 dollaria ja bruttokausittainen tulo on 6 000 dollaria, DTI = (1 500 ÷ 6 000 dollaria) x 100 = 25%. Tätä pidetään terveenä DTI:nä, joka täyttää useimpien tavanomaisten asuntolainojen vaatimukset kilpailukykyisillä korkoilla.

Lainanantajat käyttävät kahta DTI:n versiota:Front-end DTI(vain asumiskustannukset - asuntolainan pääoma, korot, verot, vakuutukset ja HOA-maksut) jaback-end DTIKun lainanantajat sanovat "sinun DTI:si" ilman ehtoja, he tarkoittavat melkein aina taka-alaista DTI:tä. Kun lainanantajat sanovat "28/36 -sääntöä", he tarkoittavat etualaista <= 28% ja taka-alaista <= 36%.

DTI:n kynnysarvot: Lainanantajien suuntaviivat lainatyyppien mukaan

Erilaisten lainojen DTI-vaatimukset ovat erilaisia, ja saman luokan lainanantajilla voi olla omat päällekkäisyydet (vahvemmat vaatimukset kuin viralliset ohjeet). Näiden kynnysarvojen ymmärtäminen auttaa sinua määrittämään, oletko todennäköisesti kelpoinen ja tarvitsetko vähentää velkaa ennen hakemista.

43 prosentin kynnysarvo mainitaan usein tavanomaisena asuntolainan enimmäismääränä, koska se on Dodd-Frank-lain mukainen "kelpoisen asuntolainan" (QM) raja - tämän DTI: n yläpuolella olevat lainat eivät saa QM: n oikeudellista suojelua, mikä tekee useimmista lainanantajista haluttomia hyväksymään ne. FHA-lainat sallivat virallisesti jopa 57% kompensoivilla tekijöillä (erinomainen luottoluokitus, huomattavat varannot tai merkittävä alkupääoma).

Mikä lasketaan velkana DTI-laskelmassa

Yleinen virhe on se, että ei tiedetä, mitkä velvoitteet sisällytetään DTI-laskelman velkasuojaan.

DTI:ään sisällytetään

• Asuntolainojen maksut (PITI: pääoma, korot, verot, vakuutukset) - olemassa olevista asuntolainoista tai ehdotetuista uusista asuntolainoista maksettavaksi hakemusasiakirjoissa
• Autolainan maksut
• Opintolainojen maksut (vähimmäisvaatimus, vaikka ne olisivat lykättyjä -- lainanantajat käyttävät usein 1% tasosta/kuukaudesta, jos ne on lykätty)
• Luottokortin vähimmäismaksut (ei koko saldo, vain vähimmäismaksut)
• Henkilökohtaisten lainojen maksut
• Lasten elatus tai elatusmaksut
• Yhteisesti allekirjoitetut lainanmaksut (vaikka joku muu tekee ne - olet laillisesti velvoitettu)

DTI:ään ei sisälly:

• Vuokra (hetkellä oleville vuokralaisille, jotka hakevat asuntolainaa - korvaat sen)
• Hyödykkeet (sähkö, kaasu, vesi, internet)
• Elintarvikkeet, ruoka, viihde
• Vakuutusmaksut (auto-, sairaus- ja henkivakuutus -- ellei osa lainan maksua)
• Tilaukset (Netflix, kuntosali jne.)
• Palkkiosta pidätetyt verot

Kuinka alentaa DTI:tä ennen asuntolainan hakemista

Jos DTI:si on liian korkea haluamaasi lainaa varten, sinulla on kaksi vaihtoehtoa: vähentää velkaantumisia tai lisätä tuloja.

1. Pienimuotoisten lainojen maksaminen:Vaikka säästösi vähenevätkin, DTI-parannus voi avata asuntolainan, joka säästää sinulle tuhansia vuosittain korkoina verrattuna korkeamman korkotason vaihtoehtoon.

2. Maksa luottokorttilasku vähimmäismaksujen vähentämiseksi:Luottokortin vähimmäismäärät ovat tyypillisesti 1-2% tasapainosta. 10 000 dollarin kortin vähentäminen 5 000 dollariin säästää 50-100 dollaria kuukaudessa DTI-laskettuihin maksuihin.

3. Vältä uusia velkoja ennen hakemista:Älä ota uusia autolainoja, henkilökohtaisia lainoja tai avaa uusia luottokortteja 6 - 12 kuukauden aikana ennen asuntolainan hakemista.

4. Todistettujen tulojen lisääminen:Osa-aikatyö, freelance-tulot (todistettu 2+ vuotta), vuokra-tulot tai palkankorotus vähentävät kaikki DTI: tä. Lainanantajat haluavat tyypillisesti 2 vuoden dokumentoidun tulotarinan itsenäisestä ammatinharjoittamisesta tai sivutuotannosta.

5. Hakija voi hakea lainaa yhdessä lainanottajan kanssa:Puoliso, kumppani tai perheenjäsen, jolla on tuloja ja hyvä luotto, voidaan lisätä yhteislainanottajaksi, mikä lisää tulojen nimittäjää ja vähentää DTI-suhdetta.

Asuntolainojen ennakkohyväksyntää koskeva DTI: Mitä odottaa?

Asuntoluoton ennakkohyväksyntä on lainanantajan muodollinen arvio siitä, kuinka paljon voit lainata, joka lasketaan suurelta osin DTI:stä. Lainanantajat ottavat luottokertomuksesi löytääksesi kaikki velkavelvoitteet, tarkistavat tulosi palkka- ja veroilmoitusten kautta ja laskevat sekä etu- että taka-osan DTI:n ehdotetun lainan määrän ja olemassa olevien velkojesi perusteella.

Lainanantajat aloittavat enimmäismäärällä, joka on hyväksyttävä (usein 43 prosenttia), vähentävät nykyiset kuukausittaiset velat, ja jäljellä oleva on enimmäismäärä, joka on sallittu.

Esimerkki: Tulo = $8,000/kuukausi. Maksimi back-end DTI = 43% -> maksimi kokonaisvelka = $3,440/kuukausi. Olemassa olevat velat (auto + opintolaina) = $840/kuukausi. Jäljelle jäävä asunto = $2,600/kuukausi. Nykyisellä 7 prosentin korolla 30 vuoden asuntolaina, $2,600/kuukausi (ilman veroja/vakuutuksia) tukee noin $390,000:n lainaa. Jos verot ja vakuutus lisäävät $500/kuukausi, laina laskee noin $315,000:iin.

Tämän vuoksi DTI:llä on niin suuri vaikutus siihen, kuinka paljon taloa voit ostaa - 500 dollarin kuukausittainen auto-maksu vähentää asuntolainan kelpoisuutta noin 75 000 dollarilla (7 prosentin korolla).

DTI vs. luottoluokitus: Kaksi erilaista riskiulottuvuutta

Lainanantajat arvioivat lainanottajia useilla ulottuvuuksilla samanaikaisesti. DTI ja luottoluokitus ovat kaksi tärkeintä, mutta ne mittaavat perustavanlaatuisesti erilaisia asioita, ja kukin voi kompensoida jonkin verran toista lainanantajan päätöksissä.

LuottoluokitusSe mittaa historiasi velkojen takaisinmaksusta -- maksatko ajoissa, kuinka paljon käytettävissä olevaa luottoa käytät, kuinka kauan sinulla on ollut luotto ja millaisia luottoja sinulla on. Se ennustaa todennäköisyyden, että maksat takaisin aiemman käyttäytymisen perusteella. Pisteet vaihtelevat 300-850:sta; yli 740 pidetään erinomaisena asuntolainojen tarkoituksessa.

DTITäydellinen luottoluokitus ja 55 prosentin DTI tarkoittaa, että olet maksanut kaiken luotettavasti, mutta matemaattisesti olet rasittunut.

Nämä ovat toisiaan täydentäviä: erinomainen luottoluokitus, jolla on korkea DTI, voi silti olla kelvollinen (lainanantaja näkee luotettavan maksuhistorian). Matala DTI, jolla on keskinkertainen luottoluokitus, voi silti olla kelvollinen (lainanantaja näkee runsaasti maksukykyä). Pahin yhdistelmä - korkea DTI ja alhainen luottoluokitus - johtaa lähes aina hylkäämiseen tai erittäin korkeisiin hintoihin.

DTI-analyysin muut kuin kiinnitysvakuudelliset käyttötarkoitukset

Vaikka DTI:stä puhutaan yleisimmin asuntolainojen hyväksymisen yhteydessä, se on tehokas henkilökohtaisen talouden mittari kaikille, joilla on velkaa, riippumatta siitä, hakevatko he lainaa.

DTI:n väheneminen 12-24 kuukauden aikana osoittaa, että velkavelka pienenee suhteessa tuloihisi - joka on taloudellisen edistymisen perustavanlaatuinen mittari kaikille, joilla on velkaa. Jopa ilman asuntolainahakemusta, DTI:n väheneminen 45 prosentista 30 prosenttiin kahden vuoden aikana edustaa merkittävää paranemista taloudellisessa kestävyydessä - 30 prosentissa voit ottaa vastaan merkittävän tulon häiriön maksamatta velvoitteita.

Taloudelliset suunnittelijat käyttävät toisinaan siihen liittyvää mittausta nimeltään "säästöaste" (säästöt ÷ bruttotulot), ja nämä kaksi mittaa ovat käänteisesti yhteydessä toisiinsa: kun DTI laskee (maksat vähemmän velkaa), säästöasteesi voi nousta (lisää rahaa käytettävissäsi investointiin).

Taloudellisen terveytesi parantaminen: DTI seuranta-mittarina

Laina- ja tulosnopeuden lisäksi velka- ja tulosnopeuden seuranta antaa selkeän ja objektiivisen arvion taloudellisesta kehityksestä.

DTI:n väheneminen 12 - 24 kuukauden aikana on selvin merkki siitä, että olet onnistunut hallitsemaan ja vähentämään velkaa suhteessa tuloihin. Jopa ilman välitöntä lainanhakemusta, DTI:n vähentäminen 45%:sta 28%:iin kahden vuoden aikana edustaa merkittävää paranemista taloudellisessa kestävyydessä - kykyä kestää tulon häiriö, lääketieteellinen hätätilanne tai odottamattomat kulut maksukyvyttömyyden estämiseksi.

Aseta kuukausittaiset DTI-tavoitteet ja seuraa niitä yksinkertaisessa laskentataulukossa. Piirtää kehityssuunta 6 - 12 kuukauden aikana. Kun jokainen velka on maksettu, merkitse se kaaviollasi - jokainen poistaminen luo askeleen alaspäin DTI:ssä, joka on visuaalisesti tyydyttävää ja motivoivaa. Tavoite on DTI alle 36%, sitten alle 28%, sitten alle 20% - matka, joka samanaikaisesti rakentaa luottokelpoisuutta, lisää asuntolainan kelpoisuutta ja luo kapasiteettia varallisuuden keräämiseen.

Kun DTI saavuttaa mukavan tason (alle 25 prosenttia), aikaisemmin velkakorvauksiin osoitetut rahat voidaan ohjata säästöihin ja investointeihin. Kotitalouden, joka vähentää kuukausittaisia velkakorvauksia 800 dollarilla kuukaudessa ja ohjaa ne investointeihin 7 prosentin vuotuisella tuottoilla, kerää noin 133 000 dollaria 10 vuoden aikana siitä yhdestä käyttäytymismuutoksesta - velan vähentämisen perintö.