Rasio Utang-ke-Pendapatan Kalkulator - Periksa DTI Anda
Hitunglah rasio utang-ke-pendapatan (DTI) Anda untuk melihat apakah Anda memenuhi syarat untuk pinjaman hipotek atau pinjaman lainnya.
Apa Rasio Utang dan Pendapatan?
Rasio utang-ke-pendapatan (DTI) Anda adalah salah satu angka yang paling penting dalam kehidupan keuangan Anda, namun kebanyakan orang tidak pernah menghitungnya. Ini hanyalah persentase dari pendapatan bulanan kotor Anda yang digunakan untuk pembayaran utang -- dan ini adalah satu-satunya faktor yang paling penting yang diperiksa oleh pemberi pinjaman ketika memutuskan apakah akan menyetujui hipotek, pinjaman mobil, atau aplikasi kredit penting lainnya.
Rumus DTI:DTI = (Total Pembayaran Utang Bulanan ÷ Pendapatan Bulanan Bruto) x 100"Pembayaran hutang bulanan" mencakup semua kewajiban hutang berulang: hipotek atau sewa (untuk perhitungan tertentu), pinjaman mobil, pinjaman mahasiswa, pembayaran minimum kartu kredit, pinjaman pribadi, dan setiap cicilan atau utang bergulir lainnya.
Contoh: Jika pembayaran utang bulanan Anda total $ 1.500 dan pendapatan bulanan kotor Anda adalah $ 6.000, DTI Anda = ($ 1.500 ÷ $ 6.000) x 100 = 25%. Ini dianggap DTI yang sehat yang akan memenuhi syarat untuk sebagian besar produk hipotek konvensional dengan suku bunga yang kompetitif.
Ada dua versi DTI yang digunakan oleh pemberi pinjaman:DTI front-end(hanya biaya perumahan -- pokok hipotek, bunga, pajak, asuransi, dan biaya HOA) danback-end DTI(semua pembayaran utang bulanan termasuk perumahan). Ketika pemberi pinjaman mengatakan "DTI Anda" tanpa kualifikasi, mereka hampir selalu berarti DTI back-end. Ketika pemberi pinjaman mengatakan "aturan 28/36", mereka berarti front-end <= 28% dan back-end <= 36%.
Ambang DTI: Pedoman Pemberi Pinjaman menurut Jenis Pinjaman
Jenis pinjaman yang berbeda memiliki persyaratan DTI yang berbeda, dan pemberi pinjaman dalam kategori yang sama mungkin memiliki overlay mereka sendiri (persyaratan yang lebih ketat daripada pedoman resmi). Memahami ambang batas ini membantu Anda menentukan apakah Anda mungkin memenuhi syarat dan apakah Anda perlu mengurangi utang sebelum mengajukan permohonan.
| Rentang DTI | Penilaian | Kualifikasi hipotek |
|---|---|---|
| Kurang dari 20% | Sangat bagus. | Berkualifikasi untuk tarif terbaik; posisi negosiasi yang kuat |
| 20 - 28% | Bagus sekali | Mudah disetujui untuk pinjaman konvensional dan jumbo |
| 29 - 36% | Bagus. | Disetujui untuk sebagian besar jenis pinjaman dengan suku bunga standar |
| 37 - 43% | Bisa diterima | Dapat memenuhi syarat untuk konvensional; tergantung pada skor kredit dan aset |
| 44 - 50% | Tinggi | Hipotek konvensional sulit; FHA mungkin dengan faktor kompensasi yang kuat |
| 50 - 57% | Sangat Tinggi | FHA maksimum dengan faktor kompensasi yang kuat; VA tidak memiliki batas keras tetapi pemberi pinjaman menambahkan overlay |
| 57%+ | Kritis | Sebagian besar pemberi pinjaman menolak; fokus pada pengurangan utang sebelum mengajukan permohonan |
Ambang 43% sering disebut sebagai maksimum hipotek konvensional karena merupakan batas "Hipotek Berkualifikasi" (QM) di bawah Undang-Undang Dodd-Frank - pinjaman di atas DTI ini tidak menerima perlindungan hukum dari QM, membuat sebagian besar pemberi pinjaman enggan untuk menyetujui mereka. Pinjaman FHA secara resmi memungkinkan hingga 57% dengan faktor kompensasi (skor kredit yang sangat baik, cadangan yang cukup besar, atau uang muka yang signifikan).
Apa yang Dihitung sebagai Utang dalam Perhitungan DTI Anda
Kesalahan umum adalah tidak mengetahui kewajiban mana yang harus dimasukkan ke dalam sisi utang perhitungan DTI. Termasuk biaya non-hutang membengkakkan DTI Anda yang jelas; kehilangan utang aktual memberi Anda rasa aman yang salah. Berikut adalah rincian definitif:
Sertakan dalam DTI:
- Pembayaran hipotek (PITI: pokok, bunga, pajak, asuransi) -- untuk hipotek yang ada, atau pembayaran hipotek baru yang diusulkan untuk aplikasi
- Pembayaran pinjaman mobil
- Pembayaran pinjaman mahasiswa (minimum yang diperlukan, bahkan jika ditunda - pemberi pinjaman sering menggunakan 1% dari saldo / bulan jika ditunda)
- Pembayaran minimum kartu kredit (bukan saldo penuh, hanya minimum)
- Pembayaran pinjaman pribadi
- Pembayaran tunjangan anak atau tunjangan
- Pembayaran pinjaman yang ditandatangani bersama (bahkan jika orang lain melakukannya - Anda berkewajiban secara hukum)
TIDAK termasuk dalam DTI:
- Sewa (untuk penyewa saat ini yang mengajukan hipotek - Anda menggantinya)
- Utilitas (listrik, gas, air, internet)
- Perbelanjaan, makanan, hiburan
- Premi asuransi (mobil, kesehatan, kehidupan -- kecuali bagian dari pembayaran pinjaman)
- Langganan (Netflix, gym, dll.)
- Pajak yang ditahan dari gaji
| Jenis Obligasi | Termasuk dalam DTI? | Catatan |
|---|---|---|
| Hipotek / sewa | Hipotek ya; sewa saat ini tidak | Untuk aplikasi, gunakan pembayaran yang diusulkan |
| Pinjaman mobil | Ya, tentu saja. | Pembayaran bulanan penuh |
| Pinjaman mahasiswa | Ya, tentu saja. | Bahkan jika ditunda; pemberi pinjaman dapat menggunakan 1% dari saldo |
| Minimum kartu kredit | Ya, tentu saja. | Minimum yang dibutuhkan, bukan saldo penuh |
| Utilitas | No | Tidak dianggap hutang |
| Dukungan anak | Ya, tentu saja. | Pembayaran yang diminta secara hukum |
Cara Menurunkan DTI Anda Sebelum Memohon Pinjaman Rumah
Jika DTI Anda terlalu tinggi untuk pinjaman yang Anda inginkan, Anda memiliki dua tuas: mengurangi pembayaran utang atau meningkatkan pendapatan.
1. Membayar pinjaman cicilan kecil:Pinjaman mobil dengan 10 bulan tersisa sering dapat dibayarkan dalam jumlah sekaligus, menghilangkan $ 400 - $ 600 / bulan dari perhitungan DTI Anda. Meskipun Anda menguras tabungan, perbaikan DTI dapat membuka hipotek menghemat ribuan per tahun dalam bunga versus opsi tingkat yang lebih tinggi.
2. Membayar kartu kredit untuk mengurangi pembayaran minimum:Minimum kartu kredit biasanya 1 - 2% dari saldo. Mengurangi kartu $ 10.000 menjadi $ 5.000 menghemat $ 50 - $ 100 / bulan dalam pembayaran yang dihitung DTI. Membayarnya sepenuhnya menghemat $ 100 - $ 200 / bulan.
3. Hindari hutang baru sebelum mengajukan permohonan:Jangan mengambil pinjaman mobil baru, pinjaman pribadi, atau membuka kartu kredit baru dalam 6 - 12 bulan sebelum aplikasi hipotek.
4. Meningkatkan pendapatan terdokumentasi:Pekerjaan paruh waktu, pendapatan lepas (didokumentasikan selama 2+ tahun), pendapatan sewa, atau kenaikan gaji semuanya mengurangi DTI. Pemberi pinjaman biasanya menginginkan 2 tahun riwayat pendapatan yang didokumentasikan untuk pekerjaan mandiri atau pendapatan sampingan.
5. Menerapkan dengan peminjam bersama:Pasangan, pasangan, atau anggota keluarga dengan pendapatan dan kredit yang baik dapat ditambahkan sebagai peminjam bersama, meningkatkan penyebut pendapatan dan mengurangi rasio DTI. Ini adalah salah satu strategi paling kuat yang tersedia.
DTI untuk pra-persetujuan hipotek: Apa yang diharapkan
Pra-persetujuan hipotek adalah penilaian pemberi pinjaman formal tentang berapa banyak yang dapat Anda pinjam, yang dihitung sebagian besar dari DTI. Pemberi pinjaman akan menarik laporan kredit Anda untuk menemukan semua kewajiban utang, memverifikasi pendapatan Anda melalui stub gaji dan pengembalian pajak, dan menghitung DTI front-end dan back-end berdasarkan jumlah pinjaman yang diusulkan ditambah utang Anda yang ada.
Prosesnya terbalik: pemberi pinjaman mulai dengan DTI maksimum yang dapat diterima (seringkali 43%), dikurangi hutang bulanan Anda yang ada, dan sisanya adalah pembayaran perumahan maksimum yang diizinkan.
Contoh: Pendapatan = $8,000/bulan. Maks back-end DTI = 43% -> maksimum total utang = $3,440/bulan. Utang yang ada (mobil + pinjaman mahasiswa) = $840/bulan. Sisanya untuk perumahan = $2,600/bulan. Pada tingkat 7% saat ini pada hipotek 30 tahun, $2,600/bulan (tidak termasuk pajak/asuransi) mendukung pinjaman sekitar $390,000. Jika pajak dan asuransi menambahkan $500/bulan, pinjaman turun sekitar $315,000.
Inilah sebabnya mengapa DTI memiliki dampak besar pada berapa banyak rumah yang dapat Anda beli - pembayaran mobil $ 500 / bulan mengurangi kualifikasi hipotek Anda sekitar $ 75.000 (dengan tingkat 7%).
DTI vs. Skor Kredit: Dua Dimensi Risiko yang Berbeda
Pemberi pinjaman menilai peminjam pada beberapa dimensi secara bersamaan. DTI dan skor kredit adalah dua yang paling penting, tetapi mereka mengukur hal-hal yang berbeda secara mendasar dan masing-masing dapat mengkompensasi yang lain dalam keputusan pemberi pinjaman.
Skor kreditmengukur riwayat pembayaran hutang Anda - apakah Anda membayar tepat waktu, berapa banyak kredit yang tersedia yang Anda gunakan, berapa lama Anda memiliki kredit, dan jenis kredit apa yang Anda miliki. Ini memprediksi probabilitas bahwa Anda akan membayar kembali berdasarkan perilaku masa lalu. Skor berkisar dari 300 - 850; di atas 740 dianggap sangat baik untuk tujuan hipotek.
DTImengukur kemampuan Anda saat ini untuk melunasi -- apakah pendapatan Anda saat ini cukup untuk menutupi kewajiban utang Anda saat ini dan yang diusulkan bahkan jika Anda membayar tepat waktu. skor kredit yang sempurna dengan DTI 55% berarti Anda telah dapat diandalkan membayar semuanya, tapi secara matematis Anda diperpanjang tipis.
Ini saling melengkapi: skor kredit yang sangat baik dengan DTI tinggi mungkin masih memenuhi syarat (pemberi pinjaman melihat riwayat pembayaran yang dapat diandalkan). DTI rendah dengan kredit biasa-biasa saja mungkin masih memenuhi syarat (pemberi pinjaman melihat kapasitas pembayaran yang cukup). Kombinasi terburuk - DTI tinggi dan skor kredit rendah - hampir selalu mengarah pada penolakan atau tingkat yang sangat tinggi.
Penggunaan analisis DTI di luar hipotek
Sementara DTI paling sering dibahas dalam konteks kualifikasi hipotek, itu adalah metrik keuangan pribadi yang kuat bagi siapa saja yang berhutang, terlepas dari apakah mereka mengajukan pinjaman. Melacak DTI bulanan Anda memberi Anda ukuran yang jelas dan objektif dari lintasan kesehatan keuangan Anda.
Penurunan DTI selama 12 - 24 bulan menunjukkan bahwa beban utang Anda menyusut relatif terhadap pendapatan Anda - ukuran dasar kemajuan keuangan bagi siapa pun yang membawa utang. Bahkan tanpa tujuan aplikasi hipotek, mengurangi DTI dari 45% menjadi 30% selama dua tahun mewakili peningkatan yang mendalam dalam ketahanan keuangan - pada 30%, Anda dapat menyerap gangguan pendapatan yang signifikan tanpa gagal membayar kewajiban.
Perencana keuangan kadang-kadang menggunakan metrik terkait yang disebut "tingkat tabungan" (tabungan ÷ pendapatan kotor), dan kedua metrik ini saling terkait: karena DTI turun (Anda membayar lebih sedikit utang), tingkat tabungan Anda dapat naik (lebih banyak uang yang tersedia untuk diinvestasikan). Perjalanan dari DTI tinggi ke DTI rendah secara langsung memungkinkan akumulasi kekayaan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa rasio hutang-ke-pendapatan yang baik?
Di bawah 36% dianggap baik untuk kesehatan keuangan secara keseluruhan dan kualifikasi hipotek. Di bawah 20% sangat baik. Untuk tingkat hipotek terbaik dan persetujuan termudah, bertujuan untuk DTI back-end di bawah 36% dan DTI front-end (perumahan saja) di bawah 28%.
Apakah DTI termasuk sewa atau hanya hipotek?
Untuk penyewa yang sudah ada yang mengajukan hipotek, sewa Anda saat ini biasanya tidak termasuk karena Anda akan menggantinya dengan pembayaran hipotek yang diusulkan. Pembayaran hipotek yang diusulkan (termasuk pajak dan asuransi) adalah yang dimasukkan dalam perhitungan DTI untuk pinjaman baru.
Berapa DTI maksimum untuk hipotek konvensional?
Pinjaman konvensional yang didukung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac secara resmi memungkinkan hingga 50% DTI dengan faktor kompensasi yang kuat (skor kredit tinggi, uang muka yang besar, cadangan yang substansial). Namun, sebagian besar pemberi pinjaman menerapkan overlay yang batasnya pada 43 - 45%. Target "standar" untuk persetujuan mudah adalah 43% atau di bawahnya.
Bisakah saya mendapatkan hipotek dengan 50% DTI?
Hal ini dimungkinkan melalui pinjaman FHA (yang memungkinkan hingga 57% dengan faktor kompensasi) atau pinjaman VA (tidak ada batas keras, tetapi pemberi pinjaman memaksakan overlay). hipotek konvensional menjadi sangat sulit di atas 45%.
Apakah DTI saya termasuk pinjaman yang ditandatangani bersama?
Ya. Jika Anda menandatangani pinjaman (untuk mobil anak, pinjaman mahasiswa, atau lainnya), pembayaran itu dihitung dalam DTI Anda bahkan jika Anda tidak melakukan pembayaran. Pemberi pinjaman melihat Anda sebagai berkewajiban secara hukum terlepas dari pengaturan informal. Satu-satunya pengecualian adalah jika Anda dapat mendokumentasikan 12+ bulan pembayaran tepat waktu yang dilakukan oleh peminjam utama (beberapa pemberi pinjaman akan mengecualikannya dalam kasus ini).
Seberapa cepat saya bisa menurunkan DTI saya?
Dengan pembayaran utang yang agresif, DTI dapat meningkat secara signifikan dalam waktu 6 - 12 bulan. Membayar pinjaman mobil $ 500 / bulan dalam jumlah sekaligus segera mengurangi DTI. Menghilangkan $ 300 / bulan dalam minimum kartu kredit melalui rencana pembayaran 12 bulan juga mengurangi DTI. Setiap akun yang dibayarkan langsung turun dari perhitungan DTI Anda setelah saldo mencapai nol.
Apakah penangguhan pinjaman mahasiswa membantu DTI saya?
Sementara, mungkin - tetapi banyak pemberi pinjaman hipotek menggunakan 0,5 - 1,0% dari saldo pinjaman mahasiswa per bulan sebagai pembayaran diasumsikan bahkan ketika pinjaman dalam penundaan atau pengembalian berdasarkan pendapatan menunjukkan $ 0. FHA secara khusus mengharuskan menggunakan 1% dari saldo jika pembayaran adalah $ 0. Ini mencegah orang dari permainan perhitungan DTI dengan penundaan sementara.
Pendapatan apa yang bisa saya gunakan untuk menghitung DTI?
Gunakan pendapatan kotor (sebelum pajak) dari semua sumber yang didokumentasikan dan stabil: gaji kerja, pendapatan pekerjaan mandiri (rata-rata 2 tahun dari pengembalian pajak), pendapatan sewa (75% dari sewa kotor setelah dikurangi pembayaran hipotek), pendapatan investasi (dividen, keuntungan modal - rata-rata 2 tahun), Jaminan Sosial, pensiun, dan tunjangan yang diterima.
Apakah DTI dihitung setiap bulan atau setiap tahun?
DTI selalu dihitung secara bulanan -- pembayaran hutang bulanan dibagi dengan pendapatan kotor bulanan. jika Anda dibayar dua mingguan, pendapatan bulanan Anda adalah (gaji tahunan ÷ 12), bukan (cek gaji dua mingguan x 2). pemberi pinjaman selalu menstandarisasi angka bulanan untuk konsistensi.
Bagaimana DTI mempengaruhi suku bunga saya?
DTI sendiri tidak secara langsung mendorong harga suku bunga (skor kredit dan rasio pinjaman-ke-nilai adalah pendorong tingkat utama). Namun, DTI yang tinggi mungkin memerlukan asuransi hipotek (PMI), mendorong Anda menuju pinjaman FHA atau VA (yang memiliki struktur dan biaya tingkat yang berbeda), atau mendiskualifikasi Anda dari produk pinjaman yang paling kompetitif. Secara tidak langsung, menurunkan DTI membuka akses ke program pinjaman yang lebih baik yang membawa tingkat yang lebih rendah.
Meningkatkan Kesehatan Keuangan Anda: DTI sebagai Metrik Pelacakan
Di luar kualifikasi hipotek, melacak rasio utang-ke-pendapatan Anda setiap bulan memberikan ukuran yang jelas dan obyektif dari kemajuan keuangan. Tidak seperti kekayaan bersih (yang membutuhkan penilaian aset) atau skor kredit (yang merupakan skor komposit yang buram), DTI adalah aritmatika sederhana yang dapat Anda hitung dalam 30 detik dengan laporan pendapatan dan utang apa pun.
Tren penurunan DTI selama 12 - 24 bulan adalah sinyal paling jelas bahwa Anda berhasil mengelola dan mengurangi utang relatif terhadap pendapatan. Bahkan tanpa aplikasi pinjaman langsung dalam pikiran, mengurangi DTI dari 45% menjadi 28% selama dua tahun mewakili peningkatan yang mendalam dalam ketahanan keuangan - kemampuan untuk menyerap gangguan pendapatan, darurat medis, atau biaya tak terduga tanpa default.
Tetapkan target DTI bulanan dan lacak mereka dalam spreadsheet sederhana. plot tren selama 6 - 12 bulan. sebagai setiap utang dibayar off, menandai pada grafik Anda - setiap eliminasi menciptakan langkah turun di DTI yang secara visual memuaskan dan memotivasi. Tujuan adalah DTI di bawah 36%, kemudian di bawah 28%, kemudian di bawah 20% - perjalanan yang secara bersamaan membangun skor kredit, meningkatkan kualifikasi hipotek, dan menciptakan kapasitas untuk akumulasi kekayaan.
Setelah DTI mencapai tingkat yang nyaman (di bawah 25%), uang yang sebelumnya dialokasikan untuk pembayaran utang dapat dialihkan ke tabungan dan investasi. Sebuah rumah tangga yang mengurangi pembayaran utang bulanan sebesar $ 800 / bulan dan mengalihkan itu untuk berinvestasi pada 7% pengembalian tahunan mengumpulkan sekitar $ 133.000 selama 10 tahun dari perubahan perilaku tunggal itu - warisan gabungan pengurangan utang.
"Rasio utang-ke-pendapatan Anda adalah semua pembayaran hutang bulanan Anda dibagi dengan pendapatan bulanan kotor Anda. Pemberi pinjaman umumnya mencari DTI sebesar 43% atau lebih rendah untuk hipotek yang memenuhi syarat, sementara DTI di bawah 36% dianggap sebagai tingkat yang sehat untuk kesejahteraan keuangan secara keseluruhan. "