Az adósság és a jövedelem arányának kalkulátora - Ellenőrizze a DTI-t
Számolja ki az adósság-jövedelem arányát, és nézze meg, hogy jogosult-e jelzáloghitelre vagy más kölcsönre.
Mi az adósság-jövedelem arány?
Az adósság és a jövedelem aránya (DTI) az egyik legfontosabb szám a pénzügyi életben, de a legtöbb ember még soha nem számolta ki. Ez egyszerűen a bruttó havi jövedelmének a százaléka, ami a tartozás kifizetésére megy - és ez az egyetlen legfontosabb tényező, amit a hitelezők megvizsgálnak, amikor eldöntik, hogy jóváhagyják-e a jelzáloghitelt, az autóhitelt, vagy bármilyen más jelentős hitelkérelmet.
DTI képlet:DTI = (Total havi adósságfizetések ÷ Bruttó havi jövedelem) x 100A "bruttó" jövedelem az adók és levonások előtti jövedelmet jelenti - a fizetésed, mielőtt bármit is visszatartanak. "Hónaponkénti adósságfizetések" magában foglalják az összes ismétlődő adósságkötelezettséget: jelzáloghitelt vagy bérleti díjat (bizonyos számításokhoz), autóhitelt, diákhitelt, hitelkártya minimális kifizetéseket, személyi hitelt és bármilyen más részletfizetést vagy forgó adósságot.
Példaként: Ha a havi adósságfizetése összesen 1500 dollár, bruttó havi jövedelme pedig 6000 dollár, akkor a DTI = (1500 ÷ 6000 dollár) x 100 = 25%. Ez egészséges DTI-nek tekinthető, amely megfelelne a legtöbb hagyományos jelzáloghitel-terméknek versenyképes kamatlábakkal.
A DTI két változata létezik, amelyeket a hitelezők használnak:front-end DTI(csak lakhatási költségek - jelzáloghitel tőke, kamatok, adók, biztosítási díjak és HOA díjak) ésback-end DTIAmikor a hitelezők azt mondják, hogy "az Ön DTI-je" minősítés nélkül, szinte mindig a hátsó DTI-t jelentik. Amikor a hitelezők azt mondják, hogy "a 28/36 szabály", azt jelentik, hogy az elülső <= 28% és a hátsó <= 36%.
DTI-küszöbértékek: Hitelezők iránymutatásai hiteltípusonként
A különböző hiteltípusok eltérő DTI-követelményekkel rendelkeznek, és az ugyanazon kategóriába tartozó hitelezőknek saját átfedéseik lehetnek (szigorúbb követelmények, mint a hivatalos irányelvek).
| DTI-tartomány | Értékelés | Jelzáloghitel-kötelezettség |
|---|---|---|
| 20% alatt | Kitűnő. | Legjobb árak; erős tárgyalási pozíció |
| 20 - 28% | Nagyon jó. | Könnyen elfogadható hagyományos és jumbo kölcsönök esetében |
| 29 - 36% | Jól van. | A legtöbb hiteltípus esetében jóváhagyott, szabványos kamatlábbal |
| 37 - 43% | Elfogadható | A hitelminősítés és az eszközök függvényei |
| 44 - 50% | Magas | A hagyományos jelzáloghitel nehéz; az FHA lehetséges erős kompenzációs tényezőkkel |
| 50 - 57% | Nagyon magas | Az FHA maximuma erős kompenzációs tényezőkkel; a VA-nak nincs kemény felső határa, de a hitelezők átfedéseket adnak |
| 57%+ | Kritikus | A legtöbb hitelező visszautasítja; a hitelezés előtt az adósságcsökkentésre összpontosít |
A 43%-os küszöböt gyakran szokásos jelzáloghitel-maximumként említik, mert ez a "Kvalifikált jelzáloghitel" (QM) határa a Dodd-Frank törvény szerint - a DTI-t meghaladó hitelek nem kapják meg a QM jogi védelmét, ami miatt a legtöbb hitelező vonakodik jóváhagyni őket.
Mi számít adósságnak a DTI-számításban
Egy gyakori hiba az, hogy nem tudja, mely kötelezettségeket vegye figyelembe a DTI számítás adósság oldalán.
A DTI-ben szerepelnie kell:
- Jelzáloghitel-fizetések (PITI: tőke, kamat, adók, biztosítások) -- a meglévő jelzáloghitelekre, vagy a javasolt új jelzáloghitel-fizetésekre vonatkozó kérelmekre
- Autókölcsön kifizetése
- Diákhitel-fizetések (minimumkövetelmény, még akkor is, ha halasztva van - a hitelezők gyakran használják a maradék/hónap 1%-át, ha halasztják)
- Hitelkártya-minimumfizetések (nem a teljes egyenleg, csak a minimum)
- Személyi kölcsön kifizetése
- Gyermek- vagy tartásdíjfizetés
- Egyidejűleg aláírt kölcsönfizetések (még akkor is, ha valaki más teszi őket - jogi kötelezettsége van)
A DTI-k nem tartalmazzák:
- Bérleti díj (a jelzáloghitelt kérelmező jelenlegi bérlők esetében - Ön helyettesíti azt)
- Közüzemi szolgáltatások (elektromos áram, gáz, víz, internet)
- Élelmiszerek, szórakozás
- Biztosítási díjak (autó, egészségbiztosítás, életbiztosítás - kivéve, ha a kölcsön kifizetésének része)
- Előfizetések (Netflix, edzőterem stb.)
- A fizetésből visszatartott adók
| Kötelezettség típusa | Be kell vonni a DTI-be? | Megjegyzések |
|---|---|---|
| Jelzálog/bérleti díj | Jelzálog igen; folyó bérleti díj nem | A kérelmek esetében használja a javasolt kifizetést |
| Autókölcsön | - Igen, igen. | Teljes havi kifizetés |
| Diákhitel | - Igen, igen. | Még ha el is halasztják; a hitelezők használhatják az egyenleg 1% -át |
| Hitelkártya-minimumok | - Igen, igen. | Minimumkövetelmény, nem teljes egyenleg |
| Közüzemi szolgáltatások | No | Nem adósság |
| Gyermektámogatás | - Igen, igen. | A törvény által előírt kifizetés |
Hogyan csökkentheti a DTI-t, mielőtt jelzáloghitelt kérelmezne
Ha az Ön DTI-je túl magas a kívánt hitelhez képest, két lehetőség áll rendelkezésére: csökkenteni az adósságfizetést vagy növelni a jövedelmet.
1. A kisrészletű hitelek kifizetése:Egy autóhitelt, amelynek 10 hónapja van hátra, gyakran egy egyszeri összegben lehet visszafizetni, 400-600 dollár/hónap eltávolításával a DTI számításából.
2. Fizesse le a hitelkártyákat, hogy csökkentsék a minimális kifizetéseket:A hitelkártya minimuma jellemzően az egyenleg 1 - 2% -a. Egy 10 000 dolláros kártyát 5000 dollárra csökkentve havonta 50 - 100 dollárt takarít meg a DTI által számított kifizetésekben.
3. Kerülje az új adósságokat az alkalmazás előtt:Ne vegyen ki új autóhitelt, személyi kölcsönt, vagy ne nyisson új hitelkártyát a jelzáloghitel-kérelmet megelőző 6-12 hónapban.
4. A dokumentált jövedelem növelése:A részmunkaidős foglalkoztatás, a szabadúszó jövedelem (2+ éve dokumentált), a bérleti jövedelem vagy a fizetésemelés mind csökkentik a DTI-t.
5. Egy társ-hitelfelvevővel kérelmezze:Egy házastárs, partner vagy családtag jövedelemmel és jó hitelemmel kiegészíthető társ-hitelezőként, növelve a jövedelmi nevezőt és csökkentve a DTI arányt. Ez az egyik legerősebb stratégia.
A jelzáloghitel előzetes jóváhagyására vonatkozó DTI: Mit várhatunk?
A jelzáloghitel előzetes jóváhagyása egy formális hitelezői értékelés, hogy mennyi kölcsönt vehetsz fel, amelyet nagyrészt a DTI-ből számítanak ki. A hitelezők kiveszik a hitelnyilvántartásodat, hogy megtalálják az összes adósságkötelezettséget, ellenőrizzék a jövedelmedet a fizetési csúcsok és az adóbevallások segítségével, és számítsák ki mind az első, mind a hátsó DTI-t a javasolt hitelösszeg és a meglévő adósságaid alapján.
A folyamat fordítva működik: a hitelezők a maximális elfogadható DTI-vel (gyakran 43%) kezdenek, levonják a meglévő havi adósságait, és a maradék a maximális engedélyezett lakhatási kifizetés.
Például: jövedelem = $8,000/hónap. Max back-end DTI = 43% -> max teljes adósság = $3,440/hónap. Létező adósságok (autó + diákhitel) = $840/hónap. Maradék lakás = $2,600/hónap. A jelenlegi 7%-os kamatláb egy 30 éves jelzálog, $2,600/hónap (kivéve adót/biztosítást) támogatja a hitel körülbelül $390,000. Ha az adók és a biztosítás hozzá $500/hónap, a hitel csökken körülbelül $315,000.
Ezért van a DTI-nek ilyen nagy hatása arra, hogy mennyi házat vehetsz -- egy 500 dolláros havi autófizetés körülbelül 75.000 dollárral csökkenti a jelzáloghitel jogosultságát (7%-os kamatlábakkal).
A DTI és a hitelminősítés: két különböző kockázati dimenzió
A hitelezők egyidejűleg több dimenzióban értékelik a hitelfelvevőket. A DTI és a hitelminősítés a két legfontosabb, de alapvetően különböző dolgokat mérnek, és mindkettő valamennyire ellensúlyozhatja a másik hitelezői döntéseket.
HitelértékeA hitelminősítés a hitelminősítés és a hitelminősítés közötti különbséget mutatja. A hitelminősítés a hitelminősítés és a hitelminősítés közötti különbséget mutatja a hitelminősítés és a hitelminősítés között.
DTIEgy tökéletes hitelminősítés 55%-os DTI-vel azt jelenti, hogy megbízhatóan mindent kifizetsz, de matematikai értelemben véve elég szűk vagy.
Ezek egymást kiegészítik: egy kiváló hitelminősítés magas DTI-vel még mindig jogosult lehet (a hitelező megbízható fizetési előzményeit látja). Egy alacsony DTI középszerű hitellel még mindig jogosult lehet (a hitelező bőséges fizetési kapacitást lát). A legrosszabb kombináció - magas DTI és alacsony hitelminősítés - szinte mindig elutasításhoz vagy nagyon magas kamatokhoz vezet.
A DTI-elemzés nem jelzáloghitel-alapú felhasználásai
Míg a DTI-t leggyakrabban a jelzáloghitel-minősítés kontextusában vitatják meg, ez egy erős személyes pénzügyi mutató bárki számára, akinek adóssága van, függetlenül attól, hogy hitelt igényel-e.
Egy 12 - 24 hónap alatt csökkenő DTI azt jelzi, hogy az adósság terhe csökken a jövedelemhez képest - a pénzügyi haladás alapvető mérője bárkinek, aki adósságot hordoz. Még ha nincs jelzáloghitel-kérelmezési cél, a DTI 45%-ról 30%-ra csökkentése két év alatt jelentős javulást jelent a pénzügyi rugalmasságban - 30%-nál jelentős jövedelmi zavarokat tud elnyelni anélkül, hogy nem teljesítené a kötelezettségeket.
A pénzügyi tervezők néha egy kapcsolódó mutatót használnak, amelyet "megtakarítási aránynak" (megtakarítások ÷ bruttó jövedelemnek) neveznek, és a két mutató fordítottan kapcsolódik egymáshoz: ahogy a DTI csökken (kevesebbet fizet az adósságért), a megtakarítási ráta emelkedhet (több pénz áll rendelkezésre a befektetéshez).
Gyakran feltett kérdések
Mi a jó adósság-jövedelem arány?
A legjobb jelzáloghitel-kamatlábak és a legegyszerűbb jóváhagyások érdekében célozza meg a 36% alatti háttér-DTI-t és a 28% alatti front-end DTI-t (csak lakás).
A DTI tartalmazza a bérleti díjat vagy csak a jelzáloghitelt?
A jelzáloghitelt kérelmező jelenlegi bérlők esetében a jelenlegi bérleti díjat általában kizárják, mert azt a javasolt jelzáloghitel-fizetéssel helyettesítik. A javasolt jelzáloghitel-fizetés (beleértve az adókat és a biztosítást) az, ami az új kölcsön DTI számításába kerül.
Mi a hagyományos jelzáloghitel maximális DTI-értéke?
A Fannie Mae és a Freddie Mac által támogatott hagyományos hitelek hivatalosan legfeljebb 50%-os DTI-t engedélyeznek erős kompenzációs tényezőkkel (magas hitelpontszám, nagy előleg, jelentős tartalékok).
Kaphatok egy jelzálogot 50%-os kamatlábbal?
A hagyományos jelzáloghitelek 45% felett nagyon nehezen teljesíthetők. Várjunk magasabb kamatlábat és szigorúbb követelményeket - a hitelezők a magas DTI-s hitelfelvevőknél nagyobb kockázatot látnak.
Az én DTI-m tartalmazza a társszerződő hiteleket?
Igen. Ha kölcsönöt (gyermek autójára, diákhitelre vagy másra) írt alá, akkor ez a fizetés akkor is számít a DTI-ben, ha nem fizeti ki a kifizetéseket. A hitelezők az informális megállapodástól függetlenül jogilag kötelezettnek tekintik Önt. Az egyetlen kivétel az, ha dokumentálhatja az elsődleges hitelfelvevő által 12+ hónapos időben teljesített kifizetéseket (néhány hitelező kizárja ezt ebben az esetben).
Milyen gyorsan csökkenthetem a DTI-t?
Ha az adósságfizetés agresszív, a DTI jelentősen javulhat 6-12 hónapon belül. 500 $ / havi autóhitel kifizetése egy egyszeri összegben azonnal csökkenti a DTI-t.
A diákhitel elhalasztása segít a DTI-mben?
Lehet, hogy csak ideiglenesen, de sok jelzáloghitel-hitelező a diákhitel egyenlegének 0,5-1,0%-át használja havonta feltételezett kifizetésként, még akkor is, ha a hitelek elhalasztásban vannak, vagy a jövedelem-alapú visszafizetés 0 dollárt mutat. Az FHA kifejezetten megköveteli az egyenleg 1%-ának használatát, ha a kifizetés 0 dollár. Ez megakadályozza az embereket, hogy DTI számításokat játsszanak ideiglenes elhalasztással.
Milyen jövedelemmel számolhatom ki a DTI-t?
Az összes dokumentált, stabil forrásból származó bruttó (adózás előtti) jövedelem felhasználása: munkabér, önálló vállalkozói jövedelem (az adóbevallásokból származó 2 éves átlag), bérleti jövedelem (a bruttó bérleti díj 75%-a a jelzáloghitel-fizetés levonása után), befektetési jövedelem (osztalékok, tőkenyereségek - 2 éves átlag), társadalombiztosítás, nyugdíj és kapott tartásdíj.
A DTI-t havonta vagy évente számítják ki?
A DTI-t mindig havi alapon számítják ki -- havi adósságfizetés elosztva a havi bruttó jövedelemmel. ha kéthetente fizetnek, a havi jövedelme az (éves fizetés ÷ 12), nem pedig (kéthetes fizetés x 2).
Hogyan befolyásolja a DTI a kamatlábam?
A DTI önmagában nem befolyásolja közvetlenül a kamatláb-értékelést (a hitelpontszám és a hitel-érték arány az elsődleges kamatláb-meghajtók).
Pénzügyi egészségének javítása: a DTI mint nyomonkövetési mutató
A jelzáloghitel-képesítésen túlmenően az adósság és a jövedelem arányának havonta történő nyomon követése egyértelmű, objektív pénzügyi előrehaladást biztosít. A nettó vagyon (amely az eszközök értékelését igényli) vagy a hitelpontszámok (amelyek átlátszatlan összetett pontszámok), a DTI egyszerű aritmetika, amelyet 30 másodperc alatt számolhat ki bármilyen jövedelmi és adóssági kimutatással.
A DTI csökkenő tendenciája 12 - 24 hónap alatt a legnyilvánvalóbb jel, hogy sikeresen kezeli és csökkenti az adósságot a jövedelemhez viszonyítva. Még azonnali hitelkérelem nélkül is, a DTI 45% -ról 28% -ra csökkentése két év alatt jelentős javulást jelent a pénzügyi rugalmasságban - a jövedelem zavarának, orvosi vészhelyzetnek vagy váratlan kiadásoknak a fizetésképtelenség nélkül való felszívódásának képessége.
Állítson be havi DTI-célokat és nyomon kövesse őket egy egyszerű táblázatban. Térképezze meg a trendet 6-12 hónap alatt. Ahogy minden adósság kifizetődik, jelölje meg a diagramján - minden megszüntetés egy vizuálisan kielégítő és motiváló DTI-csökkenést hoz létre. A cél a DTI 36%- alatti, majd 28% alatti, majd 20% alatti - egy utazás, amely egyidejűleg növeli a hitelminősítést, növeli a jelzáloghitel-képességet, és megteremti a vagyon felhalmozódásának képességét.
Amint a DTI elér egy kényelmes szintet (25% alatti), a korábban adósságfizetésre elkülönített pénz megtakarításra és befektetésre irányítható. Egy háztartás, amely 800 dollárral csökkenti a havi adósságfizetést, és 7%-os éves megtérülésre irányítja azt, körülbelül 133 000 dollárt halmoz fel 10 év alatt az egyetlen viselkedési változásból - az adósságcsökkentés összetett öröksége.
"Az adósság és a jövedelem aránya az összes havi adósságfizetés osztva a bruttó havi jövedelemmel. A hitelezők általában 43% -os vagy alacsonyabb DTI-t keresnek a minősített jelzáloghitelekre, míg a 36% alatti DTI-t egészséges szintnek tekintik az általános pénzügyi jólét szempontjából".