Kalkulator Nisbah Hutang-ke-Pendapatan – Semak DTI Anda
Kira nisbah hutang-ke-pendapatan (DTI) anda untuk melihat sama ada anda layak mendapat gadai janji atau pinjaman lain. Alat kewangan percuma ini memberikan keputusan yang tepat dan serta-merta.
Apakah Peratusan Hutang Terhadap Pendapatan?
Peratusan hutang terhadap pendapatan (DTH) adalah salah satu nombor yang paling penting dalam kehidupan kewangan anda, tetapi kebanyakan orang tidak pernah mengiraannya. Ia hanya merupakan peratusan daripada pendapatan bulanan gaji yang diperuntukkan untuk bayaran hutang — dan ia adalah faktor yang paling penting yang dipertimbangkan oleh pemberi pinjaman apabila memutuskan sama ada untuk menyetujui pinjaman, pinjaman kereta, atau kredit lain yang signifikan.
Formula DTH: DTH = (Bayaran Hutang Bulanan Jumlah ÷ Pendapatan Bulanan Gaji) × 100. "Gaji" bermaksud sebelum cukai dan pengurangan — gaji bulanan sebelum apa-apa dikeluarkan. "Bayaran hutang bulanan" termasuk semua kewajipan hutang berulang: pinjaman atau sewa rumah (untuk beberapa pengiraan), pinjaman kereta, pinjaman pelajaran, bayaran minimum kad kredit, pinjaman peribadi, dan apa-apa kewajipan hutang lain atau kredit berulang.
Contoh: Jika bayaran hutang bulanan anda mencecah $1,500 dan pendapatan bulanan gaji anda ialah $6,000, DTH = ($1,500 ÷ $6,000) × 100 = 25%. Ini adalah DTH yang sihat yang layak untuk kebanyakan produk pinjaman konvensional dengan kadar faedah yang kompetitif.
Ada dua versi DTH yang digunakan oleh pemberi pinjaman: DTH hadapan (kosan rumah sahaja — pinjaman utama, faedah, cukai, insurans, dan bayaran HOA) dan DTH belakang (semua bayaran hutang bulanan termasuk kosan). Apabila pemberi pinjaman berkata "DTH anda" tanpa kualifikasi, mereka hampir selalu bermaksud DTH belakang. Apabila pemberi pinjaman berkata "peraturan 28/36", mereka bermaksud DTH hadapan ≤ 28% dan DTH belakang ≤ 36%.
Had DTH: Garis Panduan Pemberi Pinjaman Mengikut Jenis Pinjaman
Pinjaman jenis berbeza mempunyai had DTH yang berbeza, dan pemberi pinjaman dalam kategori yang sama mungkin mempunyai garis panduan mereka sendiri (keperluan yang lebih ketat daripada garis panduan rasmi). Memahami had-had ini membantu anda menentukan sama ada anda layak dan sama ada anda perlu mengurangkan hutang sebelum memohon.
| Had DTH | Penilaian | Eligibility Pinjaman |
|---|---|---|
| Di bawah 20% | Excellent | Qualify untuk kadar faedah terbaik; posisi negosiasi yang kuat |
| 20–28% | Very Good | Dapat disetujui dengan mudah untuk pinjaman konvensional dan pinjaman jumbo |
| 29–36% | Good | Disetujui untuk kebanyakan jenis pinjaman dengan kadar faedah standard |
| 37–43% | Acceptable | Boleh layak untuk pinjaman konvensional; bergantung pada skor kredit dan aset |
| 44–50% | High | Pinjaman konvensional sukar; pinjaman FHA mungkin dengan faktor pampasan yang kuat |
| 50–57% | Very High | Pinjaman FHA maksimum dengan faktor pampasan yang kuat; VA tiada had tetap tetapi pemberi pinjaman menambahkan garis panduan |
| 57%+ | Critical | Majoriti pemberi pinjaman menolak; fokus pada pengurangan hutang sebelum memohon |
Had 43% sering dikutip sebagai had pinjaman konvensional kerana ia adalah had "Mortgage Berkualiti" (QM) di bawah Akta Dodd-Frank — pinjaman di atas had ini tidak menerima perlindungan undang-undang QM, membuat kebanyakan pemberi pinjaman enggan menyetujui mereka. Pinjaman FHA secara rasmi membenarkan sehingga 57% dengan faktor pampasan (skor kredit yang cemerlang, simpanan yang signifikan, atau bayaran deposit yang signifikan).
Bilangan Yang Dikira Hutang Dalam Pengiraan DTI
Kelewatan biasa ialah tidak mengetahui mana-mana kewajipan untuk termasuk dalam sisi hutang pengiraan DTI. Termasuk kos-kosan bukan hutang akan membesarkan nisbah DTI; mengabaikan hutang sebenar memberikan rasa selamat palsu. Berikut adalah penjelasan yang jelas:
Termasuk dalam DTI:
- Pembayaran pinjaman hartanah (PITI: prinsipal, faedah, cukai, insurans) — untuk pinjaman hartanah yang sedia ada, atau pembayaran pinjaman baru yang dicadangkan untuk permohonan
- Pembayaran pinjaman kereta
- Pembayaran pinjaman pelajaran (minimum yang diperlukan, walaupun dalam tempoh tunda — pemberi pinjaman sering menggunakan 1% daripada jumlah pinjaman/bulan jika tertunda)
- Pembayaran kad kredit minimum (tidak penuh balik, hanya minimum)
- Pembayaran pinjaman peribadi
- Pembayaran bantuan kanak-kanak atau alimony
- Pembayaran pinjaman yang ditandatangani bersama (walaupun orang lain yang membayar — anda bertanggungjawab)
Tidak termasuk dalam DTI:
- Bayaran sewa (untuk penyewa yang sedang memohon pinjaman hartanah — anda akan menggantikannya)
- Utiliti (elektrik, gas, air, internet)
- Belanja, makanan, hiburan
- Bayaran premium insurans (kereta, kesihatan, hayat — kecuali bayaran pinjaman)
- Langganan (Netflix, gim, dll.)
- Taksiran cukai dari gaji
| Jenis Kewajipan | Termasuk dalam DTI? | Nota |
|---|---|---|
| Pinjaman hartanah/sewa | Pinjaman hartanah ya; sewa tidak | Untuk permohonan, gunakan pembayaran yang dicadangkan |
| Pinjaman kereta | Ya | Pembayaran bulanan penuh |
| Pinjaman pelajaran | Ya | Walaupun dalam tempoh tunda; pemberi pinjaman mungkin menggunakan 1% daripada jumlah pinjaman |
| Kad kredit minimum | Ya | Minimum yang diperlukan, tidak penuh balik |
| Utiliti | Tidak | Tidak dianggap hutang |
| Bantuan kanak-kanak | Ya | Kewajipan yang dituntut |
Cara Menurunkan Nisbah DTI Sebelum Memohon Pinjaman Hartanah
Jika nisbah DTI anda terlalu tinggi untuk pinjaman yang anda inginkan, anda mempunyai dua penggerak: kurangkan pembayaran hutang atau tambah pendapatan. Berikut adalah strategi yang paling berkesan, berdasarkan impak dan ketercapaian:
1. Bayar pinjaman pelaburan kecil: Pinjaman kereta dengan 10 bulan yang tinggal dapat dibayar dalam jumlah gantung, menghilangkan $400–$600/bulan dari pengiraan DTI. Walaupun anda menghabiskan simpanan, penurunan nisbah DTI mungkin membuka pinjaman yang menghemat ribuan ringgit setiap tahun berbanding pilihan dengan kadar yang lebih tinggi.
2. Kurangkan kad kredit untuk mengurangkan pembayaran minimum: Pembayaran minimum kad kredit biasanya 1–2% daripada jumlah pinjaman. Mengurangkan kad kredit $10,000 kepada $5,000 menghemat $50–$100/bulan dalam pembayaran yang dihitung dalam nisbah DTI. Membayar sepenuhnya menghemat $100–$200/bulan.
3. Elakkan hutang baru sebelum memohon: Jangan ambil pinjaman kereta, pinjaman peribadi, atau buka kad kredit baru dalam 6–12 bulan sebelum permohonan pinjaman. Setiap kewajipan baru secara langsung meningkatkan nisbah DTI.
4. Tambahkan pendapatan yang terdokumen: Pekerjaan sampingan, pendapatan bebas (terdokumen selama 2+ tahun), pendapatan sewa, atau peningkatan gaji semua mengurangkan nisbah DTI. Pemberi pinjaman biasanya mahu 2 tahun sejarah pendapatan terdokumen untuk pekerjaan bebas atau pendapatan sampingan.
5. Aplikasikan dengan pembayar bersama: Suami, pasangan, atau ahli keluarga dengan pendapatan dan kredit yang baik boleh ditambahkan sebagai pembayar bersama, meningkatkan nisbah pendapatan dan mengurangkan nisbah DTI. Ini adalah salah satu strategi yang paling berkuasa yang tersedia.
DTI untuk Persetujuan Pinjaman Rumah: Apa yang Perlu Diketahui
Persetujuan pinjaman rumah adalah penilaian formal dari pemberi pinjaman tentang berapa banyak yang dapat dipinjam, yang dihitung secara besar-besaran dari DTI. Pemberi pinjaman akan menarik laporan kredit untuk mencari semua kewajiban utang, memverifikasi pendapatan melalui slip gaji dan kembali pajak, dan menghitung DTI depan dan belakang berdasarkan jumlah pinjaman yang diusulkan plus utang yang ada.
Proses ini bekerja secara balik: pemberi pinjaman memulai dengan DTI maksimum yang dapat diterima (seringkali 43%), mengurangi utang bulanan yang ada, dan sisa itu adalah pembayaran maksimum yang diizinkan. Mereka kemudian menggunakan suku bunga saat ini untuk menghitung kembali jumlah pinjaman maksimum yang dapat ditanggung pada tingkat pembayaran tersebut.
Contoh: Pendapatan = $8,000/bulan. Max DTI belakang = 43% → max total utang = $3,440/bulan. Utang yang ada (mobil + pinjaman mahasiswa) = $840/bulan. Sisa untuk rumah = $2,600/bulan. Pada suku bunga 7% pada pinjaman 30 tahun, $2,600/bulan (tidak termasuk pajak/assuransi) mendukung pinjaman sekitar $390,000. Jika pajak dan asuransi menambah $500/bulan, pinjaman menurun menjadi sekitar $315,000.
Itulah mengapa DTI memiliki dampak yang sangat besar pada berapa banyak rumah yang dapat dibeli — pembayaran $500/bulan untuk mobil mengurangi kualifikasi pinjaman rumah sekitar $75,000 (pada suku bunga 7%). Menghilangkan pembayaran itu sebelum menerapkan seringkali bernilai tukar.
DTI vs. Nilai Kredit: Dua Dimensi Risiko yang Berbeda
Pemberi pinjaman menilai calon peminjam pada beberapa dimensi secara bersamaan. DTI dan nilai kredit adalah dua yang paling penting, tetapi mereka mengukur hal yang berbeda secara fundamental dan setiap satu dapat menggantikan yang lain dalam keputusan pemberi pinjaman.
Nilai kredit mengukur sejarah Anda dalam membayar utang — apakah Anda membayar tepat waktu, berapa banyak dari kredit yang tersedia yang Anda gunakan, berapa lama Anda memiliki kredit, dan apa jenis kredit yang Anda miliki. Ia memprediksi kemungkinan Anda akan membayar berdasarkan perilaku masa lalu. Nilai kredit berkisar dari 300–850; di atas 740 dianggap baik untuk tujuan pinjaman.
DTI mengukur kemampuan Anda saat ini untuk membayar — apakah pendapatan Anda cukup untuk menutup kewajiban utang Anda saat ini dan yang diusulkan bahkan jika Anda membayar tepat waktu. Nilai kredit yang sempurna dengan DTI 55% berarti Anda telah membayar semua dengan tepat waktu, tetapi matematis Anda terlalu tipis.
Ini adalah komplementer: nilai kredit yang baik dengan DTI tinggi mungkin masih dapat disetujui (pemberi pinjaman melihat riwayat pembayaran yang dapat diandalkan). DTI yang rendah dengan nilai kredit yang tidak baik mungkin masih dapat disetujui (pemberi pinjaman melihat kemampuan pembayaran yang cukup). Kombinasi yang paling buruk — DTI tinggi dan nilai kredit rendah — hampir selalu mengarah pada penolakan atau suku bunga yang sangat tinggi.
Penggunaan Lain dari Analisis DTI
Walaupun DTI paling sering dibahas dalam konteks kualifikasi pinjaman, itu adalah metrik keuangan pribadi yang kuat untuk siapa pun yang memiliki utang, terlepas dari apakah mereka menerapkan pinjaman. Mengikuti DTI bulanan memberikan Anda ukuran yang jelas, objektif tentang jalur kesehatan keuangan Anda.
DTI yang menurun selama 12–24 bulan menunjukkan bahwa beban utang Anda menurun relatif terhadap pendapatan Anda — ukuran dasar kemajuan keuangan untuk siapa pun yang memiliki utang. Bahkan tanpa tujuan aplikasi pinjaman, mengurangi DTI dari 45% menjadi 30% dalam dua tahun menunjukkan peningkatan yang mendalam dalam ketahanan keuangan — pada 30%, Anda dapat menyerap gangguan pendapatan yang signifikan tanpa gagal membayar kewajiban.
Perencana keuangan sering menggunakan metrik terkait yang disebut "tarif simpan" (simpanan ÷ pendapatan bersih), dan dua metrik ini berhubungan secara berlawanan: sebagai DTI menurun (Anda membayar lebih sedikit pada utang), tarif simpan dapat meningkat (lebih banyak uang tersedia untuk diinvestasikan). Perjalanan dari DTI tinggi ke DTI rendah secara langsung memungkinkan akumulasi kekayaan.
Berapa yang Dibolehkan untuk Perbandingan Hutang dan Pendapatan?
Apakah perbandingan hutang dan pendapatan yang baik?
Di bawah 36% dianggap baik untuk kesehatan keuangan secara keseluruhan dan kualifikasi pinjaman. Di bawah 20% adalah yang terbaik. Untuk mendapatkan suku bunga pinjaman yang terbaik dan persetujuan yang mudah, targetkan perbandingan hutang belakang di bawah 36% dan perbandingan hutang depan (hanya rumah) di bawah 28%.
Apakah perbandingan hutang termasuk sewa atau hanya pinjaman?
Untuk penyewa yang sudah ada yang mengajukan pinjaman, sewa yang saat ini biasanya dikecualikan karena Anda akan menggantinya dengan pembayaran pinjaman yang diusulkan. Pembayaran pinjaman yang diusulkan (termasuk pajak dan asuransi) yang termasuk dalam perhitungan perbandingan hutang untuk pinjaman baru.
Apakah maksimum perbandingan hutang untuk pinjaman konvensional?
Pinjaman konvensional yang didukung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac secara resmi memungkinkan hingga 50% perbandingan hutang dengan faktor kompensasi yang kuat (skor kredit tinggi, pembayaran down yang besar, cadangan yang signifikan). Namun, kebanyakan pemberi pinjaman menerapkan overla yang membatasi pada 43-45%. Target standar untuk persetujuan yang mudah adalah 43% atau di bawah.
Apakah saya bisa mendapatkan pinjaman dengan perbandingan hutang 50%?
Memungkinkan melalui pinjaman FHA (yang memungkinkan hingga 57% dengan faktor kompensasi) atau pinjaman VA (tidak ada batasan keras, tetapi pemberi pinjaman menerapkan overla). Pinjaman konvensional menjadi sangat sulit di atas 45%. Harapkan suku bunga yang lebih tinggi dan persyaratan yang lebih ketat - pemberi pinjaman melihat peminjam dengan perbandingan hutang tinggi sebagai risiko yang lebih tinggi. Menurunkan perbandingan hutang di bawah 43% sebelum mengajukan pinjaman akan meningkatkan pilihan Anda secara signifikan.
Apakah perbandingan hutang saya termasuk pinjaman yang ditandatangani bersama?
Ya. Jika Anda menandatangani pinjaman bersama (untuk mobil anak, pinjaman kuliah, atau lainnya), pembayaran tersebut termasuk dalam perhitungan perbandingan hutang bahkan jika Anda tidak membuat pembayaran. Pemberi pinjaman melihat Anda sebagai orang yang bertanggung jawab secara hukum terlepas dari kesepakatan tidak resmi. Hanya ada pengecualian jika Anda dapat mendokumentasikan pembayaran yang tepat waktu selama 12+ bulan yang dibuat oleh peminjam utama (beberapa pemberi pinjaman akan mengabaikan hal ini dalam kasus ini).
Berapa cepat saya bisa menurunkan perbandingan hutang?
Dengan pembayaran hutang yang agresif, perbandingan hutang dapat meningkat secara signifikan dalam 6-12 bulan. Membayar pinjaman mobil $500/bulan dalam jumlah ganti rugi segera menurunkan perbandingan hutang. Menghilangkan $300/bulan dalam pembayaran kartu kredit minimum melalui rencana pembayaran 12 bulan juga menurunkan perbandingan hutang. Setiap akun yang dibayar akan langsung jatuh dari perhitungan perbandingan hutang setelah saldo mencapai nol.
Apakah deferment pinjaman kuliah membantu perbandingan hutang saya?
Secara sementara, mungkin - tetapi banyak pemberi pinjaman menggunakan 0,5-1,0% dari saldo pinjaman per bulan sebagai pembayaran yang dianggap bahkan ketika pinjaman dalam deferment atau pembayaran berdasarkan pendapatan yang menunjukkan $0. FHA secara khusus memerlukan menggunakan 1% dari saldo jika pembayaran adalah $0. Ini mencegah orang-orang dari perhitungan perbandingan hutang dengan deferment sementara.
Apakah pendapatan yang saya gunakan untuk menghitung perbandingan hutang?
Gunakan pendapatan bersih (sebelum pajak) dari semua sumber yang terdokumentasi: gaji pekerjaan, pendapatan pekerjaan sendiri (rata-rata 2 tahun dari return pajak), pendapatan sewa (75% dari sewa bruto setelah mengurangi pembayaran pinjaman), pendapatan investasi (dividen, keuntungan kapital - rata-rata 2 tahun), pensiun, dan alimony yang diterima.
Apakah perbandingan hutang dihitung bulanan atau tahunan?
Perbandingan hutang selalu dihitung berdasarkan bulanan - pembayaran hutang bulanan dibagi dengan pendapatan bersih bulanan. Jika Anda dibayar dua minggu, pendapatan bulanan Anda adalah (gaji tahunan ÷ 12), bukan (gaji gaji dua minggu × 2). Pemberi pinjaman selalu menyederhanakan ke dalam angka bulanan untuk konsistensi.
Bagaimana perbandingan hutang mempengaruhi suku bunga?
Perbandingan hutang itu sendiri tidak secara langsung mengemukakan suku bunga (skor kredit dan rasio pinjaman ke nilai adalah pengemukakan suku bunga utama). Namun, perbandingan hutang tinggi mungkin memerlukan asuransi pinjaman (PMI), mendorong Anda ke pinjaman FHA atau VA (yang memiliki struktur suku bunga dan biaya yang berbeda), atau mengeluarkan Anda dari produk pinjaman yang paling kompetitif. Secara tidak langsung, menurunkan perbandingan hutang membuka akses ke program pinjaman yang lebih baik yang memiliki suku bunga yang lebih rendah.