Debt-to-Income Ratio Calculator – Check Your DTI

Borç/Gelir Oranı Nedir?

Borç/gelir oranınız (DTI) finansal hayatınızdaki en önemli rakamlardan biridir, ancak çoğu insan bunu hiç hesaplamamıştır. Borç ödemelerine giden brüt aylık gelirinizin yüzdesidir ve borç verenlerin bir ipotek, araç kredisi veya başka bir önemli kredi başvurusunu onaylayıp onaylamayacağına karar verirken inceledikleri en önemli faktördür

DTI formülü: DTI = (Toplam Aylık Borç Ödemeleri ÷ Brüt Aylık Gelir) × 100. “Brüt” gelir, vergi ve kesintilerden önce anlamına gelir - herhangi bir şey kesilmeden önce maaşınız. “Aylık borç ödemeleri” tüm yinelenen borç yükümlülüklerini içerir: ipotek veya kira (belirli hesaplamalar için), araç kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri, kişisel krediler ve diğer taksitler veya döner borçlar

Örnek: Aylık borç ödemelerinizin toplamı 1.500 ABD Doları ve brüt aylık geliriniz 6.000 ABD Doları ise, DTI'niz = (1.500$ ÷ 6.000$) × 100 =% 25. Bu, rekabetçi faiz oranlarında çoğu geleneksel ipotek ürününe hak kazanacak sağlıklı bir DTI olarak kabul edilir

Borç verenlerin kullandığı iki DTI sürümü vardır: ön uç DTI (yalnızca konut maliyetleri - ipotek anapara, faiz, vergiler, sigorta ve HOA ücretleri) ve arka uç DTI (konut dahil tüm aylık borç ödemeleri). Borç verenler yeterlilik olmadan “DTI'niz” dediğinde, neredeyse her zaman arka uç DTI anlamına gelir. Borç verenler “28/36 kuralı” dediğinde, ön uç ≤ %28 ve arka uç ≤% 36 anlamına

DTI Eşikleri: Kredi Türüne Göre Borç Veren Yönergeleri

Farklı kredi türlerinin farklı DTI gereksinimleri vardır ve aynı kategorideki borç verenlerin kendi kaplamaları olabilir (resmi yönergelerden daha katı gereksinimler). Bu eşikleri anlamak, hak kazanma olasılığınızın olup olmadığını ve başvurmadan önce borcu azaltmanız gerekip gerekmediğini belirlemenize yardımcı olur.

%43 eşiği genellikle geleneksel ipotek maksimum olarak gösterilir çünkü bu, Dodd-Frank Yasası kapsamındaki “Nitelikli Mortgage” (QM) sınırıdır - bu DTI'nin üzerindeki krediler bir KYM'nin yasal korumasını almaz, bu da çoğu borç verenleri onaylama konusunda isteksiz hale getirir. FHA kredileri resmen telafi edici faktörlerle (mükemmel kredi puanı, önemli rezervler veya önemli peşinat) %57'ye kadar izin verir

DTI Hesaplamanızda Borç Olarak Önemli Olarak Neler Değerlenir

Yaygın bir hata, DTI hesaplamasının borç tarafına hangi yükümlülüklerin dahil edileceğini bilmemektir. Borç dışı giderleri dahil etmek, görünen DTI'nizi şişirir; eksik gerçek borçlar size yanlış bir güvenlik duygusu verir. İşte kesin bir döküm:

DTI'ye dahil et:

• Mortgage ödemeleri (PITI: anapara, faiz, vergiler, sigorta) - mevcut ipotekler için veya başvurular için önerilen yeni ipotek ödemesi
• Araç kredisi ödemeleri
• Öğrenci kredisi ödemeleri (ertelenmiş olsa bile minimum gereklidir - borç verenler ertelenirse genellikle bakiyenin/ayın %1'ini kullanır)
• Kredi kartı minimum ödemeleri (tam bakiye değil, sadece minimum)
• Kişisel kredi ödemeleri
• Çocuk nafaka veya nafaka ödemeleri

DTI'ye dahil ETMEYİN:

• Kira (ipotek başvurusunda bulunan mevcut kiracılar için - onu değiştiriyorsunuz)
• Kamu hizmetleri (elektrik, gaz, su, internet)
• Yiyecek, yiyecek, eğlence
• Sigorta primleri (otomobil, sağlık, hayat - kredi ödemesinin bir parçası olmadığı sürece)
• Abonelikler (Netflix, spor salonu vb.)
• Maaş çekinden kesilen vergiler

İpotek Başvurusunda Bulmadan Önce DTI'nizi Nasıl Düşürürsünüz?

DTI'niz istediğiniz kredi için çok yüksekse, iki kaldıraçınız vardır: borç ödemelerini azaltın veya geliri artırın. Tipik etki ve fizibiliteye göre sıralanan en etkili stratejiler şunlardır:

1. Küçük taksitli kredileri ödeyin: Kalan 10 ay olan bir araç kredisi genellikle toplu olarak ödenebilir ve DTI hesaplamanızdan $400-600/ay ortadan kaldırılabilir. Tasarruflarınızı tüketmenize rağmen, DTI iyileştirmesi, daha yüksek oranlı bir seçeneğe kıyasla yılda binlerce faiz tasarrufu sağlayan bir ipoteğin kilidini

2. Minimum ödemeleri azaltmak için kredi kartlarını ödeyin: Kredi kartı minimumları genellikle bakiyenin% 1-2'sidir. 10.000 dolarlık bir kartı 5.000 dolara düşürmek, DTI sayılı ödemelerde aylık 50-100 ABD Doları tasarruf sağlar. Tamamen ödemek, ayda 100-200 $ tasarruf sağlar

3. Başvurmadan önce yeni borçlardan kaçının: Bir ipotek başvurusundan önceki 6-12 ay içinde yeni araç kredisi, kişisel krediler almayın veya yeni kredi kartları açmayın. Her yeni yükümlülük, DTI'nizi doğrudan artırır

4. Belgelenmiş geliri artırın: Yarı zamanlı istihdama, serbest gelir (2+ yıl boyunca belgelenmiştir), kira geliri veya maaş artışı DTI'yi azaltır. Borç verenler genellikle serbest meslek veya yan gelir için 2 yıllık belgelenmiş gelir geçmişi isterler

5. Bir ortak borçluyla başvurun: Geliri ve iyi kredisi olan bir eş, eş veya aile üyesi, eş borçlu olarak eklenebilir, gelir paydasını artırabilir ve DTI oranını azaltabilir. Bu mevcut en güçlü stratejilerden biridir.

Mortgage Ön Onayı için DTI: Ne Beklenmeli

Mortgage ön onayı, büyük ölçüde DTI'den hesaplanan, ne kadar borç alabileceğinize dair resmi bir borç veren değerlendirmesidir. Borç verenler, tüm borç yükümlülüklerini bulmak, gelirinizi ödeme taslakları ve vergi beyannameleri aracılığıyla doğrulamak ve önerilen kredi tutarına ve mevcut borçlarınıza göre hem ön uç hem de arka uç DTI'yi hesaplamak için kredi raporunuzu çek

Süreç tersine çalışır: borç verenler maksimum kabul edilebilir DTI'nizle başlar (genellikle% 43), mevcut aylık borçlarınızı çıkarır ve geri kalanı izin verilen maksimum konut ödemesidir. Daha sonra, o ödeme seviyesinde karşılayabileceğiniz maksimum kredi tutarını geri hesaplamak için mevcut faiz oranını kullan

Örnek: Gelir = 8.000 $/ay. Maksimum arka uç DTI = 43% → maksimum toplam borç = 3.440 $/ay. Mevcut borçlar (araba + öğrenci kredisi) = 840 $/ay. Konut için kalan = 2.600 $/ay. 30 yıllık ipoteğin şu anki %7'lik oranıyla, 2.600 $/ay (vergiler/sigorta hariç) yaklaşık 390.000 dolarlık bir krediyi desteklemektedir. Vergiler ve sigorta aylık 500$ eklerse, kredi yaklaşık 315.000 dolara düşer

Bu nedenle DTI'nin ne kadar ev satın alabileceğiniz üzerinde bu kadar büyük bir etkisi vardır - aylık 500 dolarlık bir araba ödemesi, ipotek yeterliliğinizi kabaca 75.000$ (%7 oranlarda) azaltır. Başvurmadan önce bu ödemeyi ortadan kaldırmak genellikle değiş tokuşuna değer.

DTI ve Kredi Puanı: İki Farklı Risk Boyutu

ç verenler, borçluları aynı anda birden fazla boyutta değerlendirir. DTI ve kredi puanı en önemli ikisidir, ancak temelde farklı şeyleri ölçerler ve her biri borç veren kararlarında diğerini bir şekilde telafi edebilir

Kredi pu anı, borçları geri ödeme geçmişinizi ölçer - zamanında ödeyip ödemediğinizi, mevcut kredinizin ne kadarını kullandığınızı, ne kadar süredir krediniz olduğunu ve ne tür krediniz olduğunu ölçer. Geçmiş davranışlara dayanarak geri ödeme yapma olasılığını tahmin eder. Puanlar 300-850 arasında değişmektedir; 740'ın üzerinde ipotek amaçları için mükemmel kabul edilir

DTI, mevcut geri ödeme kapasitenizi ölçer - zamanında ödeme yapsanız bile mevcut gelirinizin mevcut ve önerilen borç yükümlülüklerinizi karşılamak için yeterli olup olmadığını ölçer. %55 DTI ile mükemmel bir kredi puanı, her şeyi güvenilir bir şekilde ödediğiniz anlamına gelir, ancak matematiksel olarak zayıf olduğunuz anlamına gelir.

Bunlar tamamlayıcıdır: yüksek DTI ile mükemmel bir kredi puanı hala uygun olabilir (borç veren güvenilir ödeme geçmişini görür). Vasat krediye sahip düşük bir DTI hala uygun olabilir (borç veren yeterli ödeme kapasitesi görür). En kötü kombinasyon - yüksek DTI ve düşük kredi puanı - neredeyse her zaman inkar veya çok yüksek oranlara yol açar

DTI Analizinin Mortgage Dışı Kullanımları

DTI en yaygın olarak ipotek yeterliliği bağlamında tartışılırken, kredi başvurusunda bulunup yapmadıklarına bakılmaksızın borcu olan herkes için güçlü bir kişisel finans metriğidir. DTI'nizi aylık olarak izlemek, finansal sağlık yörüngenizin net ve objektif bir ölçüsünü verir

12-24 ay boyunca azalan bir DTI, borç yükünüzün gelirinize göre küçüldüğünü gösterir - borç taşıyan herkes için finansal ilerlemenin temel ölçüsü. Bir ipotek başvuru hedefi olmasa bile, DTI'yi iki yıl içinde %45'ten %30'a düşürmek, finansal dayanıklılıkta derin bir iyileşmeyi temsil eder -% 30 ile, yükümlülüklerden temerrüde düşmeden önemli bir gelir kesintisini karşılayabilirsiniz

Finansal planlamacılar bazen “tasarruf oranı” (tasarruf ÷ brüt gelir) adı verilen ilgili bir metrik kullanırlar ve iki ölçüm ters ilişkilidir: DTI düştükçe (borçtan daha az ödeme yaparsınız) tasarruf oranınız artabilir (yatırım için daha fazla para kullanılabilir). Yüksek DTI'dan düşük DTI'ye yolculuk doğrudan servet birikimini sağlar

Finansal Sağlığınızı İyileştirme: İzleme Metriği Olarak DTI

Mortgage yeterliliğinin ötesinde, borç/gelir oranınızı aylık olarak izlemek, finansal ilerlemenin net ve objektif bir ölçüsünü sağlar. Net değerin (varlıkların değerlenmesini gerektirir) veya kredi puanlarının (opak bileşik puanlar olan) aksine, DTI, herhangi bir gelir ve borç tablosu ile 30 saniyede hesaplayabileceğiniz basit bir aritme

12-24 ay boyunca düşen DTI eğilimi, gelire göre borcu başarılı bir şekilde yönettiğinizin ve azalttığınızın en açık işaretidir. Acil bir kredi başvurusu akılda tutulmasa bile, DTI'yi iki yıl içinde %45'ten %28'e düşürmek, finansal dayanıklılıkta derin bir iyileşmeyi temsil eder - bir gelir kesintisini, tıbbi bir acil durumu veya beklenmedik bir masrafı temerrüde düşmeden karşılama yeteneği.

Aylık DTI hedefleri belirleyin ve bunları basit bir elektronik tabloda izleyin. Eğilimi 6-12 ay boyunca çizin. Her borç ödendiğinde, grafiğinizde işaretleyin - her eleme, DTI"da görsel olarak tatmin edici ve motive edici bir düşüş yaratır. Hedef, DTI% 36'nın altında, sonra% 28'in altında, sonra% 20'nin altında bir DTI'dir - aynı anda kredi puanı oluşturan, ipotek niteliğini artıran ve servet birikimi için kapasite yaratan bir yolculuk

DTI rahat bir seviyeye ulaştığında (%25'in altında), daha önce borç ödemelerine tahsis edilen para tasarruf ve yatırıma yönlendirilebilir. Aylık borç ödemelerini ayda 800$ azaltan ve bunu %7 yıllık getiri ile yatırım yapmaya yönlendiren bir hane, bu tek davranış değişikliğinden - borç azaltmanın bileşik mirası olan 10 yıl boyunca yaklaşık 133.000$ birik