Skuld-till-inkomst-förhållande-kalkylator - Kontrollera din DTI
Beräkna ditt skuld-till-inkomst-förhållande (DTI) för att se om du är berättigad till ett bostadslån eller andra lån.
Vad är skuldsättningsförhållandet?
Ditt skuld-till-inkomst-förhållande (DTI) är en av de viktigaste siffrorna i ditt ekonomiska liv, men de flesta människor har aldrig beräknat det. Det är helt enkelt den procentandel av din brutto månadsinkomst som går till skuldbetalningar - och det är den enskilt viktigaste faktorn långivare undersöker när man beslutar om att godkänna en inteckning, billån, eller någon annan betydande kredit ansökan.
DTI-formel:DTI = (Totala månatliga skuldbetalningar ÷ brutto månadsinkomster) x 100. "Bruttoinkomst" betyder före skatt och avdrag - din lönecheck innan någonting dras in. "Månatliga skuldbetalningar" inkluderar alla återkommande skuldförpliktelser: inteckning eller hyra (för vissa beräkningar), billån, studielån, kreditkortsminimumbetalningar, personliga lån och alla andra avbetalningar eller revolverande skulder.
Exempel: Om dina månatliga skuldbetalningar uppgår till 1 500 USD och din bruttoinkomst är 6 000 USD, är din DTI = (1 500 ÷ 6 000 USD) x 100 = 25%. Detta anses vara en hälsosam DTI som skulle kvalificera sig för de flesta konventionella hypotekslån till konkurrenskraftiga räntor.
Det finns två versioner av DTI som långivare använder:front-end DTI(endast bostadskostnader - grundlån, ränta, skatter, försäkring och HOA-avgifter) ochback-end DTI(alla månatliga skuldbetalningar inklusive bostäder). När långivare säger "din DTI" utan kvalifikation, menar de nästan alltid back-end DTI. När långivare säger "28/36-regeln", menar de front-end <= 28% och back-end <= 36%.
DTI-tröskelvärden: riktlinjer för långivare efter typ av lån
Olika typer av lån har olika DTI-krav, och långivare inom samma kategori kan ha sina egna överlagringar (strängare krav än de officiella riktlinjerna).
| DTI-intervall | Bedömning | Hypotekslånsberättigande |
|---|---|---|
| Mindre än 20% | Utmärkt. | Kvalificera sig för bästa priser; stark förhandlingsställning |
| 20 - 28% | Mycket bra. | Lätt godkänd för konventionella och jumbo lån |
| 29 - 36% | Det är bra. | Godkänd för de flesta typer av lån till standardränta |
| 37 - 43% | Godtagbar | Kan kvalificera sig för konventionell; beror på kreditvärdighet och tillgångar |
| 44 - 50% | Högt | Konventionell inteckning svår; FHA möjlig med starka kompensationsfaktorer |
| 50 - 57% | Mycket hög | FHA-maximum med starka kompensationsfaktorer; VA har inget hårt tak men långivare lägger till överlagringar |
| 57%+ | Kritiskt | De flesta långivare vägrar; fokuserar på skuldminskning innan de ansöker |
43% tröskel är ofta citeras som den konventionella inteckning maximalt eftersom det är den "kvalificerade inteckning" (QM) gräns enligt Dodd-Frank Act - lån över denna DTI inte får rättsliga skydd av en QM, vilket gör de flesta långivare tveksamma till att godkänna dem. FHA lån tillåter officiellt upp till 57% med kompenserande faktorer (utmärkt kredit värdering, betydande reserver eller betydande handpenning).
Vad räknas som skuld i DTI-beräkningen
Ett vanligt misstag är att inte veta vilka skyldigheter som ska ingå i skuldsidan av DTI-beräkningen.Inkludering av icke-skuldkostnader blåser upp din uppenbara DTI; saknade faktiska skulder ger dig en falsk känsla av säkerhet.Här är en definitiv uppdelning:
Omfattar i DTI:
- Hypotekslån (PITI: kapital, ränta, skatter, försäkring) - för befintliga hypotekslån eller föreslagna nya hypotekslån för ansökningar
- Utbetalningar av billån
- Studentlånsbetalningar (minimum som krävs, även om de är uppskjutna - långivare använder ofta 1% av saldot/månaden om de uppskjutits)
- Minimibetalningar med kreditkort (inte hela saldot, bara minimibeloppet)
- Utbetalningar av personliga lån
- Barnbidrag eller underhållsbidrag
- Medundertecknade lånebetalningar (även om någon annan gör dem - du är juridiskt skyldig)
Inkludera inte i DTI:
- Hyra (för nuvarande hyresgäster som ansöker om en inteckning - du ersätter den)
- Tjänster (elektricitet, gas, vatten, internet)
- Livsmedel, mat, underhållning
- Försäkringsavgifter (bil, sjukförsäkring, livförsäkring - om inte del av en lånebetalning)
- Abonnemang (Netflix, gym, etc.)
- Skatter som dras från lönecheck
| Typ av förpliktelse | Inkludera i DTI? | Anmärkningar |
|---|---|---|
| Hypotekslån/hyra | Hypotekslån ja; löpande hyra nej | För ansökningar, använd föreslagen betalning |
| Billån | Ja, det gör jag. | Full månadsbetalning |
| Studentlån | Ja, det gör jag. | Även om uppskjuten; långivare får använda 1% av saldot |
| Kreditkortsminimum | Ja, det gör jag. | Minimibehovet, inte hela saldot |
| Kommunala tjänster | No | Inte betraktas som skuld |
| Barnbidrag | Ja, det gör jag. | Lagstadgad betalning |
Hur du sänker din DTI innan du ansöker om ett hypotekslån
Om ditt DTI är för högt för det lån du vill ha, har du två hävstångar: minska skuldbetalningarna eller öka inkomsterna.
1. Avbetalning av lån i små avbetalningar:Ett billån med 10 månader kvar kan ofta betalas ut i en engångsbelopp, vilket eliminerar $ 400 - $ 600 / månad från din DTI-beräkning. Även om du tömmer besparingar kan DTI-förbättringen låsa upp en inteckning som sparar dig tusentals per år i ränta jämfört med ett alternativ med högre ränta.
2. Betala in kreditkort för att minska minsta betalningar:Om man minskar ett kreditkort med 10 000 dollar till 5 000 dollar sparar man mellan 50 och 100 dollar i månaden i betalningar som räknas av DTI.
3. Undvik nya skulder innan du ansöker:Ta inte ut nya billån, personliga lån eller öppna nya kreditkort under de 6-12 månader som föregår en hypotekslånsansökan.
4. Öka dokumenterad inkomst:Deltidsanställning, frilansinkomst (dokumenterad i 2+ år), hyresinkomst eller löneökning minskar alla DTI. Långivare vill vanligtvis ha 2 års dokumenterad inkomsthistorik för egenföretagande eller sidinkomst.
5. Ansöka med en medlåntagare:En make, partner eller familjemedlem med inkomst och god kreditvärdighet kan läggas till som medlåntagare, vilket ökar inkomstnämnaren och minskar DTI-kvoten.
DTI för förhandsgodkännande av hypotekslån: Vad kan man förvänta sig
Mortgage pre-approval är en formell långivare bedömning av hur mycket du kan låna, beräknas i stor utsträckning från DTI. Långivare kommer att dra din kredit rapport för att hitta alla skuldförpliktelser, verifiera din inkomst genom pay stubs och skattedeklarationer, och beräkna både front-end och back-end DTI baserat på det föreslagna lånebeloppet plus dina befintliga skulder.
Processen fungerar omvänt: långivare börjar med din högsta acceptabla DTI (ofta 43%), subtraherar dina befintliga månatliga skulder, och resten är den högsta tillåtna bostadsbetalningen. De använder sedan den aktuella räntan för att beräkna det högsta lånebeloppet du har råd med på den betalningsnivån.
Exempel: Inkomst = $8,000/månad. Max back-end DTI = 43% -> max total skuld = $3,440/månad. Existerande skulder (bil + studielån) = $840/månad. Resterande för bostäder = $2,600/månad. Vid nuvarande 7% ränta på en 30-årig inteckning, $2,600/månad (exklusive skatter/försäkring) stöder ett lån på cirka $390,000. Om skatter och försäkring lägger till $500/månad, faller lånet till cirka $315,000.
Detta är anledningen till att DTI har en så stor inverkan på hur mycket hus du kan köpa - en $500/månad bilbetalning minskar din inteckningskvalifikation med ungefär $75,000 (med 7% ränta).
DTI och kreditpoäng: Två olika riskdimensioner
Långivare utvärderar låntagare på flera dimensioner samtidigt. DTI och kreditpoäng är de två viktigaste, men de mäter fundamentalt olika saker och var och en kan kompensera något för den andra i långivarens beslut.
KreditpoängDet mäter din historia av återbetalning av skulder - om du betalar i tid, hur mycket av din tillgängliga kredit du använder, hur länge du har haft kredit, och vilka typer av kredit du har. Det förutsäger sannolikheten att du kommer att återbetala baserat på tidigare beteende. Poäng varierar från 300 - 850; över 740 anses utmärkt för inteckning ändamål.
DTIEn perfekt kredit värdering med en 55% DTI betyder att du har betalat allt på ett tillförlitligt sätt, men matematiskt sett är du överdriven.
Dessa är komplementära: en utmärkt kreditpoäng med hög DTI kan fortfarande kvalificera sig (långivaren ser tillförlitlig betalningshistorik). En låg DTI med medelmåttig kredit kan fortfarande kvalificera sig (långivaren ser god betalningskapacitet). Den värsta kombinationen - hög DTI och låg kreditpoäng - leder nästan alltid till avslag eller mycket höga räntor.
Användning av DTI-analys för andra ändamål än hypotekslån
Medan DTI är vanligast diskuteras i samband med inteckning kvalifikation, det är en kraftfull personlig ekonomi mätare för alla med skulder, oavsett om de ansöker om ett lån.
En minskning av DTI över 12 - 24 månader indikerar att din skuldbörda minskar i förhållande till din inkomst - det grundläggande måttet på ekonomisk utveckling för alla som bär skulder. Även utan ett hypotekslån ansökan mål, minska DTI från 45% till 30% över två år representerar en djupgående förbättring av den finansiella motståndskraften - vid 30%, kan du absorbera en betydande inkomst störningar utan standard på skyldigheter.
Finansiella planerare använder ibland ett relaterat mått som kallas "sparningsränta" (sparing ÷ bruttoinkomst), och de två mätvärdena är omvänt relaterade: när DTI faller (du betalar mindre på skuld), kan din sparränta stiga (mer pengar tillgängliga för att investera).
Ofta ställda frågor
Vad är ett bra skuld-till-inkomstförhållande?
Under 36% anses vara bra för den övergripande finansiella hälsan och inteckningskvalificeringen. Under 20% är utmärkt. För de bästa inteckningskurserna och enklaste godkännandena, sträva efter en back-end DTI under 36% och en front-end DTI (endast bostäder) under 28%.
Inkluderar DTI hyra eller bara inteckning?
För befintliga hyresgäster som ansöker om en inteckning är din nuvarande hyra vanligtvis utesluten eftersom du ersätter den med den föreslagna inteckningsavgiften. Den föreslagna inteckningsavgiften (inklusive skatter och försäkring) är vad som ingår i DTI-beräkningen för det nya lånet.
Vad är det högsta DTI-beloppet för en konventionell inteckning?
Konventionella lån som stöds av Fannie Mae och Freddie Mac tillåter officiellt upp till 50% DTI med starka kompensationsfaktorer (hög kreditpoäng, stor handpenning, betydande reserver).
Kan jag få en inteckning med en 50% DTI?
Det är möjligt genom FHA-lån (som tillåter upp till 57% med kompenserande faktorer) eller VA-lån (inget hårt tak, men långivare ålägger överlagringar).
Inkluderar min DTI medundertecknade lån?
Ja. Om du har medundertecknat ett lån (för barnbil, studielån eller annat), räknas den betalningen i din DTI även om du inte gör betalningarna. Långivare ser dig som juridiskt skyldig oavsett det informella arrangemanget. Det enda undantaget är om du kan dokumentera 12+ månader av betalningar i tid som gjorts av den primära låntagaren (vissa långivare kommer att utesluta det i detta fall).
Hur snabbt kan jag sänka min DTI?
Med aggressiv skuldbetalning kan DTI förbättras avsevärt inom 6-12 månader. Att betala av ett billån på $ 500 / månad i en klumpsumma minskar omedelbart DTI. Att eliminera $ 300 / månad i kreditkortsminimum genom en 12-månaders utbetalningsplan minskar också DTI. Varje betald konto faller omedelbart från din DTI-beräkning när saldot når noll.
Hjälper studielån min DTI?
Tillfälligt, kanske - men många inteckning långivare använder 0,5 - 1,0% av studielån balans per månad som en antagen betalning även när lån är i uppskov eller inkomstdriven återbetalning visar $ 0. FHA specifikt kräver att använda 1% av saldot om betalningen är $ 0. Detta förhindrar människor från spel DTI beräkningar med tillfällig uppskov.
Vilken inkomst kan jag använda för att beräkna DTI?
Använd bruttoinkomster (före skatt) från alla dokumenterade, stabila källor: anställningslön, inkomst från egenföretagande (2 års genomsnitt från skatteåterbäring), hyresinkomster (75% av bruttohyran efter avdrag för hypotekslån), investeringsinkomster (dividender, kapitalvinster - 2-års genomsnitt), socialförsäkring, pension och mottagna underhåll.
Beräknas DTI månadsvis eller årligen?
DTI beräknas alltid på månatlig basis - månatliga skuldbetalningar dividerade med månatlig bruttoinkomst. Om du får betalt två gånger i veckan är din månatliga inkomst (årlig lön ÷ 12), inte (två veckors lönecheck x 2).
Hur påverkar DTI min räntesats?
DTI själv inte direkt driva ränta prissättning (kreditpoäng och lån-till-värde-förhållande är de primära ränta drivrutiner). men hög DTI kan kräva inteckning försäkring (PMI), trycka dig mot FHA eller VA lån (som har olika ränta strukturer och avgifter), eller diskvalificera dig från de mest konkurrenskraftiga låneprodukter. indirekt, sänka DTI öppnar tillgång till bättre låneprogram som bär lägre priser.
Förbättra din ekonomiska hälsa: DTI som spårningsmetrik
Förutom inteckningskvalificering ger spårning av ditt skuld-till-inkomst-förhållande varje månad ett tydligt, objektivt mått på ekonomisk utveckling. Till skillnad från nettoförmögenhet (som kräver värdering av tillgångar) eller kreditpoäng (som är ogenomskinliga sammansatta poäng), är DTI enkel aritmetik som du kan beräkna på 30 sekunder med alla inkomst- och skulddeklarationer.
En nedåtgående DTI-trend över 12 - 24 månader är den tydligaste signalen på att du framgångsrikt hanterar och minskar skulden i förhållande till inkomsten. Även utan en omedelbar låneansökan i åtanke, innebär en minskning av DTI från 45% till 28% över två år en djupgående förbättring av den finansiella motståndskraften - förmågan att absorbera en inkomststörning, en medicinsk nödsituation eller en oväntad kostnad utan att bli ofullständig.
Ställ in månatliga DTI-mål och spåra dem i ett enkelt kalkylblad. Plottera trenden över 6-12 månader. När varje skuld betalas av, markera den på ditt diagram - varje eliminering skapar ett steg ner i DTI som är visuellt tillfredsställande och motiverande. Målet är en DTI under 36%, sedan under 28%, sedan under 20% - en resa som samtidigt bygger kreditpoäng, ökar inteckningskvalificering, och skapar kapacitet för förmögenhetsuppbyggnad.
När DTI når en bekväm nivå (under 25%), kan pengarna som tidigare fördelades till skuldbetalningar omdirigeras till besparingar och investeringar. Ett hushåll som minskar månatliga skuldbetalningar med $ 800 / månad och omdirigerar det till investeringar med 7% årlig avkastning ackumulerar cirka $ 133,000 under 10 år från den enda beteendeförändringen - det sammansatta arvet av skuldminskning.
"Ditt skuld-till-inkomst-förhållande är alla dina månatliga skuldbetalningar dividerade med din brutto månadsinkomst. Långivare ser i allmänhet efter en DTI på 43% eller lägre för kvalificerade bolån, medan en DTI under 36% anses vara en hälsosam nivå för det övergripande ekonomiska välbefinnandet".