Debt-to-Income Ratio Calculator – Check Your DTI
Calculate your debt-to-income (DTI) ratio to see if you qualify for a mortgage or other loans. This free financial tool gives instant, accurate results.
Co to jest Stosunek Długów do Przychodu?
Twój stosunek długów do przychodu (SDP) to jeden z najważniejszych liczb w Twoim życiu finansowym, a jednak większość ludzi nigdy go nie obliczyła. Jest to prosty procent Twojego miesięcznego przychodu brutto, który przeznaczony jest na spłatę długów — i jest to najważniejszy czynnik, który banki biorą pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zatwierdzeniu kredytu hipotecznego, kredytu samochodowego lub jakiegokolwiek innego istotnego kredytu.
Formuła SDP: SDP = (Razem miesięczne płatności długów ÷ Przychód brutto miesięczny) × 100. "Brutto" oznacza przychód przed opłatami podatkowymi i odliczeniami — Twoja pensja przed zaliczkami na podatek. "Miesięczne płatności długów" obejmują wszystkie powtarzające się zobowiązania: kredyt hipoteczny lub czynsz (w niektórych przypadkach), kredyty samochodowe, kredyty studenckie, minimalne płatności kart kredytowych, kredyty osobiste i inne zobowiązania ratalne lub obrotowe.
Przykład: Jeśli Twoje miesięczne płatności długów wynoszą 1500 dolarów i Twój przychód brutto miesięczny wynosi 6000 dolarów, Twój SDP = (1500 ÷ 6000) × 100 = 25%. To uważa się za zdrowy SDP, który pozwoliłby na uzyskanie większości produktów kredytowych hipotecznych z konkurencyjnymi stawkami oprocentowania.
Wśród banków istnieją dwie wersje SDP: SDP przedni (koszty miesięczne związane z mieszkaniem — kapitał, odsetki, podatki, ubezpieczenia i opłaty za zarządzanie lokalem) i SDP tylny (wszystkie miesięczne płatności długów, w tym koszty miesięczne związane z mieszkaniem). Gdy banki mówią "Twój SDP" bez dodatkowych informacji, oznacza to zawsze SDP tylny. Gdy banki mówią "28/36", oznacza to, że SDP przedni nie przekroczy 28% i SDP tylny nie przekroczy 36%.
Progi SDP: Przewodniki banków według rodzaju kredytu
Różne rodzaje kredytów mają różne wymagania dotyczące SDP, a banki w tej samej kategorii mogą mieć własne nadpisy (ściślejsze wymagania niż oficjalne przepisy). Zrozumienie tych progów pomoże Ci określić, czy masz szansę na uzyskanie kredytu i czy potrzebujesz zmniejszenia długów przed złożeniem wniosku.
| Próg SDP | Ocena | Eligibilność kredytu |
|---|---|---|
| Poniżej 20% | Wynik dobry | Możesz uzyskać najlepsze stawki; silna pozycja negocjacyjna |
| 20–28% | Wynik bardzo dobry | Możesz łatwo uzyskać kredyt konwencjonalny i jumbo |
| 29–36% | Wynik dobry | Możesz uzyskać większość rodzajów kredytów z standardowymi stawkami |
| 37–43% | Wynik akceptowalny | Możesz uzyskać kredyt konwencjonalny; zależy od Twojego wskaźnika kredytowego i aktywów |
| 44–50% | Wynik wysoki | Kredyt konwencjonalny trudny do uzyskania; FHA możliwy z silnymi czynnikami kompensacyjnymi |
| 50–57% | Wynik bardzo wysoki | FHA maksymalny z silnymi czynnikami kompensacyjnymi; VA nie ma żadnej stałej granicy, ale banki dodają nadpisy |
| 57%+ | Wynik krytyczny | Większość banków odrzuca; skup się na redukcji długów przed złożeniem wniosku |
43% jest często cytowany jako maksymalny próg SDP dla kredytu hipotecznego, ponieważ jest to "Kredyt Zaufany" (KZ) w ramach ustawy Dodd-Franka — kredyty powyżej tego SDP nie otrzymują ochrony prawnej KZ, co powoduje, że większość banków jest niechętna do ich zatwierdzania. Kredyty FHA oficjalnie pozwalają na maksymalnie 57% z czynnikami kompensacyjnymi (wysoki wskaźnik kredytowy, znaczne rezerwy lub znaczny wkład własny).
Jak liczyć długi w Twoim obliczeniu DTI
Wiele osób popełnia błąd, nie wiedząc, które zobowiązania powinny być uwzględnione w długu w obliczeniu DTI. Włączenie kosztów niezwiązanych z kredytem powiększa Twoją DTI; pomijanie rzeczywistych zobowiązań daje fałszywy poczucie bezpieczeństwa. Poniżej przedstawiamy pełny podział:
Włącz w DTI:
- Opłaty hipoteczne (PITI: kapitał, odsetki, podatki, ubezpieczenia) — dla istniejących hipotek, lub proponowanej nowej opłaty hipotecznej dla aplikacji
- Opłaty kredytu samochodowego
- Opłaty kredytu studenckiego (minimalna wymagana, nawet jeśli w zawieszeniu — kredytodawcy często używają 1% saldo/miesiąc, jeśli zawieszone)
- Minimalne opłaty kart kredytowych (nie pełna kwota, tylko minimalna)
- Opłaty kredytu osobowego
- Opłaty alimentów lub alimentów
- Opłaty zobowiązań podpisanych wspólnie (niezależnie od tego, czy ktoś inny je płaci — jesteś zobowiązany prawem)
NIE włącz w DTI:
- Wynajem (dla obecnych lokatorów ubiegających się o hipotekę — zastępujesz go)
- Rachunki za media (prąd, gaz, woda, internet)
- Artykuły spożywcze, rozrywka
- Przyznania ubezpieczeniowe (samochodowe, zdrowotne, życiowe — chyba, że jest to część opłaty kredytowej)
- Abonamenty (Netflix, siłownia, itp.)
- Podatki zaliczane z pensji
| Hipoteka/wynajem | Hipoteka tak; bieżący wynajem nie | Dla aplikacji, użyj proponowanej opłaty |
| Kredyt samochodowy | Tak | Pełna miesięczna opłata |
| Kredyt studencki | Tak | Even jeśli zawieszony; kredytodawcy mogą używać 1% salda/miesiąc |
| Minimalne opłaty kart kredytowych | Tak | Minimalna wymagana, nie pełna kwota |
| Media | Nie | Nie uważa się za dług |
| Alimenty | Tak | Zobowiązanie prawnie wymagane |
Jak zmniejszyć Twoją DTI przed złożeniem wniosku o kredyt
Jeśli Twoja DTI jest zbyt wysoka dla kredytu, który chcesz, masz dwa mechanizmy: zmniejszaj płatności zobowiązań lub zwiększaj dochody. Poniżej przedstawiamy najskuteczniejsze strategie, posortowane według typowego wpływu i możliwości:
1. Spłacaj małe kredyty ratalne: Kredyt samochodowy z 10 miesiącami pozostałymi może często zostać spłacony jednorazowo, eliminując $400–$600/miesiąc z Twojego obliczenia DTI. Chociaż deponujesz oszczędności, poprawa DTI może otworzyć kredyt, który oszczędza Ci tysiące dolarów rocznie w odsetkach w porównaniu z opcją o wyższej stawce.
2. Zmniejszaj karty kredytowe, aby zmniejszyć minimalne opłaty: Minimalne opłaty kart kredytowych są zwykle 1–2% salda. Zmniejszenie karty o $10,000 do $5,000 oszczędza $50–$100/miesiąc w DTI. Spłacenie go w całości oszczędza $100–$200/miesiąc.
3. Unikaj nowych zobowiązań przed złożeniem wniosku: Nie bierz kredytu samochodowego, kredytu osobowego lub otwórz nowe karty kredytowe w ciągu 6–12 miesięcy przed złożeniem wniosku. Każde nowe zobowiązanie bezpośrednio zwiększa Twoją DTI.
4. Zwiększaj dokumentowane dochody: Zatrudnienie na pół etatu, dochody z pracy na zlecenie (dokumentowane przez 2+ lata), dochody z wynajmu lub podwyżka pensji wszystko zmniejsza DTI. Kredytodawcy zwykle chcą 2 lat historii dochodów dokumentowanych dla zatrudnienia na zlecenie lub dochodów bocznych.
5. Złoż wraz z współwłaścicielem: Partner, partner życiowy lub członek rodziny z dochodami i dobrym kredytem może zostać dodany jako współwłaściciel, zwiększając oś odsetek dochodów i zmniejszając stosunek DTI. Jest to jedna z najpotężniejszych dostępnych strategii.
DTI dla zatwierdzenia kredytu hipotecznego: co się spodziewać
Zatwierdzenie kredytu hipotecznego to formalna ocena banku, która określa, ile możesz pożyczyć, obliczona głównie na podstawie DTI. Banki pobiorą Twoją kartę kredytową, aby znaleźć wszystkie zobowiązania, zweryfikują Twoje dochody poprzez płyty płac i zeznania podatkowe, a następnie obliczą zarówno DTI przednich, jak i tylnej na podstawie proponowanej kwoty kredytu oraz Twoich istniejących zobowiązań.
Proces działa w odwrotny kierunku: banki zaczynają od Twojego maksymalnego akceptowalnego DTI (często 43%), odjąją Twoje miesięczne zobowiązania, a reszta to maksymalna dopuszczalna opłata miesięczna za mieszkanie. Następnie korzystają z aktualnej stopy procentowej, aby odwrotnie obliczyć maksymalną kwotę kredytu, którą możesz pozwolić sobie na ten poziom opłaty.
Przykład: Dochód = 8 000 $/miesiąc. Maksymalny DTI odwrotny = 43% → maksymalna całkowita długość kredytu = 3 440 $/miesiąc. Istniejące zobowiązania (samochód + kredyt studencki) = 840 $/miesiąc. Pozostałość na mieszkanie = 2 600 $/miesiąc. W obecnym 7% stopie na 30-letni kredyt hipoteczny, 2 600 $/miesiąc (bez podatków/ubezpieczeń) wspiera kredyt w około 390 000 $. Jeśli podatki i ubezpieczenia dodają 500 $/miesiąc, kredyt spada do około 315 000 $.
To dlatego DTI ma tak duży wpływ na to, ile domu możesz kupić — 500 $/miesięczny koszt samochodu zmniejsza Twoją jakość kredytu o około 75 000 $ (w stopach 7%). Usunięcie tego kosztu przed złożeniem wniosku jest często wartego zastrzeżenia.
DTI w porównaniu z oceną kredytową: dwa różne wymiary ryzyka
Banki oceniają kredytobiorców na kilka wymiarów jednocześnie. DTI i ocena kredytowa są najważniejsze, ale mierzą zupełnie inne rzeczy i każda może w pewnym stopniu kompensować drugą w decyzjach banku.
Ocena kredytowa mierzy Twoją historię spłaty zobowiązań — czy płacisz na czas, ile Twojego dostępnego kredytu używasz, jak długo masz kredyt, a jakie rodzaje kredytu masz. Przewiduje prawdopodobieństwo spłaty na podstawie Twojego zachowania w przeszłości. Oceny wahają się od 300 do 850; powyżej 740 uważa się za doskonałe dla celów kredytowych.
DTI mierzy Twoją obecne zdolność spłaty — czy Twoje obecne dochody są wystarczające, aby pokryć Twoje obecne i proponowane zobowiązania, nawet jeśli płacisz na czas. Idealna ocena kredytowa z wysokim DTI oznacza, że masz niezawodnie płacisz wszystko, ale matematycznie jesteś rozciągnięty.
Te są komplementarne: doskonała ocena kredytowa z wysokim DTI może nadal spełniać (bank widzi niezawodną historię spłaty). Niska DTI z średnią oceną kredytową może nadal spełniać (bank widzi wystarczającą zdolność spłaty). Najgorszy kombinacja — wysoki DTI i niska ocena kredytowa — prawie zawsze prowadzi do odmowy lub bardzo wysokich stóp procentowych.
Nie-kredytowe zastosowania analizy DTI
Chociaż DTI jest najczęściej dyskutowany w kontekście zatwierdzenia kredytu hipotecznego, jest to potężny wskaźnik finansowy dla każdego zobowiązanego do spłaty, niezależnie od tego, czy aplikuje o kredyt. Monitorowanie DTI miesięcznie daje Ci jasny, obiektywny miernik Twojego stanu finansowego.
Spadek DTI w ciągu 12-24 miesięcy wskazuje, że Twoja obciążenie długiem jest zmniejszane w stosunku do Twojego dochodu — podstawowy miernik postępu finansowego dla każdego zobowiązanego do spłaty. Nawet bez celu aplikacji kredytowej, zmniejszenie DTI z 45% do 30% w ciągu dwóch lat oznacza istotne polepszenie odporności finansowej — na 30%, możesz przetrwać istotne zakłócenie dochodu bez zalegania z zobowiązaniami.
Planerzy finansowi czasami korzystają z powiązanego miernika zwany "stopą oszczędności" (oszczędności ÷ dochód brutto), a dwa mierniki są odwrotnie powiązane: jak DTI spada (płacisz mniej na długi), Twoja stopa oszczędności może wzrosnąć (więcej pieniędzy dostępnych do inwestowania). Podróż z wysokiego DTI do niskiego DTI bezpośrednio umożliwia gromadzenie majątku.
Często zadawane pytania
Jakie jest dobre stosunki długu do dochodu?
Poniżej 36% uważa się za dobre dla ogólnej kondycji finansowej i kwalifikacji kredytowej. Poniżej 20% jest wyśmienite. Aby uzyskać najlepsze stopy procentowe i łatwiejsze zatwierdzenie, staraj się o stosunek długu do dochodu w tyleż niż 36% i stosunek długu do dochodu z tyłu (tylko mieszkanie) poniżej 28%.
Czy DTI obejmuje czynsz lub tylko kredyt hipoteczny?
Dla istniejących lokatorów ubiegających się o kredyt, bieżący czynsz jest zazwyczaj wykluczony, ponieważ zastąpi go zaproponowany miesięczny płatność hipoteczna. Zaproponowana miesięczna płatność hipoteczna (wraz z podatkami i ubezpieczeniem) jest to, co wchodzi w skład obliczenia DTI dla nowego kredytu.
Jakie jest maksymalne DTI dla kredytu hipotecznego?
Kredyty hipoteczne wspierane przez Fannie Mae i Freddie Mac oficjalnie pozwalają na maksymalnie 50% DTI z silnymi czynnikami kompensacyjnymi (wysoki wskaźnik kredytowy, duży wkład własny, znaczne rezerwy). Jednak większość pożyczkodawców stosuje nakładki, które ograniczają do 43-45%. Celem standardowym dla łatwego zatwierdzenia jest 43% lub poniżej.
Czy mogę uzyskać kredyt z 50% DTI?
Jest to możliwe za pomocą kredytów FHA (które pozwalają na maksymalnie 57% z czynnikami kompensacyjnymi) lub kredytów VA (brak stałego limitu, ale pożyczkodawcy nakładają nakładki). Kredyty hipoteczne stają się bardzo trudne powyżej 45%. Spodziewaj się wyższych stóp procentowych i szerszych wymagań - pożyczkodawcy uważają, że wysokie DTI są wyższym ryzykiem. Zmniejszenie DTI do poniżej 43% przed złożeniem wniosku znacznie poprawi Twoje opcje.
Czy moje DTI obejmuje pożyczki współdebtora?
Tak. Jeśli współdebiutant pożyczył pieniądze (na samochód dziecka, studia lub w inny sposób), to ta płatność wchodzi w skład DTI nawet jeśli nie płacisz. Pożyczkodawcy uważają Cię za zobowiązanego niezależnie od nieformalnej umowy. Wyjątkiem jest dokumentacja 12+ miesięcy regularnych wpłat przez głównego pożyczkobiorcę (niektórzy pożyczkodawcy wykluczają ją w takim przypadku).
Jak szybko mogę zmniejszyć moje DTI?
Z intensywnym spłacaniem długów, DTI może ulec znacznej poprawie w ciągu 6-12 miesięcy. Spłacenie $500/miesiąc w jednorazowej transakcji redukuje DTI. Usunięcie $300/miesiąc w minimalnych płatnościach kart kredytowych w ciągu 12-miesięcznego planu spłaty również zmniejsza DTI. Każdy spłacony rachunek natychmiast spada z obliczenia DTI po tym, jak saldo osiągnie zero.
Czy odroczenie spłaty pożyczki studenckiej pomaga mojemu DTI?
Może to być tymczasowe, ale wiele pożyczkodawców używa 0,5-1,0% pożyczki studenckiej miesięcznie jako przypuszczenia nawet wtedy, gdy pożyczka jest w odroczeniu lub w planie opłacania zależnym od dochodu. FHA wymaga użycia 1% salda w przypadku gdy płatność wynosi 0. Dzięki temu ludzie nie mogą manipulować obliczeniami DTI za pomocą tymczasowego odroczenia.
Jakie dochody mogę użyć do obliczenia DTI?
Użyj dochodów brutto (przed podatkami) z wszystkich dokumentowanych, stabilnych źródeł: zarobków z pracy, dochodów z działalności gospodarczej (średnia z 2-letnich danych z deklaracji podatkowych), dochodów z najmu (75% dochodu brutto po odjęciu płatności hipotecznej), dochodów z inwestycji (dywidendy, zyski kapitałowe - średnia z 2 lat), emerytury, renty i alimenty otrzymywane.
Czy DTI jest obliczany miesięcznie czy rocznie?
DTI jest zawsze obliczany na podstawie miesięcznych płatności i dochodów brutto. Jeśli jesteś płatny co dwa tygodnie, to Twoje dochody brutto miesięczne to (roczny dochód ÷ 12), a nie (dwutygodniowy wynagrodzenie × 2). Pożyczkodawcy zawsze standardizują do miesięcznych wartości dla spójności.
Jak DTI wpływa na stopy procentowe?
DTI sam w sobie nie wpływa bezpośrednio na stopy procentowe (wskaźnik kredytowy i stosunek długu do wartości nieruchomości są głównymi motywatorami stóp procentowych). Jednak wysokie DTI może wymagać ubezpieczenia hipotecznego (PMI), skierować Cię do kredytów FHA lub VA (które mają inne struktury stóp procentowych i opłat), lub wykluczyć Cię z najbardziej konkurencyjnych produktów kredytowych. Wpływ jest pośredni - obniżenie DTI otwiera dostęp do lepszych produktów kredytowych, które mają niższe stopy procentowe.
Poprawa swojego stanu finansowego: DTI jako wskaźnik monitorowania
Ponadto, monitorowanie Twojego stosunku długów do dochodu miesięcznego zapewnia jasne, obiektywne miarę postępu finansowego. W przeciwieństwie do wartości netto (które wymagają wyceny aktywów) lub wskaźników kredytowych (które są nieprzezroczystymi składnikami składającymi się z wielu elementów), DTI jest prosta arytmetyką, którą można obliczyć w 30 sekundach przy użyciu deklaracji dochodów i długów.
Spadek trendu DTI w ciągu 12–24 miesięcy jest najwyraźniejszym sygnałem, że zarządzasz i redukujesz długi w stosunku do dochodu. Nawet bez natychmiastowej aplikacji kredytowej na celu, redukcja DTI z 45% do 28% w ciągu dwóch lat oznacza istotne polepszenie odporności finansowej — zdolności do wchłonięcia utraty dochodu, nagłego zdarzenia medycznego lub nieoczekiwanego wydatku bez zakończenia się zaległościami.
Ustaw cele miesięczne DTI i śledź je w prostym arkuszu kalkulacyjnym. Zrób wykres trendu w ciągu 6–12 miesięcy. Gdy każdy dług zostanie spłacony, oznacz go na swoim wykresie — każda eliminacja tworzy krok w dół w DTI, który jest widoczny i motywujący. Celem jest DTI poniżej 36%, potem poniżej 28%, potem poniżej 20% — podróż, która jednocześnie buduje wskaźnik kredytowy, zwiększa zdolność kredytową i tworzy zdolność do gromadzenia majątku.
Gdy DTI osiągnie komfortowy poziom (poniżej 25%), pieniądze wcześniej przeznaczone na spłatę długów mogą być przekierowane na oszczędności i inwestycje. Gospodarstwo, które zmniejsza miesięczne spłaty długów o $800/miesiąc i przekierowuje to na inwestycje o 7% rocznych zwrotów, gromadzi około $133,000 w ciągu 10 lat z tego samego zachowania — złożony spadek z redukcji długów.
"Twój stosunek długów do dochodu miesięcznego to wszystkie Twoje miesięczne spłaty długów podzielone przez Twój dochód miesięczny brutto. Wnioskodawcy ogólnie szukają DTI na poziomie 43% lub niższym dla kredytów zaliczonych, podczas gdy DTI poniżej 36% uważany jest za zdrowy poziom dla ogólnej kondycji finansowej."