เครื่องคำนวณอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI)

อะไรคืออัตราส่วนหนี้ต่อรายได้

อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI) เป็นหนึ่งในตัวเลขที่สำคัญที่สุดในชีวิตทางการเงินของคุณ แต่ส่วนใหญ่ของคนไม่เคยคำนวณมันเลย มันคือเปอร์เซ็นต์ของรายได้รายเดือนของคุณที่ไปใช้ไปกับหนี้ — และมันเป็นตัวเลขที่สำคัญที่สุดซึ่งผู้ให้กู้ยืมตรวจสอบเมื่อตัดสินใจอนุมัติหนี้สิน เช่น การกู้เงินบ้าน การกู้เงินรถยนต์ หรือหนี้สินอื่นๆ ที่สำคัญ

สูตร DTI: DTI = (หนี้สินรายเดือนรวม ÷ รายได้รายเดือน) × 100 . "รายได้รายเดือน" หมายถึงรายได้หลังหักภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ — เงินเดือนของคุณก่อนที่จะหักภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ "หนี้สินรายเดือน" รวมถึงหนี้สินรายเดือนต่างๆ เช่น หนี้สินบ้าน (สำหรับการคำนวณบางอย่าง) หนี้สินรถยนต์ หนี้สินการศึกษา หนี้สินบัตรเครดิต หนี้สินบุคคล และหนี้สินอื่นๆ ที่มีการชำระเงินรายเดือน

ตัวอย่าง: หากหนี้สินรายเดือนรวมของคุณอยู่ที่ 1,500 บาท และรายได้รายเดือนของคุณอยู่ที่ 6,000 บาท DTI = (1,500 ÷ 6,000) × 100 = 25% นี่ถือว่าเป็นอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ที่ดีและจะคุณมีคุณสมบัติสำหรับผลิตภัณฑ์หนี้สินบ้านแบบปกติที่อัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้

มีอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ 2 แบบที่ผู้ให้กู้ยืมใช้: DTI หน้า (ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยเท่านั้น — ค่าใช้จ่ายบ้านหลัก ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยภาษีประกันภัย และค่าธรรมเนียม HOA) และ DTI หลัง (หนี้สินรายเดือนรวม รวมถึงค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัย) เมื่อผู้ให้กู้ยืมพูดว่า "อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ของคุณ" โดยไม่ระบุว่าหมายถึงอะไร พวกเขาจะหมายถึง DTI หลังโดยทั่วไป เมื่อผู้ให้กู้ยืมพูดว่า "กฎ 28/36" พวกเขาหมายถึง DTI หน้า ≤ 28% และ DTI หลัง ≤ 36%

ขีดจำกัดอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้: ข้อกำหนดของผู้ให้กู้ยืมตามประเภทหนี้

ประเภทหนี้ต่างๆ มีขีดจำกัดอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ที่แตกต่างกัน และผู้ให้กู้ยืมในประเภทเดียวกันอาจมีข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่าข้อกำหนดอย่างเป็นทางการ การทำความเข้าใจขีดจำกัดเหล่านี้ช่วยให้คุณสามารถกำหนดว่าคุณมีคุณสมบัติหรือไม่ และคุณต้องลดหนี้ก่อนที่จะสมัคร

ขีดจำกัด 43% มักถูกกล่าวถึงว่าเป็นขีดจำกัดหนี้สินบ้านแบบปกติเพราะมันคือ "หนี้สินมีคุณภาพ" (QM) ตามกฎหมาย Dodd-Frank — หนี้สินเหนือขีดจำกัดนี้จะไม่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย QM ทำให้ผู้ให้กู้ยืมส่วนใหญ่ไม่เต็มใจที่จะอนุมัติพวกมัน หนี้สิน FHA ได้รับอนุญาตอย่างเป็นทางการถึง 57% หากมีปัจจัยชดเชย (เครดิตที่ดี ส่วนเก็บเงินจำนวนมาก หรือการชำระเงินดาวน์ที่สำคัญ)

อะไรที่ถือเป็นหนี้ในคำนวณ DTI ของคุณ

ความผิดพลาดทั่วไปคือไม่รู้ว่าหน้าที่ต้องรวมอยู่ในด้านหนี้ของคำนวณ DTI การรวมรายจ่ายที่ไม่ใช่หนี้จะทำให้ DTI ของคุณดูสูงขึ้น; การพลาดหนี้ที่แท้จริงทำให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น นี่คือการแบ่งปันอย่างชัดเจน:

รวมใน DTI:

• การชำระค่าบ้าน (PITI: หลัก, ส่วนบุคคล, ภาษี, ประกันภัย) — สำหรับบ้านที่มีอยู่, หรือการชำระค่าบ้านใหม่ที่เสนอสำหรับการสมัคร
• การชำระค่ารถยนต์
• การชำระค่าบัตรเรียน (จำนวนที่จำเป็นอย่างน้อย, แม้ว่าจะอยู่ในระยะเวลาการชะลอ — ผู้ให้กู้บ่อยครั้งใช้ 1% ของจำนวนเงิน/เดือนหากชะลอ)
• การชำระค่าบัตรเครดิต (ไม่ใช่จำนวนเต็มทั้งหมด, แต่จำนวนที่จำเป็นอย่างน้อย)
• การชำระค่าบัตรส่วนบุคคล
• การชำระค่าบุตรบุญธรรมหรือค่าเลี้ยงดู
• การชำระค่าบัตรที่มีผู้ร่วมทรัพย์สิน (แม้ว่าจะมีคนอื่นชำระค่าบัตร — คุณถูกผูกข้อผูกพันทางกฎหมาย)

ไม่รวมใน DTI:

• ค่าเช่า (สำหรับผู้เช่าปัจจุบันสมัครบ้าน — คุณกำลังแทนที่มัน)
• ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า, แก๊ส, น้ำ, อินเทอร์เน็ต)
• อาหาร, การบันเทิง
• ค่าประกันภัย (รถยนต์, สุขภาพ, ชีวิต — ยกเว้นการชำระค่าบัตร)
• การสมัครสมาชิก (เน็ตฟลิกซ์, ฟิตเนส, ฯลฯ)
• ภาษีที่ถือไว้จากเงินเดือน

วิธีลด DTI ของคุณก่อนสมัครบ้าน

ถ้า DTI ของคุณสูงเกินไปสำหรับบ้านที่คุณต้องการ คุณมีสองมือ: ลดการชำระหนี้หรือเพิ่มรายได้ นี่คือกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพที่สุด โดยการจัดลำดับความสำคัญของผลกระทบและความเป็นไปได้:

1. ชำระค่าบัตรส่วนบุคคล: คุณสามารถชำระค่าบัตรส่วนบุคคลที่เหลืออยู่ 10 เดือนได้โดยการชำระเงินครั้งเดียว ซึ่งสามารถกำจัด $400–$600/เดือนออกจากคำนวณ DTI ของคุณ แม้ว่าคุณจะใช้เงินสำรองไปก็ตาม การปรับปรุง DTI อาจเปิดโอกาสให้คุณได้รับบ้านที่มีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าในอัตราผลตอบแทนมากกว่า

2. ลดค่าบัตรเครดิตเพื่อลดการชำระค่าบัตรเครดิต: การชำระค่าบัตรเครดิตที่จำเป็นอย่างน้อยคือ 1–2% ของจำนวนเงิน การลดบัตรเครดิต $10,000 ให้เหลือ $5,000 จะช่วยลดการชำระค่าบัตรเครดิตที่คำนวณ DTI $50–$100/เดือน การชำระค่าบัตรเครดิตทั้งหมดจะช่วยลดการชำระค่าบัตรเครดิต $100–$200/เดือน

3. หลีกเลี่ยงหนี้ใหม่ ก่อนสมัครบ้าน: อย่าออกบัตรส่วนบุคคล, บัตรเครดิต หรือบัตรส่วนบุคคลใหม่ใน 6–12 เดือนก่อนสมัครบ้าน หนี้ใหม่แต่ละรายการจะเพิ่ม DTI ของคุณโดยตรง

4. เพิ่มรายได้ที่มีเอกสาร: การทำงานช่วงเวลาส่วนหนึ่ง, รายได้เสริม (มีเอกสาร 2+ ปี), รายได้เช่าบ้าน, หรือการเพิ่มเงินเดือนจะลด DTI รายได้ที่มีเอกสาร 2 ปีสำหรับงานอิสระหรือรายได้เสริมเป็นปกติสำหรับผู้ให้กู้

5. สมัครบ้านพร้อมผู้ร่วมทรัพย์สิน: คู่สมรส, พันธมิตร, หรือสมาชิกในครอบครัวที่มีรายได้และเครดิตดีสามารถเพิ่มเป็นผู้ร่วมทรัพย์สินได้ เพิ่มรายได้หลักฐานและลดอัตราส่วน DTI นี่เป็นกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

DTI สำหรับการอนุมัติเงินกู้มืออาชีพ: คุณควรเตรียมตัวอย่างไร

การอนุมัติเงินกู้มืออาชีพเป็นการประเมินทางการเงินของธนาคารเกี่ยวกับจำนวนเงินที่คุณสามารถยืมได้ โดยคำนวณโดยใช้ DTI เป็นหลัก ธนาคารจะดึงข้อมูลจากบันทึกเครดิตเพื่อค้นหาทุกหนี้สินของท่าน ตรวจสอบรายได้ของคุณผ่านใบจ่ายเงินและเอกสารภาษี และคำนวณ DTI ทั้งด้านหน้าและด้านหลังตามจำนวนเงินกู้ที่เสนอและหนี้สินปัจจุบัน

กระบวนการทำงานในทางกลับกัน: ธนาคารเริ่มต้นด้วย DTI ที่ยอมรับได้มากที่สุด (โดยทั่วไป 43%) ลบหนี้สินรายเดือนปัจจุบัน และส่วนที่เหลือคือจำนวนเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติได้มากที่สุด พวกเขาจะใช้ส่วนลดดอกเบี้ยปัจจุบันเพื่อค้นหาจำนวนเงินกู้ที่คุณสามารถจ่ายได้ตามระดับการชำระเงินนั้น

ตัวอย่าง: รายได้ = $8,000/เดือน DTI ที่ยอมรับได้ = 43% → DTI ทั้งหมดที่ยอมรับได้ = $3,440/เดือน หนี้สินปัจจุบัน (รถยนต์ + หนี้สินการศึกษา) = $840/เดือน ส่วนที่เหลือสำหรับบ้าน = $2,600/เดือน ที่อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน 7% บัตรเครดิต 30 ปี $2,600/เดือน (ไม่รวมภาษี/ประกัน) ให้การกู้ยืมประมาณ $390,000 หากภาษีและประกันเพิ่ม $500/เดือน จำนวนเงินกู้จะลดลงเหลือประมาณ $315,000

ดังนั้น DTI จึงมีผลกระทบอย่างมากต่อจำนวนเงินที่คุณสามารถซื้อบ้านได้ — การชำระเงินรถยนต์ $500/เดือน ทำให้การคัดเลือกเงินกู้ลดลงประมาณ $75,000 (ที่อัตราดอกเบี้ย 7%) การกำจัดการชำระเงินนี้ก่อนการสมัครอาจเป็นประโยชน์

DTI vs. คะแนนเครดิต: มิติความเสี่ยงสองมิติ

ธนาคารประเมินลูกค้าในหลายมิติพร้อมกัน DTI และคะแนนเครดิตเป็นสองมิติที่สำคัญที่สุด แต่พวกมันประเมินสิ่งที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ และแต่ละมิติสามารถชดเชยความผิดพลาดของอีกมิติได้ในการตัดสินใจของธนาคาร

Credit score ประเมินประวัติการชำระหนี้ของคุณ — คุณชำระเงินตรงเวลาหรือไม่ ใช้เครดิตที่มีอยู่ได้มากน้อยเพียงใด คุณมีเครดิตมานานเท่าใด และประเภทของเครดิตที่คุณมี มันคาดการณ์ความน่าจะเป็นที่คุณจะชำระเงินตามพฤติกรรมในอดีต คะแนนเครดิตอยู่ในช่วง 300-850; 740 ขึ้นไปถือว่าดีสำหรับวัตถุประสงค์การกู้ยืม

DTI ประเมินความสามารถของคุณในการชำระเงินในขณะนี้ — รายได้ปัจจุบันของคุณเพียงพอหรือไม่เพื่อครอบคลุมหนี้สินปัจจุบันและหนี้สินใหม่ที่เสนอแม้ว่าคุณจะชำระเงินตรงเวลา DTI ที่สมบูรณ์แบบกับเครดิตที่ดีหมายความว่าคุณชำระเงินได้ถูกต้อง แต่คณิตศาสตร์แสดงว่าคุณมีความเครียด

พวกมันเป็นมิติที่เป็นประโยชน์: คะแนนเครดิตที่ดีพร้อม DTI สูงอาจยังได้รับการคัดเลือก (ธนาคารเห็นประวัติการชำระเงินเชื่อมั่น) DTI ต่ำพร้อมเครดิตที่ไม่ดีอาจยังได้รับการคัดเลือก (ธนาคารเห็นความสามารถในการชำระเงินเพียงพอ) คู่มือที่แย่ที่สุด — DTI สูงและเครดิตต่ำ — จะทำให้การปฏิเสธหรืออัตราดอกเบี้ยสูง

การใช้ DTI ที่ไม่ใช่การกู้ยืม

แม้ว่า DTI จะถูกนำเสนอในบริบทของการสมัครเงินกู้มากที่สุด แต่ก็เป็นเมตริกการเงินส่วนบุคคลที่มีพลังสำหรับทุกคนที่มีหนี้สิน ไม่ว่าจะสมัครเงินกู้หรือไม่ การติดตาม DTI ทุกเดือนจะให้คุณมีความชัดเจนและเป็นกลางเกี่ยวกับเส้นทางการเงินของคุณ

DTI ที่ลดลงในช่วง 12-24 เดือนแสดงว่าหนี้สินของคุณลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับรายได้ — การวัดที่สำคัญที่สุดของความก้าวหน้าทางการเงินสำหรับทุกคนที่มีหนี้สิน แม้ไม่มีวัตถุประสงค์ในการสมัครเงินกู้ การลด DTI จาก 45% ถึง 30% ใน 2 ปี แสดงถึงการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญในความสามารถในการรับมือทางการเงิน — ที่ 30% คุณสามารถรับมือกับความผันผวนของรายได้โดยไม่ล้มเหลวในการชำระหนี้

ผู้วางแผนการเงินบางคนใช้เมตริกที่เกี่ยวข้องที่เรียกว่า "อัตราการออม" (ออมเงิน ÷ รายได้รวม) และสองเมตริกนี้มีความสัมพันธ์ตรงกันข้ามกัน: เมื่อ DTI ลดลง (คุณชำระเงินหนี้น้อยลง) อัตราการออมของคุณอาจเพิ่มขึ้น (มีเงินเพิ่มมากขึ้นสำหรับการลงทุน) การเดินทางจาก DTI สูงถึง DTI ต่ำทำให้การสะสมสินทรัพย์เป็นจริง

การปรับปรุงสุขภาพทางการเงิน: DTI เป็นมาตรการติดตาม

นอกเหนือจากคุณสมบัติในการมีคุณสมบัติสำหรับการกู้ยืมแล้ว การติดตามอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้รายเดือนจะให้มาตรการวัดที่ชัดเจนและเป็นกลางของความก้าวหน้าทางการเงิน ไม่เหมือนกับ net worth (ซึ่งต้องประเมินทรัพย์สิน) หรือคะแนนเครดิต (ซึ่งเป็นคะแนนรวมที่ไม่โปร่งใส) DTI เป็นเลขคณิตที่ง่ายที่คุณสามารถคำนวณได้ภายใน 30 วินาทีกับบัญชีรายได้และหนี้สิน

การลดลงของ DTI ในช่วง 12–24 เดือนเป็นเครื่องหมายที่ชัดเจนที่สุดว่าคุณกำลังจัดการและลดหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ relative to รายได้ แม้ว่าจะไม่มีการยื่นคำขอการกู้ยืมทันทีแล้ว การลด DTI จาก 45% ถึง 28% ใน 2 ปี แสดงถึงการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญในความสามารถในการรับแรงกดดันทางการเงิน — ความสามารถในการรับแรงกดดันทางการเงิน การฉุกเฉินทางการแพทย์ หรือต้นทุนไม่คาดคิดโดยไม่ต้องล้มละลาย

ตั้งเป้าหมาย DTI ทุกเดือนและติดตามในตารางงานง่ายๆ แสดงแนวโน้มของ DTI ใน 6–12 เดือน เมื่อหนึ่งหนี้สินถูกชำระแล้ว ให้ทำเครื่องหมายบนแผนภาพ — การกำจัดหนึ่งหนี้สินทำให้ DTI ลดลงอย่างชัดเจนและเป็นแรงบันดาลใจ เป้าหมายคือ DTI ต่ำกว่า 36% จากนั้นต่ำกว่า 28% จากนั้นต่ำกว่า 20% — การเดินทางที่สร้างคะแนนเครดิตเพิ่มขึ้น การมีคุณสมบัติสำหรับการกู้ยืม และสร้างความสามารถในการสะสมทรัพย์สิน

เมื่อ DTI ลดลงอย่างมั่นคง (ต่ำกว่า 25%) เงินที่ใช้สำหรับการชำระหนี้สินเดือนละ $800 สามารถเปลี่ยนไปใช้การออมและการลงทุนได้ Household ที่ลดการชำระหนี้สินเดือนละ $800 และเปลี่ยนไปใช้การลงทุนด้วยอัตราผลตอบแทนที่ 7% สามารถสะสมทรัพย์สินประมาณ $133,000 ใน 10 ปีจากการเปลี่ยนแปลงนี้เพียงอย่างเดียว — ความสืบเนื่องของการลดหนี้สิน