ماشین‌حساب نسبت بدهی به درآمد – DTI خود را بررسی کنید

چه چیزی است نسبت بدهی به درآمد؟

نسبت بدهی به درآمد شما (DTI) یکی از مهم‌ترین اعداد در زندگی مالی شما است، اما اکثر مردم آن را محاسبه نکرده‌اند. این تنها درصد درآمد ماهیانه شما است که به پرداخت بدهی‌ها می‌رود — و این مهم‌ترین فاکتور است که وام‌دهندگان هنگام تصمیم‌گیری برای تأیید وام مسکن، وام خودرو یا هر وام مهم دیگر را بررسی می‌کنند.

فرمول DTI: DTI = (مبلغ بدهی‌های ماهیانه کل ÷ درآمد ماهیانه کل) × 100. "کل" درآمد به معنی درآمد قبل از مالیات و کسرها است — حقوق شما قبل از کسر هرگونه مالیات یا کسر. "بدهی‌های ماهانه" شامل تمام تعهدات بدهی‌های دوره‌ای و دورانی است: وام مسکن یا اجاره (برای برخی محاسبات)، وام خودرو، وام دانشجویی، حداقل پرداخت‌های کارت اعتباری، وام شخصی، و هرگونه بدهی دوره‌ای یا دورانی دیگر.

مثال: اگر مجموع بدهی‌های ماهانه شما 1500 دلار باشد و درآمد ماهیانه شما 6000 دلار باشد، DTI = (1500 ÷ 6000) × 100 = 25%. این یک DTI سالم است که برای بیشتر محصولات وام مسکن با نرخ‌های رقابتی واجد شرایط است.

دو نسخه از DTI را وام‌دهندگان استفاده می‌کنند: DTI جلو (هزینه‌های مسکن فقط — اصل و سود وام مسکن، مالیات، بیمه و هزینه‌های مالکیت) و DTI عقب (همه بدهی‌های ماهانه، شامل هزینه‌های مسکن). هنگامی که وام‌دهندگان می‌گویند "DTI شما" بدون توضیح، تقریباً همیشه DTI عقب را می‌فهمند. هنگامی که وام‌دهندگان می‌گویند "نقص 28/36"، به معنی DTI جلو ≤ 28% و DTI عقب ≤ 36% است.

حداقل و حداکثر DTI: راهنمای وام‌دهندگان بر اساس نوع وام

وام‌های مختلف دارای حداقل و حداکثر DTI مختلفی دارند و وام‌دهندگان در یک دسته‌بندی ممکن است دارای محدودیت‌های stricter (محدودیت‌های سخت‌تر) باشند. درک این محدوده‌ها به شما کمک می‌کند که تعیین کنید که آیا واجد شرایط هستید و آیا باید بدهی خود را کاهش دهید یا خیر.

حداکثر 43% به عنوان حداکثر وام مسکن ذکر شده است زیرا این محدوده "وام واجد شرایط" (QM) است که تحت قانون Dodd-Frank است — وام‌هایی که بالاتر از این DTI را ندارند، از حمایت‌های قانونی QM برخوردار نیستند و وام‌دهندگان اکثراً از تأیید آنها خودداری می‌کنند. وام‌های FHA به طور رسمی تا 57% را با فاکتورهای جبرانی قوی مجاز می‌دانند.

چه مواردی در محاسبه DTI شامل حساب می شوند

یک اشتباه رایج این است که نمی دانید چه تعهداتی را در طرف بدهی محاسبه DTI باید در نظر بگیرید. شامل هزینه های غیر بدهی در DTI شما را افزایش می دهد و عدم در نظر گرفتن بدهی های واقعی باعث ایجاد حس امنیت کاذبی می شود. در زیر یک تقسیم بندی قطعی است:

در DTI شامل شوند:

• پرداخت های وام مسکن (PITI: اصل، سود، مالیات، بیمه) — برای وام های موجود یا پیشنهاد جدید وام برای درخواست
• پرداخت های وام ماشین
• پرداخت های وام دانشجویی (حداقل مورد نیاز، حتی اگر در حالت تعلیق — وام دهندگان اغلب 1% از مبلغ را در ماه استفاده می کنند اگر تعلیق شده باشند)
• پرداخت های حداقل وام کارت اعتباری (نه مبلغ کامل، فقط حداقل)
• پرداخت های وام شخصی
• پرداخت های حمایت از فرزند یا مهریه
• پرداخت های وام مشترک (حتی اگر کسی دیگر آنها را پرداخت می کند — شما مسئول قانونی هستید)

در DTI شامل نشوند:

• اجاره (برای متقاضیان فعلی وام مسکن — شما جایگزین آن هستید)
• خدمات عمومی (الکتریسیته، گاز، آب، اینترنت)
• غذای، سرگرمی
• پیش پرداخت های بیمه (ماشین، سلامت، زندگی — مگر اینکه بخشی از پرداخت وام باشد)
• عضویت ها (نفکس، باشگاه بدنسازی، و غیره)
• مالیات باکشی شده از حقوق

چگونه می توانید DTI خود را قبل از درخواست وام مسکن کاهش دهید

اگر DTI شما برای وام مورد نظر شما زیاد است، دو ابزار دارید: کاهش پرداخت های بدهی یا افزایش درآمد. در زیر استراتژی های موثرترین، بر اساس تأثیر typical و امکان‌پذیر مرتب شده اند:

1. پرداخت وام های کوچک: وام ماشین با 10 ماه باقیمانده اغلب می تواند با یک پرداخت یکجا، از DTI محاسبه شده شما 400–600 دلار در ماه را حذف کند. اگرچه شما از ذخایر خود خالی می کنید، بهبود DTI ممکن است وام مسکن را برای شما در سال هزاران دلار در هزینه های بهره در مقابل گزینه های با نرخ بالاتر آزاد کند.

2. کاهش وام های کارت اعتباری تا کاهش حداقل پرداخت: حداقل پرداخت های کارت اعتباری معمولاً 1–2% از مبلغ است. کاهش یک کارت 10,000 دلاری به 5,000 دلار، 50–100 دلار در ماه را از پرداخت های DTI شمارش می کند. پرداخت کامل آن 100–200 دلار در ماه را کاهش می دهد.

3. اجتناب از بدهی جدید قبل از درخواست: در 6–12 ماه قبل از درخواست وام مسکن، وام ماشین، وام شخصی یا کارت اعتباری جدید را باز نکنید. هر تعهد جدید مستقیماً DTI شما را افزایش می دهد.

4. افزایش درآمد مستند: کار دوم، درآمد فرصت، درآمد اجاره، یا افزایش حقوق، DTI را کاهش می دهد. وام دهندگان معمولاً 2 سال از تاریخ درآمد مستند را برای خوداشتغال یا درآمد جانبی می خواهند.

5. درخواست با یک مشترک: یک همسر، شریک زندگی یا فرد خانواده با درآمد و اعتبار خوب می تواند به عنوان مشترک اضافه شود، افزایش درآمد دهنده و کاهش نسبت DTI را افزایش می دهد. این یکی از استراتژی های قدرتمند موجود است.

DTI برای تأیید پیش‌تیما برای وام مسکن: چه انتظاری دارید

تأیید پیش‌تیما برای وام مسکن یک ارزیابی رسمی از بانک‌ها برای تعیین مبلغی است که می‌توانید قرض بگیرید، که به طور عمده از DTI محاسبه می‌شود. بانک‌ها گزارش اعتباری شما را برای پیدا کردن تمام تعهدات بدهی، با استفاده از سند‌های پرداخت و برگه‌های مالیات، و محاسبه DTI جلو و عقب بر اساس مبلغ قرض الحسنه پیشنهادی و بدهی‌های موجود شما انجام می‌دهند.

این فرآیند در معکوس کار می‌کند: بانک‌ها با DTI قابل قبول حداکثری شما (که اغلب 43 درصد است) شروع می‌کنند، بدهی‌های موجود شما را از آن کم می‌کنند، و مابقی به عنوان مبلغی که می‌توانید برای پرداخت اقساط مسکن استفاده کنید، محاسبه می‌کنند. سپس از نرخ جاری برای بازگشت محاسبه مبلغ قرض الحسنه حداکثری که می‌توانید در سطح این پرداخت راضی باشید، استفاده می‌کنند.

نمونه: درآمد = $8,000/ماه. DTI عقب حداکثری = 43% → حداکثر بدهی کل = $3,440/ماه. بدهی‌های موجود (ماشین + قرض الحسنه دانشجویی) = $840/ماه. باقیمانده برای مسکن = $2,600/ماه. با نرخ 7 درصدی فعلی بر روی قرض الحسنه 30 ساله، $2,600/ماه (غیر از مالیات و بیمه) یک قرض الحسنه تقریباً $390,000 را پشتیبانی می‌کند. اگر مالیات و بیمه $500/ماه اضافه شود، قرض الحسنه به تقریباً $315,000 کاهش می‌یابد.

این است که چرا DTI چنین تأثیر زیادی بر مبلغ خانه‌ای که می‌توانید خریداری کنید، دارد — پرداخت $500/ماه برای ماشین، تقریباً $75,000 را از تأیید قرض الحسنه شما کاهش می‌دهد (در نرخ 7 درصدی). حذف این پرداخت قبل از درخواست، اغلب ارزش آن را دارد.

DTI در برابر امتیاز اعتباری: دو بعد مختلف ریسک

بانک‌ها از چندین بعد مختلف همزمان برای ارزیابی بستانکاران استفاده می‌کنند. DTI و امتیاز اعتباری دو مهم‌ترین آنها هستند، اما آنها چیزهای کاملاً متفاوت را اندازه‌گیری می‌کنند و هر کدام می‌توانند تا حدی برای دیگری در تصمیمات بانک‌ها جبران کنند.

امتیاز اعتباری اندازه‌گیری تاریخچه پرداخت بدهی شما را اندازه‌گیری می‌کند — آیا شما به موقع پرداخت می‌کنید، چه میزان از اعتبار شما را استفاده می‌کنید، چه مدت از اعتبار دارید، و چه نوع اعتبارهایی دارید. آن‌ها احتمال پرداخت بر اساس رفتار گذشته شما را پیش‌بینی می‌کنند. امتیازها از 300 تا 850 می‌روند؛ بالاتر از 740 برای purposes قرض الحسنه، عالی است.

DTI اندازه‌گیری ظرفیت پرداخت فعلی شما را اندازه‌گیری می‌کند — آیا درآمد شما کافی است برای پوشش بدهی‌های فعلی و تعهدات پیشنهادی شما حتی اگر به موقع پرداخت کنید. امتیاز اعتباری عالی با DTI بالا به معنای این است که شما به موقع پرداخت کرده‌اید، اما ریاضیاً شما در حال کشش هستید.

اینها مکمل یکدیگر هستند: امتیاز اعتباری عالی با DTI بالا ممکن است هنوز تأیید شود (بانک به تاریخچه پرداخت شما اعتماد دارد). DTI پایین با اعتباری متوسط ممکن است هنوز تأیید شود (بانک ظرفیت پرداخت کافی شما را می‌بیند). ترکیب بدتر — DTI بالا و امتیاز اعتباری کم — تقریباً همیشه منجر از انصراف یا نرخ‌های بسیار بالا می‌شود.

استفاده‌های غیر از قرض الحسنه از تجزیه و تحلیل DTI

در حالی که DTI اغلب در زمینه تأیید قرض الحسنه بحث می‌شود، یک متغیر مالیاتی قدرتمند برای هر کسی با بدهی است، چه در حال درخواست قرض الحسنه باشد یا خیر. پیگیری DTI ماهانه به شما یک اندازه‌گیری شفاف و مقیاس‌پذیر از مسیر بهبود مالی شما می‌دهد.

DTI در طول 12-24 ماه کاهش نشان می‌دهد که بدهی شما نسبت به درآمد شما کاهش یافته است — معیار اصلی پیشرفت مالی برای هر کسی که بدهی دارد. حتی بدون هدف درخواست قرض الحسنه، کاهش DTI از 45% به 30% در طول دو سال، یک بهبود عمیق در مقاومت مالی را نشان می‌دهد — در 30%، شما می‌توانید یک اختلال قابل توجه در درآمد را بدونDefaulting در تعهدات تحمل کنید.

مدیران مالی گاهی اوقات از یک متغیر مرتبط به نام "نرخ ذخیره‌سازی" (ذخیره‌سازی ÷ درآمد برحسب جبران) استفاده می‌کنند، و دو متغیر با هم معکوس هستند: با کاهش DTI (شما کمتر در بدهی پرداخت می‌کنید)، نرخ ذخیره‌سازی شما می‌تواند افزایش یابد (بیشتر پول برای سرمایه‌گذاری در دسترس است). مسیر از DTI بالا به DTI پایین مستقیماً به تجمع ثروت می‌انجامد.

بهبود سلامت مالی خود: DTI به عنوان یک متغیر سنجش

بeyond تأمین مالی وام، پیگیری نسبت بدهی به درآمد ماهانه به شما یک معیار rõ و بی طرفانه برای پیشرفت مالی ارائه می دهد. در حالی که ارزش دارایی ها (که نیاز به ارزیابی دارایی ها دارد) یا نمرات اعتباری (که نمرات ترکیبی ناشناخته هستند) متفاوت هستند، DTI یک حساب ریاضی ساده است که می توانید در 30 ثانیه با هر دوStatement درآمد و بدهی محاسبه کنید.

یک روند کاهش DTI در 12-24 ماه به طور واضح نشان می دهد که شما موفق به مدیریت و کاهش بدهی نسبت به درآمد خود شده اید. حتی بدون یک درخواست وام فوری در نظر، کاهش DTI از 45% به 28% در دو سال نشان دهنده بهبود قابل توجه در مقاومت مالی — توانایی جذب یک اختلال درآمد، یک بیماری یا یک هزینه غیرمنتظره بدونDefault است.

هدف ماهانه DTI و پیگیری آنها را در یک جدول ساده تنظیم کنید. نمودار را در 6-12 ماه رسم کنید. با هر بدهی که پرداخت می شود، آن را در نمودار خود علامت بزنید — هر حذف یک قدم پایین در DTI است که رضایت بخش و تحریک کننده است. هدف DTI زیر 36%، سپس زیر 28%، سپس زیر 20% است — یک سفر که همزمان نمرات اعتباری را افزایش می دهد، تأمین مالی وام را افزایش می دهد و ظرفیت تجمع ثروت را ایجاد می کند.

در حالیکه DTI به سطح مطلوب خود می رسد (زیر 25%)، پول قبلی که برای پرداخت بدهی اختصاص داده می شود می تواند به ذخیره و سرمایه گذاری هدایت شود. یک خانوار که پرداخت های بدهی ماهانه را به طور متوسط 800 دلار کاهش می دهد و آن را به سرمایه گذاری با بازده سالانه 7% هدایت می کند، تقریباً 133000 دلار در 10 سال از این تغییر رفتاری جمع می کند — میراث مضاعف کاهش بدهی.