Calculatorul raportului datorie-venit - Verificaţi DTI-ul
Calculaţi raportul datorie-venit (DTI) pentru a vedea dacă sunteţi eligibil pentru un împrumut ipotecar sau pentru alte tipuri de împrumuturi.
Care este raportul dintre datorie şi venit?
Raportul datorie-venit (DTI) este unul dintre cele mai importante numere din viața ta financiară, dar majoritatea oamenilor nu l-au calculat niciodată. Este pur și simplu procentul din venitul tău brut lunar care merge spre plățile datoriei - și este cel mai important factor pe care creditorii îl examinează atunci când decid dacă să aprobe o ipotecă, un împrumut auto sau orice altă cerere de credit semnificativă.
Formula DTI:DTI = (total plățile lunare ale datoriei ÷ venitul lunar brut) x 100"Plăţile lunare" includ toate datoriile recurente: ipotecă sau chirie (pentru anumite calcule), împrumuturi auto, împrumuturi pentru studenţi, plăţi minime cu cardul de credit, împrumuturi personale şi orice altă rată sau datorie rotativă.
Exemplu: Dacă plățile lunare ale datoriei sunt de 1.500 de dolari și venitul dvs. brut lunar este de 6.000 de dolari, DTI = (1.500 ÷ 6.000 de dolari) x 100 = 25%. Aceasta este considerată o DTI sănătoasă care ar fi calificată pentru cele mai multe produse ipotecare convenționale la rate de dobândă competitive.
Există două versiuni ale DTI utilizate de creditori:DTI front-end(numai costurile de locuință - capitalul ipotecar, dobânzile, impozitele, asigurările și comisioanele HOA) șiDTI back-end(toate plățile lunare ale datoriei, inclusiv locuințele). Când creditorii spun "DTI-ul tău" fără calificare, aproape întotdeauna se referă la DTI back-end. Când creditorii spun "regula 28/36", se referă la front-end <= 28% și back-end <= 36%.
Limitele DTI: Orientări ale creditorilor pe tip de împrumut
Diferitele tipuri de împrumuturi au cerințe diferite de DTI, iar creditorii din aceeași categorie pot avea propriile lor suprapuneri (cerințe mai stricte decât orientările oficiale). Înțelegerea acestor praguri vă ajută să determinați dacă este posibil să vă calificați și dacă trebuie să reduceți datoria înainte de a aplica.
| Domeniul DTI | Evaluare | Eligibilitatea ipotecară |
|---|---|---|
| Sub 20% | Foarte bine. | A se califica pentru cele mai bune tarife; poziție de negociere puternică |
| 20 - 28% | Foarte bine. | Aprobare ușoară pentru împrumuturi convenționale și jumbo |
| 29 - 36% | Foarte bine. | Aprobat pentru majoritatea tipurilor de împrumuturi la dobânzi standard |
| 37 - 43% | Acceptabil | Se poate califica pentru convențional; depinde de ratingul de credit și de active |
| 44 - 50% | Înaltă | Credite ipotecare convenționale dificile; FHA posibilă cu factori compensatori puternici |
| 50 - 57% | Foarte ridicat | FHA maxim cu factori de compensare puternici; VA nu are un plafon strict, dar creditorii adaugă suprapuneri |
| 57%+ | Critică | Majoritatea creditorilor refuză; se concentrează asupra reducerii datoriilor înainte de a aplica |
Pragul de 43% este adesea citat ca maximul ipotecar convențional, deoarece este limita "Ipotecă calificată" (QM) în conformitate cu Legea Dodd-Frank - împrumuturile peste acest DTI nu primesc protecțiile legale ale unei QM, ceea ce face ca majoritatea creditorilor să fie reticenți să le aprobe.
Ce se ia în considerare ca datorie în calculul DTI
O greșeală obișnuită este să nu știi ce obligații să includă în partea de datorie a calculului DTI. Includerea cheltuielilor ne-datorie îți umflă DTI-ul aparent; lipsa datoriilor reale îți dă un fals sentiment de securitate. Iată o defalcare definitivă:
Se includ în DTI:
- Plăți ipotecare (PITI: principal, dobânzi, taxe, asigurări) - pentru ipoteci existente sau plăți ipotecare noi propuse pentru cereri
- Rambursarea împrumutului auto
- Plățile pentru împrumuturi pentru studenți (minimul necesar, chiar dacă sunt amânate - creditorii folosesc adesea 1% din sold/lună dacă sunt amânate)
- Plățile minime cu cardul de credit (nu soldul complet, ci doar minimul)
- Plăți pentru împrumuturi personale
- Plăți de întreținere a copilului sau de pensie alimentară
- Plăți de împrumut co-semnate (chiar dacă altcineva le face - sunteți obligați din punct de vedere legal)
Nu se includ în DTI:
- Chiria (pentru chiriașii actuali care solicită un credit ipotecar - îl înlocuiești)
- Servicii publice (electricitate, gaze, apă, internet)
- Mancaruri, mancare, distractie
- Primele de asigurare (auto, sănătate, viață - cu excepția cazului în care face parte dintr-o plată de împrumut)
- Abonații (Netflix, sala de sport, etc.)
- Impozitele reținute din salariu
| Tipul de obligație | Include în DTI? | Notă |
|---|---|---|
| Ipotecă/chirie | Ipotecă da; chirie curentă nu | Pentru cereri, utilizați plata propusă |
| Împrumut auto | - Da , domnule . | Plăți lunare complete |
| Împrumuturi pentru studii | - Da , domnule . | Chiar dacă este amânată; creditorii pot folosi 1% din sold |
| Limitele minime ale cardurilor de credit | - Da , domnule . | Minimumul necesar, nu soldul complet |
| Servicii publice | No | Nu este considerat datorie |
| Susținerea copilului | - Da , domnule . | Plăți obligatorii din punct de vedere legal |
Cum să vă reduceţi DTI-ul înainte de a aplica pentru o ipotecă
Dacă DTI-ul dvs. este prea mare pentru împrumutul pe care îl doriți, aveți două pârghii: reduceți plățile datoriei sau creșteți veniturile.
1. Rambursarea împrumuturilor cu rate mici:Un împrumut auto cu 10 luni rămase poate fi plătit adesea într-o sumă forfetară, eliminând 400 - 600 $ / lună din calculul DTI. Chiar dacă vă epuizați economiile, îmbunătățirea DTI poate debloca o ipotecă care vă economisește mii pe an în dobândă față de o opțiune cu o rată mai mare.
2. plătiți cardurile de credit pentru a reduce plățile minime:Reducerea unui card de 10.000 de dolari la 5.000 de dolari economisește 50-100 de dolari pe lună în plăți numărate de DTI.
3. Evitați noi datorii înainte de a aplica:Nu luaţi noi împrumuturi auto, împrumuturi personale sau deschideţi noi carduri de credit în următoarele 6 - 12 luni înainte de a aplica pentru un credit ipotecar.
4. Creșterea veniturilor documentate:Angajarea cu fracțiune de normă, venitul independent (documentat timp de 2+ ani), venitul din chirie sau o creștere a salariului reduc toate DTI-ul.
5. Se aplică cu un co-împrumutat:Un soț, partener sau membru al familiei cu venituri și credit bun poate fi adăugat ca co-împrumutat, crescând numitorul venitului și reducând raportul DTI. Aceasta este una dintre cele mai puternice strategii disponibile.
DTI pentru aprobarea prealabilă a ipotecilor: la ce să vă așteptați
Pre-aprobarea ipotecară este o evaluare formală a creditorilor cu privire la cât de mult puteți împrumuta, calculată în mare parte din DTI. Creditorii vă vor trage raportul de credit pentru a găsi toate obligațiile de datorie, vă vor verifica venitul prin stupii de plată și declarații fiscale și vor calcula atât DTI-ul front-end cât și back-end pe baza sumei de împrumut propuse plus datoriile existente.
Procesul funcționează invers: creditorii încep cu DTI-ul maxim acceptabil (de obicei 43%), scad datoriile lunare existente, iar restul este plata maximă permisă pentru locuințe.
Exemplu: Venit = $8,000/lună. Max back-end DTI = 43% -> maxim datorie totală = $3,440/lună. Datorii existente (automobile + împrumuturi pentru studenți) = $840/lună. Restul pentru locuințe = $2,600/lună. La rata curentă de 7% pentru o ipotecă pe 30 de ani, $2,600/lună (exclusiv taxe/asigurări) susține un împrumut de aproximativ $390,000. Dacă taxele și asigurările adaugă $500/lună, împrumutul scade la aproximativ $315,000.
Acesta este motivul pentru care DTI are un impact atât de mare asupra cantității de locuințe pe care o puteți cumpăra - o plată de 500 de dolari pe lună pentru mașină vă reduce calificarea pentru ipotecă cu aproximativ 75.000 de dolari (la o rată de 7%).
DTI vs. credit score: două dimensiuni diferite ale riscului
Creditorii evaluează debitorii pe mai multe dimensiuni simultan. DTI și credit score sunt cele mai importante două, dar ele măsoară lucruri fundamental diferite și fiecare poate compensa oarecum pentru celălalt în deciziile creditorilor.
Punct de creditDacă plătiți la timp, cât de mult vă folosiți creditul disponibil, cât timp ați avut credit și ce tipuri de credit aveți, acesta prezice probabilitatea că veți plăti pe baza comportamentului trecut.
DTIUn scor perfect de credit cu un DTI de 55% înseamnă că ai plătit totul în mod fiabil, dar, matematic vorbind, eşti sub presiune.
Acestea sunt complementare: un scor de credit excelent cu un DTI ridicat poate încă să se califice (creditorul vede un istoric de plată fiabil). Un DTI scăzut cu un credit mediocru poate încă să se califice (creditorul vede o capacitate de plată amplă). Cea mai rea combinație - DTI ridicat și scor de credit scăzut - aproape întotdeauna duce la refuz sau la rate foarte ridicate.
Utilizări ale analizei DTI în alte domenii decât ipotecile
În timp ce DTI este cel mai frecvent discutat în contextul calificării ipotecii, este o măsură puternică a finanțelor personale pentru oricine are datorii, indiferent dacă solicită un împrumut. Urmărirea lunară a DTI vă oferă o măsură clară și obiectivă a traiectoriei sănătății dvs. financiare.
O scădere a DTI pe o perioadă de 12 - 24 de luni indică faptul că povara datoriei dvs. se micșorează în raport cu venitul dvs. - măsura fundamentală a progresului financiar pentru oricine care poartă datorii. Chiar și fără un obiectiv de cerere ipotecară, reducerea DTI de la 45% la 30% în doi ani reprezintă o îmbunătățire profundă a rezistenței financiare - la 30%, puteți absorbi o perturbare semnificativă a veniturilor fără să vă defavorizați obligațiile.
Planificatorii financiari folosesc uneori o metrică legată numită "rata de economisire" (economisire ÷ venit brut), iar cele două metrici sunt invers legate: pe măsură ce DTI scade (plătești mai puțin pe datorie), rata de economisire poate crește (mai mulți bani disponibili pentru a investi).
Întrebări frecvente
Ce este un bun raport datorie-venit?
Sub 36% este considerat bun pentru sănătatea financiară generală și calificarea ipotecară. Sub 20% este excelent. Pentru cele mai bune rate ipotecare și aprobări mai ușoare, urmăriți un DTI back-end sub 36% și un DTI front-end (doar locuințe) sub 28%.
DTI include chiria sau doar ipoteca?
Pentru chiriașii existenți care solicită un împrumut ipotecar, chiria curentă este de obicei exclusă deoarece o veți înlocui cu plata ipotecară propusă. Plata ipotecară propusă (inclusiv impozite și asigurări) este ceea ce este inclus în calculul DTI pentru noul împrumut.
Care este DTI-ul maxim pentru un credit ipotecar convențional?
Împrumuturile convenționale susținute de Fannie Mae și Freddie Mac permit oficial până la 50% DTI cu factori compensatori puternici (score de credit ridicat, plată inițială mare, rezerve substanțiale).
Pot obține un credit ipotecar cu un 50% DTI?
Este posibil prin intermediul împrumuturilor FHA (care permit până la 57% cu factori compensatori) sau împrumuturi VA (fără plafon rigid, dar creditorii impun suprapuneri).
DTI-ul meu include împrumuturi co-semnate?
Da. Dacă ați semnat un împrumut (pentru o mașină pentru copii, un împrumut pentru studenți sau altfel), această plată contează în DTI-ul dvs. chiar dacă nu efectuați plățile. Creditorii vă văd ca fiind obligați din punct de vedere juridic indiferent de aranjamentul informal. Singura excepție este dacă puteți documenta 12+ luni de plăți la timp efectuate de către debitorul principal (unii creditori o vor exclude în acest caz).
Cât de repede pot scădea DTI?
Cu o plată agresivă a datoriilor, DTI se poate îmbunătăți semnificativ în termen de 6 - 12 luni.
Amânarea împrumuturilor studenţeşti îmi ajută DTI-ul?
Poate temporar, dar multi creditori ipotecari folosesc 0,5-1,0% din soldul imprumutului pentru studenti pe luna ca plata presupusa chiar si atunci cand imprumuturile sunt in amânare sau rambursarea determinata de venit arata $0. FHA cere in mod specific folosirea 1% din sold daca plata este de $0. Acest lucru impiedica oamenii sa joace calculele DTI cu amânare temporara.
Ce venit pot folosi pentru a calcula DTI?
Utilizați veniturile brute (înainte de impozitare) din toate sursele documentate și stabile: salariu de angajare, venituri din activități independente (medie de 2 ani din declarațiile de impozitare), venituri din chirie (75% din chiria brută după deducerea plății ipotecii), venituri din investiții (dividende, câștiguri de capital - medie de 2 ani), asigurări sociale, pensii și pensie alimentară primite.
DTI se calculează lunar sau anual?
DTI este întotdeauna calculat pe o bază lunară -- plățile lunare ale datoriei împărțite la venitul brut lunar. Dacă sunteți plătit săptămânal, venitul lunar este (salariu anual ÷ 12), nu (salariu săptămânal x 2).
Cum afectează DTI rata mea de dobândă?
DTI în sine nu determină direct prețul ratei dobânzii (scorul de credit și raportul împrumut-valoare sunt factorii principali de rată). Cu toate acestea, un DTI ridicat poate necesita asigurare ipotecară (PMI), vă poate împinge spre împrumuturi FHA sau VA (care au structuri și taxe diferite) sau vă poate descalifica de la cele mai competitive produse de împrumut.
Îmbunătățirea sănătății financiare: DTI ca o măsură de urmărire
Spre deosebire de valoarea netă (care necesită evaluarea activelor) sau scorurile de credit (care sunt scoruri compozite opace), DTI este o aritmetică simplă pe care o puteți calcula în 30 de secunde cu orice declarații de venituri și datorii.
O tendință de scădere a DTI pe o perioadă de 12 - 24 de luni este cel mai clar semnal că gestionați cu succes și reduceți datoria în raport cu venitul. Chiar și fără o cerere imediată de împrumut în minte, reducerea DTI de la 45% la 28% în doi ani reprezintă o îmbunătățire profundă a rezistenței financiare - capacitatea de a absorbi o perturbare a veniturilor, o urgență medicală sau o cheltuială neașteptată fără rambursare.
Stabiliți obiective lunare de DTI și urmăriți-le într-o foaie de calcul simplă. Trasați tendința pe o perioadă de 6 - 12 luni. Pe măsură ce fiecare datorie este plătită, marcați-o pe graficul dvs. - fiecare eliminare creează un pas în jos în DTI care este satisfăcător și motivant vizual. Obiectivul este un DTI sub 36%, apoi sub 28%, apoi sub 20% - o călătorie care construiește simultan scor de credit, crește calificarea ipotecară și creează capacitatea de acumulare a bogăției.
Odată ce DTI atinge un nivel confortabil (sub 25%), banii alocați anterior pentru plățile datoriei pot fi redirecționați către economii și investiții. O gospodărie care reduce plățile lunare ale datoriei cu 800 de dolari pe lună și redirecționează investițiile la o rentabilitate anuală de 7% acumulează aproximativ 133.000 de dolari în decurs de 10 ani din acea singură schimbare de comportament - moștenirea compusă a reducerii datoriei.
Creditorii caută în general un DTI de 43% sau mai mic pentru credite ipotecare calificate, în timp ce un DTI sub 36% este considerat un nivel sănătos pentru bunăstarea financiară generală".