Kalkulačka poměru dluhu k příjmu - Zkontrolujte svůj DTI

Jaký je poměr dluhu k příjmu?

Váš poměr dluhu k příjmu (DTI) je jedním z nejdůležitějších čísel ve vašem finančním životě, ale většina lidí ho nikdy nevypočítala. Je to prostě procento vašeho hrubého měsíčního příjmu, které jde na splácení dluhu - a je to jediný nejdůležitější faktor, který věřitelé zkoumají při rozhodování, zda schválí hypotéku, půjčku na auto nebo jakoukoli jinou významnou žádost o úvěr.

Vzorec DTI:DTI = (celkové měsíční splátky dluhu ÷ hrubý měsíční příjem) x 100"Měsíční splátky dluhu" zahrnují všechny opakující se dluhové závazky: hypotéku nebo nájem (pro určité výpočty), půjčky na auto, studentské půjčky, minimální platby z kreditních karet, osobní půjčky a jakékoli jiné splátky nebo revolvingové dluhy.

Příklad: Pokud vaše měsíční splátky dluhu činí 1 500 dolarů a váš hrubý měsíční příjem je 6 000 dolarů, vaše DTI = (1 500 ÷ 6 000 dolarů) x 100 = 25%.

Existují dvě verze DTI, které používají věřitelé:přední DTI(pouze náklady na bydlení - kapitál hypotéky, úroky, daně, pojištění a poplatky za HOA) aback-end DTI(všechny měsíční splátky dluhu včetně bydlení). Když věřitelé říkají "vaše DTI" bez kvalifikace, téměř vždy mají na mysli back-end DTI. Když věřitelé říkají "pravidlo 28/36", mají na mysli front-end <= 28% a back-end <= 36%.

Prvky DTI: Pokyny pro věřitele podle typu úvěru

Různé typy úvěrů mají různé požadavky na DTI a věřitelé v rámci stejné kategorie mohou mít své vlastní překrývky (přísnější požadavky než oficiální pokyny).

43% prah je často citován jako konvenční hypoteční maximum, protože je to limit "kvalifikované hypotéky" (QM) podle zákona Dodd-Frank - půjčky nad touto DTI nedostávají právní ochranu QM, což většina věřitelů neochotně schvaluje. FHA úvěry oficiálně umožňují až 57% s kompenzačními faktory (výborný kreditní skóre, značné rezervy nebo významná záloha).

Co se počítá jako dluh při výpočtu DTI

Častá chyba spočívá v tom, že nevíte, které závazky zahrnout do dluhové strany výpočtu DTI. Zahrnutí ne-dluhových výdajů nafoukne váš zjevný DTI; chybějící skutečné dluhy vám dávají falešný pocit bezpečí. Zde je definitivní rozpis:

Zahrnout do DTI:

• Hypoteční platby (PITI: jistina, úroky, daně, pojištění) - pro stávající hypotéky nebo navrhované nové hypoteční platby pro žádosti
• Výplata půjčky na auto
• Platby studentských úvěrů (minimální požadovaná částka, i v případě odkladu - v případě odkladu používají věřitelé často 1% zůstatku/měsíce)
• Minimální platby kreditní kartou (ne celý zůstatek, pouze minimální částka)
• Výplata osobních půjček
• Platby výživného nebo výživného na děti
• Spolu podepsané úvěrové platby (i když je dělá někdo jiný - jste právně povinni)

Nezahrnujte do DTI:

• Nájem (pro stávající nájemce, kteří žádají o hypotéku - nahradíte ji)
• Společenské služby (elektřina, plyn, voda, internet)
• potraviny, jídlo, zábava
• Příspěvky na pojištění (automobile, zdravotní pojištění, životní pojištění - pokud nejsou součástí úvěrové platby)
• Předplatné (Netflix, tělocvična atd.)
• Daňové srážky z výplaty

Jak snížit DTI před podáním žádosti o hypotéku

Pokud je váš DTI příliš vysoký na úvěr, který chcete, máte dvě páky: snížit splátky dluhu nebo zvýšit příjem.

1. Splacení půjček v malých splátkách:I když vyčerpáváte úspory, zlepšení DTI může uvolnit hypotéku, která vám ušetří tisíce ročně na úroky oproti možnosti s vyšší sazbou.

2. Platit kreditní karty snížit minimální platby:Zkrácení kreditní karty ve výši 10 000 dolarů na 5 000 dolarů ušetří 50 až 100 dolarů měsíčně v platbách počítaných DTI.

3. Před podáním žádosti se vyvarujte nových dluhů:Nedělejte si nové půjčky na auto, osobní půjčky nebo neotvírejte nové kreditní karty během 6 až 12 měsíců před podáním žádosti o hypotéku.

4. Zvýšit zdokumentovaný příjem:Půjčovatelé obvykle chtějí 2 roky zdokumentované historie příjmů pro samostatnou výdělečnou činnost nebo vedlejší příjem.

5. Podávat žádost spolu se spolupůjčovatelem:Manžel, partner nebo rodinný příslušník s příjmem a dobrým úvěrem může být přidán jako spolužadatel, čímž se zvýší jmenovatel příjmu a sníží poměr DTI.

DTI pro předběžné schvalování hypoték: co lze očekávat

Předběžné schválení hypotéky je formální posouzení věřitele, kolik si můžete půjčit, vypočítané převážně z DTI.

Proces funguje opačně: věřitelé začínají s vaším maximálním přijatelným DTI (často 43%), odečítají vaše stávající měsíční dluhy a zbytek je maximální povolená platba za bydlení.

Příklad: Příjem = $8,000/měsíc. Max back-end DTI = 43% -> max celkový dluh = $3,440/měsíc. Stávající dluhy (auto + studentská půjčka) = $840/měsíc. Zbývající na bydlení = $2,600/měsíc. Při současné 7% sazbě na 30-leté hypotéce, $2,600/měsíc (bez daní/pojištění) podporuje úvěr přibližně $390,000. Pokud daně a pojištění přidá $500/měsíc, úvěr klesne na přibližně $315,000.

To je důvod, proč DTI má tak velký vliv na to, kolik domu si můžete koupit - 500 dolarů měsíční platba za auto snižuje vaši kvalifikaci na hypotéku zhruba o 75 000 dolarů (za 7% sazby).

DTI versus kreditní skóre: dvě různé dimenze rizika

DTI a kreditní skóre jsou dva nejdůležitější, ale měří zásadně odlišné věci a každý z nich může určitým způsobem kompenzovat druhé při rozhodování věřitele.

Úvěrové skóreHodnotí vaši historii splácení dluhů - zda platíte včas, kolik z vašeho dostupného úvěru využíváte, jak dlouho jste měli úvěr a jaký typ úvěru máte. Předpovídá pravděpodobnost, že splácíte na základě minulého chování. Hodnocení se pohybuje od 300 - 850; nad 740 je považováno za vynikající pro účely hypotéky.

DTIVaše současné příjmy jsou dostatečné k pokrytí vašich současných a navrhovaných dluhových závazků, i když zaplatíte včas.

Tyto jsou komplementární: vynikající kreditní skóre s vysokým DTI může stále splňovat podmínky (půjčovatel vidí spolehlivou historii plateb). Nízké DTI s průměrným úvěrem může stále splňovat podmínky (půjčovatel vidí dostatečnou platební kapacitu). Nejhorší kombinace - vysoký DTI a nízké kreditní skóre - téměř vždy vede k odmítnutí nebo velmi vysokým sazbám.

Nehypoteční využití analýzy DTI

Zatímco DTI je nejčastěji diskutován v kontextu kvalifikace hypotéky, je to silná osobní finanční metrika pro každého, kdo má dluh, bez ohledu na to, zda žádají o úvěr.

Snížení DTI během 12 - 24 měsíců naznačuje, že vaše dluhové břemeno se zmenšuje ve vztahu k vašemu příjmu - základní měřítko finančního pokroku pro každého, kdo má dluh. Dokonce i bez cíle žádosti o hypotéku, snížení DTI z 45% na 30% během dvou let představuje hluboké zlepšení finanční odolnosti - při 30%, můžete absorbovat významné narušení příjmu bez selhání v plnění závazků.

Finanční plánovači někdy používají související měřítko nazývané "míra úspor" (úspora ÷ hrubý příjem) a tyto dvě měřítka jsou obráceně propojeny: jak DTI klesá (platíte méně za dluh), vaše míra úspor může stoupnout (více peněz k dispozici k investování). Cesta z vysokého DTI na nízké DTI přímo umožňuje hromadění bohatství.

Zlepšení vašeho finančního zdraví: DTI jako sledovací metrika

Na rozdíl od čistého jmění (které vyžaduje oceňování aktiv) nebo kreditních skóre (které jsou neprůhledné složené skóre), DTI je jednoduchá aritmetika, kterou můžete vypočítat za 30 sekund s jakýmkoli výkazem o příjmech a dluzích.

Snížení DTI v průběhu 12 až 24 měsíců je nejjasnějším signálem, že úspěšně řídíte a snižujete dluh ve vztahu k příjmu. Dokonce i bez okamžité žádosti o půjčku představuje snížení DTI z 45% na 28% během dvou let hluboké zlepšení finanční odolnosti - schopnost absorbovat narušení příjmu, lékařskou pohotovost nebo neočekávané výdaje bez selhání.

Nastavte si měsíční cíle DTI a sledujte je v jednoduchém tabulce. Vytvořte trend v průběhu 6 - 12 měsíců. Jakmile je každý dluh splacen, označte ho na grafu - každé vyloučení vytváří pokles DTI, který je vizuálně uspokojující a motivující. Cílem je DTI pod 36%, pak pod 28%, pak pod 20% - cesta, která současně buduje kreditní skóre, zvyšuje kvalifikaci hypotéky a vytváří kapacitu pro akumulaci bohatství.

Jakmile DTI dosáhne pohodlné úrovně (pod 25%), peníze, které byly dříve přiděleny na splácení dluhu, mohou být přesměrovány na úspory a investice. Domácnost, která sníží měsíční splátky dluhu o 800 dolarů za měsíc a přesměruje je na investice s 7% roční návratností, akumuluje přibližně 133 000 dolarů za 10 let z této jediné změny chování - složitého dědictví snížení dluhu.