抵押贷款付款计算器 - 每月付款估计器
计算你每月的抵押贷款,包括本金和利息. 根据你的预算,看看你能买得起多少房子. 免费的金融工具.
月付抵押贷款的计算方法
一个固定利率贷款的标准月度抵押贷款支付公式:
M = P x [r(1+r) n] / [(1+r) n - 1]
在这里:
- M=每月支付
- P= 贷款本金额
- r= 月利率 (年利率 ÷ 12)
- n= 支付的总数 (贷款期限为12年)
一个例子:贷款30万美元,年利率7%,期限30年:
r = 7% ÷ 12 = 每月0.5833%
n = 30 × 12 = 360 个支付
M = $300,000 x [0.005833 x (1.005833) 360] ÷ [{1.005833) 360 - 1] =一个月996美元
超过30年, 总支付: 1,996美元乘以360美元=718,560美元 -- 超过原来的30万美元贷款的两倍.
偿还:如何在本金和利息之间支付
每次付款分为利息和本金减少. 早期付款主要是利息; 后期付款主要是本金--这被称为报销时间.
上面的30万美元贷款的例子:
| 付款# | 付款方式 | 利息部分 | 主要部分 | 剩余余额 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 一千九百九十六 | 一千七百五十美元 | 246美元 | 在美国, |
| 12 | 一千九百九十六 | 一千七百三十七美元 | 只有259美元 | 美国296817美元 |
| 60 | 一千九百九十六 | 一千六百六十八美元 | 只有308美元 | 美国288,668美元 |
| 其他 | 一千九百九十六 | 一千五百五美元 | 491美元 | 美国257,263 |
| 其他 | 一千九百九十六 | 12美元 | 美国人民币 | $0 |
在这款贷款的5年 (60次付款) 之后,你总共支付了119,760美元,但只减少了11,332美元的本金--剩下的108,428美元是利息.
额外的首付款如何影响你的抵押贷款
额外支付本金将大大减少支付的利息和贷款期限:
| 额外的每月支付 | 节省的年份 | 节省的利息 |
|---|---|---|
| $0 (基线) | — | — |
| 每月100美元 | 3.2 年 | ~44,000美元 |
| 一个月200美元 | 5.5 年 | ~73,000美元 |
| 每月500美元 | 10.1 年 | ~131,000美元 |
最早的额外付款具有最大的影响,因为它们降低了所有未来利息计算的本金.每年支付一次额外的抵押贷款付款 (在我们的例子中分为12个每月增加的约166美元) 可以节省30年抵押贷款的数年.
固定利率与可调利率抵押贷款
两种主要的抵押贷款类型:
- 固定利率抵押贷款 (FRM):利率在整个贷款期限内保持不变.可预测的付款;没有付款冲击风险.利率低或您计划长期留在房屋时最好.
- 可调利率抵押贷款 (ARM):5/1 ARM:为5年固定,每年调整. ARM通常比固定利率低. 当您计划在调整期之前出售或再融资时,最好.
ARM上限限制了利率的变化:典型的上限为每调整期2%,5-6%的终生期.从5%开始的5/1 ARM,5%的终生上限最大为10%.
你能买得起多少房子?
贷款人使用两个关键的债务与收入 (DTI) 比率来确定您可以借多少 -28/36规则:
- 前端比率 (28%):您的住房总费用 (PITI:本金,利息,税收,保险) 不应超过每月总收入的28%.
- 后端比率 (36%):每月债务总额 (住房+汽车+学生贷款+信用卡+其他债务) 不应超过月收入的36%.
家庭收入为每年10万美元:
| 公尺 | 计算方式 | 每月限额 |
|---|---|---|
| 每月的毛收入 | 一万美元 ÷ 12 | 只有一个. |
| 最大住房支付 (28%) | $8,333 × 0.28 美元 | 只有一个. |
| 最多的总债务 (36%) | $8,333 × 0.36 美元 | 三千美元 |
| 如果汽车+学生贷款=500美元/月 | 三千美元至五百美元 | 最多2500美元的住房 |
根据目前的利率, 贷款金额是多少?
| 年利率 | 最多贷款 (30年,只有收益和投资) | 包括税收和保险 (约500美元/月) |
|---|---|---|
| 6.0% 的 | 美国388,700美元 | 美国305,500美元 |
| 6.5% 的 | 美国369200美元 | 一百九十美元 |
| 7.0% 的 | 美国350,500美元 | 美国275,600美元 |
| 7.5% 的 | 33万3千美元 | 美国26万2000美元 |
1%的利率上 将使购买力降低约10%. 7%相比6%,相同的月付将减少29,900美元的房屋.这就是为什么抵押贷款利率主导住房负担能力讨论.
抵押贷款利率历史和当前情况
了解抵押贷款利率在哪里提供了当今市场的背景:
| 年份 | 30年固定利率 (平均) | 背景情况 |
|---|---|---|
| 在1981年 | 16.63% 的 | 沃尔克美联储打击通货膨胀 |
| 1990 年 | 10.13% 在 | 经济衰退;利率开始长期下降 |
| 在2000年 | 8.05% 的 | 互联网时代;利率相对稳定 |
| 在2008年 | 6.03% 的 | 金融危机; 在刺激下降的利率 |
| 在2012年 | 3.66% 在 | 危机后的复苏; 量化宽松导致下降率 |
| 在2016年 | 3.65% 的 | 持续的低利率环境 |
| 2021 年 | 2.96% 的 | 史无前例的低点;流行病刺激 |
| 在2023年 | 6.81% 的 | 美联储紧缩周期;通货膨胀战 |
| 2024 年 | ~6.8 - 7.2% 年份 | 利率稳定在较高的水平 |
从历史上看,自1971年以来,30年固定利率的平均值约为7.7%.2012年至2021年的低于4%的利率在历史上是异常的,由接近零的美联储基金利率和大规模量化宽松推动.目前的6.5-7.5%的利率比许多最近的买家习惯的利率更接近长期历史规范.
再融资:什么时候才有经济意义?
再融资是用新的抵押贷款取代你现有的抵押贷款--通常是以较低的利率.每月节省的资金是否足以支付关闭费用?
亏平衡公式:
平衡月 = 结算成本 ÷ 月度付款节省
工作示例:当前抵押贷款:3.00万美元7.5%,剩余28年 (2.098美元/月P&I).再融资为6.5%,30年 (1.896美元/月P&I).关闭费用:6,000美元.
- 每月的储蓄:2,098美元 - 1,896美元=202美元
- 亏损:6000美元 ÷202美元=29.7个月(大约2.5年)
- 如果您计划停留5年或更长时间,再融资可以节省6120美元.
再融资的一般指导方针:
- 降低0.75 - 1.0%或更多的利率通常可以为再融资提供理由
- 计划呆在家里足够长的时间,以通过破产
- 不要把15年抵押贷款重新设置为30年只是为了更低的付款 - - 你总体上会付出更多的利息
- 现金退出再融资 (退出股权) 会增加您的债务和总利息成本
- 在购买贷款时,不仅要比较年利率 (包括费用)
首付策略及其影响
您的首付会影响您的抵押贷款支付,PMI要求,利率和房屋所有权总成本:
| 首付款 | 贷款金额 (4万美元) | 月度收益和投资 (6.5%,30年) | 没有. | 支付的利息总额 |
|---|---|---|---|---|
| 3% (12,000美元) | 38万8千美元 | 美国人民币 | 是的 (每月约200美元) | 美国495,600美元 |
| 5% (20,000美元) | 三百八十万美元 | 美国2402美元 | 是的 (每月约190美元) | 美国484,700美元 |
| 10% (4万美元) | 三百六十万美元 | 只有一个. | 是的 (每月约150美元) | 一百四十九美元 |
| 20% (8万美元) | 三百二十万美元 | 美国人民币 | No | 一百四十八美元 |
| 25% (100,000美元) | 三十万美元 | 一千八百九十六美元 | No | 美国382,600美元 |
20%的首付门 消除了PMI,节省了每月150美元至200美元,直到达到80%的LTV.然而,在昂贵的市场上需要20%的首付 (在40万美元的房屋中需要8万美元) 是一个重要的障碍.FHA贷款允许3.5%的抵押贷款保险;传统贷款允许3 - 5%的PMI.权衡:较低的首付意味着更高的月度成本和更多的总利息,但更早的房屋所有权和更早开始建立股权的能力.
房屋所有权总成本:超出抵押贷款支付
你的抵押贷款支付只是拥有房屋总成本的一个组成部分.潜在买家经常低估"隐藏"的费用,这些费用增加了30% - 50%的本金和利息支付:
| 成本类别 | 典型的年度金额 (家庭400万美元) | 每月相当额 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 本金和利息 (6.5%,30年,20%下降) | 美国24278美元 | 美国人民币 | 固定为贷款期限 |
| 房地产税 | 4千美元 - 12000美元 | 333美元 - 1,000美元 | 根据州的差异很大 (0.3%HI到2.2%NJ) |
| 房屋所有者保险 | 一千二百美元至三千美元 | 一百美元到二百五十美元 | 在洪水/ 风地区更高 |
| PMI (如果低于20%) | 一千六百美元至四千八百美元 | 一百三十三美元至四百美元 | 在80%的LTV下移除 |
| 维护/维修 | 4千至8千美元 | 333美元 - 667美元 | 基本规则:每年1 - 2%的房屋价值 |
| 房地产管理费 (如果适用) | 两千四百美元至六千美元 | 两百美元到五百美元 | 公寓,城镇住宅,规划社区 |
| 公用事业 (除租 外) | 一千二百美元至三千六百美元 | 100美元 - 300美元 | 水,下水道,垃圾,草 护理 |
一个价值40万美元的房子的每月总成本 (20%下降,6.5%的利率):
- 收益和投资: 2,023 美元
- 税收:大约500美元
- 保险:大约150美元
- 维护费:大约500美元
- 总额:大约3173美元/月-- 比单独的收益和投资支付增加了57%
1%的维护规则 (每年预算1%的房屋价值用于维护) 是一个有用的起点,但较旧的房屋可能需要2 - 3%,新房的头几年通常需要更少.重大维修 - 屋顶 (8000 - 15000美元),HVAC (5000 - 10000美元),基础 (10000 - 30000美元) - 可以创造出租户从未面临的突然,重大费用.
抵押贷款积分:降低您的利率
折扣点 (或"抵押贷款点") 允许您提前支付以降低您的利率.每个点的费用是贷款金额的1%,通常将利率降低0.25%.
一个实用的例子:30年期的30万美元贷款:
| 购买的积分 | 预付费用 | 新税率 | 月度收益和投资 | 月度储蓄 | 收益平衡点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 没有分数 | $0 | 7.0% 的 | 一千九百九十六 | — | — |
| 一个点 | 三千美元 | 6.75% 的 | 一千九百四十六 | 50美元 | 60个月 (5年) |
| 两个分. | 六千美元 | 6.5% 的 | 一千八百九十六美元 | 一百美元 | 60个月 (5年) |
| 三个点 | 九千美元 | 6.25% 在 | 一千八百四十七美元 | 一百四十九美元 | 60个月 (5年) |
什么时候购买积分:当你计划保持抵押贷款足够长的时间才能通过平衡点时,积分在财务上是有意义的.如果你将留在10年以上,购买1 - 2点可以节省成千上万的总利息.如果你可能在3 - 5年内再融资或出售,请跳过积分 - 你将支付更多的预付费.积分也可以在购买一年中减税,用于购买主要住宅 (而不是再融资,它们在贷款期限内摊销).
租 与购买:财务比较
租 与购买的决定是家庭做出的最重要的财务选择之一.与常见的建议"租 就是浪费钱"相反,数学更细致:
购买优势:
- 通过每次支付增加股权 (尽管在早期缓慢)
- 固定收益和投资支付 (抵御租金上 的保护)
- 抵押贷款利息扣除 (对于那些详细说明的人)
- 房价升值 (历史上每年3 - 5%,但高度依赖于位置)
- 强制储蓄机制
租 的优势:
- 没有维护费用,财产税或HOA费用
- 灵活的职业发展机会
- 没有房屋价值下降的风险
- 在股票市场投资首付款 (历史上7-10%的回报)
- 较低的预付费用 (没有关闭费用,通常为8,000-15,000美元)
5%的规则 (本费利克斯的方法):如果你的房价低于这个数字,租金可能会更有利.对于40万美元的房子:40万美元×5% ÷12=1667美元/月.如果可比的租金低于1667美元,租金和投资差额可能会比购买增加更多的财富.这个规则可以考虑首付,维护和房产税的机会成本.
人们常问的问题
每月抵押贷款支付 (PITI) 包含哪些内容?
一个完整的抵押贷款支付通常包括:本金 (贷款余额减少),利息 (借款成本),税收 (房地产税,由贷款人收取并支付到您的托管账户),以及保险 (房主保险,加上PMI如果首付 < 20%). 这被称为PITI. 基本本金+利息是这个计算器计算的;税收和保险在上面.
什么是PMI,什么时候可以去除它?
当您的首付不到20%时,需要私人抵押贷款保险 (PMI).通常每年需要贷款金额的0.5-1.5%.一旦您的贷款价值比率 (LTV) 达到80% (通过付款或升值),您可以申请PMI取消.根据联邦法律 (房屋所有者保护法),当LTV达到78%时,它会自动取消.
信用评分如何影响我的抵押贷款利率?
信用评分是您的抵押贷款利率中最重要的因素之一.评分高于760的借款人通常获得最佳利率.与760+的借款人相比,680的评分可能支付0.5-1.0%的利率,这在30年抵押贷款30万美元上增加了每月100美元至200美元和36000美元至72,000美元的总利率.
15年和30年抵押贷款的区别是什么?
15年抵押贷款的每月付款较高,但利率较低,支付的利息总额显著减少. 例如30万美元:30年7% = 1,996美元/月,总利息为418,527美元. 15年6.5% = 2,614美元/月,总利息为170,529美元 - 以每月618美元的成本节省247,998美元的利息.
如何计算抵押贷款
每月的抵押贷款付款使用折旧公式: M = P x [r(1+r) ^n] / [(1+r) ^n - 1],其中P=本金,r=月利率 (年利率 ÷ 12),n=总付款. 这创建了一个固定月付款,其中利息与本金的比例随着时间的推移而变化.
| 贷款金额 | 利率 (30年固定) | 每月支付 | 支付的利息总额 |
|---|---|---|---|
| 其他 | 6.5% 的 | 美国 | 其他 |
| 其他 | 6.5% 的 | 没有. | 其他 |
| 其他 | 6.5% 的 | 五百二十八 | 其他 |
| 其他 | 7.0% 的 | 327 年 | 其他 |
在提前摊销中,您的大部分付款用于利息.在30年期的6.5%的000抵押贷款中,您的第一个896的付款分解为:~625利息,本金.到25年,分割反转.提前额外的本金付款会大大降低总利息:每年额外的一笔付款在30年期的抵押贷款上会减少约5年的期限.
15年和30年抵押贷款的区别是什么?
一个15年期的抵押贷款有更高的月度付款 (~40-50%以上),但大约是总利息成本的一半. 一个6.5%的1000美元贷款:30年=0.896/月,K总利息;15年=0.613/月,K总利息--节省K.
在抵押贷款支付中PITI是什么意思?
房地产税和房主保险为典型的付款添加 - /月. 房地产税和房主保险为一般的付款添加 - /月.
1%的利率差异如何影响我的付款?
对于30年贷款,每月的利率增加了1%,总利率超过了1000美元.