Calculadora de Pagamento de Hipoteca - Estimadora de Pagamento Mensal

Como são calculados os pagamentos mensais da hipoteca

A fórmula padrão de pagamento mensal da hipoteca para um empréstimo a taxa fixa:

M = P x [r(1+r) n] / [(1+r) n - 1]

Onde:

• M= pagamento mensal
• P= montante do principal do empréstimo
• r= taxa de juro mensal (taxa anual ÷ 12)
• n= número total de pagamentos (período de empréstimo em anos x 12)

Exemplo:Empréstimo de 300 mil dólares a 7% anual, prazo de 30 anos:
r = 7% ÷ 12 = 0,5833% por mês
n = 30 x 12 = 360 pagamentos
M = US $ 300.000 x [0,005833 x (1,005833) 360] ÷ [1,005833) 360 - 1] =US$ 1.996 por mês

Ao longo de 30 anos, o total pago: $1.996 x 360 = $718.560 - mais do que o dobro do empréstimo original de $300.000.

Amortização: como os pagamentos se dividem entre o principal e os juros

Cada pagamento é dividido entre juros e redução do capital. pagamentos antecipados são principalmente juros; pagamentos posteriores são principalmente principal - isso é chamadoamortização.

Exemplo para o empréstimo de US $ 300.000 @ 7% acima:

Depois de 5 anos (60 pagamentos) neste empréstimo, você pagou US $ 119.760 total, mas apenas reduziu o capital por US $ 11.332 - os US $ 108.428 restantes foram juros.

Como os pagamentos adicionais do principal afetam sua hipoteca

Fazer pagamentos extras para o principal reduz drasticamente o total de juros pagos e a duração do empréstimo:

Os primeiros pagamentos extras têm o maior impacto porque reduzem o principal sobre o qual todos os juros futuros são calculados. Pagar um pagamento adicional de hipoteca por ano (dividido em 12 incrementos mensais de ~ $ 166 para o nosso exemplo) economiza anos de uma hipoteca de 30 anos.

Hipotecas a taxa fixa e hipotecas a taxa ajustável

Dois tipos principais de hipotecas:

• Hipoteca a taxa fixa (FRM):A taxa de juros permanece a mesma durante todo o prazo do empréstimo. Pagamentos previsíveis; nenhum risco de choque de pagamento. Melhor quando as taxas são baixas ou você planeja ficar na casa a longo prazo.
• Hipótese de taxa ajustável (ARM):A taxa é fixa por um período inicial (3, 5, 7 ou 10 anos), em seguida, ajusta-se anualmente com base em um índice (SOFR ou CMT).

Os limites ARM limitam o quanto as taxas podem mudar: os limites típicos são de 2% por período de ajuste, 5 - 6% de vida útil.

Quanta casa você pode pagar? a regra 28/36

Os credores usam dois índices-chave de dívida para renda (DTI) para determinar quanto você pode pedir emprestado - conhecido como oRegra 28/36:

• Relação de front-end (28%):Os custos totais da habitação (PITI: capital, juros, impostos, seguros) não devem exceder 28% do rendimento mensal bruto.
• Índice de back-end (36%):Os pagamentos mensais totais da dívida (moradia + automóvel + empréstimos estudantis + cartões de crédito + outra dívida) não devem exceder 36% do rendimento mensal bruto.

Exemplo prático -- renda familiar de $100.000/ano:

Com um pagamento PITI máximo de $2.333, qual o montante do empréstimo que suporta às taxas atuais?

Um aumento de taxa de 1% reduz o poder de compra em aproximadamente 10%. Em 7% versus 6%, o mesmo pagamento mensal compra US $ 29.900 menos casa. É por isso que as taxas hipotecárias dominam as discussões sobre acessibilidade à habitação.

História e contexto atual das taxas hipotecárias

Compreender onde as taxas hipotecárias foram fornece contexto para o mercado de hoje:

Historicamente, a taxa fixa de 30 anos é de aproximadamente 7,7% desde 1971. As taxas abaixo de 4% de 2012 a 2021 foram historicamente anômalas, impulsionadas por taxas de fundos federais próximas de zero e uma enorme flexibilização quantitativa.

Refinanciamento: Quando faz sentido financeiramente?

O refinanciamento substitui a sua hipoteca existente por uma nova, normalmente a uma taxa de juros mais baixa.As economias mensais justificam os custos de encerramento?

A fórmula de equilíbrio:

Mês de equilíbrio = Custos de encerramento ÷ Economias de pagamentos mensais

Exemplo elaborado:Hipoteca atual: US $ 300.000 a 7,5%, 28 anos restantes (US $ 2.098 / mo P & I). Refinanciamento a 6,5%, 30 anos (US $ 1.896 / mo P & I). Custos de fechamento: US $ 6.000.

• Poupança mensal: R$ 2.098 - R$ 1.896 = R$ 202
• Break-even: $6.000 dividido por $202 =29,7 meses(~2,5 anos)
• Se você planeja ficar 5+ anos, refinanciamento economiza $ 6.120 além de equilíbrio

Orientações gerais para o refinanciamento:

• A redução da taxa de 0,75 - 1,0% ou mais justifica geralmente o refinanciamento
• Planeje ficar em casa o tempo suficiente para passar o ponto de equilíbrio
• Não reajuste uma hipoteca de 15 anos para 30 anos apenas para pagamentos mais baixos - você vai pagar muito mais juros em geral
• Refinanciamento de liquidação (retirada de capital próprio) aumenta a sua dívida e o custo total dos juros
• Compare a TAEG (inclui taxas), e não apenas a taxa de juro, quando comprar empréstimos

Estratégias de adiantamento e seu impacto

O seu adiantamento afeta o pagamento da hipoteca, a exigência do PMI, a taxa de juro e o custo total da propriedade da casa:

O limiar de pagamento inicial de 20% elimina o PMI, economizando US $ 150 - US $ 200 / mês até atingir 80% LTV. No entanto, exigir 20% em mercados caros (US $ 80.000 em uma casa de US $ 400.000) é uma barreira significativa. Os empréstimos da FHA permitem 3,5% com seguro hipotecário; os empréstimos convencionais permitem 3 - 5% com o PMI. O trade-off: menor pagamento inicial significa custos mensais mais altos e mais juros totais, mas propriedade da casa mais cedo e a capacidade de começar a construir patrimônio mais cedo.

Custo total da propriedade da casa: além do pagamento da hipoteca

O pagamento de sua hipoteca é apenas um componente do custo total de possuir uma casa. Os potenciais compradores geralmente subestimam os custos "escondidos" que adicionam 30 a 50% em cima do principal e do pagamento de juros:

Custo mensal total de uma casa de 400 mil dólares (20% menos, taxa de 6,5%):

• P&I: $2.023
• Impostos: 500 dólares.
• Seguro: cerca de 150 dólares.
• Manutenção: 500 dólares.
• Total: cerca de US$ 3.173/mês-- 57% mais do que o pagamento de P&I sozinho

A regra de manutenção de 1% (orçamento de 1% do valor da casa anualmente para manutenção) é um ponto de partida útil, mas casas mais antigas podem exigir 2 - 3%, e os primeiros anos de uma nova casa geralmente exigem menos. Grandes reparos - telhado (US $ 8.000 - US $ 15.000), HVAC (US $ 5.000 - US $ 10.000), fundação (US $ 10.000 - US $ 30.000) - podem criar despesas repentinas e significativas que os inquilinos nunca enfrentam.

Pontos de hipoteca: comprando sua taxa

Os pontos de desconto (ou "pontos de hipoteca") permitem que você pague antecipadamente para reduzir sua taxa de juros. Cada ponto custa 1% do valor do empréstimo e normalmente reduz a taxa em 0,25%.

Exemplo prático: empréstimo de 300 mil dólares, com prazo de 30 anos.

Quando comprar pontos:Os pontos fazem sentido financeiramente quando você planeja manter a hipoteca por tempo suficiente para passar o ponto de equilíbrio. Se você permanecer mais de 10 anos, comprar 1 - 2 pontos pode economizar dezenas de milhares em juros totais. Se você refinanciar ou vender dentro de 3 - 5 anos, pule os pontos - você pagará mais adiantado do que você economiza. Os pontos também são dedutíveis de impostos no ano de compra para uma compra de residência primária (não refinanciamento, onde eles são amortizados ao longo do prazo do empréstimo).

Aluguer versus compra: A comparação financeira

A decisão de alugar ou comprar é uma das escolhas financeiras mais significativas que uma família faz. Ao contrário do conselho comum de que "alugar é jogar dinheiro fora", a matemática é mais matizada:

Vantagens de compra:

• Construção de capital próprio com cada pagamento (embora lentamente nos primeiros anos)
• Pagamento fixo de P&I (proteção contra aumentos de aluguel)
• Dedução de juros hipotecários (para aqueles que detalham)
• Apreciação do preço das casas (historicamente 3 - 5% por ano, mas altamente dependente da localização)
• Mecanismo de poupança forçada

Vantagens do aluguer:

• Sem custos de manutenção, impostos sobre a propriedade ou taxas de HOA
• Flexibilidade para se deslocar em busca de oportunidades de carreira
• Nenhum risco de declínio do valor da casa
• Investimento do adiantamento na bolsa de valores (retornos históricos de 7 - 10%)
• Custos iniciais mais baixos (sem taxas de fechamento, normalmente US $ 8.000 - US $ 15.000)

Regra do 5% (método Ben Felix):Multiplicar o valor da casa por 5% e dividir por 12. Se o seu aluguel estiver abaixo desse número, alugar pode ser financeiramente preferível. Para uma casa de US $ 400.000: US $ 400.000 x 5% ÷ 12 = US $ 1.667 / mês. Se o aluguel comparável for inferior a US $ 1.667, alugar e investir a diferença pode gerar mais riqueza do que comprar. Esta regra contabiliza o custo de oportunidade do pagamento inicial, manutenção e impostos sobre a propriedade.

Como são calculados os pagamentos hipotecários

Pagamentos mensais de hipoteca usam oFórmula de amortização: M = P x [r(1+r) ^ n] / [(1+r) ^ n - 1], onde P = principal, r = taxa mensal (taxa anual ÷ 12) e n = pagamentos totais. Isso cria um pagamento mensal fixo em que a proporção entre juros e principal muda ao longo do tempo.

Na amortização antecipada, a maior parte do seu pagamento vai para juros. Em uma hipoteca de 30 anos de 1.000 a 6,5%, seu primeiro pagamento de 896 se decompõe como: ~ 625 juros, capital. No ano 25, a divisão se inverte. Fazer pagamentos adicionais de capital antecipadamente reduz drasticamente o juros total: um pagamento extra por ano em uma hipoteca de 30 anos reduz o prazo em aproximadamente 5 anos.