房地产股权计算器

如何计算房屋权益

房地产权益是您的房屋当前市场价值和所有由房地产担保的贷款的未偿还余额之间的差异. 它代表您在房屋中的所有权股权:

房地产权益 = 当前房地产价值 - 抵押贷款余额

贷款价值比率 (LTV)= 抵押贷款余额 ÷ 房屋价值 × 100

一个例子:你的房子价值50万美元,你还欠30万美元的抵押贷款.两万美元. LTV = $300,000 ÷ $500,000 = 没有任何其他方法.其他你拥有40%的房子.

股权以两种方式增长: (1)本金支付在你的抵押贷款减少余额,和 (2)在家的欣赏在一个典型的抵押贷款中,提前付款的利息很大--在30年抵押贷款的前5年,只有15%的每笔付款是抵押贷款的首付款. 升值往往比强 的房地产市场的付款更快地建立股权.

你的可用于借款的可用股权(HELOC或房屋股权贷款) 取决于贷款人的最大合并贷款与价值 (CLTV) 比率,通常为80-85%.在50万美元的房屋中,85%的CLTV:最大总债务=50万美元×85%=425,000美元.在30万美元的抵押贷款中,可用的HELOC=425,000美元 -300,000美元=一百二十五万美元.

房地产股权增长参考表

股权是如何随着时间的推移而建立起的? 购买的房产价值40万美元, 付了20%的押金 (30年以7%的价格抵押32万美元),

经过10年,股权从8万美元增长到超过26万美元--超过三倍. 大约60%的股权增长来自升值和40%来自抵押贷款支付. 这说明了为什么房屋所有权是一个强大的财富建设工具,当与稳定的升值相结合时.

常见的使用案例

• 获得HELOC资格:在申请房屋权益信用额度之前,请计算您的可用权益.贷款人通常将合并的LTV限制在80-85%.事先了解您的权益可以防止浪费申请和硬信用拉.使用此计算器来估计您的借款能力.
• 重新融资评估:为了再融资你的抵押贷款,你通常需要至少20%的股权 (80%的LTV或更低),以避免新的贷款的PMI.如果你接近80%的LTV,等待几个月的升值或首付可能会让你有资格获得更好的条件.
• 房屋翻新计划:计算出您可以利用多少股权进行物业价值增加的翻新. 最好的翻新ROI项目 (厨房改造,浴室更新,节能窗户) 可以增加房屋价值超过其成本,有效地增加您的股权超过HELOC使用的数额.抵押贷款计算器评估再融资情况.
• 删除PMI的时间:如果您的首付金不到20%,则您正在支付PMI.一旦您的股权达到20% (基于原始估计价值或新估计的当前价值的80%LTV),您可以请求PMI删除.这个计算器可以帮助您追踪您何时达到这一门 .
• 净资产跟踪:家庭资产通常是家庭净资产的最大组成部分.每季度或每年跟踪它可以准确地了解您的整体财务状况.与其他资产和负债相结合,可以获得完整的净资产表.

一步一步的示例

例1: HELOC 的借款能力

你的房子价值55万美元. 抵押贷款余额为28万美元. 你的贷款人提供HELOC至85%的CLTV.

1. 房地产股权 = 55万美元 - 28万美元 =27万美元
2. 目前的LTV = 28万美元 ÷ 55万美元 =美国
3. 85%的最大合并债务CLTV=55万美元×0.85=467,500美元
4. 可使用的HELOC = $467,500 - $280,000 =一百八十七五百美元
5. 您可以通过HELOC获得高达187,500美元的资金,

第二个例子:重大翻新后的股权

房子目前价值45万美元,抵押贷款余额25万美元.

1. 在改造前:股权 = 45万美元 - 25万美元 = 20万美元
2. 装修后:房子价值=45万美元+5万美元=50万美元
3. 如果您使用了HELOC:抵押贷款余额=25万美元,HELOC余额=4万美元
4. 净股权 = 505,000美元 - 250,000美元 - 40,000美元 =一百一十五万美元
5. 翻新使您的股权增加了15,000美元 (55,000美元的增值 - 40,000美元的成本).

第三个例子:什么时候将取消PMI?

购买的价格为38万美元, 5%的预付款 (19000美元). 抵押贷款:36万美元, 7%, 30年.

1. 企业保险公司的撤销门 :38万美元乘以78%=296,400美元
2. 需要支付64,600美元.
3. 在正常的摊销中,余额达到296,400美元,9.5 年.
4. 如果每月额外支付200美元,6.5 年.
5. 另一个选择:如果房子的价值升至451,250美元, 您的LTV将在当前余额下降至80%,

提示和常见的错误

• 不要高估你的房子的价值:使用最近的可比销售 (计算器),而不是Zestimates或税收评估.在线估计可能会偏离5 - 15%.对于HELOC申请,贷款人将订购专业评估 - 他们的数量是重要的,而不是你的.
• 请记住,股权并非流动性:拥有20万美元的股权并不意味着你有20万美元可以花费.获得它需要借款 (HELOC,房屋股权贷款,现金再融资),这增加了债务,或出售房屋.不要将股权与现金混 .
• 谨慎地对自己的房子进行借款:一个HELOC使用你的房子作为抵押.如果你不能偿还,贷款人可以抵押.永远不要使用房地产股权用于非必需支出 (假期,消费品) 或风险投资.适当的用途:家庭改善,教育,以较低的利率整合债务.
• 股权可以下降:在下降的市场,房价下降,而你的抵押贷款保持不变. 在2008-2009年危机期间,数以百万计的房主走到了"水下" (负股权). 不要假设永恒的升值 - 建立一个金融缓冲.
• 这些HELOC费率是可变的:与固定利率抵押贷款不同,大多数HELOC的利率与主要利率挂 .如果利率上升,每月付款可能会大幅增加.潜在利率上升的预算或考虑固定利率住房股权贷款.
• 税收影响在2018年发生变化:根据"减税和就业法",房屋股权贷款利息只能扣除,如果资金用于购买,建造或大幅改善贷款的房屋.使用HELOC用于债务整合或其他目的不再符合扣除条件.

房地产股权贷款与现金回收再融资

当你需要随着时间的推移 (装修,持续的教育费用) 灵活地获得HELOC时,选择房地产股权贷款,以预测偿还的单一大费用. 当你能获得低于当前抵押贷款的利率并且需要现金时,选择现金回收再融资 - - 否则你将增加利率以获得股权.贷款计算器为了比较各个期权的月度付款,预付金计算器了解您下一次购买房屋的股权要求.

如何更快地增加房地产股权

除了正常的抵押贷款支付和被动升值,还有一些策略可以加速股权建设:

• 额外的本金支付:即使在320,000美元的抵押贷款上每月额外100美元以7%的利率节省了63,000美元的利息,并将贷款缩短了5年. 将付款圆成最近的100美元 - - 边际成本很小,但复合效应很大. 指定额外付款用于本金,而不是未来付款.
• 每两周一次的付款:如果每两周支付一半的抵押贷款,每年将有26次半付 (13次全付),而不是12次,每年只支付一次额外的款项,将30年抵押贷款缩短大约4 - 5年,并节省数万美元的利息.
• 增加价值的改善:厨房和浴室的翻新通常会使房屋价值增加60%至80%.节能升级 (绝缘,窗户,HVAC) 可以在降低公用事业成本的同时返回70%至90%.关键是选择既增加价值又提高居住能力的改进.
• 避免不必要地利用股权:每一美元抵押房屋的贷款都会降低股权,并增加带有利息的债务.只使用股权贷款进行长期价值建设的投资 (教育,房屋改造,商业) - - 绝不用于消耗品,假期或汽车等 值资产.
• 再融资到一个更短的期限:从30年期抵押贷款转换为15年期抵押贷款极大地加快了股权的建立.付款增加 (通常是30% - 40%更高),但利率通常是0.5% - 0.75%更低,并且由于加快的摊销时间表,您可以快速建立3 - 4倍的股权.
• 监测和质疑房地产税的评估:虽然这并没有直接建立股权,但降低房地产税可以释放现金用于额外的本金支付.如果您的估计价值看起来太高 (检查最近的可比销售),您可以提出上诉 - 在许多司法管辖区的成功率为30-50%.