Υπολογιστής ιδίων κεφαλαίων κατοικίας

Πώς Υπολογίζεται το Κεφάλαιο του Σπιτιού

Το ίδιο κεφάλαιο κατοικίας είναι η διαφορά μεταξύ της τρέχουσας αγοραίας αξίας του σπιτιού σας και του ανεξόφλητου υπολοίπου όλων των δανείων που εξασφαλίζονται από το ακίνητο.

Κεφάλαιο κατοικίας = Τρέχουσα αξία κατοικίας - Ανεξόφλητο υπόλοιπο υποθηκών (s)

Αναλογία δανείου προς αξία (LTV)= Ισοστό υποθηκών ÷ Αξία κατοικίας x 100

Παράδειγμα:Το σπίτι σας αξίζει 500.000 δολάρια και χρωστάτε 300.000 δολάρια για την υποθήκη σας.200.000 δολάρια.LTV = $ 300.000 ÷ $ 500.000 =60%Σου ανήκει το 40% του σπιτιού.

Τα ίδια κεφάλαια αυξάνονται με δύο τρόπους: (1)πληρωμές κεφαλαίουγια την υποθήκη σας να μειώσει το υπόλοιπο, και (2)εκτίμηση του σπιτιούΣε ένα τυπικό ενυπόθηκο δάνειο, οι πρόωρες πληρωμές σταθμίζονται σε μεγάλο βαθμό προς το επιτόκιο - κατά τη διάρκεια των πρώτων 5 ετών μιας 30ετούς υποθήκης στο 7%, μόνο περίπου το 15% της κάθε πληρωμής πηγαίνει στο κεφάλαιο.

Το δικό σου .διαθέσιμα ίδια κεφάλαια για δανεισμό(HELOC ή home equity loan) εξαρτάται από το μέγιστο συνδυασμένο δάνειο προς την αξία (CLTV) του δανειστή, συνήθως 80 - 85%. Στο 85% CLTV σε ένα σπίτι $ 500,000: Μέγιστο συνολικό χρέος = $ 500,000 x 85% = $ 425,000. Με μια υποθήκη $ 300,000, διαθέσιμη HELOC = $ 425,000 - $ 300,000 =125.000 δολάρια..

Πίνακας αναφοράς για την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου

Πώς η ίδια αξία χτίζεται με την πάροδο του χρόνου σε ένα σπίτι 400.000 δολαρίων που αγοράστηκε με 20% προκαταβολή (320.000 δολάρια υποθήκη στο 7% για 30 χρόνια), υποθέτοντας 3% ετήσια αποτίμηση:

Μετά από 10 χρόνια, το μετοχικό κεφάλαιο έχει αυξηθεί από 80.000 δολάρια σε πάνω από 260.000 δολάρια - πάνω από τριπλασιάστηκε. Περίπου το 60% αυτής της αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου προήλθε από την εκτίμηση και το 40% από τις πληρωμές υποθηκών. Αυτό καταδεικνύει γιατί η ιδιοκτησία σπιτιού είναι ένα ισχυρό εργαλείο οικοδόμησης πλούτου όταν συνδυάζεται με σταθερή εκτίμηση.

Συνηθισμένες περιπτώσεις χρήσης

• Πιστοποιητικό HELOC:Πριν υποβάλετε αίτηση για μια γραμμή πίστωσης κατοικίας, υπολογίστε την διαθέσιμη ίδια αξία σας. Οι δανειστές συνήθως περιορίζουν την συνδυασμένη LTV στο 80 - 85%. Γνωρίζοντας την ίδια αξία σας εκ των προτέρων αποτρέπει τις άσκοπες αιτήσεις και τις σκληρές πιστώσεις.
• Αξιολόγηση αναχρηματοδότησης:Για να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας, συνήθως χρειάζεστε τουλάχιστον 20% μετοχικού κεφαλαίου (80% LTV ή λιγότερο) για να αποφύγετε το PMI στο νέο δάνειο.
• Σχεδιασμός ανακαίνισης κατοικιών:Υπολογίστε πόσα ίδια κεφάλαια μπορείτε να αξιοποιήσετε για ανακαινίσεις που αυξάνουν την αξία του ακινήτου. Τα καλύτερα έργα ανακαινίσεων ROI (αναδιαμόρφωση της κουζίνας, ενημέρωση του μπάνιου, ενεργειακά αποδοτικά παράθυρα) μπορούν να αυξήσουν την αξία του σπιτιού περισσότερο από το κόστος τους, αυξάνοντας αποτελεσματικά τα ίδια κεφάλαια σας πέρα από το ποσό HELOC που χρησιμοποιείται.Υπολογιστής υποθηκώννα αξιολογήσει σενάρια αναχρηματοδότησης.
• Χρονοδιάγραμμα αφαίρεσης του ΜΠΕ:Εάν η αρχική σας προκαταβολή ήταν μικρότερη από 20%, πληρώνετε το PMI. Μόλις το μετοχικό σας κεφάλαιο φτάσει το 20% (80% LTV με βάση την αρχική εκτιμώμενη αξία ή την τρέχουσα αξία με νέα εκτίμηση), μπορείτε να ζητήσετε την αφαίρεση του PMI.
• Παρακολούθηση της καθαρής αξίας:Η ιδιοκτησία του σπιτιού είναι συνήθως το μεγαλύτερο συστατικό της καθαρής αξίας του νοικοκυριού.

Παραδείγματα Βήμα Βήμα

Παράδειγμα 1: Δυνατότητα δανεισμού HELOC

Το σπίτι σας έχει αξία 550.000 δολαρίων, το υπόλοιπο της υποθήκης είναι 280.000 δολάρια, ο δανειστής σας προσφέρει HELOCs μέχρι 85% CLTV.

1. Κεφάλαιο κατοικίας = $550,000 - $280,000 =270.000 δολάρια.
2. Τρέχουσα LTV = $280,000 ÷ $550,000 =50,9%
3. Μέγιστο συνδυασμένο χρέος στο 85% CLTV = $550,000 x 0,85 = $467,500
4. Διαθέσιμο HELOC = $ 467.500 - $ 280.000 =187.500 δολάρια.
5. Μπορείτε να αποκτήσετε πρόσβαση σε 187.500 δολάρια μέσω ενός HELOC ενώ κρατάτε 82.500 δολάρια σε ακέραιες μετοχές.

Παράδειγμα 2: Δικαιώματα μετά από σημαντική ανακαίνιση

Το σπίτι αξίζει 450.000 δολάρια, το υπόλοιπο της υποθήκης 250.000 δολάρια, ξοδεύεις 40.000 δολάρια για την ανακαίνιση της κουζίνας που προσθέτει 55.000 δολάρια στην αξία.

1. Πριν από την ανακαίνιση: ίδια κεφάλαια = $450.000 - $250.000 = $200.000
2. Μετά την ανακαίνιση: αξία του σπιτιού = $450.000 + $55.000 = $505.000
3. Αν χρησιμοποιήσατε ένα HELOC: υποθήκη ισοζύγιο = $250,000, HELOC ισοζύγιο = $40,000
4. Καθαρό κεφάλαιο = $505.000 - $250.000 - $40.000 =215.000 δολάρια.
5. Η ανακαίνιση αύξησε τα ίδια κεφάλαιά σας κατά 15.000 δολάρια (55.000 δολάρια προστιθέμενης αξίας - 40.000 δολάρια κόστους).

Παράδειγμα 3: Πότε θα καταργηθεί η ΜΕΠ;

Αγοράστηκε για 380.000 δολάρια με 5% προκαταβολή (19.000 δολάρια).

1. Κατώτατο όριο αφαίρεσης PMI: 380.000 $ x 78% = 296.400 $
2. Ξεκινάμε με 361.000 δολάρια, πρέπει να πληρώσουμε 64.600 δολάρια.
3. Σε κανονική αποσβέσεις, το υπόλοιπο φτάνει 296.400 δολάρια μετά από περίπου9,5 χρόνια.
4. Με επιπλέον πληρωμές 200 δολαρίων το μήνα, φτάνεις στο όριο σε περίπου6,5 χρόνια.
5. Εναλλακτική λύση: αν το σπίτι εκτιμάται στα 451.250 δολάρια, η LTV σας πέφτει στο 80% στο τρέχον ισοζύγιο - ζητήστε μια νέα εκτίμηση για την προηγούμενη αφαίρεση PMI.

Συμβουλές και Συχνά Λάθη

• Μην υπερεκτιμάτε την αξία του σπιτιού σας:Χρησιμοποιήστε πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις (comps), όχι Zestimates ή φορολογικές εκτιμήσεις. Οι εκτιμήσεις στο διαδίκτυο μπορεί να είναι εκτός κατά 5 - 15%. Για τις αιτήσεις HELOC, ο δανειστής θα παραγγείλει μια επαγγελματική εκτίμηση - ο αριθμός τους είναι αυτό που μετράει, όχι ο δικός σας.
• Θυμηθείτε ότι τα ίδια κεφάλαια δεν είναι ρευστά:Έχοντας $200,000 σε ίδια κεφάλαια δεν σημαίνει ότι έχετε $200,000 για να ξοδέψετε. Η πρόσβαση σε αυτό απαιτεί δανεισμό (HELOC, δάνειο μετοχικού κεφαλαίου, αναχρηματοδότηση μετρητών) που προσθέτει χρέος ή πώληση του σπιτιού. Μην συγχέετε τα ίδια κεφάλαια με τα διαθέσιμα μετρητά.
• Να είστε προσεκτικοί δανεισμό ενάντια στο σπίτι σας:Ένα HELOC χρησιμοποιεί το σπίτι σας ως εξασφάλιση. Αν δεν μπορείτε να αποπληρώσετε, ο δανειστής μπορεί να αποκλείσει. Ποτέ μην χρησιμοποιείτε την ιδιοκτησία του σπιτιού για μη απαραίτητες δαπάνες (διακοπές, καταναλωτικά αγαθά) ή επικίνδυνες επενδύσεις.
• Η ίδια αξία μπορεί να μειωθεί:Κατά τη διάρκεια της κρίσης του 2008-2009, εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιών πήγαν "υπό το νερό" (αρνητικό κεφάλαιο). Μην υποθέτετε διαρκή εκτίμηση - χτίστε ένα οικονομικό μαξιλάρι.
• Τα ποσοστά HELOC είναι μεταβλητά:Αντίθετα με τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, τα περισσότερα HELOC έχουν μεταβλητά επιτόκια συνδεδεμένα με το βασικό επιτόκιο.
• Οι φορολογικές επιπτώσεις άλλαξαν το 2018:Σύμφωνα με τον νόμο περί φορολογικών περικοπών και θέσεων εργασίας, οι τόκοι δανείων κατοικίας είναι αφαιρετέοι μόνο εάν τα κεφάλαια χρησιμοποιούνται για την αγορά, την κατασκευή ή την ουσιαστική βελτίωση του σπιτιού που εξασφαλίζει το δάνειο.

HELOC έναντι Home Equity Loan έναντι Cash-Out Refinance

Επιλέξτε ένα HELOC όταν χρειάζεστε ευέλικτη πρόσβαση με την πάροδο του χρόνου (ανακαινίσεις, συνεχιζόμενες εκπαιδευτικές δαπάνες). Επιλέξτε ένα στεγαστικό δάνειο για μια μόνο μεγάλη δαπάνη με προβλέψιμη αποπληρωμή. Επιλέξτε αναχρηματοδότηση μετρητών όταν μπορείτε να πάρετε ένα χαμηλότερο ποσοστό από την τρέχουσα υποθήκη σας και χρειάζεστε μετρητά - διαφορετικά αυξάνετε το ποσοστό σας για πρόσβαση σε μετοχές.Υπολογιστής δανείωνγια να συγκρίνει τις μηνιαίες πληρωμές μεταξύ των επιλογών καιΥπολογιστής προκαταβολήςγια να κατανοήσετε τις απαιτήσεις ιδιωτικού κεφαλαίου για την επόμενη αγορά κατοικίας σας.

Πώς να αυξήσετε την αξία του σπιτιού σας πιο γρήγορα

Πέρα από τις κανονικές πληρωμές υποθηκών και την παθητική αποτίμηση, διάφορες στρατηγικές επιταχύνουν την οικοδόμηση ιδίων κεφαλαίων:

• Πρόσθετες πληρωμές κεφαλαίου:Ακόμη και 100 δολάρια το μήνα επιπλέον σε μια υποθήκη 320.000 δολαρίων στο 7% εξοικονομεί 63.000 δολάρια σε τόκους και μειώνει το δάνειο κατά 5 χρόνια.
• Δισήμερες πληρωμές:Το να πληρώνετε το μισό δάνειο κάθε δύο εβδομάδες έχει ως αποτέλεσμα 26 μισοπληρωμές (13 πλήρεις πληρωμές) ανά έτος αντί για 12.
• Βελτιώσεις προστιθέμενης αξίας:Οι ανακαινίσεις της κουζίνας και του μπάνιου συνήθως επιστρέφουν 60 - 80% του κόστους στην αυξημένη αξία του σπιτιού.
• Αποφύγετε την άσκοπη εκμετάλλευση ιδίων κεφαλαίων:Χρησιμοποιήστε δανεισμό μετοχών μόνο για επενδύσεις που δημιουργούν μακροπρόθεσμη αξία (εκπαίδευση, βελτίωση σπιτιού, επιχείρηση) - ποτέ για αναλώσιμα, διακοπές ή υποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία όπως αυτοκίνητα.
• Αναχρηματοδότηση σε μικρότερη διάρκεια:Η πληρωμή αυξάνεται (συνήθως 30 - 40% υψηλότερη), αλλά το επιτόκιο είναι συνήθως 0,5 - 0,75% χαμηλότερο και δημιουργείτε μετοχές 3 - 4 φορές ταχύτερα λόγω του επιταχυνόμενου χρονοδιαγράμματος απόσβεσης.
• Παρακολούθηση και αμφισβήτηση των εκτιμήσεων του φόρου ακινήτων:Αν η εκτιμώμενη αξία σας φαίνεται πολύ υψηλή (ελέγξτε τις πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις), μπορείτε να ασκήσετε έφεση - τα ποσοστά επιτυχίας είναι 30 - 50% σε πολλές δικαιοδοσίες.