Calculadora de capital próprio imobiliário

Como é calculado o capital próprio da casa

O capital próprio da casa é a diferença entre o valor de mercado atual da sua casa e o saldo pendente de todos os empréstimos garantidos pela propriedade.

Capital próprio da casa = Valor corrente da casa - Saldo da hipoteca pendente (s)

Relação empréstimo/valor (LTV)= Saldo da hipoteca ÷ Valor da casa x 100

Exemplo:Sua casa vale $500.000 e você deve $300.000 em sua hipoteca.200 mil dólares.LTV = $300.000 ÷ $500.000 =- 60%Você é dono de 40% da sua casa.

O capital próprio cresce de duas formas: (1)pagamentos do capitalem sua hipoteca reduzir o saldo, e (2)apreço da casaEm uma hipoteca típica, os pagamentos antecipados são fortemente ponderados em relação aos juros - durante os primeiros 5 anos de uma hipoteca de 30 anos a 7%, apenas cerca de 15% de cada pagamento vai para o principal.

O teu ...Capital próprio disponível para contrair empréstimos(HELOC ou empréstimo de patrimônio imobiliário) depende da taxa máxima de empréstimo-valor combinado (CLTV) do credor, normalmente 80 - 85%. Em 85% CLTV em uma casa de US $ 500.000: dívida total máxima = US $ 500.000 x 85% = US $ 425.000. Com uma hipoteca de US $ 300.000, HELOC disponível = US $ 425.000 - US $ 300.000 =125 mil dólares..

Quadro de referência sobre o crescimento do capital próprio imobiliário

Como a equidade se constrói ao longo do tempo em uma casa de US $ 400.000 comprada com 20% de desconto (US $ 320.000 hipoteca a 7% por 30 anos), assumindo uma apreciação anual de 3%:

Depois de 10 anos, o capital próprio cresceu de US$ 80.000 para mais de US$ 260.000 - mais do que triplicou. Aproximadamente 60% desse crescimento de capital próprio veio da apreciação e 40% dos pagamentos de hipotecas. Isso demonstra por que a propriedade de casa é uma poderosa ferramenta de construção de riqueza quando combinada com uma apreciação constante.

Casos de uso comum

• Qualificação HELOC:Antes de se candidatar a uma linha de crédito de patrimônio imobiliário, calcule seu patrimônio líquido disponível. Os credores normalmente limitam o LTV combinado a 80 - 85%. Conhecer seu patrimônio líquido com antecedência evita aplicativos desperdiçados e atrações de crédito rígido. Use esta calculadora para estimar sua capacidade de empréstimo.
• Avaliação do refinanciamento:Para refinanciar sua hipoteca, você normalmente precisa de pelo menos 20% de capital próprio (80% LTV ou menos) para evitar o PMI no novo empréstimo.
• Planeamento de renovação residencial:Os melhores projetos de ROI de renovação (remodelação de cozinha, atualização de banheiro, janelas com eficiência energética) podem aumentar o valor da casa em mais do que seu custo, aumentando efetivamente seu patrimônio além do valor HELOC usado.calculadora de hipotecaspara avaliar cenários de refinanciamento.
• Tempo de remoção do PMI:Se o seu pagamento inicial foi inferior a 20%, você está pagando o PMI. Uma vez que seu patrimônio atinge 20% (80% LTV com base no valor original avaliado ou valor atual com uma nova avaliação), você pode solicitar a remoção do PMI. Esta calculadora ajuda você a rastrear quando você atingirá esse limite.
• Rastreamento do património líquido:O patrimônio imobiliário é tipicamente o maior componente do patrimônio líquido da família. O rastreamento trimestral ou anual fornece uma imagem precisa de sua posição financeira geral. Combine com outros ativos e passivos para uma declaração de patrimônio líquido completa.

Exemplos passo a passo

Exemplo 1: Capacidade de contracção de empréstimos HELOC

A sua casa é avaliada em $550.000, o saldo da hipoteca é de $280.000, o seu credor oferece HELOCs até 85% CLTV.

1. Capital próprio = $550,000 - $280,000 =270 mil dólares.
2. LTV atual = $280,000 ÷ $550,000 =50,9%
3. Dívida combinada máxima a 85% CLTV = $550,000 x 0,85 = $467,500
4. HELOC disponível = $467.500 - $280.000 =$187.500 dólares
5. Você pode acessar até US $ 187.500 através de um HELOC enquanto mantém US $ 82.500 em ações intocadas.

Exemplo 2: Equidade após renovação importante

A casa atualmente vale 450 mil dólares, o saldo da hipoteca é de 250 mil dólares, gastas 40 mil dólares numa renovação de cozinha que acrescenta 55 mil dólares de valor.

1. Antes da renovação: capital próprio = $450.000 - $250.000 = $200.000
2. Depois da renovação: valor da casa = $450.000 + $55.000 = $505.000
3. Se você usou um HELOC: saldo hipotecário = US $ 250.000, saldo HELOC = US $ 40.000
4. Capital próprio líquido = $505.000 - $250.000 - $40.000 =215 mil dólares.
5. A renovação aumentou o seu património em 15.000 dólares (55.000 dólares de valor acrescentado - 40.000 dólares de custo).

Exemplo 3: Quando será eliminado o PMI?

Comprado por $380,000 com 5% de adiantamento ($19,000). hipoteca: $361,000 a 7%, 30 anos. remoção PMI a 78% LTV com base no valor original.

1. limiar de remoção do PMI: 380.000 dólares x 78% = 296.400 dólares
2. Balanço inicial: 361.000 dólares.
3. Na amortização normal, o saldo atinge US $ 296.400 depois de aproximadamente9,5 anos.
4. Com $200/mês pagamentos extras, você atinge o limiar em cerca de6,5 anos.
5. Alternativa: se a casa se valoriza para $451,250, o seu LTV cai para 80% no saldo atual - solicite uma nova avaliação para a remoção anterior do PMI.

Dicas e erros comuns

• Não subestime o valor da sua casa.Para aplicações HELOC, o credor irá encomendar uma avaliação profissional - o seu número é o que conta, não o seu.
• Lembre-se que o capital próprio não é líquido:Ter US $ 200.000 em capital próprio não significa que você tenha US $ 200.000 para gastar. Acessá-lo requer empréstimos (HELOC, empréstimo de capital próprio, refinanciamento em dinheiro) que adiciona dívida ou venda da casa. Não confunda capital próprio com dinheiro disponível.
• Seja cauteloso em emprestar contra a sua casa:Um HELOC usa sua casa como garantia. Se você não puder pagar, o credor pode executar uma hipoteca. Nunca use o patrimônio imobiliário para despesas não essenciais (férias, bens de consumo) ou investimentos arriscados.
• O capital próprio pode diminuir:Em mercados em declínio, os valores das casas caem enquanto a hipoteca permanece a mesma. Durante a crise de 2008-2009, milhões de proprietários de casas foram "abaixo da água" (equidade negativa). Não assuma uma apreciação perpétua - construa uma almofada financeira.
• As taxas HELOC são variáveis:Ao contrário das hipotecas de taxa fixa, a maioria dos HELOCs tem taxas variáveis ligadas à taxa principal.
• Implicações fiscais alteradas em 2018:De acordo com a Lei de Recortes Fiscais e Empregos, os juros dos empréstimos de patrimônio imobiliário só são dedutíveis se os fundos forem usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa que garante o empréstimo.

HELOC versus empréstimo imobiliário versus refinanciamento de liquidação

Escolha um HELOC quando você precisa de acesso flexível ao longo do tempo (renovações, despesas de educação contínua). Escolha um empréstimo de capital próprio para uma única grande despesa com reembolso previsível. Escolha o refinanciamento de saque quando você pode obter uma taxa mais baixa do que sua hipoteca atual E precisa de dinheiro - caso contrário, você está aumentando sua taxa para acessar o capital próprio.calculadora de empréstimospara comparar os pagamentos mensais entre opções e umCalculadora de adiantamentopara compreender os requisitos de capital próprio para a sua próxima compra de casa.

Como aumentar o capital próprio da sua casa mais rapidamente

Para além dos pagamentos hipotecários normais e da apreciação passiva, várias estratégias aceleram a criação de capital próprio:

• Pagamentos adicionais do capital:Mesmo $100/mês extra em uma hipoteca de $320,000 a 7% economiza $63,000 em juros e encurta o empréstimo por 5 anos. arredondar pagamentos para o mais próximo $100 - o custo marginal é pequeno, mas o efeito composto é grande. especificar que pagamentos extras vão para o principal, não pagamentos futuros.
• Pagamentos quinzenais:Pagar metade da hipoteca a cada duas semanas resulta em 26 pagamentos pela metade (13 pagamentos completos) por ano, em vez de 12. Este único pagamento extra por ano abrevia uma hipoteca de 30 anos em aproximadamente 4 a 5 anos e economiza dezenas de milhares de juros.
• Melhorias de valor acrescentado:Renovações de cozinhas e banheiros geralmente retornam 60 - 80% do custo no aumento do valor da casa. Atualizações com eficiência energética (isolamento, janelas, HVAC) podem retornar 70 - 90% ao mesmo tempo em que reduzem os custos de serviços públicos. A chave é escolher melhorias que aumentem o valor E melhorem a habitabilidade.
• Evitar a utilização desnecessária de capital próprio:Cada dólar emprestado contra a sua casa reduz o capital próprio e adiciona dívida com juros. Use o empréstimo de capital próprio apenas para investimentos que criem valor a longo prazo (educação, melhoria da casa, negócios) - nunca para consumíveis, férias ou depreciação de ativos como carros.
• Refinanciamento a prazo mais curto:A mudança de uma hipoteca de 30 anos para uma de 15 anos acelera drasticamente a construção de capital. O pagamento aumenta (tipicamente 30 - 40% mais alto), mas a taxa de juros é geralmente 0,5 - 0,75% menor, e você constrói capital 3 - 4 vezes mais rápido devido ao cronograma de amortização acelerado.
• Monitorar e contestar as avaliações do imposto sobre a propriedade:Se o seu valor estimado parecer muito alto (verifique vendas recentes comparáveis), você pode recorrer - as taxas de sucesso são de 30 a 50% em muitas jurisdições.