Калькулятор доступності житла – Яке житло я можу собі дозволити?
Розрахуйте, яке житло ви можете собі дозволити на основі доходу, першого внеску та боргів. Безкоштовний фінансовий калькулятор для миттєвих точних результатів.
Яке житло ви можете собі дозволити? Пояснення правила 28/36
Найбільш широко використовуваний орієнтир щодо доступності житла — це правило 28/36 (також зване правилом відношення боргу до доходу). Іпотечні кредитори використовують його для визначення того, чи може позичальник управляти витратами на житло без фінансових труднощів:
- Коефіцієнт на перше місце (28%): Ваші щомісячні витрати на житло (основна сума іпотеки, відсотки, податок на нерухомість та страхування — PITI) не повинні перевищувати 28% вашого валового місячного доходу.
- Коефіцієнт на зворотному боці (36%): Ваші загальні щомісячні виплати за боргами (включаючи іпотеку та автокредити, студентські позики, кредитні картки та інші зобов'язання) не повинні перевищувати 36% вашого валового місячного доходу.
Це кваліфікаційні пороги для більшості звичайних іпотечних кредитів. Кредити FHA більш ліберальні: вони дозволяють до 31% на першому коефіцієнті та до 43% на зворотному. Кредити VA та USDA мають різні критерії. Кредитори можуть затверджувати вищі коефіцієнти для позичальників із відмінними кредитними рейтингами та великими першими внесками.
Особисті фінансові консультанти часто рекомендують більш консервативні цілі: витрати на житло менше 25% чистої зарплати (не валового доходу). Різниця має значення — 28% валового доходу фактично становить близько 35–40% чистої зарплати після оподаткування. Правило 28% валового дає кредиторам впевненість у погашенні кредиту; правило 25% чистого допомагає позичальникам зберегти фінансову гнучкість.
Доступність житла за рівнем доходу
У таблиці нижче наведено приблизну доступність житла при звичайних рівнях доходу, за умови 30-річної фіксованої іпотеки під 7% річних, першого внеску 20% та дотримання правила 28% валового доходу. Податок на нерухомість та страхування додають приблизно 1,5% від вартості будинку щорічно.
| Річний дохід | Валовий місячний | Макс. витрати на житло (28%) | Сума кредиту (орієнт.) | Ціна будинку (20% внесок) |
|---|---|---|---|---|
| $50 000 | $4 167 | $1 167 | ~$175 000 | ~$219 000 |
| $75 000 | $6 250 | $1 750 | ~$261 000 | ~$327 000 |
| $100 000 | $8 333 | $2 333 | ~$348 000 | ~$435 000 |
| $120 000 | $10 000 | $2 800 | ~$418 000 | ~$522 000 |
| $150 000 | $12 500 | $3 500 | ~$522 000 | ~$653 000 |
| $200 000 | $16 667 | $4 667 | ~$696 000 | ~$870 000 |
Це оцінки. Фактичні виплати за іпотекою залежать від конкретної процентної ставки, на яку ви маєте право, місцевих податків на нерухомість та страхування домовласників. Використовуйте їх як відправну точку, а не точні прогнози.
Перший внесок: як він впливає на доступність
Перший внесок має величезний вплив на щомісячні витрати та загальні відсотки, виплачені протягом терміну кредиту. Більший перший внесок означає менший кредит, нижчі щомісячні виплати та — якщо ви досягнете 20% — відсутність приватного іпотечного страхування (PMI).
| Ціна будинку | Внесок % | Внесок $ | Сума кредиту | Щомісячний платіж (7%) | PMI потрібен? |
|---|---|---|---|---|---|
| $400 000 | 3% | $12 000 | $388 000 | $2 581 + PMI | Так (~$194/міс) |
| $400 000 | 5% | $20 000 | $380 000 | $2 528 + PMI | Так (~$158/міс) |
| $400 000 | 10% | $40 000 | $360 000 | $2 395 + PMI | Так (~$120/міс) |
| $400 000 | 20% | $80 000 | $320 000 | $2 129 | Ні |
| $400 000 | 25% | $100 000 | $300 000 | $1 996 | Ні |
PMI (Приватне іпотечне страхування) захищає кредитора у разі дефолту. Зазвичай коштує 0,5%–1,5% від суми кредиту щорічно, що сплачується щомісяця. PMI автоматично скасовується, коли ваш власний капітал досягає 22% від первісної ціни покупки.
Приховані витрати на власність
Багато покупців-першачків зосереджуються лише на іпотечному платежі та недооцінюють загальні витрати на власність. Справжні щомісячні витрати на власний будинок включають:
- Іпотека (основна сума + відсотки): Базове погашення кредиту. На кредит $300 000 під 7% на 30 років: $1 996/міс.
- Податок на нерухомість: Зазвичай 1–2% від оціночної вартості на рік. На будинок $400 000: $333–$667/міс.
- Страхування домовласників: Зазвичай $100–$200/міс для більшості будинків.
- PMI (якщо <20% внесок): $100–$400/міс залежно від розміру кредиту та кредитного рейтингу.
- Збори HOA: $100–$500+/міс у громадах зі спільними зручностями.
- Технічне обслуговування та ремонт: Бюджетуйте 1%–2% від вартості будинку щорічно.
- Комунальні послуги: Зазвичай вищі, ніж при оренді, через більший простір.
Загальні щомісячні витрати на власність часто в 1,5–2 рази перевищують лише іпотечний платіж.
Типи іпотеки: фіксована та змінна ставка
Вибір правильного типу іпотеки суттєво впливає на доступність у часі.
| Тип іпотеки | Ставка | Щомісячний платіж* | Рівень ризику | Підходить для |
|---|---|---|---|---|
| 30-річна фіксована | 7,0% | $1 996 | Низький | Довгострокова стабільність |
| 15-річна фіксована | 6,5% | $2 613 | Низький | Швидша виплата |
| 5/1 ARM | 6,0% (початкова) | $1 799 (початково) | Помірний | Переїзд протягом 5 років |
| 7/1 ARM | 6,25% (початкова) | $1 847 (початково) | Помірний | Середньострокові плани |
| 10/1 ARM | 6,5% (початкова) | $1 896 (початково) | Помірно-Високий | Плани продати за 10 років |
*Щомісячні платежі на кредит $300 000.
Вплив кредитного рейтингу на доступність іпотеки
Ваш кредитний рейтинг суттєво впливає на процентну ставку, яку ви можете отримати, що, своєю чергою, впливає на те, яке житло ви можете собі дозволити.
| Діапазон FICO | Рівень ставки | Приклад ставки (30 років) | Щомісячний платіж ($300k) | Додаткова вартість vs. найкращий |
|---|---|---|---|---|
| 760–850 | Відмінний | 6,75% | $1 946 | — |
| 700–759 | Хороший | 7,00% | $1 996 | +$50/міс (+$18 000 всього) |
| 680–699 | Задовільний | 7,25% | $2 047 | +$101/міс (+$36 360 всього) |
| 660–679 | Низький задовільний | 7,75% | $2 149 | +$203/міс (+$73 080 всього) |
| 620–659 | Поганий | 8,50% | $2 307 | +$361/міс (+$129 960 всього) |
Покращення кредитного рейтингу перед подачею заявки на іпотеку може заощадити десятки тисяч доларів.
Оренда проти покупки: фінансове порівняння
Рішення «орендувати чи купувати» — одне з найважливіших фінансових рішень. Це не просто порівняння щомісячних платежів — власність включає нарощування капіталу, податкові переваги та транзакційні витрати.
Аргументи на користь покупки: Іпотечні платежі нарощують власний капітал; орендна плата нарощує капітал орендодавця. Вартість будинків історично зростала на 3–4% на рік. Стабільність — фіксована іпотека фіксує витрати на 30 років. Можливість налаштування та реконструкції.
Аргументи на користь оренди: Нижчі початкові витрати. Більша гнучкість для переїзду. Відсутність відповідальності за технічне обслуговування. Капітал, не вкладений у будинок, може бути інвестований. Оренда дешевша на ринках з дуже високим відношенням ціни до оренди.
Аналіз беззбитковості: покупка, як правило, стає фінансово вигіднішою за оренду через 5–7 років на більшості ринків США з урахуванням транзакційних витрат.
Часті запитання
Що таке правило 28/36 при купівлі житла?
Правило 28/36: щомісячні витрати на житло (PITI) ≤ 28% валового місячного доходу; всі щомісячні борги ≤ 36% валового місячного доходу. Приклад: $6 000 валового місячного доходу → макс. витрати на житло $1 680; макс. загальні борги $2 160.
Що таке PMI і коли його можна уникнути?
PMI (Приватне іпотечне страхування) вимагається, коли ваш перший внесок менше 20% від ціни покупки. Щоб уникнути PMI: внесіть 20% або більше, використовуйте кредит з накладанням (структура 80/10/10) або виберіть варіант PMI, що сплачується кредитором. Кредити VA та USDA не мають вимоги PMI.
Як моє відношення боргу до доходу впливає на затвердження іпотеки?
Кредитори розраховують ваш DTI (відношення боргу до доходу), ділячи загальні щомісячні виплати за боргами на валовий місячний дохід. Більшість звичайних кредитів вимагають DTI ≤ 43%; FHA дозволяє до 50% у деяких випадках.
Який кредитний рейтинг потрібен для купівлі будинку?
Мінімум: 620 для більшості звичайних кредитів; 580 для кредитів FHA (500 з 10% внеском). Для найкращих ставок прагніть до 740+.
Скільки потрібно заощадити на витрати при закритті?
Бюджетуйте 2%–5% від ціни покупки на витрати при закритті. На будинок $300 000 це $6 000–$15 000, включаючи збори кредитора, сторонні збори, попередньо сплачені статті та урядові збори.
Чи варто спочатку погасити борг чи заощаджувати на перший внесок?
Це залежить від процентних ставок. Погасіть спочатку борг із високими відсотками (кредитні картки з 20%+ APR). Для боргу з низькими відсотками (студентські позики під 4–6%) може мати сенс одночасно заощаджувати на перший внесок.
Що таке рахунок ескроу для іпотеки?
Рахунок ескроу зберігає кошти для податку на нерухомість та страхування домовласників. Ваш кредитор щомісяця збирає 1/12 ваших річних витрат на податок та страхування разом з іпотечним платежем і сплачує ці рахунки від вашого імені.
Як розрахувати загальну вартість іпотеки?
Загальна вартість = (щомісячний платіж × кількість платежів) + перший внесок + витрати при закритті. Для кредиту $300 000 під 7% на 30 років: $1 996 × 360 = $718 560 у платежах. Додайте $80 000 внеску та $10 000 витрат при закритті = $808 560 загальних витрат.
Програми та допомога покупцям першого будинку
Федеральні програми: кредити FHA (3,5% внеску), кредити VA (0% внеску для ветеранів та діючих військових — ніколи не PMI), кредити USDA Rural Development (0% внеску в прийнятних сільських районах).
Агентства фінансування штатів (HFA): майже кожен штат має HFA, що пропонує нижчі ринкові процентні ставки, гранти для першого внеску (часто 3–5% від ціни покупки) та допомогу з витратами при закритті.
Допомога з першим внеском (DPA): тисячі програм DPA існують на рівні округу та міста. Деякі є грантами (безкоштовні гроші), деякі — позиками, що прощаються (прощаються після 3–10 років проживання).