Otthoni megfizethetőség számológépe - Mennyi házat engedhetek meg magamnak?
Próbáld ki ezt az ingyenes online pénzügyi kalkulátort, és azonnal pontos eredményeket kapsz.
Mennyi házat engedhet meg magának?
A lakás megfizethetőségének legszélesebb körben használt iránymutatása a28/36 szabályA jelzáloghitel-hitelezők ezt használják annak meghatározására, hogy a hitelfelvevő képes-e pénzügyi terhelés nélkül kezelni a lakhatási költségeket:
- Front-end arány (28%):Havi lakhatási költségei (a jelzálog alapja, a kamat, az ingatlanadók és a biztosítás - PITI) nem haladhatják meg a bruttó havi jövedelmének 28%-át.
- Back-end arány (36%):A teljes havi adósságfizetésed (beleértve a jelzáloghitelt plusz az autóhitelt, a diákhitelt, a hitelkártyákat és más kötelezettségeket) nem haladhatja meg a bruttó havi jövedelmed 36%-át.
A VA és az USDA kölcsönök eltérő kritériumokkal rendelkeznek. A hitelezők magasabb arányokat hagyhatnak jóvá a kiváló hitelminősítésű és nagy előleggel rendelkező hitelfelvevők számára.
A személyi pénzügyi tanácsadók gyakran konzervatívabb célokat javasolnak:háztartási fizetés(nem bruttó jövedelem). A különbség fontos - a bruttó jövedelem 28%-a valójában közelebb van az adózás utáni hazai fizetés 35-40%-ához. A bruttó 28%-os szabály biztosítja a hitelezőket a kölcsön visszafizetésében; a nettó 25%-os szabály segít a hitelfelvevőknek a pénzügyi rugalmasság megőrzésében.
A lakhatás megfizethetősége a jövedelem szintje szerint
Az alábbi táblázat a becsült lakás megfizethetőségét mutatja a közös jövedelmi szinteken, feltételezve egy 30 éves fix jelzálogot 7% -os kamatlábbal, 20% -os előleggel, és a 28% -os bruttó jövedelem szabályát követve.
| Éves jövedelem | Bruttó havi | A maximális lakhatási támogatás (28%) | Kölcsönösszeg (est) | A lakás ára 20%-kal alacsonyabb. |
|---|---|---|---|---|
| 50 ezer dollár. | 4167 dollár. | 1167 dollár. | - 175 ezer dollár. | - 219.000 dollár. |
| 75 ezer dollár. | 6 250 dollár. | 1750 dollár. | - 261 ezer dollár. | - 327 ezer dollár. |
| 100 ezer dollár. | 8333 dollár. | 2333 dollár. | - 348 ezer dollár. | - 435 ezer dollár. |
| 120 ezer dollár. | Tízezer dollár. | 2800 dollár. | - 418.000 dollár. | - 522 000 dollár. |
| 150 ezer dollár. | 12500 dollár. | 3500 dollár. | - 522 000 dollár. | - 653 ezer dollár. |
| 200 ezer dollár. | 16 667 dollár. | 4667 dollár. | - 696 ezer dollár. | ~ 870.000 dollár |
Ezek a számok becslések. A tényleges jelzáloghitel-fizetések attól függenek, hogy milyen konkrét kamatlábra jogosult, a helyi ingatlanadók (Hawain 0,5%-tól New Jersey-ben több mint 2%-ig), a lakástulajdonosok biztosítása és a HOA díjak, ha alkalmazhatóak. Használja ezeket kiindulási pontként, nem pontos előrejelzéseket.
Az előleg: hogyan befolyásolja a megfizethetőséget
A befizetésnek óriási hatása van a havi költségekre és a kölcsön teljes élettartama alatt fizetett kamatokra.
| Lakásár | Előleg %-ban | Előleg | Kölcsönösszeg | Hónaponkénti kifizetés (7%) | Szükséges-e a PMI? |
|---|---|---|---|---|---|
| 400 ezer dollár. | 3% | 12 ezer dollár. | 388 ezer dollár. | 2 581 dollár + PMI | Igen (~ 194 USD/h) |
| 400 ezer dollár. | 5% | 20 ezer dollár. | 380 ezer dollár. | $2,528 + PMI | Igen (~158 USD/h) |
| 400 ezer dollár. | 10%-os | 40 ezer dollár. | 360 ezer dollár. | $2,395 + PMI | Igen (~ 120 USD/hónap) |
| 400 ezer dollár. | 20%-os | 80 ezer dollár. | 320 000 dollár. | 2129 dollár. | No |
| 400 ezer dollár. | 25%-os | 100 ezer dollár. | 300 ezer dollár. | 1 996 dollár. | No |
PMI (magánhitel-biztosítás)A hitelminősítés a hitelezőt védi, ha nem teljesíti a kötelezettségeit. Általában a hitel összegének 0,5% - 1,5% -át költi évente, havonta fizetve. Egy 380 000 dolláros kölcsönt 1%-os PMI kamatlábbal, ez 316 dollár/hónap további költség - jelentős kiegészítő. A PMI automatikusan törli, amikor a saját tőke elérte az eredeti vásárlási ár 22% -át (a lakástulajdonosok védelméről szóló törvény szerint), vagy 20%-os törlést kérhet.
FHA-hitelekAz FHA csak 3,5%-os előleget igényel, de ha kevesebb, mint 10%-os előleget igényel, akkor a hitel élettartama alatt MIP-t (Mortgage Insurance Premium) számít fel. Az éves MIP a hitel egyenlegének 0,85%-a - nem lehet lemondani anélkül, hogy refinanszírozást ne végezne egy hagyományos hitelbe.
A lakástulajdon rejtett költségei
Sok új lakásvásárló csak a jelzáloghitel kifizetésére összpontosít, és alábecsüli a lakás tulajdonjogának teljes költségeit.
- Kölcsön (alapösszeg + kamat):Egy 300 000 dolláros kölcsönt 7%-os kamatlábbal 30 évig: 1 996 dollár havonta.
- Ingatlanadók:Általában 1-2%-a a becsült értéknek évente, egy 400.000 dolláros háznál 333-667 dollár havonta.
- Lakástulajdonosok biztosítása:Általában 100-200 dollár havonta a legtöbb háztartásban.
- PMI (ha <20%-os visszaesés):100 - 400 dollár/hónap a hitel méretétől és hitelképességétől függően.
- HOA díjak:100 - 500 dollár/hónap a közös szolgáltatásokkal rendelkező közösségekben.
- Karbantartás és javítás:Egy 400.000 dolláros ház: 333-667 dollár/hónap javításra, berendezésekre és javításokra.
- Közüzemi szolgáltatások:Általában magasabb, mint a bérleti díj a nagyobb tér és a teljes felelősség miatt.
Egy gyakori hiba: a havi 2500 dolláros jelzáloghitelre való jogosultság, és a további 1000-1500 dolláros adó-, biztosítási és karbantartási költségek miatt megdöbbenteni.
Jelzáloghitel-típusok: Állandó vagy módosítható kamat
A megfelelő jelzáloghitel-típus kiválasztása jelentősen befolyásolja a megfizethetőséget az idő múlásával.
| A jelzáloghitel típusa | Átlag | Havi kifizetés* | Kockázati szint | Legjobb |
|---|---|---|---|---|
| 30 éves fix | 7,0% | 1 996 dollár. | Alacsony | Hosszú távú stabilitás, konzervatív vásárlók |
| 15 éves fix | 6,5% | 2613 dollár. | Alacsony | Gyorsabb kifizetés, alacsonyabb teljes kamat |
| 5/1 ARM | 6,0% (kezdeti) | 1799 dollár (kezdetben) | Mérsékelt | Öt éven belül költözik |
| 7/1 ARM | 6,25% (kezdeti) | 1847 dollár (kezdetben) | Mérsékelt | Középtávú tervek |
| 10/1 ARM | 6,5% (kezdeti) | 1896 dollár (kezdetben) | Mérsékelten magas | Az eladási vagy refinanszírozási terv 10 éven belül |
Az ARM kezdeti kamatlábak példák; a tényleges kamatlábak a hitelezőtől és a piaci feltételektől függően változnak.
A 30 éves fixA jelzáloghitel a legalacsonyabb havi kifizetést és a legnagyobb kiszámíthatóságot kínálja.15 éves fixA teljes kamat megtakarítása a hitel élettartama alatt gyakran 100 000 - 200 000 dollár, szemben a 30 évesekkel.
Adjustabil kamatú jelzáloghitelek (ARM-ek)A hitelminősítő intézetek a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősítő intézetek által a hitelminősített hitelminősítő intézetek által a hitelminősített hitelminősítések
A hitelminősítés hatása a jelzáloghitel megfizethetőségére
A hitelminősítésed jelentősen befolyásolja a kamatlábat, amelyre jogosult vagy, ami viszont befolyásolja, hogy mennyi lakást engedhetsz meg magadnak.
| FICO pontszámtartomány | A kamatláb szintje | Példaár (30 év) | Hónaponkénti kifizetés ($300k) | További költségek és a legjobb ár |
|---|---|---|---|---|
| 760 - 850 | Kitűnő. | 6,75% | 1946 dollár. | — |
| 700 - 759 | Jól van. | 7,00% | 1 996 dollár. | +50 dollár/hónap (+ összesen 18.000 dollár) |
| 680 - 699 | Tisztességes. | 7,25% | 2047 dollár. | +101 USD/hónap (+ összesen 36 360 USD) |
| 660 - 679 | Fair-Low | 7,75% | 2149 dollár. | +203 USD/hónap (+ összesen 73 080 USD) |
| 620 - 659 | Szegény. | 8,50% | 2 307 dollár. | +361 USD/hónap (+ összesen 129 960 USD) |
A hitelminősítés javítása, mielőtt jelzáloghitelt kérelmezne, több tízezer dollárt takaríthat meg. 100 ponttal (például 660-ról 760-ra) csökkentheti az árfolyamot 0,75% - 1% -kal, megtakarítva 150 - 200 dollárt havonta egy 300 000 dolláros kölcsöntől - ez 54 000 - 72 000 dollár 30 év alatt.
Bérlés és vásárlás: Pénzügyi összehasonlítás
A bérleti vagy vásárlási döntés az egyik legjelentősebb pénzügyi döntés, amit sok ember hoz. Ez nem csupán a havi kifizetések összehasonlítása - az ingatlantulajdon magában foglalja a saját tőke felépítését, az adókedvezményeket, a lehetőségköltségeket és a tranzakciós költségeket.
Megvásárlási érvek:A jelzáloghitel-fizetések egyenlőséget építenek; a bérleti díjfizetések építik a bérbeadó egyenlőségét. A hosszú távú lakásértékek történelmileg évente 3 - 4% -kal nőttek országosan. A jelzáloghitel-kamat és az ingatlanadók adólevonhatóak lehetnek (az elemzők számára). Stabilitás - a rögzített kamatozású jelzáloghitelek 30 évre zárják be a lakhatási költségeket. A testreszabás és a felújítás képessége. Potenciális bérleti jövedelem a tartalék szobákból vagy a jövőbeli átalakításból.
A bérlés előnyei:Alacsonyabb előzetes költség (biztosítási letét vs. 3 - 20% -os előleg). Nagyobb rugalmasság a munkalehetőségek áthelyezéséhez. Nincs karbantartási felelősség vagy költségek. A házhoz nem kötött tőke részvényekben vagy kötvényekben fektethető be. A bérlés olcsóbb olyan piacokon, ahol az ár-bérleti arány nagyon magas (pl. San Francisco, New York City).
A break-even elemzés: a legtöbb amerikai piacon a vásárlás 5 - 7 év után általában pénzügyileg jobb, mint a bérlés, figyelembe véve a tranzakciós költségeket (5 - 6% ingatlanügynöki díj, 2 - 5% bezárási költség), amelyek csak idővel térülnek vissza.
Lépések az első lakás megvásárlásához
A folyamat megértése segít elkerülni a meglepetéseket, és biztosítja, hogy Ön pénzügyileg felkészült:
- Ellenőrizze a hitelminősítést.(a legtöbb hitelhez legalább 620, a legjobb kamatlábakhoz pedig 740+ szükséges).
- Kivéve az előleget.A beszerzési ár 2 - 5%-át a lezárási költségekre is megtakaríthatja.
- Előzetes jóváhagyás a jelzáloghitelhezAz előzetes jóváhagyás megmutatja az eladóknak, hogy komolyan gondolja, és reális költségvetést állapít meg.
- Határozza meg a teljes költségvetéséta 28/36 szabály plusz a rejtett költségek elemzésének alkalmazásával.
- Találj egy ingatlanügynököt.A vevő ügynökeit jellemzően az eladó fizeti (bár a 2024-es NAR-megállapodás új szabályai megváltoztathatják ezt).
- Adjon ajánlatot és tárgyaljon.Tartalmazza az ellenőrzésre és a finanszírozásra vonatkozó készenléti intézkedéseket.
- Otthoni ellenőrzés:Azonosítja azokat a problémákat, amelyek több ezer dollárba kerülhetnek a vásárlás után.
- Zárja le a hitelt:Aláírja a dokumentumokat, kifizeti a zárási költségeket, megkapja a kulcsokat.
Gyakran feltett kérdések
Mi a 28/36-os szabály a lakásvásárláshoz?
A 28/36 szabály: havi lakhatási költségek (PITI) <= a bruttó havi jövedelem 28%-a; minden havi adósság <= a bruttó havi jövedelem 36%-a. Például: $6,000 bruttó havi jövedelem -> max. lakhatási kifizetés $1,680; max. teljes adósság $2,160. Ezek a hitelezők minősítési szabványai, nem pedig a személyes pénzügyi célok - sok tanácsadó azt javasolja, hogy a lakhatást a hazai fizetés 25%-ánál tartsa.
Mi a PMI és mikor kerülhetem el?
A PMI (Private Mortgage Insurance) akkor szükséges, ha az előleg kevesebb, mint a vásárlási ár 20% -a. Évente 0,5% - 1,5% -ot fizet, havonta. A PMI elkerülése érdekében: 20% -ot vagy többet, használjon piggyback kölcsönt (80/10/10 szerkezet), vagy válassza a hitelező által fizetett PMI opciót (általában magasabb kamatlábat eredményez). A VA kölcsönök és az USDA kölcsönök nem rendelkeznek PMI követelményekkel.
Hogyan befolyásolja az adósságom és a jövedelem aránya a jelzáloghitel jóváhagyását?
A hitelezők a DTI-t (adósság és jövedelem aránya) úgy számítják ki, hogy a teljes havi adósságfizetést elosztják a bruttó havi jövedelemmel. A legtöbb hagyományos hitelhez DTI <= 43% szükséges; az FHA bizonyos esetekben akár 50%-ot is megengedi. A magas diákhitel, az autófizetés vagy a hitelkártya minimumok csökkentik a jelzáloghitel összegét.
Milyen hitelminősítésre van szükségem, hogy házat vegyek?
Minimum: 620 a legtöbb hagyományos hitelhez; 580 az FHA-hitelekhez (500 10% -kal lejjebb). A legjobb kamatokért való jogosultság érdekében célozza meg a 740 + -t. A 620 alatti pontszámok általában FHA-t vagy más kormány által támogatott hiteleket igényelnek magasabb hosszú távú költségekkel.
Mennyit kellene megtakarítanom a zárási költségekre?
A vásárlási ár 2% - 5% -át költsük a bezárási költségekre. 300 000 dolláros otthon esetében ez 6000 - 15 000 dollár. A bezárási költségek közé tartoznak a hitelezői díjak (eredeti, biztosítási), harmadik fél díjai (értékelés, címbiztosítás, letéti), előre fizetett tételek (tulajdonadó, lakástulajdonosok biztosítása) és kormányzati díjak (feljegyzési díjak). Kérje hitelezőjétől a kölcsön becslését, amely tartalmazza az összes tervezett költséget.
Előbb fizessem ki az adósságomat, vagy tartalékoljak a befizetéshez?
Ez függ a kamatlábaktól. Először fizesse ki a magas kamatú adósságot (hitelkártyák 20% + APR) - a 20% -os adósság kifizetésének garantált megtérülése felülmúlja a befektetési megtérülést. Az alacsony kamatú adósságnál (4 - 6% -os diákhitelek) értelmes lehet egyidejűleg megtakarítani az előleg kifizetésére. Az autóhitelek középen esnek. Egy pénzügyi tanácsadó használata a konkrét helyzetre vonatkozó forgatókönyvek modellezéséhez értékes, amikor ezt a döntést hozza.
Mi az a fedezeti számla egy jelzáloghitelhez?
Az escrow-számla az ingatlanadók és a lakástulajdonosok biztosításához szükséges pénzeszközöket tartalmazza. A hitelező minden hónapban összegyűjti az éves adó- és biztosítási költségek 1/12-ét, a jelzáloghitel-fizetéssel együtt, és ezeket a számlákat az Ön nevében fizeti ki. Ez biztosítja, hogy az adók és a biztosítások mindig aktuálisak legyenek. A 20% -nál kevesebb saját tőkével rendelkező jelzáloghitelek többsége escrow-számlákat igényel; egyes hitelezők díj ellenében kínálnak escrow-mentességet.
Hogyan számoljam ki a jelzálog teljes költségét?
A teljes költség = (hónaponkénti kifizetés x kifizetések száma) + előleg + lezárási költségek. Egy 300 000 dolláros, 7%-os, 30 évre szóló hitel esetében: 1 996 x 360 = 718 560 dollár kifizetés. Adjunk hozzá 80 000 dollár előleget és 10 000 dollár lezárási költséget = 808 560 dollár teljes költség egy 400 000 dolláros otthonra. Csak a kamat 718 560 dollár - 300 000 dollár = 418 560 dollár - több, mint az eredeti hitelösszeg.
Mi a különbség az előminősítés és az előminősítés között?
Az előminősítés egy informális becslés, amely önként jelentett pénzügyi információkon alapul - nem ellenőrizhető és kevés súlyt hordoz egy versenyképes piacon. Az előminősítés magában foglalja a teljes hitelminősítési ellenőrzést, a jövedelem ellenőrzését és az eszköz dokumentációját. Az előminősítés feltételes kötelezettséget vállal a hitelezőtől egy meghatározott hitelösszegre, amelyet az eladók és az ügynökök komolyan vesznek. Mindig szerezzen előminősítést a házvadászat előtt a versenyképes piacokon.
Megengedhetek magamnak egy házat, ha diákhitel adósságom van?
Igen, de a hallgatói hitelek csökkentik a hitelfelvehetőséget a hátsó DTI arányon keresztül. A hitelezők számolják a tényleges havi kifizetést (vagy az egyenleg 0,5% - 1% -át, ha halasztásban van). Egy 500 $ / havi hallgatói hitel kifizetése a maximális jelzálogot körülbelül 80 000 $ - 100 000 $ -kal csökkenti. A jövedelemmel vezérelt visszafizetési tervek csökkenthetik a havi kifizetéseket, javítva a DTI-t. A közszolgálati kölcsön-bocsánat kedvezményezettjei gyakran jelentős mértékben részesülnek a jelzálog jogosultságának maximalizálásában.
Az első lakásvásárló programok és segítségnyújtás
Sok vásárló nem veszi észre, hogy mennyi olyan segélyprogram létezik, amely jelentősen javíthatja a megfizethetőséget. A szövetségi, állami és helyi programok előleget nyújtanak, alacsonyabb kamatlábat és csökkentett zárási költségeket a jogosult vásárlók számára.
Szövetségi programok:FHA-hitelek (3,5%-os visszaesés, alacsonyabb hitelkövetelmények), VA-hitelek (0%-os visszaesés veteránok és aktív katonaiak számára - soha nem volt PMI), USDA vidékfejlesztési hitelek (0%-os visszaesés jogosult vidéki területeken).
Az Állami Lakásfinanszírozási Ügynökség (HFA) programjai:Szinte minden államnak van HFA-ja, amely piaci kamatlábak alatt kínál előleget (gyakran a vásárlási ár 3 - 5% -a), és záró költségtámogatást.
Előlegfizetési támogatás (DPA):Több ezer DPA program létezik megyei és városi szinten. Némelyek támogatások (ingyenes pénz, amelyet nem kell visszafizetni), némelyek megbocsátható hitelek (3 - 10 éves lakhatás után megbocsájtott), és némelyek halasztott hitelek (visszafizetett, amikor eladja vagy refinanszírozza).
Munkáltatói támogatás:Egyes munkáltatók (különösen a nagyvállalatok, egyetemek és kórházak) lakásvásárlótámogatást nyújtanak munkavállalói juttatásként.
A vásárlási képességed maximalizálásának kulcsa az, ha megvizsgálod a környéken elérhető összes segítséget, mielőtt azt feltételezed, hogy nem engedheted meg magadnak a vásárlást.