Home Affordability Calculator - Berapa Banyak Rumah yang Dapat Saya Beli?
Perhitungkan berapa banyak rumah yang bisa Anda beli berdasarkan pendapatan, uang muka, dan utang.
Berapa Banyak Rumah yang Dapat Anda Bayarkan?
Pedoman yang paling banyak digunakan untuk keterjangkauan rumah adalahAturan 28/36Pemberi pinjaman hipotek menggunakannya untuk menentukan apakah peminjam dapat mengelola biaya perumahan tanpa tekanan keuangan:
- Rasio front-end (28%):Biaya perumahan bulanan Anda (prinsipal hipotek, bunga, pajak properti, dan asuransi - PITI) tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan bulanan kotor Anda.
- Rasio back-end (36%):Jumlah pembayaran hutang bulanan Anda (termasuk hipotek ditambah pinjaman mobil, pinjaman mahasiswa, kartu kredit, dan kewajiban lainnya) tidak boleh melebihi 36% dari pendapatan bulanan kotor Anda.
Pinjaman VA dan USDA memiliki kriteria yang berbeda. Pemberi pinjaman dapat menyetujui rasio yang lebih tinggi untuk peminjam dengan skor kredit yang sangat baik dan pembayaran awal yang besar.
Penasihat keuangan pribadi sering merekomendasikan target yang lebih konservatif: perumahan di bawah 25% dariupah pulang(bukan pendapatan kotor). Perbedaannya penting -- 28% dari pendapatan kotor sebenarnya lebih dekat dengan 35-40% dari gaji pulang setelah pajak. Aturan 28% bruto memberi kepercayaan kepada pemberi pinjaman dalam pembayaran pinjaman; aturan 25% bersih membantu peminjam mempertahankan fleksibilitas keuangan.
Harga Rumah Berdasarkan Tingkat Pendapatan
Tabel di bawah ini menunjukkan perkiraan kemampuan rumah pada tingkat pendapatan umum, dengan asumsi hipotek tetap 30 tahun dengan bunga 7%, pembayaran awal 20%, dan mengikuti aturan pendapatan kotor 28%. Pajak properti dan asuransi menambah sekitar 1,5% dari nilai rumah setiap tahun.
| Pendapatan Tahunan | Bruto bulanan | Pembayaran Perumahan Maksimum (28%) | Jumlah pinjaman (est.) | Harga Rumah (20% turun) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 dolar | $ 4.167 | $ 1.167 | ~ $ 175.000 | ~$ 219.000 |
| $ 75.000 | $ 6.250 | $1.750 | ~ $ 261.000 | ~ $ 327.000 |
| 100.000 dolar | $ 8.333 | $ 2.333 | ~ $ 348.000 | ~ $ 435.000 |
| $ 120.000 | $10.000 | $ 2.800 | ~ $ 418.000 | ~$ 522.000 |
| $ 150.000 | $ 12.500 | $ 3.500 | ~$ 522.000 | ~ $ 653.000 |
| $ 200.000 | $16,667 | $ 4.667 | ~ $ 696.000 | ~ $ 870.000 |
Angka-angka ini adalah perkiraan. Pembayaran hipotek yang sebenarnya tergantung pada tingkat bunga tertentu yang Anda layak, pajak properti lokal (dari 0,5% di Hawaii hingga lebih dari 2% di New Jersey), asuransi pemilik rumah, dan biaya HOA jika berlaku. Gunakan ini sebagai patokan titik awal, bukan prediksi yang tepat.
Pembayaran Deposit: Bagaimana Hal Ini Mempengaruhi Kemampuan Membeli
Pembayaran awal memiliki dampak besar pada biaya bulanan dan bunga total yang dibayarkan selama masa pinjaman. Pembayaran awal yang lebih besar berarti pinjaman yang lebih kecil, pembayaran bulanan yang lebih rendah, dan - jika Anda mencapai 20% - tidak ada asuransi hipotek pribadi (PMI).
| Harga Rumah | Pembayaran Deposit % | Pembayaran Deposit $ | Jumlah pinjaman | Pembayaran bulanan (7%) | PMI Dibutuhkan? |
|---|---|---|---|---|---|
| $ 400.000 | 3% | $ 12.000 | $ 388.000 | $2,581 + PMI | Ya (~ $ 194 / bulan) |
| $ 400.000 | 5% | 20.000 dolar | $ 380.000 | $2.528 + PMI | Ya (~ $ 158/mo) |
| $ 400.000 | 10% | $ 40.000 | $ 360.000 | $2.395 + PMI | Ya (~ $ 120 / bulan) |
| $ 400.000 | 20% | $ 80.000 | $320.000 | $ 2.129 | No |
| $ 400.000 | 25% | 100.000 dolar | $ 300.000 | $ 1.996 | No |
PMI (Asuransi Hipotik Swasta)PMI melindungi pemberi pinjaman jika Anda default. biasanya biaya 0,5% - 1,5% dari jumlah pinjaman setiap tahun, dibayar bulanan. pada pinjaman $ 380.000 pada 1% PMI tingkat, itu $ 316 / bulan dalam biaya tambahan - yang signifikan add-on. PMI membatalkan secara otomatis ketika ekuitas Anda mencapai 22% dari harga pembelian asli (di bawah Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah), atau Anda dapat meminta pembatalan pada 20%.
Pinjaman FHAAnda hanya memerlukan 3,5% down tetapi mengenakan MIP (Mortgage Insurance Premium) untuk masa pinjaman jika Anda meletakkan kurang dari 10%. MIP tahunan adalah 0,85% dari saldo pinjaman - Anda tidak dapat membatalkannya tanpa membiayai kembali menjadi pinjaman konvensional.
Biaya Tersembunyi dari Pemilik Rumah
Banyak pembeli pertama kali hanya fokus pada pembayaran hipotek dan meremehkan total biaya kepemilikan rumah.
- Hipotek (Pasal Utama + Bunga):Pengembalian pinjaman dasar. pada pinjaman $300,000 pada 7% selama 30 tahun: $1,996/bulan.
- Pajak properti:Biasanya 1 - 2% dari nilai penilaian per tahun pada rumah $ 400.000: $ 333 - $ 667 / bulan.
- Asuransi pemilik rumah:Biasanya $100 - $200/bulan untuk kebanyakan rumah.
- PMI (jika <20% turun):$ 100 - $ 400 / bulan tergantung pada ukuran pinjaman dan skor kredit.
- Biaya HOA:$100 - $500+/bulan di komunitas dengan fasilitas bersama.
- Pemeliharaan dan perbaikan:Anggaran 1% - 2% dari nilai rumah setiap tahun. $400.000 rumah: $333 - $667/bulan disisihkan untuk perbaikan, peralatan, dan perbaikan.
- Utilitas:Biasanya lebih tinggi dari sewa karena ruang yang lebih besar dan tanggung jawab penuh.
Total biaya kepemilikan bulanan sering 1,5x sampai 2x pembayaran hipotek saja. Kesalahan umum: memenuhi syarat untuk hipotek $ 2.500 / bulan dan terkejut dengan tambahan $ 1.000 - $ 1.500 / bulan dalam pajak, asuransi, dan biaya pemeliharaan.
Jenis Mortgage: Fixed vs Adjustable Rate
Memilih jenis hipotek yang tepat secara signifikan mempengaruhi keterjangkauan dari waktu ke waktu.
| Jenis hipotek | Tingkat | Pembayaran Bulanan* | Tingkat Risiko | Terbaik Untuk |
|---|---|---|---|---|
| 30 tahun tetap | 7,0% | $ 1.996 | Rendah | Stabilitas jangka panjang, pembeli konservatif |
| 15 tahun tetap | 6,5% | $2.613 | Rendah | Pembayaran yang lebih cepat, bunga total yang lebih rendah |
| 5/1 ARM | 6,0% (awal) | $1.799 (pada awalnya) | Sedang | Pindah dalam 5 tahun |
| 7/1 ARM | 6,25% (pertama) | $1.847 (pada awalnya) | Sedang | Rencana jangka menengah |
| 10/1 ARM | 6,5% (pertama) | $ 1.896 (pada awalnya) | Sedang-tinggi | Rencana untuk menjual atau membiayai kembali dalam 10 tahun |
* Pembayaran bulanan pada pinjaman $ 300.000. Tingkat awal ARM adalah contoh; tingkat aktual bervariasi menurut pemberi pinjaman dan kondisi pasar.
A 30 tahun tetapTotal bunga yang dibayarkan lebih tinggi, tetapi stabilitasnya berharga.15 tahun tetapmemiliki pembayaran bulanan yang lebih tinggi tetapi membangun ekuitas dua kali lebih cepat dan biasanya membawa tingkat bunga yang lebih rendah. Total bunga yang disimpan selama masa pinjaman sering $ 100.000 - $ 200.000 dibandingkan dengan 30 tahun.
Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM)mulai dengan tingkat tetap yang lebih rendah untuk periode awal (5, 7, atau 10 tahun), kemudian menyesuaikan setiap tahun berdasarkan indeks patokan (biasanya SOFR). Mereka cocok untuk pembeli yang berencana untuk menjual atau membiayai ulang sebelum periode penyesuaian. Risiko: jika Anda tinggal lebih lama dari yang direncanakan, tingkat dapat meningkat secara signifikan.
Dampak Skor Kredit pada Keterjangkauan Hipotik
Skor kredit Anda secara dramatis memengaruhi suku bunga yang Anda layak dapatkan, yang pada gilirannya memengaruhi berapa banyak rumah yang dapat Anda beli.
| Rentang Skor FICO | Tingkat Tingkat | Contoh Tarif (30 tahun) | Pembayaran bulanan ($300k) | Biaya Tambahan vs Tarif Terbaik |
|---|---|---|---|---|
| 760 - 850 | Sangat bagus. | 6,75% | $1.946 | — |
| 700 - 759 | Bagus. | 7,00% | $ 1.996 | + $ 50 / bulan (+ total $ 18.000) |
| 680 - 699 | Adil | 7,25% | $2.047 | +$101/mo (+$36,360 total) |
| 660 - 679 | Fair-Low | 7,75% | $ 2.149 | +$203/mo (+$73,080 total) |
| 620 - 659 | Miskin | 8,50% | $2.307 | +$361/mo (+$129,960 total) |
Peningkatan skor kredit Anda sebelum mengajukan permohonan hipotek dapat menghemat puluhan ribu dolar. Peningkatan 100 poin (misalnya, dari 660 menjadi 760) dapat mengurangi tingkat Anda sebesar 0,75% - 1%, menghemat $ 150 - $ 200 / bulan pada pinjaman $ 300.000 - yaitu $ 54.000 - $ 72.000 selama 30 tahun. Langkah-langkah untuk meningkatkan skor Anda sebelum membeli: membayar saldo kartu kredit di bawah 30% pemanfaatan, sengketa kesalahan pada laporan kredit Anda, menghindari membuka rekening baru 6 - 12 bulan sebelum mengajukan permohonan, dan melakukan semua pembayaran tepat waktu.
Menyewa vs Membeli: Perbandingan Keuangan
Keputusan menyewa versus membeli adalah salah satu pilihan keuangan yang paling signifikan yang dibuat banyak orang. Ini bukan hanya perbandingan pembayaran bulanan - kepemilikan rumah melibatkan ekuitas bangunan, manfaat pajak, biaya kesempatan, dan biaya transaksi.
Argumen untuk membeli:Pembayaran hipotek membangun ekuitas; pembayaran sewa membangun ekuitas tuan tanah. Nilai rumah jangka panjang secara historis telah meningkat 3 - 4% setiap tahun secara nasional. Bunga hipotek dan pajak properti dapat dikurangkan dari pajak (untuk itemizer). Stabilitas - hipotek tingkat tetap mengunci biaya perumahan selama 30 tahun. Kemampuan untuk menyesuaikan dan merenovasi. Potensi pendapatan sewa dari kamar cadangan atau konversi di masa depan.
Argumen untuk menyewa:Biaya awal yang lebih rendah (deposit jaminan vs. 3 - 20% uang muka). Fleksibilitas yang lebih besar untuk relokasi untuk peluang pekerjaan. Tidak ada tanggung jawab atau biaya pemeliharaan. Modal yang tidak terikat di rumah dapat diinvestasikan dalam saham atau obligasi. Sewa lebih murah di pasar di mana rasio harga-ke-sewa sangat tinggi (misalnya, San Francisco, New York City).
Analisis impas: membeli biasanya menjadi lebih unggul secara finansial daripada menyewa setelah 5 - 7 tahun di sebagian besar pasar AS, memperhitungkan biaya transaksi (biaya agen real estat 5 - 6%, biaya penutupan 2 - 5%) yang hanya pulih dari waktu ke waktu.
Langkah-langkah untuk Membeli Rumah Pertama Anda
Memahami proses membantu menghindari kejutan dan memastikan Anda siap secara finansial:
- Periksa skor kredit AndaDapatkan laporan kredit tahunan gratis Anda di AnnualCreditReport.com.
- Kecuali untuk uang muka(minimal 3 - 3,5% untuk FHA/konvensional; 20% untuk menghindari PMI) Juga simpan 2 - 5% dari harga pembelian untuk biaya penutupan.
- Dapatkan pra-disetujui untuk hipotekPra-persetujuan menunjukkan penjual Anda serius dan menetapkan anggaran yang realistis.
- Tentukan total anggaran Andamenggunakan aturan 28/36 ditambah analisis biaya tersembunyi.
- Temukan agen real estatAgen pembeli biasanya dibayar oleh penjual (meskipun aturan baru dari penyelesaian NAR 2024 dapat mengubah ini).
- Buat tawaran dan bernegosiasi.Termasuk kontingensi untuk inspeksi dan pembiayaan.
- Inspeksi rumah:Identifikasi masalah yang bisa menelan biaya ribuan setelah pembelian.
- Tutup pinjaman:Menandatangani dokumen, membayar biaya penutupan, menerima kunci.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa aturan 28/36 untuk membeli rumah?
Aturan 28/36: biaya perumahan bulanan (PITI) <= 28% dari pendapatan bulanan kotor; semua utang bulanan <= 36% dari pendapatan bulanan kotor.
Apa itu PMI dan kapan saya bisa menghindarinya?
PMI (Private Mortgage Insurance) diperlukan ketika uang muka Anda kurang dari 20% dari harga pembelian. Biayanya 0,5% - 1,5% per tahun, dibayar bulanan. Untuk menghindari PMI: menyetor 20% atau lebih, gunakan pinjaman piggyback (struktur 80/10/10), atau pilih opsi PMI yang dibayar oleh pemberi pinjaman (biasanya menghasilkan tingkat bunga yang lebih tinggi).
Bagaimana rasio hutang-ke-penghasilan saya mempengaruhi persetujuan hipotek?
Pemberi pinjaman menghitung DTI Anda (rasio utang-ke-pendapatan) dengan membagi total pembayaran utang bulanan dengan pendapatan bulanan bruto. Sebagian besar pinjaman konvensional memerlukan DTI <= 43%; FHA memungkinkan hingga 50% dalam beberapa kasus. Pinjaman siswa tinggi, pembayaran mobil, atau minimum kartu kredit mengurangi berapa banyak hipotek yang dapat Anda dapatkan. Membayar utang sebelum mengajukan langsung meningkatkan jumlah pinjaman maksimum Anda.
Apa nilai kredit yang saya butuhkan untuk membeli rumah?
Minimum: 620 untuk sebagian besar pinjaman konvensional; 580 untuk pinjaman FHA (500 dengan 10% turun). Untuk memenuhi syarat untuk tingkat terbaik, bertujuan untuk 740+. Skor di bawah 620 biasanya memerlukan FHA atau pinjaman lain yang didukung pemerintah dengan biaya jangka panjang yang lebih tinggi. Periksa skor Anda 6 - 12 bulan sebelum membeli untuk memungkinkan waktu untuk meningkatkannya.
Berapa banyak yang harus saya simpan untuk biaya penutupan?
Anggaran 2% - 5% dari harga pembelian untuk biaya penutupan. Pada rumah $ 300.000, itu adalah $ 6.000 - $ 15.000. Biaya penutupan mencakup biaya pemberi pinjaman (asli, underwriting), biaya pihak ketiga (penilaian, asuransi judul, escrow), barang-barang prabayar (pajak properti, asuransi pemilik rumah), dan biaya pemerintah (biaya pencatatan). Tanya pemberi pinjaman Anda untuk Estimasi Pinjaman yang menunjukkan semua biaya yang diproyeksikan.
Haruskah aku melunasi utang atau menabung untuk uang muka dulu?
Ini tergantung pada suku bunga. Bayar utang bunga tinggi (kartu kredit pada 20% + APR) terlebih dahulu - pengembalian yang dijamin dari membayar utang 20% mengalahkan pengembalian investasi apa pun. Untuk utang bunga rendah (pinjaman mahasiswa pada 4 - 6%), mungkin masuk akal untuk menabung untuk uang muka secara bersamaan. Pinjaman mobil berada di antara keduanya. Menggunakan penasihat keuangan untuk memodelkan skenario untuk situasi spesifik Anda sangat berharga ketika membuat pilihan ini.
Apa itu escrow account untuk hipotek?
Akun escrow menyimpan dana untuk pajak properti dan asuransi pemilik rumah. Pemberi pinjaman Anda mengumpulkan 1/12 dari biaya pajak dan asuransi tahunan Anda setiap bulan, bersama dengan pembayaran hipotek Anda, dan membayar tagihan ini atas nama Anda. Ini memastikan pajak dan asuransi selalu terkini. Sebagian besar hipotek dengan kurang dari 20% ekuitas memerlukan rekening escrow; beberapa pemberi pinjaman menawarkan opsi pengecualian escrow dengan biaya.
Bagaimana saya menghitung total biaya hipotek?
Total biaya = (bayar bulanan x jumlah pembayaran) + uang muka + biaya penutupan. Untuk pinjaman $ 300.000 pada 7% selama 30 tahun: $ 1.996 x 360 = $ 718.560 dalam pembayaran. Tambahkan $ 80.000 uang muka dan $ 10.000 biaya penutupan = $ 808.560 total biaya untuk rumah $ 400.000. Bunga saja adalah $ 718.560 - $ 300.000 = $ 418.560 - lebih dari jumlah pinjaman asli.
Apa perbedaan antara pra-kualifikasi dan pra-persetujuan?
Pra-kualifikasi adalah perkiraan informal berdasarkan informasi keuangan yang dilaporkan sendiri - tidak diverifikasi dan memiliki bobot kecil di pasar yang kompetitif. Pra-persetujuan melibatkan pemeriksaan kredit penuh, verifikasi pendapatan, dan dokumentasi aset. Pra-persetujuan memberi Anda komitmen bersyarat dari pemberi pinjaman untuk jumlah pinjaman tertentu, yang dianggap serius oleh penjual dan agen. Selalu dapatkan pra-persetujuan sebelum berburu rumah di pasar yang kompetitif.
Bisakah saya membeli rumah jika saya memiliki utang pinjaman mahasiswa?
Ya, tetapi pinjaman mahasiswa mengurangi kapasitas pinjaman Anda melalui rasio DTI back-end. Pemberi pinjaman menghitung pembayaran bulanan aktual (atau 0,5% - 1% dari saldo jika ditunda). Pembayaran pinjaman mahasiswa $ 500 / bulan mengurangi hipotek maksimum Anda sekitar $ 80.000 - $ 100.000. Rencana pembayaran berbasis pendapatan dapat menurunkan pembayaran bulanan, meningkatkan DTI. Penerima Pengampunan Pinjaman Layanan Publik sering mendapat manfaat secara signifikan dari memaksimalkan kelayakan hipotek.
Program dan Bantuan Pembeli Rumah Pertama Kali
Banyak pembeli tidak menyadari berapa banyak program bantuan yang ada yang secara signifikan dapat meningkatkan keterjangkauan. Program federal, negara bagian, dan lokal menawarkan bantuan pembayaran awal, suku bunga yang lebih rendah, dan mengurangi biaya penutupan bagi pembeli yang memenuhi syarat.
Program federal:Pinjaman FHA (3.5% turun, persyaratan kredit yang lebih rendah), pinjaman VA (0% turun untuk veteran dan militer aktif - tidak ada PMI pernah), pinjaman USDA Pembangunan Pedesaan (0% turun di daerah pedesaan yang memenuhi syarat). Pinjaman yang didukung pemerintah ini membuat kepemilikan rumah dapat diakses oleh pembeli yang tidak dapat melakukan pembayaran besar.
Program Badan Keuangan Perumahan Negara (HFA):Hampir setiap negara bagian memiliki HFA yang menawarkan tingkat bunga di bawah pasar, hibah bantuan pembayaran awal (sering 3 - 5% dari harga pembelian), dan bantuan biaya penutupan.
Bantuan uang muka (DPA):Ribuan program DPA ada di tingkat kabupaten dan kota. Beberapa adalah hibah (uang gratis yang tidak perlu dibayar kembali), beberapa adalah pinjaman yang dapat diampuni (diampuni setelah 3 - 10 tahun hunian), dan beberapa adalah pinjaman yang ditangguhkan (dibayar kembali ketika Anda menjual atau membiayai kembali).
Bantuan pemberi kerja:Beberapa majikan (khususnya perusahaan besar, universitas, dan rumah sakit) menawarkan bantuan pembeli rumah sebagai manfaat karyawan. Ini mungkin termasuk hibah biaya penutupan, pinjaman yang dapat diampuni, atau koneksi ke pemberi pinjaman pilihan dengan tingkat yang lebih baik.
Kunci untuk memaksimalkan daya beli Anda adalah meneliti semua bantuan yang tersedia di daerah Anda sebelum menganggap Anda tidak mampu membeli. Banyak pembeli memenuhi syarat untuk program yang secara efektif menambah $ 5.000 - $ 25.000 untuk anggaran mereka tanpa biaya tambahan.