Kalkulator Harga Rumah - Berapa Banyak Rumah yang Boleh Saya Beli?
Hitung berapa banyak rumah yang boleh anda beli berdasarkan pendapatan, bayaran awal, dan hutang.
Berapa Banyak Rumah yang Boleh Anda Beli? Peraturan 28/36 Dijelaskan
Garis panduan yang paling banyak digunakan untuk kemampuan rumah adalahPeraturan 28/36Pemberi pinjaman gadai janji menggunakannya untuk menentukan sama ada peminjam boleh menguruskan kos perumahan tanpa tekanan kewangan:
- Nisbah front-end (28%):Kos perumahan bulanan anda (prinsip hipotek, faedah, cukai harta, dan insurans - PITI) tidak boleh melebihi 28% daripada pendapatan bulanan kasar anda.
- Nisbah back-end (36%):Jumlah pembayaran hutang bulanan anda (termasuk gadai janji ditambah pinjaman kereta, pinjaman pelajar, kad kredit, dan kewajipan lain) tidak boleh melebihi 36% daripada pendapatan bulanan kasar anda.
Ini adalah ambang kelayakan untuk kebanyakan gadai janji konvensional. Pinjaman FHA lebih ringan, membenarkan sehingga 31% front-end dan 43% nisbah back-end. Pinjaman VA dan USDA mempunyai kriteria yang berbeza. Peminjam mungkin meluluskan nisbah yang lebih tinggi untuk peminjam dengan skor kredit yang sangat baik dan pembayaran awal yang besar.
Penasihat kewangan peribadi sering mengesyorkan sasaran yang lebih konservatif: perumahan di bawah 25% daripadagaji bawa pulangPerbezaan penting - 28% daripada pendapatan kasar sebenarnya lebih dekat dengan 35-40% daripada gaji pulang selepas cukai. Peraturan 28% kasar memberi keyakinan kepada pemberi pinjaman dalam pembayaran balik pinjaman; Peraturan 25% bersih membantu peminjam mengekalkan fleksibiliti kewangan.
Harga Rumah mengikut Tahap Pendapatan
Jadual berikut menunjukkan anggaran kemampuan rumah pada tahap pendapatan biasa, dengan mengandaikan gadai janji tetap selama 30 tahun pada kadar faedah 7%, pembayaran awal 20%, dan mengikuti peraturan pendapatan kasar 28%. Cukai harta dan insurans menambah kira-kira 1.5% daripada nilai rumah setiap tahun.
| Pendapatan tahunan | Gross bulanan | Bayaran Perumahan Maksimum (28%) | Jumlah pinjaman (est.) | Harga Rumah (20% turun) |
|---|---|---|---|---|
| $ 50,000 | $ 4,167 | $ 1,167 | ~$ 175,000 | ~$ 219.000 |
| $ 75,000 | $ 6,250 | $1,750 | ~$261,000 | ~$327,000 |
| $ 100,000 | $ 8,333 | $ 2,333 | ~$348,000 | ~$435,000 |
| $120,000 | $10,000 | $ 2,800 | ~$418,000 | ~$522,000 |
| $ 150,000 | $ 12,500 | $3,500 | ~$522,000 | ~ $ 653,000 |
| $200,000 | $16,667 | $ 4,667 | ~$696,000 | ~ $ 870,000 |
Angka-angka ini adalah anggaran. Bayaran gadai janji sebenar bergantung pada kadar faedah tertentu yang anda layak, cukai harta tanah tempatan (dari 0.5% di Hawaii hingga lebih dari 2% di New Jersey), insurans pemilik rumah, dan yuran HOA jika berlaku. Gunakan ini sebagai penanda aras permulaan, bukan ramalan yang tepat.
Bayaran Deposit: Bagaimana Ia Mempengaruhi Harga
Bayaran pendahuluan mempunyai kesan yang besar terhadap kos bulanan dan jumlah faedah yang dibayar sepanjang hayat pinjaman. Bayaran pendahuluan yang lebih besar bermakna pinjaman yang lebih kecil, pembayaran bulanan yang lebih rendah, dan - jika anda mencapai 20% - tiada insurans gadai janji swasta (PMI).
| Harga Rumah | Pembayaran Deposit % | Bayaran Awal $ | Jumlah pinjaman | Bayaran Bulanan (7%) | Keperluan PMI? |
|---|---|---|---|---|---|
| $ 400,000 | 3% | $ 12,000 | $ 388,000 | $2,581 + PMI | Ya (~ $ 194 / bulan) |
| $ 400,000 | 5% | $20,000 | $ 380,000 | $2,528 + PMI | Ya (~ $ 158/mo) |
| $ 400,000 | 10% | $ 40,000 | $ 360,000 | $2,395 + PMI | Ya (~ $ 120 / bulan) |
| $ 400,000 | 20% | $ 80,000 | $320,000 | $ 2,129 | No |
| $ 400,000 | 25% | $ 100,000 | $ 300,000 | $ 1,996 | No |
PMI (insurans gadai janji swasta)ia melindungi pemberi pinjaman jika anda gagal. ia biasanya kos 0.5% - 1.5% daripada jumlah pinjaman setiap tahun, dibayar bulanan. pada pinjaman $ 380,000 pada kadar 1% PMI, itu adalah $ 316 / bulan dalam kos tambahan - tambahan yang ketara. PMI membatalkan secara automatik apabila ekuiti anda mencapai 22% daripada harga pembelian asal (di bawah Akta Perlindungan Pemilik Rumah), atau anda boleh meminta pembatalan pada 20%.
Pinjaman FHAMIP tahunan adalah 0.85% daripada baki pinjaman - anda tidak boleh membatalkannya tanpa membiayai semula ke dalam pinjaman konvensional. Ini menjadikan pinjaman FHA lebih mahal jangka panjang walaupun keperluan pembayaran rendah.
Kos tersembunyi untuk memiliki rumah
Banyak pembeli pertama kali hanya memberi tumpuan kepada pembayaran gadai janji dan meremehkan jumlah kos pemilikan rumah. Kos bulanan sebenar untuk memiliki rumah termasuk:
- Hipotek (Pasal Utama + Faedah):Bayaran balik pinjaman asas, pada pinjaman $300,000 pada 7% selama 30 tahun, $1,996 sebulan.
- Cukai hartanah:Biasanya 1 - 2% daripada nilai yang dinilai setiap tahun. pada rumah $ 400,000: $ 333 - $ 667 / bulan.
- Insurans pemilik rumah:Biasanya $ 100 - $ 200 / bulan untuk kebanyakan rumah.
- PMI (jika <20% turun):$ 100 - $ 400 / bulan bergantung kepada saiz pinjaman dan skor kredit.
- Yuran HOA:$ 100 - $ 500 + / bulan di komuniti dengan kemudahan bersama.
- Penyelenggaraan dan pembaikan:Bajet 1% - 2% daripada nilai rumah setiap tahun. $400,000 rumah: $333 - $667/bulan disisihkan untuk pembaikan, peralatan, dan penambahbaikan.
- Utiliti:Biasanya lebih tinggi daripada sewa kerana ruang yang lebih besar dan tanggungjawab penuh.
Kos keseluruhan bulanan pemilikan sering 1.5x hingga 2x pembayaran gadai janji sahaja. Kesilapan biasa: memenuhi syarat untuk gadai janji $ 2,500 / bulan dan terkejut dengan tambahan $ 1,000 - $ 1,500 / bulan dalam cukai, insurans, dan kos penyelenggaraan.
Jenis gadai janji: Kadar tetap vs Kadar boleh laras
Memilih jenis gadai janji yang betul memberi kesan yang ketara kepada kemampuan untuk membayarnya dari masa ke masa.
| Jenis gadai janji | Kadar | Bayaran Bulanan* | Tahap Risiko | Terbaik Untuk |
|---|---|---|---|---|
| 30 tahun tetap | 7.0% | $ 1,996 | Rendah | Kestabilan jangka panjang, pembeli konservatif |
| 15 tahun tetap | 6.5% | $2,613 | Rendah | Pembayaran lebih cepat, faedah keseluruhan yang lebih rendah |
| 5/1 ARM | 6.0% (awal) | $1,799 (pada mulanya) | Sedang | Bergerak dalam tempoh 5 tahun |
| 7/1 ARM | 6.25% (awal) | $ 1,847 (pada mulanya) | Sedang | Rancangan jangka sederhana |
| 10/1 ARM | 6.5% (awal) | $ 1,896 (pada mulanya) | Moderat-Tinggi | Rancangan untuk menjual atau membiayai semula dalam tempoh 10 tahun |
* Bayaran bulanan pada pinjaman $ 300,000. Kadar awal ARM adalah contoh; kadar sebenar berbeza mengikut pemberi pinjaman dan keadaan pasaran.
A 30 tahun tetappinjaman perumahan menawarkan bayaran bulanan yang paling rendah dan jangkaan maksimum. jumlah faedah yang dibayar adalah lebih tinggi, tetapi kestabilan adalah berharga.15 tahun tetapmempunyai pembayaran bulanan yang lebih tinggi tetapi membina ekuiti dua kali lebih cepat dan biasanya membawa kadar faedah yang lebih rendah. Jumlah faedah yang disimpan sepanjang hayat pinjaman sering $ 100,000 - $ 200,000 berbanding dengan 30 tahun.
Pinjaman gadai janji berpatutan (ARM)mula dengan kadar tetap yang lebih rendah untuk tempoh awal (5, 7, atau 10 tahun), kemudian menyesuaikan setiap tahun berdasarkan indeks penanda aras (biasanya SOFR). Mereka sesuai dengan pembeli yang merancang untuk menjual atau membiayai semula sebelum tempoh penyesuaian. Risiko: jika anda tinggal lebih lama daripada yang dirancang, kadar mungkin meningkat dengan ketara.
Kesan skor kredit terhadap kemampuan gadai janji
Skor kredit anda secara dramatik mempengaruhi kadar faedah yang anda layak, yang seterusnya mempengaruhi berapa banyak rumah yang anda mampu. Peminjam menggunakan skor FICO untuk menilai risiko gadai janji.
| Julat skor FICO | Tahap Kadar | Kadar Contoh (30 tahun) | Bayaran Bulanan ($300k) | Kos Tambahan vs Kadar Terbaik |
|---|---|---|---|---|
| 760 - 850 | Sangat baik. | 6.75% | $1,946 | — |
| 700 - 759 | Bagus. | 7.00% | $ 1,996 | + $ 50 / bulan (+ $ 18,000 keseluruhan) |
| 680 - 699 | Adil | 7.25% | $ 2,047 | +$101/mo (+$36,360 keseluruhan) |
| 660 - 679 | Fair-Low | 7.75% | $ 2,149 | +$203/mo (+$73,080 keseluruhan) |
| 620 - 659 | Miskin | 8.50% | $ 2,307 | + $ 361 / bulan (+ $ 129,960 keseluruhan) |
Peningkatan skor kredit anda sebelum memohon gadai janji boleh menjimatkan puluhan ribu dolar. Peningkatan 100 mata (contohnya, dari 660 ke 760) boleh mengurangkan kadar anda sebanyak 0.75% - 1%, menjimatkan $ 150 - $ 200 / bulan pada pinjaman $ 300,000 - iaitu $ 54,000 - $ 72,000 selama 30 tahun. Langkah-langkah untuk meningkatkan skor anda sebelum membeli: bayar baki kad kredit di bawah 30% penggunaan, pertikaian kesilapan pada laporan kredit anda, mengelakkan pembukaan akaun baru 6 - 12 bulan sebelum memohon, dan membuat semua pembayaran tepat pada masanya.
Sewa vs Beli: Perbandingan Kewangan
Keputusan sewa berbanding beli adalah salah satu pilihan kewangan yang paling penting yang dibuat oleh ramai orang. Ia bukan sekadar perbandingan pembayaran bulanan - pemilikan rumah melibatkan ekuiti bangunan, faedah cukai, kos peluang, dan kos urus niaga.
Alasan untuk membeli:Bayaran gadai janji membina ekuiti; pembayaran sewa membina ekuiti tuan tanah. Nilai rumah jangka panjang secara historis meningkat 3 - 4% setiap tahun secara nasional. Faedah gadai janji dan cukai hartanah boleh ditolak cukai (untuk itemizers). Kestabilan - gadai janji kadar tetap mengunci kos perumahan selama 30 tahun. Keupayaan untuk menyesuaikan dan merenovasi. Potensi pendapatan sewa dari bilik kosong atau penukaran masa depan.
Hujah untuk menyewa:Kos pendahuluan yang lebih rendah (deposit keselamatan berbanding 3 - 20% pembayaran awal). Fleksibiliti yang lebih besar untuk berpindah untuk peluang pekerjaan. Tiada tanggungjawab atau kos penyelenggaraan. Modal yang tidak terikat di rumah boleh dilaburkan dalam saham atau bon. Sewa lebih murah di pasaran di mana nisbah harga-ke-sewa sangat tinggi (contohnya, San Francisco, New York City).
Analisis kemerosotan: membeli biasanya menjadi lebih baik dari segi kewangan daripada menyewa selepas 5 - 7 tahun di kebanyakan pasaran AS, memperhitungkan kos urus niaga (bayaran ejen hartanah 5 - 6%, kos penutupan 2 - 5%) yang hanya dipulihkan dari masa ke masa.
Langkah-langkah untuk Membeli Rumah Pertama Anda
Memahami proses ini membantu mengelakkan kejutan dan memastikan anda bersedia secara kewangan:
- Periksa skor kredit andaDapatkan laporan kredit tahunan anda secara percuma di AnnualCreditReport.com.
- Kecuali untuk bayaran muka(minimum 3 - 3.5% untuk FHA / konvensional; 20% untuk mengelakkan PMI) Juga simpan 2 - 5% daripada harga pembelian untuk kos penutupan.
- Dapatkan persetujuan awal untuk gadai janjiPersetujuan awal menunjukkan penjual anda serius dan menetapkan bajet yang realistik.
- Tentukan jumlah belanjawan andamenggunakan peraturan 28/36 ditambah analisis kos tersembunyi.
- Cari ejen hartanahEjen pembeli biasanya dibayar oleh penjual (walaupun peraturan baru dari penyelesaian NAR 2024 mungkin mengubahnya).
- Buat tawaran dan berunding.Sertakan kemungkinan untuk pemeriksaan dan pembiayaan.
- Pemeriksaan rumah:Identifikasi isu-isu yang boleh kos beribu-ribu selepas pembelian.
- Tutup pinjaman:Tandatangani dokumen, bayar kos penutupan, terima kunci.
Soalan yang Sering Diajukan
Apakah peraturan 28/36 untuk membeli rumah?
Peraturan 28/36: kos perumahan bulanan (PITI) <= 28% daripada pendapatan bulanan kasar; semua hutang bulanan <= 36% daripada pendapatan bulanan kasar.
Apakah PMI dan bila saya boleh mengelakkannya?
Untuk mengelakkan PMI: meletakkan 20% atau lebih, gunakan pinjaman piggyback (struktur 80/10/10), atau pilih pilihan PMI yang dibayar oleh pemberi pinjaman (biasanya menghasilkan kadar faedah yang lebih tinggi).
Bagaimana nisbah hutang saya terhadap pendapatan mempengaruhi kelulusan gadai janji?
Pemberi pinjaman mengira DTI anda (rasio hutang ke pendapatan) dengan membahagikan jumlah pembayaran hutang bulanan dengan pendapatan bulanan kasar. Kebanyakan pinjaman konvensional memerlukan DTI <= 43%; FHA membenarkan sehingga 50% dalam beberapa kes. Pinjaman pelajar yang tinggi, pembayaran kereta, atau minimum kad kredit mengurangkan berapa banyak hipotek yang anda boleh layak. Membayar hutang sebelum memohon secara langsung meningkatkan jumlah pinjaman maksimum anda.
Berapa markah kredit yang saya perlukan untuk membeli rumah?
Minimum: 620 untuk kebanyakan pinjaman konvensional; 580 untuk pinjaman FHA (500 dengan 10% turun). Untuk memenuhi syarat untuk kadar terbaik, bertujuan untuk 740+. Skor di bawah 620 biasanya memerlukan FHA atau pinjaman lain yang disokong oleh kerajaan dengan kos jangka panjang yang lebih tinggi. Semak skor anda 6 - 12 bulan sebelum membeli untuk memberi masa untuk memperbaikinya.
Berapa banyak yang perlu saya simpan untuk kos penutupan?
Bajet 2% - 5% daripada harga pembelian untuk kos penutupan. Pada rumah $ 300,000, itu adalah $ 6,000 - $ 15,000. Kos penutupan termasuk yuran pemberi pinjaman (asal, penjamin), yuran pihak ketiga (pemeriksaan, insurans tajuk, escrow), item prabayar (cukai harta tanah, insurans pemilik rumah), dan yuran kerajaan (yuran rakaman). Tanya pemberi pinjaman anda untuk Anggaran Pinjaman yang menunjukkan semua kos yang diramalkan.
Haruskah saya membayar hutang atau menyimpan untuk bayaran awal terlebih dahulu?
Ia bergantung kepada kadar faedah. Bayar hutang berfaedah tinggi (kad kredit pada 20% + APR) terlebih dahulu - pulangan yang dijamin dari membayar hutang 20% mengalahkan pulangan pelaburan. Untuk hutang berfaedah rendah (pinjaman pelajar pada 4 - 6%), mungkin masuk akal untuk menyimpan untuk pembayaran awal pada masa yang sama. Pinjaman auto berada di antara. Menggunakan penasihat kewangan untuk memodelkan senario untuk keadaan khusus anda adalah berharga ketika membuat pilihan ini.
Apakah akaun escrow untuk gadai janji?
Akaun escrow menyimpan dana untuk cukai harta dan insurans pemilik rumah. Peminjam anda mengumpulkan 1/12 kos cukai dan insurans tahunan anda setiap bulan, bersama dengan pembayaran gadai janji anda, dan membayar bil-bil ini bagi pihak anda. Ini memastikan cukai dan insurans sentiasa terkini. Kebanyakan gadai janji dengan kurang daripada 20% ekuiti memerlukan akaun escrow; beberapa pemberi pinjaman menawarkan pilihan pengecualian escrow dengan bayaran.
Bagaimana saya mengira jumlah kos gadai janji?
Jumlah kos = (bayaran bulanan x bilangan pembayaran) + bayaran muka + kos penutupan. Untuk pinjaman $ 300,000 pada 7% selama 30 tahun: $ 1,996 x 360 = $ 718,560 dalam pembayaran. Tambah $ 80,000 bayaran muka dan $ 10,000 kos penutupan = $ 808,560 jumlah kos untuk rumah $ 400,000. Faedah sahaja adalah $ 718,560 - $ 300,000 = $ 418,560 - lebih daripada jumlah pinjaman asal.
Apakah perbezaan antara pra-kualifikasi dan pra-persetujuan?
Pra-kualifikasi adalah anggaran tidak rasmi berdasarkan maklumat kewangan yang dilaporkan sendiri - ia tidak disahkan dan membawa sedikit berat dalam pasaran yang kompetitif. Pra-persetujuan melibatkan pemeriksaan kredit penuh, pengesahan pendapatan, dan dokumentasi aset. Pra-persetujuan memberi anda komitmen bersyarat dari pemberi pinjaman untuk jumlah pinjaman tertentu, yang diambil serius oleh penjual dan ejen. Sentiasa dapatkan pra-persetujuan sebelum memburu rumah di pasaran yang kompetitif.
Bolehkah saya membeli rumah jika saya mempunyai hutang pinjaman pelajar?
Ya, tetapi pinjaman pelajar mengurangkan kapasiti pinjaman anda melalui nisbah DTI belakang. Peminjam mengira pembayaran bulanan sebenar (atau 0.5% - 1% baki jika ditangguhkan). Pembayaran pinjaman pelajar $ 500 / bulan mengurangkan gadai janji maksimum anda dengan kira-kira $ 80,000 - $ 100,000. Rancangan pembayaran balik yang didorong oleh pendapatan dapat menurunkan pembayaran bulanan, meningkatkan DTI. Penerima Pengampunan Pinjaman Perkhidmatan Awam sering mendapat manfaat dengan ketara dari memaksimumkan kelayakan gadai janji.
Program dan Bantuan Pembeli Rumah Pertama
Banyak pembeli tidak menyedari berapa banyak program bantuan yang ada yang dapat meningkatkan kemampuan secara signifikan. Program persekutuan, negeri, dan tempatan menawarkan bantuan pembayaran awal, kadar faedah yang lebih rendah, dan mengurangkan kos penutupan untuk pembeli yang memenuhi syarat.
Program persekutuan:Pinjaman FHA (3.5% turun, keperluan kredit yang lebih rendah), pinjaman VA (0% turun untuk veteran dan tentera aktif - tidak ada PMI), pinjaman Pembangunan Luar Bandar USDA (0% turun di kawasan luar bandar yang layak).
Program Agensi Kewangan Perumahan Negeri (HFA):Hampir setiap negeri mempunyai HFA yang menawarkan kadar faedah di bawah pasaran, geran bantuan pembayaran awal (sering 3 - 5% daripada harga pembelian), dan bantuan kos penutupan. Program-program ini mempunyai had pendapatan (biasanya 80 - 120% daripada pendapatan median kawasan) dan had harga pembelian.
Bantuan pembayaran awal (DPA):Ribuan program DPA wujud di peringkat daerah dan bandar. Sesetengahnya adalah geran (uang percuma yang tidak perlu dibayar balik), ada yang boleh dimaafkan (maafkan selepas 3 - 10 tahun hunian), dan ada yang pinjaman ditangguhkan (dibayar balik apabila anda menjual atau membiayai semula).
Bantuan majikan:Beberapa majikan (terutamanya syarikat besar, universiti, dan hospital) menawarkan bantuan pembeli rumah sebagai faedah pekerja. Ini mungkin termasuk geran kos penutupan, pinjaman yang boleh dimaafkan, atau hubungan dengan pemberi pinjaman pilihan dengan kadar yang lebih baik.
Kunci untuk memaksimumkan kuasa beli anda adalah meneliti semua bantuan yang ada di kawasan anda sebelum anda menganggap anda tidak mampu membeli. Banyak pembeli memenuhi syarat untuk program yang secara berkesan menambah $ 5,000 - $ 25,000 kepada bajet mereka tanpa kos tambahan.