Calculator de acces la locuinţe - Cât de mult îmi pot permite să cumpăr o casă?
Calculați cât de mult vă puteți permite să cumpărați o locuință pe baza veniturilor, a avansului și a datoriilor.
Cât de multă locuinţă vă puteţi permite?
Cea mai utilizată orientare pentru accesibilitatea la locuinţe esteRegula 28/36Creditorii ipotecari o folosesc pentru a determina dacă un împrumutat poate gestiona costurile de locuință fără presiune financiară:
- Raportul front-end (28%):Cheltuielile lunare cu locuinţele (principalul ipotecii, dobânzile, impozitele pe proprietate şi asigurările - PITI) nu trebuie să depăşească 28% din venitul lunar brut.
- Raportul de back-end (36%):Totalul plăţilor lunare ale datoriei (inclusiv creditul ipotecar plus împrumuturile auto, împrumuturile pentru studii, cardurile de credit şi alte obligaţii) nu ar trebui să depăşească 36% din venitul lunar brut.
Acestea sunt praguri de calificare pentru majoritatea creditelor ipotecare convenționale. Împrumuturile FHA sunt mai indulgente, permițând până la 31% front-end și 43% back-end ratios. Împrumuturile VA și USDA au criterii diferite. Creditorii pot aproba rapoarte mai mari pentru debitorii cu scoruri de credit excelente și plăți avansate mari.
Consilierii în finanţe personale recomandă adesea obiective mai conservatoare: locuinţe sub 25% dinsalariul pe care îl iei acasă(nu venitul brut). Diferența contează - 28% din venitul brut este de fapt mai aproape de 35-40% din salariul de acasă după impozite. Regula de 28% brut oferă creditorilor încredere în rambursarea împrumuturilor; regula de 25% net ajută împrumutatorii să mențină flexibilitatea financiară.
Capacitatea de cumpărare a locuințelor în funcție de nivelul de venit
Tabelul de mai jos arată accesibilitatea estimată a locuințelor la niveluri de venituri comune, presupunând o ipotecă fixă pe 30 de ani la o dobândă de 7%, cu o plată inițială de 20% și urmând regula veniturilor brute de 28%.
| Venituri anuale | Valoare brută lunară | Plată maximă pentru locuințe (28%) | Valoarea împrumutului (est.) | Pretul casei (20% mai mic) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 de dolari. | 4.167 de dolari. | 1167 de dolari. | ~ $ 175.000 | ~ $ 219.000 |
| 75.000 de dolari | 6.250 de dolari | 1750 de dolari. | ~ $ 261.000 | ~ $ 327.000 |
| 100.000 de dolari | 8.333 dolari. | 2333 de dolari. | ~ $ 348.000 | ~ 435.000 de dolari |
| 120.000 de dolari | 10.000 de dolari | 2.800 de dolari. | ~ 418.000 dolari | ~ $ 522.000 |
| 150.000 de dolari | 12.500 de dolari | 3500 de dolari. | ~ $ 522.000 | ~ 653.000 de dolari |
| 200.000 de dolari. | 16.667 dolari. | 4.667 dolari. | ~ 696.000 de dolari | ~ $ 870.000 |
Aceste cifre sunt estimări. Plata reală a creditelor ipotecare depinde de rata specifică a dobânzii la care vă calificați, de impozitele locale pe proprietate (care variază de la 0,5% în Hawaii la peste 2% în New Jersey), de asigurarea proprietarilor de case și de taxele HOA, dacă este cazul.
Prima plată: Cum afectează accesul la bani
O plată inițială mai mare înseamnă un împrumut mai mic, plăți lunare mai mici și - dacă ajungeți la 20% - nici o asigurare ipotecară privată (PMI).
| Prețul locuinței | % din avansul plătit | Plată iniţială | Valoarea împrumutului | Plăți lunare (7%) | Este necesar PMI? |
|---|---|---|---|---|---|
| 400.000 de dolari | 3% | 12.000 de dolari | 388.000 de dolari | $2,581 + PMI | Da (~194 USD pe lună) |
| 400.000 de dolari | 5% | 20.000 de dolari. | 380.000 de dolari | $2,528 + PMI | Da (~158 USD pe lună) |
| 400.000 de dolari | 10% | 40.000 de dolari. | 360.000 de dolari | $2,395 + PMI | Da (~ 120 USD/lună) |
| 400.000 de dolari | 20% din | 80.000 de dolari | 320.000 de dolari | 2.129 dolari. | No |
| 400.000 de dolari | 25% din | 100.000 de dolari | 300.000 de dolari. | 1.996 dolari | No |
PMI (Asigurări ipotecare private)De obicei costă 0,5% - 1,5% din valoarea împrumutului anual, plătit lunar. Pentru un împrumut de 380.000 de dolari la o rată PMI de 1%, costul suplimentar este de 316 de dolari pe lună - un cost suplimentar semnificativ. PMI se anulează automat atunci când capitalul dvs. atinge 22% din prețul de achiziție inițial (conform Legii privind protecția proprietarilor de locuințe) sau puteți solicita anularea la 20%.
Împrumuturi FHAPentru a obține un împrumut, trebuie să aveți doar 3,5% avans, dar să percepeți MIP (Mortgage Insurance Premium) pentru durata împrumutului dacă puneți mai puțin de 10%. MIP-ul anual este 0,85% din soldul împrumutului - nu îl puteți anula fără refinanțare într-un împrumut convențional.
Costurile ascunse ale proprietăţii casei
Mulţi cumpărători de prime locuinţe se concentrează numai pe plata ipotecii şi subestimează costurile totale de proprietate a casei.
- Credite ipotecare (capital + dobânzi):Rambursarea unui împrumut de 300.000 de dolari la 7% pentru 30 de ani: 1.996 de dolari pe lună.
- Impozitele pe proprietate:În mod obişnuit, 1-2% din valoarea estimată pe an, pentru o casă de 400.000 de dolari, 333-667 de dolari pe lună.
- Asigurarea proprietarilor de case:De obicei 100 - 200 de dolari pe lună pentru majoritatea caselor.
- PMI (dacă <20% în jos):$ 100 - $ 400 / lună în funcţie de mărimea împrumutului şi credit score.
- Taxe pentru HOA:$ 100 - $ 500 + / lună în comunități cu facilități comune.
- Întreținere și reparații:O casă de 400.000 de dolari: 333-667 de dolari pe lună pentru reparaţii, aparate şi îmbunătăţiri.
- Servicii publice:De obicei mai mare decât închirierea datorită spațiului mai mare și responsabilității depline.
Costul lunar total de proprietate este adesea de 1,5 până la 2 ori mai mare decât plata ipotecară. O greșeală comună: calificarea pentru o ipotecă de 2.500 $ / lună și a fi șocat de suma suplimentară de 1.000 - 1.500 $ / lună în taxe, asigurări și costuri de întreținere.
Tipuri de ipoteci: dobânzi fixe sau ajustabile
Alegerea tipului corect de ipotecă are un impact semnificativ asupra accesibilității în timp. Cele două tipuri principale sunt ipotecile cu rată fixă și cele cu rată variabilă (ARM).
| Tip de ipotecă | Valoare | Plata lunară* | Nivelul de risc | Cel mai bun pentru |
|---|---|---|---|---|
| Fix pentru 30 de ani | 7,0% | 1.996 dolari | Scăzut | Stabilitate pe termen lung, cumpărători conservatori |
| Fixat pe 15 ani | 6,5% | $2.613 | Scăzut | Rambursare mai rapidă, dobândă totală mai mică |
| 5/1 ARM | 6,0% (inițial) | $1,799 (iniţial) | Moderată | Se mută în termen de 5 ani |
| 7/1 ARM | 6,25% (inițial) | 1.847 dolari (iniţial) | Moderată | Planuri pe termen mediu |
| 10/1 ARM | 6,5% (inițial) | 1.896 $ (iniţial) | Moderat-înalt | Planuri de vânzare sau de refinanțare în 10 ani |
Ratele inițiale ARM sunt exemple; ratele reale variază în funcție de creditor și de condițiile pieței.
A Fix pentru 30 de aniRenta totală plătită este mai mare, dar stabilitatea este valoroasă.Fixat pe 15 aniare plăți lunare mai mari, dar construiește capitalul propriu de două ori mai repede și de obicei are o rată a dobânzii mai mică.
Ipoteci cu rată ajustabilă (ARM)Riscul: dacă rămâneți mai mult decât ați planificat, ratele pot crește semnificativ.
Impactul scorului de credit asupra accesibilității creditului ipotecar
Scorul dvs. de credit afectează în mod dramatic rata dobânzii la care vă calificați, ceea ce, la rândul său, afectează cât de mult vă puteți permite să cumpărați o casă.
| Intervalul de punctaj FICO | Nivel de rată | Rata de exemplu (30 ani) | Plată lunară ($300k) | Costuri suplimentare vs. cea mai bună rată |
|---|---|---|---|---|
| 760 - 850 | Foarte bine. | 6,75% | 1.946 dolari | — |
| 700 - 759 | Foarte bine. | 7,00% | 1.996 dolari | +$50/mo (+$18.000 în total) |
| 680 - 699 | E corect. | 7,25% | $2,047 | +101 USD/lună (+36 360 USD în total) |
| 660 - 679 | Fair-Low | 7,75% | 2149 de dolari. | +203 USD/lună (+73.080 USD în total) |
| 620 - 659 | Săracă. | 8,50% | 2.307 dolari. | +361 USD/lună (+129.960 USD în total) |
Îmbunătățirea scorului dvs. de credit înainte de a aplica pentru un credit ipotecar poate economisi zeci de mii de dolari. O îmbunătățire de 100 de puncte (de exemplu, de la 660 la 760) vă poate reduce rata cu 0,75% - 1%, economisind 150 - 200 $ / lună pe un împrumut de 300.000 $ - adică 54.000 - 72.000 $ în 30 de ani. Pașii pentru îmbunătățirea scorului dvs. înainte de a cumpăra: plătiți soldurile cardului de credit sub 30% utilizare, contestați erorile din raportul dvs. de credit, evitați deschiderea de noi conturi cu 6 - 12 luni înainte de a aplica și efectuați toate plățile la timp.
Închiriere versus cumpărare: o comparaţie financiară
Decizia de a închiria sau cumpăra este una dintre cele mai importante alegeri financiare pe care mulți oameni o fac. Nu este doar o comparație a plăților lunare - proprietatea casei implică crearea de capital, beneficii fiscale, costuri de oportunitate și costuri de tranzacție.
Argumente în favoarea cumpărării:Plățile ipotecare construiesc capitalul propriu; plățile de chirie construiesc capitalul proprietarului. Valorile locuințelor pe termen lung au apreciat istoric 3 - 4% anual la nivel național. Dobânda ipotecară și impozitele pe proprietate pot fi deductibile de la impozit (pentru itemizeri). Stabilitate - ipotecile cu rată fixă blochează costurile de locuințe timp de 30 de ani. Capacitatea de personalizare și renovare. Venituri potențiale de închiriere din camere de rezervă sau conversie viitoare.
Argumente pentru închiriere:Costul inițial mai mic (depozit de garanție față de 3 - 20% plată în avans). Mai mare flexibilitate pentru relocare pentru oportunități de locuri de muncă. Fără responsabilitate sau costuri de întreținere. Capitalul care nu este legat de o casă poate fi investit în acțiuni sau obligațiuni. Închirierea este mai ieftină pe piețele în care raportul preț-chirie este foarte ridicat (de exemplu, San Francisco, New York City).
Analiza break-even: cumpărarea devine în mod obișnuit superioară din punct de vedere financiar închirierii după 5 - 7 ani pe majoritatea piețelor din SUA, luând în considerare costurile de tranzacție (comisioanele agentului imobiliar de 5 - 6%, costurile de închidere de 2 - 5%) care sunt recuperate doar în timp.
Paşii pentru a-ţi cumpăra prima casă
Înțelegerea procesului vă ajută să evitați surprizele și vă asigură că sunteți pregătit financiar:
- Verifică-ţi creditul.(cel puţin 620 pentru majoritatea împrumuturilor; 740+ pentru cele mai bune rate) Descoperiţi rapoartele anuale gratuite de credit la AnnualCreditReport.com.
- Cu excepția unui avansDe asemenea, economisiți 2 - 5% din prețul de achiziție pentru costurile de închidere.
- Obține aprobarea prealabilă pentru un credit ipotecarPre-aprobarea arată vânzătorilor că eşti serios şi stabileşte un buget realist.
- Determinaţi bugetul totalutilizând regula 28/36 plus analiza costurilor ascunse.
- Găseşte un agent imobiliar.Agenții cumpărătorului sunt, de obicei, plătiți de vânzător (deși noile reguli din decontarea NAR din 2024 pot schimba acest lucru).
- Fă o ofertă şi negociază.Includeți contingențe pentru inspecție și finanțare.
- Inspecţie domiciliară:Identifică problemele care ar putea costa mii după cumpărare.
- Închiderea împrumutului:Semnează documente, plăteşte cheltuielile de închidere, primeşte cheile.
Întrebări frecvente
Care este regula 28/36 pentru cumpărarea unei case?
Regula 28/36: costurile lunare de locuință (PITI) <= 28% din venitul lunar brut; toate datoriile lunare <= 36% din venitul lunar brut.
Ce este PMI şi când îl pot evita?
PMI (Asigurarea ipotecară privată) este necesară atunci când avansul dvs. este mai mic de 20% din prețul de cumpărare. Costă 0,5% - 1,5% anual, plătit lunar. Pentru a evita PMI: depuneți 20% sau mai mult, utilizați un împrumut piggyback (structură 80/10/10), sau alegeți o opțiune PMI plătită de creditor (de obicei rezultă într-o rată mai mare a dobânzii).
Cum afectează raportul datorie-venit aprobarea ipotecii?
Creditorii calculează DTI (proporția datorie-venit) prin împărțirea plăților totale lunare ale datoriei cu venitul lunar brut.
Ce rating de credit am nevoie pentru a cumpăra o casă?
Minimum: 620 pentru cele mai convenționale împrumuturi; 580 pentru FHA împrumuturi (500 cu 10% în jos). Pentru a se califica pentru cele mai bune rate, obiectivul pentru 740+. scoruri sub 620 de obicei necesită FHA sau alte împrumuturi susținute de guvern cu costuri mai mari pe termen lung.
Cât ar trebui să economisesc pentru costurile de închidere?
Bugetul de 2% - 5% din prețul de achiziție pentru costurile de închidere. Pe o casă de 300.000 $, care este de 6.000 $ - 15.000 $. Costurile de închidere includ comisioane creditor (originea, subscrierea), comisioane terțe părți (evaluare, asigurare titlu, escrow), articole preplătite (impozite pe proprietate, asigurare proprietarilor de locuințe) și comisioane guvernamentale (comisioane de înregistrare).
Ar trebui să plătesc datoriile sau să economisesc pentru un avans mai întâi?
Pentru datoriile cu dobândă redusă (creditele pentru studenți la 4 - 6%), poate avea sens să economisiți pentru o plată inițială simultan. împrumuturile auto se încadrează între acestea.
Ce este un cont de garanţie pentru o ipotecă?
Un cont escrow deține fonduri pentru impozitele pe proprietate și asigurarea proprietarilor de locuințe. Creditorul colectează 1/12 din costurile dvs. anuale de impozitare și asigurare în fiecare lună, împreună cu plata ipotecară, și plătește aceste facturi în numele dvs. Acest lucru asigură că impozitele și asigurarea sunt întotdeauna actuale.
Cum calculez costul total al unei ipoteci?
Costul total = (plata lunară x numărul plăților) + avansul + costurile de închidere. Pentru un împrumut de 300.000 $ la 7% pentru 30 de ani: 1.996 $ x 360 = 718.560 $ în plăți. Adăugați 80.000 $ avans și 10.000 $ costuri de închidere = 808.560 $ cost total pentru o casă de 400.000 $. Doar dobânda este de 718.560 $ - 300.000 $ = 418.560 $ - mai mult decât suma împrumutului inițial.
Care este diferența dintre precalificare și aprobare prealabilă?
Pre-calificarea este o estimare informală bazată pe informații financiare auto-raportate - nu este verificată și are puțină greutate pe o piață competitivă. Pre-aprobarea implică o verificare completă a creditului, verificarea veniturilor și documentarea activelor. Pre-aprobarea vă oferă un angajament condiționat de la creditor pentru o anumită sumă de împrumut, pe care vânzătorii și agenții o iau în serios.
Îmi pot permite o casă dacă am datorii de împrumut pentru studenţi?
Da, dar împrumuturile pentru studenți vă reduc capacitatea de împrumut prin raportul DTI de back-end. Creditorii numără plata lunară reală (sau 0,5% - 1% din sold dacă este amânată). O plată de împrumut pentru studenți de 500 de dolari pe lună vă reduce ipoteca maximă cu aproximativ 80.000 - 100.000 de dolari. Planurile de rambursare bazate pe venit pot reduce plățile lunare, îmbunătățind DTI. Beneficiarii de iertare a împrumuturilor pentru serviciul public beneficiază adesea în mod semnificativ de maximizarea eligibilității ipotecare.
Programele și asistența pentru cumpărătorii de case pentru prima dată
Mulți cumpărători nu își dau seama cât de multe programe de asistență există care pot îmbunătăți în mod semnificativ accesibilitatea. Programele federale, de stat și locale oferă asistență pentru plata inițială, rate mai mici de dobândă și costuri reduse de închidere pentru cumpărătorii calificați.
Programele federale:Împrumuturile FHA (3,5% în scădere, cerințe de credit mai mici), împrumuturile VA (0% în scădere pentru veterani și militari activi - niciodată PMI), împrumuturile USDA pentru dezvoltare rurală (0% în scădere în zonele rurale eligibile).
Programele agenției de stat pentru finanțarea locuințelor (HFA):Aproape fiecare stat are un HFA care oferă rate de dobândă inferioare pieței, subvenții de asistență pentru plată în avans (adesea 3 - 5% din prețul de achiziție) și asistență pentru costurile de închidere.
Ajutor pentru avansuri (DPA):Mii de programe DPA există la nivel de județ și oraș. Unele sunt granturi (bani gratuiti care nu trebuie rambursați), altele sunt împrumuturi iertate (iertate după 3 - 10 ani de ocupare), iar altele sunt împrumuturi amânate (rambursate atunci când vindeți sau refinanțați).
Asistență pentru angajatori:Unii angajatori (în special corporațiile mari, universitățile și spitalele) oferă asistență pentru cumpărătorii de locuințe ca beneficiu pentru angajați.
Cheia pentru a-ţi maximiza puterea de cumpărare este să cercetezi toate serviciile de asistenţă disponibile în zona ta înainte de a presupune că nu-ţi permiţi să cumperi.