Kalkulator opłacalności domu - Ile domu mogę sobie pozwolić?
Oblicz, ile mieszkania możesz sobie pozwolić na podstawie dochodów, zaliczki i długów.
Jaką kwotę mieszkania możesz sobie pozwolić?
Najczęściej stosowaną wytyczną dotyczącą przystępności cenowej domów jestZasada 28/36Kredytodawcy hipoteczni używają go do ustalenia, czy kredytobiorca może zarządzać kosztami mieszkania bez obciążenia finansowego:
- Współczynnik front-end (28%):Twoje miesięczne koszty mieszkaniowe (podstawa kredytu hipotecznego, odsetki, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie - PITI) nie powinny przekraczać 28% Twojego miesięcznego dochodu brutto.
- Współczynnik back-end (36%):Całkowite miesięczne spłaty długów (w tym kredyt hipoteczny plus kredyt samochodowy, kredyt studencki, karty kredytowe i inne zobowiązania) nie powinny przekraczać 36% Twojego miesięcznego dochodu brutto.
Pożyczki VA i USDA mają różne kryteria. Pożyczkodawcy mogą zatwierdzić wyższe wskaźniki dla kredytobiorców z doskonałymi wynikami kredytowymi i dużymi zaliczkami.
Doradcy ds. finansów osobistych często zalecają bardziej konserwatywne cele:wynagrodzenie za pracę domową(nie dochód brutto). Różnica ma znaczenie - 28% dochodu brutto jest w rzeczywistości bliższe 35-40% wynagrodzenia po opodatkowaniu.
Przystępność do mieszkania według poziomu dochodu
W poniższej tabeli przedstawiono szacunkową możliwość nabycia domu na poziomie wspólnego dochodu, przy założeniu 30-letniego kredytu hipotecznego o oprocentowaniu 7%, 20% zaliczki i zgodnie z zasadą 28% dochodu brutto.
| Przychody roczne | Wartość miesięczna brutto | Maksymalna płatność mieszkaniowa (28%) | Kwota pożyczki (est.) | Cena nieruchomości (20% mniej) |
|---|---|---|---|---|
| 50 tysięcy. | 4167 dolarów. | 1167 dolarów. | - 175 tysięcy. | ~$219,000 |
| 75 tysięcy. | 6 250 dolarów. | 1750 dolarów. | ~261 tysięcy dolarów | - $327,000 |
| 100 tys. dolarów. | 8333 dolarów. | 2333 dolarów. | - 348 tys. dolarów. | - 435 tysięcy. |
| 120 tysięcy. | 10 tysięcy. | 2800 dolarów | - 418 tysięcy. | - $522.000 |
| 150 tysięcy dolarów | 12 500 dolarów. | 3500 dolarów. | - $522.000 | ~653 tysiące dolarów |
| 200 tys. dolarów. | 16 667 dolarów. | 4667 dolarów. | - 696 tys. dolarów. | - $870,000 |
Liczby te są szacunkowe. Rzeczywiste płatności hipoteczne zależą od konkretnej stopy procentowej, na którą się kwalifikujesz, lokalnych podatków od nieruchomości (od 0,5% na Hawajach do ponad 2% w New Jersey), ubezpieczenia dla właścicieli domów i opłat HOA, jeśli ma to zastosowanie.
Wpłata zaliczkowa: jak wpływa na dostępność finansową
Większa zaliczka oznacza mniejszą pożyczkę, niższe miesięczne płatności i - jeśli osiągniesz 20% - brak prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI).
| Cena domu | Zwrot zaliczki w % | Wypłata zaliczki | Kwota pożyczki | Płatność miesięczna (7%) | Czy wymagane jest PMI? |
|---|---|---|---|---|---|
| 400,000 dolarów. | 3% | 12 tysięcy. | 388 tysięcy. | $2,581 + PMI | Tak (~194 USD/miesiąc) |
| 400,000 dolarów. | 5% | 20 tysięcy. | 380.000 dolarów. | $2,528 + PMI | Tak (~158 USD/miesiąc) |
| 400,000 dolarów. | 10 proc. | 40 tysięcy. | 360 tysięcy dolarów | $2,395 + PMI | Tak (~ 120 USD/miesiąc) |
| 400,000 dolarów. | 20% | 80 tysięcy. | 320 tys. dolarów. | 2129 dolarów. | No |
| 400,000 dolarów. | 25 proc. | 100 tys. dolarów. | 300 000 dolarów. | 1 996 dolarów | No |
PMI (prywatne ubezpieczenie hipoteczne)W przypadku kredytu w wysokości 380 000 USD z oprocentowaniem 1% PMI, to 316 USD miesięcznie w dodatkowych kosztach - znaczący dodatek. PMI anuluje automatycznie, gdy kapitał własny osiągnie 22% pierwotnej ceny zakupu (zgodnie z Ustawą o Ochronie Właścicieli Domów) lub możesz zażądać anulowania w wysokości 20%.
Pożyczki FHAOznacza to, że pożyczki FHA wymagają tylko 3,5% zaliczki, ale pobierają MIP (Mortgage Insurance Premium) za okres kredytowania, jeśli wpłacisz mniej niż 10% roczna MIP wynosi 0,85% salda kredytu - nie możesz go anulować bez refinansowania do konwencjonalnej pożyczki.
Ukryte koszty posiadania domu
Wiele osób, które kupują dom po raz pierwszy, skupia się wyłącznie na spłacie kredytu hipotecznego i nie docenia całkowitych kosztów posiadania domu.
- Kredyt hipoteczny (kapitał główny + odsetki):Zwrot podstawowej pożyczki na kwotę 300 tysięcy dolarów z oprocentowaniem 7% przez 30 lat.
- Podatki od nieruchomości:Zazwyczaj 1 - 2% wartości szacowanej rocznie. $400,000 dom: $333 - $667/miesiąc.
- Ubezpieczenie domów:Zazwyczaj $100 - $200/miesiąc dla większości domów.
- PMI (jeśli <20% w dół):100 - 400 dolarów miesięcznie w zależności od wielkości pożyczki i wyniku kredytowego.
- Opłaty HOA:100$ - 500$+/miesiąc w społecznościach ze wspólnymi udogodnieniami.
- Utrzymanie i naprawy:Budżet 1% - 2% wartości domu rocznie. $400,000 dom: $333 - $667/miesiąc odłożone na naprawy, urządzenia i ulepszenia.
- Usługi komunalne:Zazwyczaj wyższe niż wynajem ze względu na większą przestrzeń i pełną odpowiedzialność.
Częsty błąd: kwalifikowanie się do kredytu hipotecznego w wysokości 2500 dolarów miesięcznie i bycie zszokowanym dodatkowymi 1 000 - 1 500 dolarów miesięcznie w podatkach, ubezpieczeniach i kosztach utrzymania.
Rodzaje kredytów hipotecznych: stała lub regulowana stopa procentowa
Wybór odpowiedniego rodzaju kredytu hipotecznego ma znaczący wpływ na przystępność cenową w czasie.
| Typ kredytu hipotecznego | Stawka | Płatność miesięczna* | Poziom ryzyka | Najlepsze dla |
|---|---|---|---|---|
| Stałe na 30 lat | 7,0% | 1 996 dolarów | Niskie | Stabilność długoterminowa, konserwatywni nabywcy |
| Stałe na 15 lat | 6,5% | 2613 dolarów. | Niskie | Szybsza wypłata, niższy łączny odsetek |
| 5/1 ARM | 6,0% (pierwotne) | 1799 dolarów (początkowo) | Średnie | Przeprowadzka w ciągu 5 lat |
| 7/1 ARM | 6,25% (pierwotny) | 1847 dolarów (początkowo) | Średnie | Plany średnioterminowe |
| 10/1 ARM | 6,5% (początkowo) | 1,896 dolarów (początkowo) | Poziom umiarkowanie wysoki | Plany sprzedaży lub refinansowania w ciągu 10 lat |
*Miesięczne płatności za pożyczkę w wysokości 300 000 USD.
A Stałe na 30 latkredyt hipoteczny oferuje najniższą wymaganą miesięczną płatność i maksymalną przewidywalność.Stałe na 15 latŁączna kwota odsetek zaoszczędzonych w ciągu okresu kredytowania wynosi często 100 000 - 200 000 USD w porównaniu z 30-letnim okresem.
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)Początkowo można zacząć od niższej stałej stopy procentowej na początkowy okres (5, 7 lub 10 lat), a następnie korygować ją corocznie na podstawie indeksu odniesienia (zwykle SOFR).
Wpływ oceny kredytowej na przystępność kredytu hipotecznego
Twój wynik kredytowy znacząco wpływa na stopę procentową, na którą się kwalifikujesz, a to z kolei wpływa na to, ile możesz sobie pozwolić na mieszkanie.
| Zakres wyników FICO | Poziom stopy procentowej | Stawka przykładowa (30 lat) | Płatność miesięczna ($300k) | Dodatkowe koszty w porównaniu z najlepszą ceną |
|---|---|---|---|---|
| 760 - 850 | Wspaniale. | 6,75% | 1 946 dolarów | — |
| 700 - 759 | Dobrze . | 7,00% | 1 996 dolarów | +50$/miesiąc (+18000$ łącznie) |
| 680 - 699 | Sprawiedliwy | 7,25% | 2047 dolarów. | +101 USD/miesiąc (+ łącznie 36 360 USD) |
| 660 - 679 | Fair-Low | 7,75% | 2149 dolarów. | +203 USD/miesiąc (+ łącznie 73 080 USD) |
| 620 - 659 | Biedny . | 8,50% | 2 307 dolarów | +361 USD/miesiąc (+129 960 USD łącznie) |
Poprawa wyniku kredytowego przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy dolarów. Poprawa o 100 punktów (np. z 660 do 760) może obniżyć oprocentowanie o 0,75% - 1%, oszczędzając 150 - 200 USD / miesiąc na pożyczce w wysokości 300 000 USD - to 54 000 - 72 000 USD w ciągu 30 lat. Kroki, aby poprawić swój wynik przed zakupem: spłacić salda kart kredytowych poniżej 30% wykorzystania, zakwestionować błędy w raporcie kredytowym, unikać otwierania nowych rachunków 6 - 12 miesięcy przed złożeniem wniosku i dokonywać wszystkich płatności na czas.
Wypożyczanie czy kupowanie: porównanie finansowe
Decyzja o wynajęciu lub zakupie jest jednym z najważniejszych wyborów finansowych podejmowanych przez wielu ludzi. Nie jest to tylko porównanie miesięcznych płatności - własność domu wiąże się z budową kapitału własnego, korzyściami podatkowymi, kosztami alternatywnymi i kosztami transakcji.
Argumenty za zakupem:Opłaty hipoteczne budują kapitał własny; płatności czynszowe budują kapitał własny właściciela. Długoterminowe wartości domów historycznie wzrastały o 3 - 4% rocznie w skali krajowej. Odsetki od kredytów hipotecznych i podatki od nieruchomości mogą być odliczane od podatku (dla detalizatorów). Stabilność - kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu blokują koszty mieszkaniowe przez 30 lat. Możliwość dostosowania i renowacji. Potencjalne dochody z wynajmu z wolnych pokoi lub przyszłej konwersji.
Argumenty za wynajęciem:Niższe koszty początkowe (depozyt zabezpieczający w porównaniu z 3 - 20% zaliczką). Większa elastyczność w zakresie relokacji dla możliwości zatrudnienia. Brak odpowiedzialności za utrzymanie lub koszty. Kapitał nie związany z domem może być zainwestowany w akcje lub obligacje. Wynajem jest tańszy na rynkach, na których stosunek ceny do czynszu jest bardzo wysoki (np. San Francisco, Nowy Jork).
Analiza break-even: zakup zazwyczaj staje się finansowo lepszy niż wynajem po 5 - 7 latach na większości rynków amerykańskich, uwzględniając koszty transakcji (opłaty agenta nieruchomości w wysokości 5 - 6%, koszty zamknięcia w wysokości 2 - 5%), które są odzyskiwane tylko z czasem.
Kroki do zakupu pierwszego domu
Zrozumienie procesu pozwala uniknąć niespodzianek i zapewni przygotowanie finansowe:
- Sprawdź swój wynik kredytowy(przynajmniej 620 wymaganych dla większości pożyczek; 740+ dla najlepszych stawek) Bezpłatne roczne raporty kredytowe na stronie AnnualCreditReport.com.
- Z wyjątkiem zaliczki(minimum 3 - 3,5% dla FHA/konwencjonalnych; 20% w celu uniknięcia PMI).
- Wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznegoPoprzednie zatwierdzenie pokazuje sprzedawcom, że mówisz poważnie i ustala realistyczny budżet.
- Określ całkowity budżetwykorzystując zasadę 28/36 plus analizę kosztów ukrytych.
- Znajdź agenta nieruchomościAgenci nabywcy są zazwyczaj opłacani przez sprzedawcę (chociaż nowe przepisy dotyczące rozliczenia NAR z 2024 r. mogą to zmienić).
- Zrób ofertę i negocjuj.Należy uwzględnić środki nadzwyczajne na potrzeby kontroli i finansowania.
- Inspekcja domu:Zidentyfikuje problemy, które mogą kosztować tysiące po zakupie.
- Zamknij pożyczkę:Podpisać dokumenty, zapłacić koszty zamknięcia, otrzymać klucze.
Często zadawane pytania
Jaka jest zasada 28/36 przy zakupie domu?
Zasada 28/36: miesięczne koszty mieszkaniowe (PITI) <= 28% miesięcznego dochodu brutto; wszystkie miesięczne długi <= 36% miesięcznego dochodu brutto.
Czym jest PMI i kiedy mogę go uniknąć?
PMI (prywatne ubezpieczenie hipoteczne) jest wymagane, gdy zaliczka jest mniejsza niż 20% ceny zakupu. Kosztuje 0,5% - 1,5% rocznie, płatne co miesiąc. Aby uniknąć PMI: odłożyć 20% lub więcej, skorzystaj z pożyczki piggyback (struktury 80/10/10), lub wybierz opcję PMI płatną przez kredytodawcę (zwykle skutkuje wyższą stopą procentową).
Jak mój stosunek zadłużenia do dochodów wpływa na zatwierdzenie kredytu hipotecznego?
Większość konwencjonalnych pożyczek wymaga DTI <= 43%; FHA umożliwia do 50% w niektórych przypadkach. Wysokie pożyczki studenckie, płatności samochodowe lub minimalne kwoty kart kredytowych zmniejszają kwotę kredytu hipotecznego, na którą można się kwalifikować. Spłacenie długu przed bezpośrednim złożeniem wniosku zwiększa maksymalną kwotę kredytu.
Jaki wynik kredytowy potrzebuję, żeby kupić dom?
Minimum: 620 dla większości konwencjonalnych pożyczek; 580 dla pożyczek FHA (500 z 10% zniżką).
Ile powinienem zaoszczędzić na koszty zamknięcia?
Budżet 2% - 5% ceny zakupu na koszty zamknięcia. W przypadku domu za 300 000 dolarów, to 6000 - 15 000 dolarów. Koszty zamknięcia obejmują opłaty kredytodawcy (oryginacja, ubezpieczenie), opłaty stron trzecich (ocena, ubezpieczenie tytułu, depozyt), elementy przedpłacone (podatki od nieruchomości, ubezpieczenie właścicieli domów) i opłaty rządowe (opłaty rejestracyjne). Poproś pożyczkodawcę o szacunek kredytu przedstawiający wszystkie przewidywane koszty.
Czy powinienem najpierw spłacić dług czy zaoszczędzić na zaliczkę?
To zależy od stóp procentowych. Najpierw spłać dług o wysokim oprocentowaniu (karty kredytowe o oprocentowaniu 20% + APR) - gwarantowany zwrot z spłaty długów w wysokości 20% przewyższa wszelkie zwroty z inwestycji. W przypadku długów o niskim oprocentowaniu (pożyczki studenckie o oprocentowaniu 4 - 6%), może mieć sens oszczędzanie na zaliczkę jednocześnie. Pożyczki samochodowe znajdują się pomiędzy. Korzystanie z doradcy finansowego do modelowania scenariuszy dla konkretnej sytuacji jest cenne podczas dokonywania tego wyboru.
Co to jest konto depozytowe na kredyt hipoteczny?
Konto depozytowe zawiera środki na podatki od nieruchomości i ubezpieczenie właścicieli domów. Twój pożyczkodawca zbiera 1/12 rocznych kosztów podatku i ubezpieczenia każdego miesiąca, wraz z płatnością hipotecznej, i płaci te rachunki w twoim imieniu.
Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Koszt całkowity = (miesięczna płatność x liczba płatności) + zaliczka + koszty zamknięcia. Dla kredytu w wysokości 300 000 $ na 7% przez 30 lat: 1 996 $ x 360 = 718 560 $ w płatnościach. Dodaj 80 000 $ zaliczki i 10 000 $ kosztów zamknięcia = 808 560 $ całkowity koszt domu w wysokości 400 000 $. Samo odsetki wynoszą 718 560 $ - 300 000 $ = 418 560 $ - więcej niż pierwotna kwota kredytu.
Jaka jest różnica między wstępną kwalifikacją a wstępnym zatwierdzeniem?
Pre-kwalifikacja jest nieformalnym oszacowaniem opartym na samodzielnie zgłoszonych informacjach finansowych - nie jest weryfikowany i ma niewielką wagę na konkurencyjnym rynku. Pre-zatwierdzenie obejmuje pełną kontrolę kredytową, weryfikację dochodów i dokumentację aktywów. Pre-zatwierdzenie daje warunkowe zobowiązanie pożyczkodawcy do określonej kwoty pożyczki, którą sprzedawcy i agenci traktują poważnie. Zawsze uzyskaj pre-zatwierdzenie przed poszukiwaniem domu na konkurencyjnych rynkach.
Mogę sobie pozwolić na dom, jeśli mam dług z kredytu studenckiego?
Tak, ale kredyty studenckie zmniejszają zdolność pożyczkową poprzez stosunek DTI. Kredytodawcy liczą rzeczywistą miesięczną płatność (lub 0,5% - 1% salda w przypadku odroczenia). Płatność kredytu studenckiego w wysokości 500 USD / miesiąc zmniejsza maksymalny kredyt hipoteczny o około 80 000 USD - 100 000 USD.
Programy i pomoc dla pierwszych nabywców domów
Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy z tego, że istnieje wiele programów pomocy, które mogą znacznie poprawić przystępność cenową. Programy federalne, stanowe i lokalne oferują pomoc w zapłacie zaliczki, niższe stopy procentowe i zmniejszone koszty zamknięcia dla kwalifikujących się kupujących.
Programy federalne:Kredyty FHA (3,5% w dół, niższe wymagania kredytowe), kredyty VA (0% w dół dla weteranów i aktywnych wojskowych - nigdy nie PMI), kredyty USDA na rozwój obszarów wiejskich (0% w dół w kwalifikujących się obszarach wiejskich).
Programy państwowej agencji finansów mieszkaniowych (HFA):Prawie każdy stan ma HFA oferujące niższe niż rynkowe stopy procentowe, dotacje z tytułu zaliczki (często 3 - 5% ceny zakupu) i pomoc w kosztach zamknięcia.
Pomoc w wysokości zaliczki (DPA):Na poziomie hrabstwa i miasta istnieją tysiące programów DPA. Niektóre są dotacjami (darmowe pieniądze, które nie muszą być spłacane), niektóre są pożyczkami wybaczalnymi (wybaczane po 3 - 10 latach zamieszkania), a niektóre są pożyczkami odroczonymi (spłacane z powrotem, gdy sprzedajesz lub refinansujesz).
Pomoc dla pracodawcy:Niektórzy pracodawcy (zwłaszcza duże korporacje, uniwersytety i szpitale) oferują pomoc w zakupie domu jako świadczenie dla pracowników.
Kluczem do zmaksymalizowania swojej siły nabywczej jest zbadanie wszelkich dostępnych środków pomocy w okolicy, zanim założysz, że nie stać cię na zakup.