Home Affordability Calculator – How Much House Can I Afford?
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Come grande è la casa che potete permettervi? La regola 28/36 spiegata
La guida più utilizzata per la valutazione dell'affidabilità di un acquirente è la regola 28/36 (anche chiamata regola del rapporto debito-reddito). I prestatori di mutui utilizzano questa regola per determinare se un acquirente possa gestire i costi di locazione senza soffrire di problemi finanziari:
- Rapporto frontale (28%): I vostri costi mensili di locazione (capitale, interessi, imposte sulla proprietà e assicurazione — PITI) non dovrebbero superare il 28% del vostro reddito mensile lordo.
- Rapporto posteriore (36%): I vostri pagamenti mensili totali di debito (inclusi il mutuo, i mutui per l'auto, i mutui per la formazione, le carte di credito e altre obbligazioni) non dovrebbero superare il 36% del vostro reddito mensile lordo.
Questi sono i limiti di qualificazione per la maggior parte dei mutui convenzionali. I mutui FHA sono più flessibili, consentendo fino al 31% di rapporto frontale e 43% di rapporto posteriore. I mutui VA e USDA hanno criteri diversi. I prestatori possono approvare rapporti più alti per gli acquirenti con punteggi di credito eccellenti e pagamenti di caparra più alti.
Consiglieri finanziari personali spesso raccomandano obiettivi più conservatori: locazione inferiore al 25% del reddito lordo netto (non lordo). La differenza conta — il 28% del reddito lordo è effettivamente più vicino al 35-40% del reddito netto dopo le tasse. La regola del 28% del reddito lordo dà ai prestatori la fiducia nella ripresa del mutuo; la regola del 25% del reddito netto aiuta gli acquirenti a mantenere la flessibilità finanziaria.
L'affidabilità di un acquirente in base al reddito
La seguente tabella mostra l'affidabilità di un acquirente in base al reddito, supponendo un mutuo a 30 anni a 7% di interesse, un pagamento di caparra del 20% e seguendo la regola del 28% del reddito lordo. Le imposte sulla proprietà e l'assicurazione aggiungono circa il 1,5% del valore della proprietà annualmente.
| Reddito annuale | Reddito mensile lordo | Pagamento massimo di locazione (28%) | Importo del mutuo (stima) | Prezzo della casa (20% di caparra) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 $ | 4.167 $ | 1.167 $ | ~175.000 $ | ~219.000 $ |
| 75.000 $ | 6.250 $ | 1.750 $ | ~261.000 $ | ~327.000 $ |
| 100.000 $ | 8.333 $ | 2.333 $ | ~348.000 $ | ~435.000 $ |
| 120.000 $ | 10.000 $ | 2.800 $ | ~418.000 $ | ~522.000 $ |
| 150.000 $ | 12.500 $ | 3.500 $ | ~522.000 $ | ~653.000 $ |
| 200.000 $ | 16.667 $ | 4.667 $ | ~696.000 $ | ~870.000 $ |
Questi dati sono stime. I pagamenti del mutuo dipendono effettivamente dal tasso di interesse specifico che potete ottenere, le imposte sulla proprietà locali (che vanno da 0,5% in Hawaii a oltre il 2% nel New Jersey), l'assicurazione sulla proprietà, le spese di condominio se applicabili. Utilizzate questi come punti di partenza, non previsioni precise.
Il pagamento di caparra: come influisce sull'affidabilità
Il pagamento di caparra ha un impatto enorme sui costi mensili e sul totale degli interessi pagati nel corso della vita del mutuo. Un pagamento di caparra più alto significa un mutuo più piccolo, pagamenti mensili più bassi e — se raggiungete il 20% — nessuna assicurazione del mutuo privato (PMI).
| Prezzo della casa | Percentuale di caparra | Caparra $ | Importo del mutuo | Pagamento mensile (7%) | Richiesta di PMI? |
|---|---|---|---|---|---|
| 400.000 $ | 3% | 12.000 $ | 388.000 $ | 2.581 + PMI | Sì (~194 $/mese) |
| 400.000 $ | 5% | 20.000 $ | 380.000 $ | 2.528 + PMI | Sì (~158 $/mese) |
| 400.000 $ | 10% | 40.000 $ | 360.000 $ | 2.395 + PMI | Sì (~120 $/mese) |
| 400.000 $ | 20% | 80.000 $ | 320.000 $ | 2.129 | No |
| 400.000 $ | 25% | 100.000 $ | 300.000 $ | 1.996 | No |
PMI (assicurazione del mutuo privato) protegge il prestatore se non pagate. Di solito costa 0,5-1,5% dell'importo del mutuo annualmente, pagato mensilmente. Su un mutuo da 380.000 $ a 1% di PMI, questo significa un costo aggiuntivo di 316 $ al mese — un costo significativo. La PMI si annulla automaticamente quando il vostro capitale raggiunge il 22% del prezzo di acquisto originale (sotto la Legge di protezione degli acquirenti di proprietà), oppure potete richiederne l'annullamento al 20%.
I mutui FHA richiedono solo il 3,5% di caparra ma impongono la MIP (Premium di assicurazione del mutuo) per tutta la durata del mutuo se pagate meno del 10%. L'annualità della MIP è del 0,85% dell'importo del mutuo — non potete annullarlo senza rifinanziare il mutuo in un mutuo convenzionale. Ciò rende i mutui FHA più costosi a lungo termine nonostante il basso requisito di caparra.
Costi nascosti dell'acquisto di una casa
Molti acquirenti di prima casa si concentrano solo sul pagamento del mutuo e sottostimano i costi totali dell'acquisto di una casa. Il vero costo mensile di possedere una casa include:
- Mutuo (Capitale + Interesse): La ripresa base del prestito. Su un mutuo di 300.000 dollari al 7% per 30 anni: 1.996 dollari al mese.
- Tasse sulla proprietà: Di solito 1–2% del valore assunto all'anno. Su una casa da 400.000 dollari: 333–667 dollari al mese.
- Assicurazione sulla proprietà: Di solito 100–200 dollari al mese per le case più comuni.
- PMI (se <20% di caparra): 100–400 dollari al mese a seconda della dimensione del prestito e del punteggio di credito.
- Spese di gestione condominiale: 100–500 dollari al mese nelle comunità con servizi condivisi.
- Manutenzione e riparazioni: Budget 1%–2% del valore della casa all'anno. Una casa da 400.000 dollari: 333–667 dollari al mese per riparazioni, elettrodomestici e miglioramenti.
- Utilità: Di solito più elevate rispetto al noleggio a causa dello spazio più grande e della piena responsabilità.
Il costo mensile totale di proprietà è spesso 1,5–2 volte il pagamento del mutuo solo. Un errore comune: qualificarsi per un mutuo di 2.500 dollari al mese e rimanere sorpresi dai costi aggiuntivi di 1.000–1.500 dollari al mese per tasse, assicurazione e manutenzione.
Tipi di mutuo: fisso vs variabile
La scelta del tipo di mutuo ha un impatto significativo sulla sostenibilità a lungo termine. I due tipi principali sono i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile (ARMs).
| Tipo di mutuo | Tasso | Pagamento mensile* | Livello di rischio | Per chi è adatto |
|---|---|---|---|---|
| Mutuo a 30 anni fisso | 7,0% | 1.996 | Basso | Stabilità a lungo termine, acquirenti conservatori |
| Mutuo a 15 anni fisso | 6,5% | 2.613 | Basso | Payoff più veloce, minor interesse totale |
| 5/1 ARM | 6,0% (iniziale) | 1.799 (inizialmente) | Moderato | Spostamento entro 5 anni |
| 7/1 ARM | 6,25% (iniziale) | 1.847 (inizialmente) | Moderato | Piani a medio termine |
| 10/1 ARM | 6,5% (iniziale) | 1.896 (inizialmente) | Moderato-Alto | Piani per vendere o rifinanziare entro 10 anni |
*Pagamenti mensili su un prestito da 300.000 dollari. I tassi iniziali degli ARMs sono esempi; i tassi effettivi variano a seconda del prestatore e delle condizioni del mercato.
Un mutuo a 30 anni fisso offre il pagamento mensile più basso e la massima prevedibilità. L'interesse totale pagato è più alto, ma la stabilità è preziosa. Un mutuo a 15 anni fisso ha pagamenti mensili più alti ma costruisce l'equità due volte più velocemente e di solito ha un tasso di interesse più basso. L'interesse totale risparmiato nel corso della vita del prestito è spesso 100.000–200.000 dollari rispetto a un 30 anni.
Mutui a tasso variabile (ARMs) iniziano con un tasso fisso iniziale per un periodo iniziale (5, 7 o 10 anni), poi si adattano annualmente in base a un indice di riferimento (di solito SOFR). Sono adatti agli acquirenti che pianificano di vendere o rifinanziare prima del periodo di adattamento. Il rischio: se rimani più a lungo del previsto, i tassi possono aumentare significativamente.
Impatto del punteggio di credito sulla sostenibilità del mutuo
Il tuo punteggio di credito ha un impatto significativo sull'interesse che puoi ottenere, che a sua volta influenza quanto casa puoi permetterti di acquistare. I prestatari utilizzano i punteggi FICO per valutare il rischio del mutuo.
| Intervallo di punteggio FICO | Grado di tasso | Esempio di tasso (30 anni) | Pagamento mensile ($300k) | Costo aggiuntivo rispetto al miglior tasso |
|---|---|---|---|---|
| 760–850 | Eccezionale | 6,75% | 1.946 | — |
| 700–759 | Buono | 7,00% | 1.996 | +$50/mese (+$18.000 totale) |
| 680–699 | Medio | 7,25% | 2.047 | +$101/mese (+$36.360 totale) |
| 660–679 | Medio-Basso | 7,75% | 2.149 | +$203/mese (+$73.080 totale) |
| 620–659 | Cattivo | 8,50% | 2.307 | +$361/mese (+$129.960 totale) |
Aggiornare il tuo punteggio di credito prima di richiedere un mutuo può risparmiare decine di migliaia di dollari. Un miglioramento di 100 punti (ad esempio, da 660 a 760) può ridurre il tuo tasso di 0,75%–1%, risparmiando 150–200 dollari al mese su un prestito da 300.000 dollari — che è 54.000–72.000 dollari in 30 anni. Passaggi per migliorare il tuo punteggio di credito prima di acquistare: ridurre i saldi dei cartelli di credito al di sotto del 30% di utilizzo, contestare gli errori sul tuo rapporto di credito, evitare l'apertura di nuove carte di credito 6–12 mesi prima di richiedere il mutuo e pagare tutte le rate in tempo.
Confronto tra locazione e proprietà: un confronto finanziario
La scelta tra locazione e proprietà è una delle scelte finanziarie più importanti che molte persone devono affrontare. Non si tratta semplicemente di confrontare i pagamenti mensili — l'acquisto di una proprietà comporta la creazione di capitale, benefici fiscali, costi di opportunità e costi di transazione.
Argomenti a favore dell'acquisto: I pagamenti del mutuo costruiscono il capitale; i pagamenti di locazione costruiscono il capitale del proprietario. I valori delle proprietà a lungo termine hanno aumentato storici del 3-4% all'anno a livello nazionale. Gli interessi del mutuo e le tasse sulla proprietà possono essere deducibili (per chi dichiara). Stabilità — i mutui a tasso fisso bloccano i costi di locazione per 30 anni. La possibilità di personalizzare e rinnovare. Potenziale reddito da affitto dalle stanze extra o dalla conversione futura.
Argomenti a favore della locazione: Costo inferiore iniziale (cauzione vs. 3-20% di caparra confirmatoria). Maggiore flessibilità per trasferirsi per opportunità di lavoro. Nessuna responsabilità o costo di manutenzione. Il capitale non legato a una proprietà può essere investito in azioni o obbligazioni. La locazione è più economica nei mercati dove il rapporto prezzo-affitto è molto alto (ad esempio, San Francisco, New York City).
L'analisi del punto di equilibrio: l'acquisto diventa generalmente finanziariamente superiore alla locazione dopo 5-7 anni nei mercati statunitensi, tenendo conto dei costi di transazione (onorari degli agenti immobiliari del 5-6%, costi di chiusura del 2-5%) che vengono recuperati nel tempo. Nei mercati di alta apprezzamento, il punto di equilibrio può essere 3-4 anni; nei mercati stagnanti, può richiedere 10+ anni.
Passaggi per acquistare la tua prima casa
Capire il processo aiuta a evitare sorprese e a garantire di essere finanziariamente preparato:
- Controlla il tuo punteggio di credito (almeno 620 necessario per la maggior parte dei prestiti; 740+ per le migliori tariffe). Estra i tuoi rapporti di credito gratuiti ogni anno su AnnualCreditReport.com.
- Salva per un contributo di acquisto (minimo 3-3,5% per FHA/convenzionale; 20% per evitare l'assicurazione del mutuo). Salva anche 2-5% del prezzo di acquisto per i costi di chiusura.
- Ottieni un prestito pre-approvato prima di iniziare a cercare case. La pre-approvazione mostra ai venditori che sei serio e stabilisce un budget realistico.
- Determina il tuo budget totale utilizzando la regola 28/36 più l'analisi dei costi nascosti.
- Cerca un agente immobiliare. Gli agenti di compravendita sono di solito pagati dal venditore (anche se le nuove regole del 2024 dal NAR possono cambiare questo).
- Fai un'offerta e negozia. Includi clausole per l'ispezione e la finanziarizzazione.
- Ispezione della casa: Essenziale. Identifica gli aspetti che potrebbero costare migliaia di dollari dopo l'acquisto.
- Chiudi il prestito: Firma i documenti, paga i costi di chiusura, ricevi le chiavi.
Domande frequenti
Che cos'è la regola 28/36 per l'acquisto di una casa?
La regola 28/36: i costi mensili di abitazione (PITI) ≤ 28% del reddito mensile lordo; tutti i debiti mensili ≤ 36% del reddito mensile lordo. Esempio: $6,000 reddito mensile lordo → pagamento massimo di abitazione $1,680; debiti totali massimo $2,160. Queste sono le norme di qualificazione dei prestiti dei prestatori, non sono obiettivi di finanza personale — molti consulenti raccomandano di mantenere l'abitazione sotto il 25% del reddito lordo netto.
Che cos'è l'assicurazione sulla proprietà e quando posso evitarla?
L'assicurazione sulla proprietà (PMI) è richiesta quando il pagamento di deposito è inferiore al 20% del prezzo di acquisto. Il costo è del 0,5%–1,5% all'anno, pagato mensilmente. Per evitare l'assicurazione sulla proprietà: mettere giù il 20% o più, utilizzare un prestito a piggyback (struttura 80/10/10), o scegliere un'opzione di assicurazione sulla proprietà a carico del prestatore (di solito risulta in un tasso di interesse più alto). I prestiti VA e USDA non richiedono alcuna assicurazione sulla proprietà.
Come il rapporto debito-reddito influenza l'approvazione del mutuo?
I prestatori calcolano il rapporto debito-reddito (DTI) dividendo i pagamenti mensili di debito totali per il reddito mensile lordo. La maggior parte dei prestiti convenzionali richiede DTI ≤ 43%; l'FHA consente fino al 50% in alcuni casi. I prestiti studenteschi, i pagamenti di auto o le tariffe minime delle carte di credito riducono la quantità di mutuo che potete qualificare. Pagare i debiti prima di presentare la domanda direttamente aumenta la quantità massima del prestito.
Qual è il punteggio di credito necessario per comprare una casa?
Minimo: 620 per la maggior parte dei prestiti convenzionali; 580 per i prestiti FHA (500 con 10% di deposito). Per qualificarsi per i migliori tassi di interesse, mira a 740+. I punteggi inferiori a 620 richiedono di solito prestiti FHA o altri prestiti garantiti dal governo con costi a lungo termine più alti. Controlla il tuo punteggio 6-12 mesi prima di comprare per consentire tempo per migliorarlo.
Quanto dovrei risparmiare per i costi di chiusura?
Stabilisci un budget del 2%–5% del prezzo di acquisto per i costi di chiusura. Su una casa da $300,000, questo significa $6,000–$15,000. I costi di chiusura includono le tariffe del prestatore (origine, valutazione), le tariffe di terze parti (valutazione, assicurazione sulla proprietà, deposito), gli articoli prepagati (tasse sulla proprietà, assicurazione sulla casa) e le tariffe governative (tariffe di registrazione). Chiedi al tuo prestatore un'offerta di prestito che mostri tutti i costi previsti.
Devo pagare i debiti o risparmiare per il deposito prima?
Dipende dalle tariffe di interesse. Pagare i debiti ad alto interesse (carte di credito al 20%+ APR) prima — il ritorno garantito dal pagamento dei 20% dei debiti supera qualsiasi ritorno da investimenti. Per i debiti a basso interesse (prestiti studenteschi al 4–6%), potrebbe essere sensato risparmiare per il deposito contemporaneamente. I prestiti auto si collocano tra i due. Utilizzare un consulente finanziario per modellare scenari per la tua situazione specifica è prezioso quando prendi questa decisione.
Che cos'è un conto di deposito per un mutuo?
Un conto di deposito tiene i fondi per le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla casa. Il tuo prestatore raccoglie 1/12 dei costi annuali di tasse e assicurazione sulla proprietà ogni mese, insieme al pagamento del mutuo, e paga questi conti per tuo conto. Ciò assicura che le tasse e l'assicurazione sulla proprietà siano sempre attuali. La maggior parte dei mutui con meno del 20% di capitale richiede conti di deposito; alcuni prestatori offrono opzioni di esenzione dal conto di deposito a pagamento di una tariffa.
Come calcolare il costo totale di un mutuo?
Costo totale = (pagamento mensile × numero di pagamenti) + deposito + costi di chiusura. Per un prestito da $300,000 a 7% per 30 anni: $1,996 × 360 = $718,560 in pagamenti. Aggiungi $80,000 di deposito e $10,000 di costi di chiusura = $808,560 costo totale per una casa da $400,000. L'interesse solo è $718,560 − $300,000 = $418,560 — più del prestito originale.
Che differenza c'è tra prequalificazione e preapprovazione?
La prequalificazione è un'indicazione informale basata sull'informazione finanziaria auto-rapportata — non è verificata e ha poco peso in un mercato competitivo. La preapprovazione comporta un controllo del credito completo, la verifica dell'incasso e la documentazione degli attivi. La preapprovazione ti dà un impegno condizionale del prestatore per un determinato importo di prestito, che i venditori e gli agenti prendono sul serio. Ottenere sempre la preapprovazione prima di andare a caccia di case in mercati competitivi.
Posso permettermi una casa se ho debiti studenteschi?
Sì, ma i debiti studenteschi riducono la capacità di prestito attraverso il rapporto debito-reddito di fine mese. I prestatori conteggiano il pagamento mensile effettivo (o 0,5%–1% del saldo se in sospensione). Un pagamento mensile di $500 dei debiti studenteschi riduce la quantità massima del mutuo di circa $80,000–$100,000. I piani di rimborso connessi al reddito possono ridurre i pagamenti mensili, migliorando il rapporto debito-reddito. I beneficiari del programma di cancellazione dei debiti pubblici possono beneficiare significativamente dall'elenco massimo del mutuo.
Programmi per primi acquirenti di case e assistenza
Molti acquirenti non si rendono conto di quanti programmi di assistenza esistono che possono migliorare significativamente l'affidabilità. I programmi federali, statali e locali offrono assistenza per il pagamento del down payment, tassi di interesse inferiori e costi di chiusura ridotti per gli acquirenti qualificati.
Programmi federali: prestiti FHA (3,5% di down payment, requisiti di credito inferiori), prestiti VA (0% di down payment per veterani e militari attivi — nessuna PMI mai), prestiti di sviluppo rurale USDA (0% di down payment nelle aree rurali idonee). Questi prestiti garantiti dal governo rendono l'accesso alla proprietà accessibile agli acquirenti che non possono fare grandi pagamenti di down.
Agenzie di finanza abitativa statale (HFA): quasi ogni stato ha un HFA che offre tassi di interesse inferiori al mercato, contributi per il pagamento del down payment (spesso 3-5% del prezzo di acquisto) e assistenza per i costi di chiusura. Questi programmi hanno limiti di reddito (tipicamente 80-120% del reddito medio dell'area) e limiti di prezzo di acquisto. Visita il sito web dell'HFA del tuo stato per trovare i programmi attuali.
Assistenza per il pagamento del down payment (DPA): esistono migliaia di programmi DPA a livello di contea e città. Alcuni sono contributi (denaro gratuito che non richiede di essere ripagato), alcuni sono prestiti perdonabili (perdonati dopo 3-10 anni di occupazione), e alcuni sono prestiti differiti (pagati quando vendi o rifinanzi). Il Consiglio nazionale delle agenzie di finanza abitativa mantiene un database dei programmi per stato.
Assistenza dell'impiego: alcuni datori di lavoro (in particolare grandi aziende, università e ospedali) offrono assistenza per l'acquisto di case come beneficio per gli impiegati. Ciò può includere contributi per i costi di chiusura, prestiti perdonabili o connessioni a prestiti preferiti con tassi migliori.
La chiave per massimizzare la propria capacità di acquisto è la ricerca di tutti i programmi di assistenza disponibili nella propria area prima di presumere di non poter permettersi di acquistare. Molti acquirenti qualificano per programmi che aumentano di $5.000-$25.000 il proprio budget senza ulteriori costi.