Home Affordability Calculator – Magkano ang Bahay na Kaya Ko?
Kalkulahin kung magkano ang bahay na kaya mong bilhin batay sa kita, down payment, at mga utang. Subukan ang libreng online financial calculator para sa agarang resulta.
Magkano ang Bahay na Kaya Mo? Ang Patakarang 28/36 na Ipinaliwanag
Ang pinakamalawak na ginagamit na alituntunin para sa affordability ng bahay ay ang patakarang 28/36 (tinatawag ding debt-to-income rule). Ginagamit ito ng mga mortgage lender upang matukoy kung kaya ng isang borrower na pamahalaan ang mga gastos sa pabahay nang walang pinansiyal na pagod:
- Front-end ratio (28%): Ang iyong buwanang gastos sa pabahay (mortgage principal, interes, property tax, at insurance — PITI) ay hindi dapat lumampas sa 28% ng iyong gross monthly income.
- Back-end ratio (36%): Ang iyong kabuuang buwanang bayad sa utang (kabilang ang mortgage kasama ang mga car loan, student loan, credit card, at iba pang obligasyon) ay hindi dapat lumampas sa 36% ng iyong gross monthly income.
Ito ay mga qualifying threshold para sa karamihan ng conventional mortgage. Ang mga FHA loan ay mas bukas-palad, na nagpapahintulot ng hanggang 31% front-end at 43% back-end ratio. Ang mga VA at USDA loan ay may iba't ibang pamantayan. Maaaring aprubahan ng mga lender ang mas mataas na ratio para sa mga borrower na may mahusay na credit score at malaking down payment.
Ang mga personal finance advisor ay madalas na nagrerekomenda ng mas konserbatibong target: pabahay na mas mababa sa 25% ng take-home pay (hindi gross income). Ang pagkakaiba ay mahalaga — ang 28% ng gross income ay talagang mas malapit sa 35-40% ng take-home pay pagkatapos ng buwis.
Affordability ng Bahay Ayon sa Antas ng Kita
Ipinapakita ng sumusunod na talahanayan ang tinantyang affordability ng bahay sa mga karaniwang antas ng kita, sa pagpapalagay ng 30-taong fixed mortgage sa 7% interes, 20% down payment, at sumusunod sa patakarang 28% gross income.
| Taunang Kita | Gross Buwanang Kita | Max na Bayad sa Pabahay (28%) | Halaga ng Pautang (est.) | Presyo ng Bahay (20% down) |
|---|---|---|---|---|
| $50,000 | $4,167 | $1,167 | ~$175,000 | ~$219,000 |
| $75,000 | $6,250 | $1,750 | ~$261,000 | ~$327,000 |
| $100,000 | $8,333 | $2,333 | ~$348,000 | ~$435,000 |
| $120,000 | $10,000 | $2,800 | ~$418,000 | ~$522,000 |
| $150,000 | $12,500 | $3,500 | ~$522,000 | ~$653,000 |
| $200,000 | $16,667 | $4,667 | ~$696,000 | ~$870,000 |
Ang mga numerong ito ay mga tinantyang halaga. Ang aktwal na bayad sa mortgage ay nakasalalay sa partikular na rate ng interes na iyong kukuhanin, lokal na property tax, homeowners insurance, at HOA fee kung naaangkop.
Ang Down Payment: Paano Ito Nakakaapekto sa Affordability
Ang down payment ay may malaking epekto sa buwanang gastos at kabuuang interes na babayaran sa buong buhay ng pautang. Ang mas malaking down payment ay nangangahulugang mas maliit na pautang, mas mababang buwanang bayad, at — kung maabot mo ang 20% — walang private mortgage insurance (PMI).
| Presyo ng Bahay | Down Payment % | Down Payment $ | Halaga ng Pautang | Buwanang Bayad (7%) | Kailangan ng PMI? |
|---|---|---|---|---|---|
| $400,000 | 3% | $12,000 | $388,000 | $2,581 + PMI | Oo (~$194/buwan) |
| $400,000 | 5% | $20,000 | $380,000 | $2,528 + PMI | Oo (~$158/buwan) |
| $400,000 | 10% | $40,000 | $360,000 | $2,395 + PMI | Oo (~$120/buwan) |
| $400,000 | 20% | $80,000 | $320,000 | $2,129 | Hindi |
| $400,000 | 25% | $100,000 | $300,000 | $1,996 | Hindi |
Ang PMI (Private Mortgage Insurance) ay nagpoprotekta sa lender kung mabigo kang magbayad. Karaniwang nagkakahalaga ito ng 0.5%–1.5% ng halaga ng pautang bawat taon, na binabayaran buwanan. Ang PMI ay awtomatikong nakansela kapang ang iyong equity ay umabot sa 22% ng orihinal na presyo ng pagbili.
Mga Nakatagong Gastos ng Pagmamay-ari ng Bahay
Maraming unang-beses na bumibili ay nakatuon lamang sa bayad sa mortgage at minamaliit ang kabuuang gastos sa pagmamay-ari ng bahay. Ang tunay na buwanang gastos ng pagmamay-ari ng bahay ay kinabibilangan ng:
- Mortgage (Principal + Interes): Ang pangunahing pagbabayad ng pautang.
- Property tax: Karaniwang 1–2% ng assessed na halaga bawat taon.
- Homeowners insurance: Karaniwang $100–$200/buwan para sa karamihan ng bahay.
- PMI (kung <20% down): $100–$400/buwan depende sa laki ng pautang at credit score.
- HOA fee: $100–$500+/buwan sa mga komunidad na may shared na amenity.
- Pagpapanatili at pagkukumpuni: Magtabi ng 1%–2% ng halaga ng bahay bawat taon.
- Mga utility: Karaniwang mas mataas kaysa sa pag-upa dahil sa mas malaking espasyo.
Ang kabuuang buwanang gastos ng pagmamay-ari ay madalas na 1.5x hanggang 2x ng bayad sa mortgage lamang.
Mga Madalas Itanong
Ano ang patakarang 28/36 para sa pagbili ng bahay?
Ang patakarang 28/36: ang buwanang gastos sa pabahay (PITI) ≤ 28% ng gross monthly income; ang lahat ng buwanang utang ≤ 36% ng gross monthly income. Halimbawa: $6,000 gross monthly income → max na bayad sa pabahay $1,680; max na kabuuang utang $2,160.
Ano ang PMI at kailan ko ito maaaring maiwasan?
Ang PMI (Private Mortgage Insurance) ay kinakailangan kapag ang iyong down payment ay mas mababa sa 20% ng presyo ng pagbili. Nagkakahalaga ito ng 0.5%–1.5% bawat taon, na binabayaran buwanan. Upang maiwasan ang PMI: maglagay ng 20% o higit pa, gumamit ng piggyback loan (80/10/10 na istraktura), o pumili ng lender-paid PMI option. Ang mga VA loan at USDA loan ay walang PMI.
Paano nakakaapekto ang aking debt-to-income ratio sa pag-apruba ng mortgage?
Kinakalkula ng mga lender ang iyong DTI (debt-to-income ratio) sa pamamagitan ng paghahati ng kabuuang buwanang bayad sa utang sa gross monthly income. Karamihan sa conventional loan ay nangangailangan ng DTI ≤ 43%; pinapayagan ng FHA ang hanggang 50% sa ilang kaso. Ang mataas na student loan, car payment, o credit card minimum ay nagbabawas ng halaga ng mortgage na maaari mong makuha.
Anong credit score ang kailangan ko upang makabili ng bahay?
Minimum: 620 para sa karamihan ng conventional loan; 580 para sa FHA loan (500 na may 10% down). Upang ma-qualify para sa pinakamahusay na rate, target ang 740+. Ang mga score na mas mababa sa 620 ay karaniwang nangangailangan ng FHA o iba pang government-backed na pautang.
Magkano ang dapat ko itago para sa mga closing cost?
Magtabi ng 2%–5% ng presyo ng pagbili para sa mga closing cost. Sa isang bahay na $300,000, iyon ay $6,000–$15,000. Kasama sa mga closing cost ang mga bayad ng lender, bayad ng third-party, mga prepaid na item, at mga bayad ng gobyerno.
Dapat ko bang bayaran muna ang utang o mag-ipon para sa down payment?
Nakasalalay ito sa mga rate ng interes. Bayaran muna ang mataas na interes na utang (credit card sa 20%+ APR) — ang garantisadong kita mula sa pagbabayad ng 20% na utang ay mas mahusay kaysa sa anumang kita ng investment. Para sa mababang interes na utang (student loan sa 4–6%), maaaring makatuwiran na sabay na mag-ipon para sa down payment.
Ano ang escrow account para sa mortgage?
Ang escrow account ay nagtatago ng pondo para sa property tax at homeowners insurance. Ang iyong lender ay nangongolekta ng 1/12 ng iyong taunang tax at gastos sa insurance bawat buwan, kasama ang iyong bayad sa mortgage, at nagbabayad ng mga singil na ito sa iyong ngalan.
Ano ang pagkakaiba ng pre-qualification at pre-approval?
Ang pre-qualification ay isang impormal na tinantyang halaga batay sa self-reported na impormasyon sa pananalapi — hindi ito na-verify at halos walang timbang sa isang kompetitibong merkado. Ang pre-approval ay kinabibilangan ng buong pagsusuri ng credit, pag-verify ng kita, at dokumentasyon ng asset. Palaging kumuha ng pre-approval bago mag-house hunting sa mga kompetitibong merkado.
Mga Programa at Tulong para sa mga Unang-Beses na Bumibili ng Bahay
Maraming buyer ang hindi nakakaalam kung gaano karaming programa ng tulong ang umiiral na maaaring makabuluhang mapabuti ang affordability. Ang mga federal, state, at lokal na programa ay nag-aalok ng tulong sa down payment, mas mababang rate ng interes, at nabawasang mga closing cost para sa mga kwalipikadong buyer.
Mga federal na programa: Mga FHA loan (3.5% down, mas mababang kinakailangan sa credit), mga VA loan (0% down para sa mga beterano at aktibong militar — walang PMI kailanman), mga USDA Rural Development loan (0% down sa mga kwalipikadong rural na lugar).
Mga programa ng State Housing Finance Agency (HFA): Halos bawat estado ay may HFA na nag-aalok ng mas mababang rate ng interes kaysa sa merkado, mga grant ng tulong sa down payment (madalas na 3–5% ng presyo ng pagbili), at tulong sa gastos sa pagsasara.