เครื่องคำนวณกำลังซื้อบ้าน – คุณซื้อบ้านได้ราคาเท่าไหร่?

คุณซื้อบ้านได้ราคาเท่าไหร่? อธิบายกฎ 28/36

แนวทางที่ใช้กันอย่างแพร่หลายที่สุดสำหรับกำลังซื้อบ้านคือกฎ 28/36 (หรือเรียกว่ากฎอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้) ผู้ให้กู้จำนองใช้กฎนี้เพื่อพิจารณาว่าผู้กู้สามารถจัดการค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยได้โดยไม่เกิดปัญหาทางการเงิน:

• อัตราส่วนด้านหน้า (28%): ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยรายเดือน (เงินต้น ดอกเบี้ย ภาษีทรัพย์สิน และประกัน) ไม่ควรเกิน 28% ของรายได้รวมรายเดือน
• อัตราส่วนด้านหลัง (36%): ยอดชำระหนี้รายเดือนทั้งหมด (รวมจำนองบวกเงินกู้รถ เงินกู้นักศึกษา บัตรเครดิต) ไม่ควรเกิน 36% ของรายได้รวมรายเดือน

นี่คือเกณฑ์คุณสมบัติสำหรับสินเชื่อจำนองทั่วไปส่วนใหญ่ ที่ปรึกษาการเงินส่วนบุคคลมักแนะนำเป้าหมายที่อนุรักษ์นิยมมากขึ้น: ค่าที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 25% ของรายได้สุทธิที่บ้าน (ไม่ใช่รายได้รวม)

กำลังซื้อบ้านตามระดับรายได้

ตารางต่อไปนี้แสดงการประมาณกำลังซื้อบ้านในระดับรายได้ทั่วไป โดยสมมติว่าจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีที่ 7% เงินดาวน์ 20% และตามกฎรายได้รวม 28%

เงินดาวน์: ส่งผลต่อกำลังซื้ออย่างไร

เงินดาวน์ส่งผลอย่างมากต่อค่าใช้จ่ายรายเดือนและดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดอายุสินเชื่อ เงินดาวน์ที่มากขึ้นหมายถึงวงเงินกู้ที่น้อยลง ค่าชำระรายเดือนที่ต่ำลง และหากถึง 20% จะไม่ต้องจ่ายประกันจำนองส่วนตัว (PMI)

ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ในการเป็นเจ้าของบ้าน

ผู้ซื้อครั้งแรกหลายคนมุ่งเน้นเฉพาะค่าชำระจำนองและประเมินค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านรวมทั้งหมดต่ำเกินไป ค่าใช้จ่ายรายเดือนที่แท้จริงของการเป็นเจ้าของบ้านรวมถึง:

• จำนอง (เงินต้น + ดอกเบี้ย): การชำระคืนเงินกู้พื้นฐาน
• ภาษีทรัพย์สิน: โดยทั่วไป 1–2% ของมูลค่าประเมินต่อปี
• ประกันเจ้าของบ้าน: โดยทั่วไป $100–$200 ต่อเดือน
• PMI (หากดาวน์น้อยกว่า 20%): $100–$400 ต่อเดือน
• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม: ตั้งงบ 1%–2% ของมูลค่าบ้านต่อปี

ประเภทการกู้ยืม: ระยะเวลาที่แน่นอน vs ระยะเวลาที่เปลี่ยนแปลงได้

การเลือกประเภทการกู้ยืมที่เหมาะสมจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจ่ายเงินในระยะยาวอย่างมาก ประเภทหลักสองประเภทคือการกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยที่แน่นอนและกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้ (ARMs)

*การชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้ $300,000 ARM อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นเป็นตัวอย่าง; อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงจะแตกต่างกันไปตามธนาคารและเงื่อนไขตลาด

30 ปี ระยะเวลาที่แน่นอน มีการชำระเงินรายเดือนต่ำที่สุดและความเสถียรที่สุด แต่ค่าดอกเบี้ยทั้งหมดสูงกว่า แต่ความเสถียรเป็นคุณค่า 15 ปี ระยะเวลาที่แน่นอน มีการชำระเงินรายเดือนสูงกว่า แต่สร้างความมั่นคงสองเท่าและมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าโดยทั่วไป ค่าดอกเบี้ยทั้งหมดที่ประหยัดได้ตลอดช่วงอายุของเงินกู้มักจะอยู่ที่ $100,000-$200,000 เทียบกับ 30 ปี

กู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้ (ARMs) เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยที่แน่นอนที่กำหนดไว้สำหรับระยะเวลาออกไป (5, 7 หรือ 10 ปี) จากนั้นปรับเปลี่ยนรายปีตามดัชนี (โดยทั่วไป SOFR) พวกมันเหมาะสำหรับผู้ซื้อที่วางแผนจะขายหรือยืมเงินใหม่ภายในระยะเวลาที่กำหนด ความเสี่ยง: หากคุณอยู่นานกว่าที่วางแผนไว้อัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก

ผลกระทบของคะแนนเครดิตต่อความสามารถในการซื้อหลักทรัพย์

คะแนนเครดิตของคุณมีผลกระทบอย่างมากต่ออัตราดอกเบี้ยที่คุณมีคุณสมบัติสำหรับ, ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อจำนวนเงินที่คุณสามารถซื้อได้ ผู้ให้กู้ใช้คะแนน FICO เพื่อประเมินความเสี่ยงในการกู้ยืม

การปรับปรุงคะแนนเครดิตของคุณก่อนยื่นขอเงินกู้ยืมสามารถช่วยประหยัดเงินหลายหมื่นบาทได้ การปรับปรุงคะแนนเครดิต 100 คะแนน (ตัวอย่างเช่น จาก 660 ถึง 760) สามารถลดอัตราได้ 0.75%–1% ซึ่งสามารถช่วยประหยัดเงิน $150–$200/เดือนสำหรับเงินกู้ยืม $300,000 — นั่นคือ $54,000–$72,000 ใน 30 ปี ขั้นตอนในการปรับปรุงคะแนนเครดิตของคุณก่อนซื้อ: ลดหนี้บัตรเครดิตต่ำกว่า 30% ของการใช้งาน, ขัดข้องผิดพลาดบนรายงานเครดิตของคุณ, หลีกเลี่ยงการเปิดบัญชีใหม่ 6–12 เดือนก่อนยื่นขอ, และชำระเงินทั้งหมดตามเวลา

การเช่า vs ซื้อ: การเปรียบเทียบทางการเงิน

การตัดสินใจเช่า-ซื้อเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญที่สุดของคนหลายคน มันไม่ใช่แค่การเปรียบเทียบการชำระเงินรายเดือนเท่านั้น การเป็นเจ้าของบ้านเกี่ยวข้องกับการสร้างสิทธิ์ในทรัพย์สิน การได้รับประโยชน์ทางภาษี การเสียโอกาส และต้นทุนการทำธุรกรรม

เหตุผลที่สนับสนุนการซื้อ: การชำระค่าเช่าบ้านจะสร้างสิทธิ์ในทรัพย์สิน การชำระค่าเช่าจะสร้างสิทธิ์ในทรัพย์สินของเจ้าของบ้าน ระยะยาวมีค่าใช้จ่ายของบ้านมีการเพิ่มขึ้น 3–4% ต่อปีในระดับประเทศ ค่าดอกเบี้ยและภาษีทรัพย์สินอาจได้รับการยกเว้น (สำหรับผู้ที่มีรายได้) ความมั่นคง — การกู้ยืมดอกเบี้ยที่มีอัตราเสถียรจะทำให้ค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยอยู่ในระดับเดียวกัน 30 ปี ความสามารถในการปรับแต่งและปรับปรุง Potential รายได้เช่าจากห้องเสริมหรือการแปลงในอนาคต

เหตุผลที่สนับสนุนการเช่า: ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายล่วงหน้า (ค่าจ้างประกัน vs. 3–20% ของค่าจ้าง) ความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่เพื่อโอกาสในการทำงาน ไม่มีความรับผิดชอบหรือต้นทุนในการบำรุงรักษา ส่วนหนึ่งของทุนไม่ได้ถูกจับกับบ้านสามารถลงทุนในหุ้นหรือพันธบัตรได้ การเช่าคือถูกกว่าในตลาดที่อัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าอยู่ในระดับสูง (เช่น ซานฟรานซิสโก นิวยอร์กซิตี้)

การวิเคราะห์ผลตอบแทนที่จะเท่ากัน: การซื้อจะกลายเป็นดีกว่าการเช่าทางการเงินหลังจาก 5–7 ปีในตลาดส่วนใหญ่ของสหรัฐฯ โดยคำนึงถึงต้นทุนการทำธุรกรรม (ค่าธรรมเนียมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 5–6% ค่าธรรมเนียมการปิด 2–5%) ที่จะกลับมาได้เพียงช่วงเวลาเท่านั้น ในตลาดที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ผลตอบแทนที่จะเท่ากันจะอยู่ที่ 3–4 ปี ในตลาดที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงอาจใช้เวลา 10+ ปี

ขั้นตอนการซื้อบ้านครั้งแรก

การเข้าใจกระบวนการช่วยให้หลีกเลี่ยงความผิดพลาดและรับประกันว่าคุณพร้อมทั้งทางการเงิน:

1. ตรวจสอบคะแนนเครดิต (ต้องมีอย่างน้อย 620 สำหรับเงินกู้ส่วนใหญ่; 740+ สำหรับอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด). ดึงรายงานเครดิตฟรีของปีละ 1 ครั้งจาก AnnualCreditReport.com.
2. เก็บเงินสำหรับการชำระเงินดาวน์ (ขั้นต่ำ 3–3.5% สำหรับ FHA/conventional; 20% เพื่อหลีกเลี่ยง PMI). เก็บเงิน 2–5% ของราคาซื้อสำหรับขั้นตอนการปิดบัญชี
3. ได้รับการอนุมัติเงินกู้ก่อนการล่าหาบ้าน ก่อนการล่าหาบ้าน. การอนุมัติเงินกู้แสดงให้เห็นว่าคุณมีความจริงใจและกำหนดงบประมาณที่สมจริง
4. กำหนดงบประมาณทั้งหมด โดยใช้หลักการ 28/36 และการวิเคราะห์ข้อผิดพลาดที่ซ่อนอยู่
5. หาช่างขายอสังหาริมทรัพย์ ช่างขายอสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อโดยทั่วไปจะถูกจ่ายโดยผู้ขาย (แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงกฎใหม่จากข้อตกลง NAR ในปี 2024
6. เสนอราคาซื้อและเจรจา รวมเงื่อนไขสำหรับการตรวจสอบและเงินกู้
7. การตรวจสอบบ้าน: มีความจำเป็น. ช่วยระบุข้อผิดพลาดที่อาจทำให้คุณเสียเงินหลายพันบาทหลังจากการซื้อ
8. ปิดเงินกู้: ลงนามเอกสาร, จ่ายค่าปิดบัญชี, รับพัสดุ

โปรแกรมสำหรับผู้ซื้อครั้งแรก

ผู้ซื้อหลายคนไม่รู้ว่ามีโปรแกรมความช่วยเหลือมากมายที่สามารถปรับปรุงความสามารถในการจ่ายได้อย่างมาก โปรแกรมของรัฐบาลกลาง รัฐ และท้องถิ่นเสนอความช่วยเหลือในการจ่ายเงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีที่ลดลงสำหรับผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

โปรแกรมของรัฐบาลกลาง: สินเชื่อ FHA (ดาวน์ 3.5% อัตราดอกเบี้ยต่ำ ความต้องการเครดิตต่ำ) สินเชื่อ VA (0% ดาวน์สำหรับวีรบุรุษและทหารประจำการ — ไม่มีค่าธรรมเนียมประกันภัย PMI) สินเชื่อ USDA Rural Development (0% ดาวน์ในพื้นที่ชนบทที่มีคุณสมบัติเหมาะสม) สินเชื่อที่มีการสนับสนุนของรัฐบาลทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นไปได้สำหรับผู้ซื้อที่ไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์จำนวนมากได้

โปรแกรม Housing Finance Agency (HFA) ของรัฐ: รัฐทุกแห่งมี HFA ที่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า อัตราดาวน์ความช่วยเหลือ (โดยทั่วไป 3–5% ของราคาซื้อ) และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีที่ลดลง โปรแกรมเหล่านี้มีขีดจำกัดรายได้ (โดยทั่วไป 80–120% ของรายได้เฉลี่ยของพื้นที่) และขีดจำกัดราคาซื้อ ตรวจสอบเว็บไซต์ของ HFA ของรัฐของคุณเพื่อค้นหาโปรแกรมที่มีอยู่ในปัจจุบัน

ความช่วยเหลือในการจ่ายเงินดาวน์ (DPA): มีโปรแกรม DPA จำนวนพันรายการในระดับจังหวัดและเมือง บางโปรแกรมเป็นเงินช่วยเหลือ (เงินฟรีที่ไม่ต้องคืน) บางโปรแกรมเป็นหนี้ที่ยกเว้น (ยกเว้นหลังจาก 3–10 ปีของการอาศัยอยู่) และบางโปรแกรมเป็นหนี้ที่ชะลอการชำระ (ชำระคืนเมื่อขายหรือทำการเปลี่ยนแปลงสินเชื่อ) National Council of State Housing Agencies ดูแลฐานข้อมูลของโปรแกรมโดยรัฐ

ความช่วยเหลือจากนายจ้าง: บางนายจ้าง (โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ มหาวิทยาลัย และโรงพยาบาล) เสนอความช่วยเหลือผู้ซื้อเป็นผลประโยชน์ของพนักงาน นี่อาจรวมถึงเงินช่วยเหลือในการปิดบัญชี หนี้ที่ยกเว้น หรือเชื่อมต่อกับธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้น

สิ่งสำคัญในการเพิ่มความสามารถในการซื้อคือการวิจัยความช่วยเหลือทั้งหมดในพื้นที่ของคุณก่อนที่จะรู้สึกว่าคุณไม่สามารถซื้อได้ ผู้ซื้อหลายคนมีคุณสมบัติสำหรับโปรแกรมที่มีผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อ $5,000–$25,000 ที่ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม