Calculadora de amortización de préstamos
Calcule el calendario de amortización de su préstamo, el pago mensual, el interés total pagado y el desglose del capital.
¿Qué es la amortización de préstamos?
La amortización es el proceso de pagar una deuda a través de pagos periódicos programados y iguales a lo largo del tiempo. Cada pago tiene dos componentes: intereses sobre el saldo pendiente y una reducción en el capital.la división entre el interés y el principal cambia dramáticamentedurante la vigencia del préstamo.
La fórmula de amortización:M = P × [r(1+r) ^ n] / [(1+r) ^ n − 1]
Donde: M = pago mensual, P = capital (importe del préstamo), r = tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12), n = número total de pagos mensuales.
Ejemplo:$300,000 de hipoteca al 6.5% por 30 años:
- Pago mensual: 1.896 dólares
- Mes 1: $1.625 para el interés, $271 para el capital
- Mes 60 (año 5): $1,573 para el interés, $323 para el capital
- Mes 180 (año 15): $1.432 para el interés, $464 para el capital
- Mes 300 (año 25): 1.124 dólares para el interés, 772 dólares para el capital
- Mes 360 (final): $10 para el interés, $1,886 para el capital
- Interés total pagado durante 30 años:382 mil 560 dólares
Esta es la razón por la que los pagos adicionales anticipados son tan poderosos: reducen directamente el principal sobre el que se acumulan intereses futuros.
El calendario de amortización: leer la tabla de su préstamo
Un calendario de amortización completo es una tabla que muestra todos los pagos durante la vigencia del préstamo.
- Número de pago:Meses secuenciales (de 1 a n)
- Importe del pago:Importe fijo a lo largo de la duración del préstamo
- Intereses pagados:Saldo pendiente × tipo mensual
- Principal pagado:Importe del pago - intereses pagados
- Saldo restante:Saldo anterior - capital pagado
El patrón crítico: al comienzo del préstamo, la proporción de interés al principal está fuertemente sesgada hacia el interés. Con una hipoteca de $ 300,000 al 6.5%, más del 85% de su primer pago va a interés. Para el año 20, la división es aproximadamente 60/40 interés / principal. Solo en los últimos años la mayor parte de su pago reduce el principal.
Esta "carga anticipada" de interés es una consecuencia matemática de cómo funciona el interés compuesto <unk> y es exactamente por qué el verdadero costo de una hipoteca (o cualquier préstamo a largo plazo) es mucho más alto de lo que sugiere el precio de compra.
| Año | Intereses anuales pagados | Capital pagado anual | Saldo al cierre del ejercicio |
|---|---|---|---|
| 1 | 19 mil 388 dólares | $3.344 por el año. | 296 mil 656 dólares |
| 5 | 18.806 dólares | 3.926 dólares | 280.838 dólares |
| 10 | 17.805 dólares | $4,927 por el año. | 257.148 dólares |
| 15 | 16.419 dólares | 6.313 dólares y medio. | 227.064 dólares |
| 20 | $14,512 dólares por año. | 8.220 dólares | 187.629 dólares |
| 25 | 11.863 dólares | 10.869 dólares | $134,980 ¿Qué es eso? |
| 30 | — | — | $0 (pagado) |
(Basado en $300,000 a un 6.5% durante 30 años.)
Estrategias para pagar su préstamo más rápido y ahorrar en intereses
Los pequeños cambios en la estrategia de pago pueden producir ahorros dramáticos durante la vida de un préstamo largo:
1. Pagos adicionales del capital:Cualquier cantidad pagada más allá de su pago requerido va directamente al principal si su contrato de préstamo lo permite (la mayoría lo hace). Aplicando un extra de $200/mes a una hipoteca de $300,000 al 6.5% reduce el préstamo de 30 años a 22 años y ahorra ~$100,000 en intereses. Incluso $50/mes extra ahorra más de $25,000.
2. Horario de pago de dos veces por semana:En lugar de 12 pagos mensuales, realice 26 pagos a la mitad por año (uno cada 2 semanas). Debido a que un año tiene 52 semanas, efectivamente realiza 13 pagos completos en lugar de 12 <unk> un pago de bonificación anual. Para una hipoteca de 30 años, esto generalmente reduce el plazo en 4 <unk> 5 años y ahorra decenas de miles en intereses sin un impacto presupuestario mensual notable.
3. pagos a tanto alzado:Los reembolsos de impuestos, bonificaciones o ganancias inesperadas aplicadas al principal tienen un impacto desmesurado en los primeros años de préstamo cuando el interés es más alto. Un solo pago adicional de $ 5,000 en el año 1 de una hipoteca de 30 años al 6.5% ahorra aproximadamente $ 22,000 en intereses futuros.
4. Refinanciación:Si las tasas de interés han disminuido desde el inicio, la refinanciación a una tasa más baja puede reducir su pago o plazo. El cálculo de equilibrio: ahorros mensuales / costos de cierre = meses para alcanzar el equilibrio. Si planea permanecer en la propiedad por más tiempo que el período de equilibrio, la refinanciación tiene sentido financiero.
Tipos de préstamos y variaciones de amortización
No todos los préstamos se amortizan de la misma manera.
| Tipo de préstamo | Método de amortización | Característica clave |
|---|---|---|
| Préstamos hipotecarios de tipo fijo | Amortización estándar | El mismo pago cada mes; predecible |
| Préstamos hipotecarios con tasa ajustable (ARM) | Re-amortizaciones en cada ajuste del tipo | Cambios en los pagos cuando se restablecen las tasas; riesgo presupuestario |
| Préstamo sólo con intereses | No hay reembolso inicial del principal | Pagos iniciales más bajos; no acumulación de capital en el período IO |
| Préstamo para globos | Amortización parcial + gran pago final | Pagos mensuales bajos; gran importe a tanto alzado a vencimiento |
| Hipoteca de pago graduado | Los pagos aumentan con el tiempo | Pagos anticipados más bajos; para prestatarios que esperan un crecimiento de los ingresos |
| Préstamo para automóviles | Amortización estándar | Por lo general 36<unk>72 meses; activo en depreciación |
Para los préstamos para automóviles y los préstamos personales, se aplica la misma matemática de amortización, pero los plazos son más cortos.
Puntos hipotecarios y el verdadero costo del préstamo
Al comparar las ofertas de préstamos, debe tener en cuenta:puntosLos puntos de descuento son comisiones pagadas por adelantado para reducir la tasa de interés.
Ejemplo de punto de equilibrio:Préstamo de $300,000; el pago de 1 punto ($3,000) reduce la tasa del 6.5% al 6.25%:
- Pago mensual al 6,5%: $ 1.896
- Pago mensual al 6,25%: $1.847
- Ahorro mensual: 49 dólares
- El punto de equilibrio: $3,000 ÷ $49 = 61 meses (~5 años)
Si usted planea mantener la hipoteca más allá de 5 años, pagar el punto ahorra dinero.
Tasa anual frente al tipo de interésLa tasa anual porcentual (TAP) incluye la tasa de interés más ciertas comisiones (origen, puntos, seguro hipotecario) expresadas como una tasa anual. La TAP siempre es ≥ la tasa de interés declarada. Para comparar dos ofertas de préstamos con diferentes estructuras de comisiones, siempre compare la TAP, no solo la tasa de interés.
Interés total en porcentaje del precio de compra:Este cálculo aleccionador muestra el costo total del financiamiento: Una casa de 300.000 dólares comprada con una hipoteca a 30 años al 6,5% cuesta 300.000 dólares (el pago inicial) + 382.560 dólares (interés) =$682,560 en total<unk> más del doble del precio de compra. Esto no significa que la propiedad de la vivienda sea mala <unk> la apreciación, el ahorro de alquiler y los beneficios fiscales a menudo superan los costos de los intereses <unk> pero ilustra por qué es importante minimizar la tasa de interés y el plazo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre amortización y depreciación?
La amortización se refiere al pago de una deuda (como una hipoteca o préstamo) a través de cuotas programadas a lo largo del tiempo. La depreciación se refiere a la reducción en el valor de un activo físico (como un automóvil, máquina o edificio) con el tiempo debido al desgaste, la edad o la obsolescencia. En contabilidad, la depreciación también se "amortiza" como un gasto, pero en las finanzas personales cotidianas, la amortización significa el reembolso del préstamo.
¿Puedo pagar un préstamo amortizado antes de tiempo?
Sí, en la mayoría de los casos, pero verifique si su préstamo tiene una penalización de pago anticipado. Muchas hipotecas y préstamos para automóviles ahora permiten el pago anticipado sin penalización. Los pagos adicionales realizados además de su pago regular generalmente se aplican al saldo principal, reduciendo el interés futuro. Comuníquese con su prestamista para confirmar que los pagos adicionales reducen el capital, no solo los pagos mensuales futuros.
¿Cambia el calendario de amortización si hago pagos adicionales?
Sí. Los pagos adicionales de capital reducen el saldo pendiente más rápido, lo que significa que se acumulan menos intereses en los meses siguientes. La cantidad de pago mensual requerida sigue siendo la misma, pero el préstamo se amortiza antes de lo previsto en el calendario original. Algunos prestamistas recalcularán ("reescribirán") su pago después de un pago de una suma global grande.
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de interés y el APR de un préstamo?
La tasa de interés es el porcentaje anual cobrado sobre el saldo pendiente del préstamo. La TAE (Tasa de porcentaje anual) incluye la tasa de interés más otros costos de préstamo <unk> comisiones de originación, puntos de descuento, seguro hipotecario y ciertos costos de cierre <unk> expresados como una tasa anual. La TAE siempre es igual o superior a la tasa de interés y es la mejor herramienta de comparación entre las ofertas de préstamos con diferentes estructuras de comisiones.
¿Cómo afecta la refinanciación a mi calendario de amortización?
La refinanciación reemplaza su préstamo existente con uno nuevo <unk> reinicia efectivamente el reloj de amortización. Incluso a una tasa más baja, la refinanciación a una hipoteca de 30 años cuando tiene 10 años en su préstamo original de 30 años significa 40 años totales de pagos en lugar de 30. Calcule el interés total pagado en ambos escenarios, no solo el cambio de pago mensual. A veces, la refinanciación a un plazo de 15 años a una tasa más baja produce el mejor resultado.
¿Qué porcentaje de mi pago de la hipoteca es deducible de impuestos?
La porción de interés de su pago hipotecario es potencialmente deducible de los impuestos federales de los Estados Unidos si detalla las deducciones (Anexo A). La porción principal nunca es deducible. En los primeros años, el 80 <unk> 85% + de su pago es interés, por lo que la deducción puede ser sustancial. Sin embargo, la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017 casi duplicó la deducción estándar, lo que significa que la mayoría de los propietarios de viviendas ya no se benefician de la detallación. Consulte a un asesor fiscal para su situación específica.
¿Es mejor una hipoteca de 15 o 30 años?
Una hipoteca de 15 años tiene un pago mensual más alto pero una tasa de interés significativamente más baja y un interés total drásticamente menos pagado. Una hipoteca de 30 años tiene pagos requeridos más bajos y más flexibilidad (siempre puede pagar más, pero no está obligado a hacerlo). La de 15 años es matemáticamente superior si puede pagar cómodamente el pago más alto. La de 30 años tiene sentido si la diferencia de pago se invertiría con un rendimiento más alto que la tasa de su hipoteca.
¿Qué pasa si no pago el préstamo?
Para las hipotecas, un proceso formal de ejecución hipotecaria comienza solo después de 3-6 meses de pagos perdidos, pero las marcas de morosidad aparecen antes. Comuníquese con su prestamista antes de perder un pago.