Calcolatore di ammortamento del prestito
Calcola il tuo programma di ammortamento del prestito, il pagamento mensile, l'interesse totale pagato e la ripartizione del capitale.
Che cos'è l'ammortamento del prestito?
L'ammortamento è il processo di pagamento di un debito attraverso pagamenti periodici programmati e uguali nel tempo. Ogni pagamento ha due componenti: gli interessi sul saldo in essere e una riduzione del capitale.la ripartizione tra interessi e capitali cambia drasticamenteper tutta la durata del prestito.
La formula di ammortamento:M = P x [r{1+r) ^n] / [{1+r) ^n - 1]
Dove: M = pagamento mensile, P = capitale (importo del prestito), r = tasso di interesse mensile (tasso annuo ÷ 12), n = numero totale di pagamenti mensili.
Esempio:Un mutuo di 300.000 dollari al 6,5% per 30 anni.
- Pagamento mensile: 1.896 dollari
- Mese 1: 1.625 dollari di interessi, 271 dollari di capitale
- Mese 60 (anno 5): 1.573 dollari di interessi, 323 dollari di capitale
- Mese 180 (anno 15): 1.432 dollari di interessi, 464 dollari di capitale
- Mese 300 (anno 25): 1.124 dollari di interessi, 772 dollari di capitale
- Mese 360 (finale): $10 per gli interessi, $1.886 per il capitale
- Interesse totale pagato in 30 anni:382.560 dollari
Questo è il motivo per cui i pagamenti extra anticipati sono così potenti -- riducono direttamente il capitale su cui si accumulano gli interessi futuri.
Il programma di ammortamento: leggere la tabella dei prestiti
Un programma completo di ammortamento è una tabella che mostra ogni pagamento per la durata del prestito.
- Numero di pagamento:Mese sequenziale (1 a n)
- Importo del pagamento:Importo fisso per tutta la durata del prestito
- Interessi versati:Saldo in essere x tasso mensile
- Capitale versato:Importo del pagamento - interessi versati
- Saldo residuo:Saldo precedente - capitale versato
Il modello critico: all'inizio del prestito, il rapporto interesse-principale è fortemente distorto verso l'interesse. Con un mutuo ipotecario di $ 300.000 al 6,5%, oltre l'85% del primo pagamento va a interesse. Entro l'anno 20, la divisione è approssimativamente 60/40 interesse/principale. Solo negli ultimi anni la maggior parte del pagamento riduce il capitale.
Questo "carico anticipato" di interesse è una conseguenza matematica di come funziona l'interesse composto -- ed è esattamente il motivo per cui il costo reale di un mutuo ipotecario (o di qualsiasi prestito a lungo termine) è molto più alto di quanto suggerisce il prezzo di acquisto.
| Anno | Interessi annuali versati | Principale versato annuo | Bilancio di fine anno |
|---|---|---|---|
| 1 | 19.388 dollari | 3.344 dollari. | 296.656 dollari. |
| 5 | 18.806 dollari | 3.926 dollari. | 280.838 dollari |
| 10 | 17.805 dollari | 4.927 dollari. | 257.148 dollari |
| 15 | 16.419 dollari. | 6.313 dollari. | 227.064 dollari |
| 20 | 14.512 dollari. | 8.220 dollari. | 187.629 dollari. |
| 25 | 11.863 dollari. | 10.869 dollari | 134.980 dollari |
| 30 | — | — | $0 (ripagato) |
(Sulla base di 300.000 dollari al 6,5% in 30 anni.)
Strategie per pagare il prestito più velocemente e risparmiare sugli interessi
Piccoli cambiamenti nella strategia di pagamento possono produrre notevoli risparmi durante la durata di un prestito a lungo termine:
1. Pagamenti supplementari del capitale:Qualsiasi importo pagato oltre il pagamento richiesto va direttamente al capitale se il contratto di prestito lo consente (la maggior parte lo fa). Applicando un extra di $ 200 / mese a un mutuo ipotecario di $ 300.000 al 6,5% si riduce il prestito da 30 anni a 22 anni e si risparmia ~ $ 100.000 in interessi. Anche $ 50 / mese in più risparmia oltre $ 25.000.
2. Piano di pagamento bisettimanale:Invece di 12 pagamenti mensili, fai 26 pagamenti a metà all'anno (uno ogni 2 settimane). Poiché un anno ha 52 settimane, effettivamente fai 13 pagamenti completi invece di 12 - un pagamento bonus all'anno. Per un mutuo ipotecario a 30 anni, questo in genere riduce il termine di 4 - 5 anni e risparmia decine di migliaia di interessi senza un notevole impatto sul bilancio mensile.
3. pagamenti forfettari:I rimborsi fiscali, i bonus o i guadagni imprevisti applicati al capitale hanno un impatto eccessivo nei primi anni di prestito quando l'interesse è più alto. Un singolo pagamento extra di $ 5.000 nel primo anno di un mutuo ipotecario a 30 anni al 6,5% risparmia circa $ 22.000 in interessi futuri.
4. Rifinanziamento:Se i tassi di interesse sono diminuiti dall'inizio, il rifinanziamento ad un tasso più basso può ridurre il pagamento o il termine. Il calcolo del pareggio: risparmi mensili / costi di chiusura = mesi per raggiungere il pareggio. Se si prevede di rimanere nella proprietà più a lungo del periodo di pareggio, il rifinanziamento ha senso finanziario.
Tipi di prestiti e variazioni di ammortamento
Non tutti i prestiti si ammortizzano allo stesso modo.
| Tipo di prestito | Metodo di ammortamento | Caratteristica fondamentale |
|---|---|---|
| Prestiti ipotecari a tasso fisso | Amortizzazione standard | Stesso pagamento ogni mese; prevedibile |
| Ipoteca a tasso variabile (ARM) | Rammortamenti a ogni aggiustamento dei tassi | Modifiche dei pagamenti in caso di reimpostazione dei tassi; rischio di bilancio |
| Prestito a soli interessi | Nessun rimborso iniziale del capitale | Pagamento iniziale inferiore; nessun accumulo di capitale nel periodo IO |
| Prestito per palloni | Amortizzazione parziale + grande pagamento finale | Pagamenti mensili bassi; importo forfettario elevato a scadenza |
| Ipoteca a pagamento graduale | I pagamenti aumentano nel tempo | Pagamenti anticipati più bassi; per i mutuatari che si aspettano una crescita dei redditi |
| Prestito auto | Amortizzazione standard | Articolo 4, paragrafo 1, lettera a), del CRR. |
Per i prestiti auto e i prestiti personali, si applica la stessa matematica di ammortamento, ma i termini sono più brevi.
I punti ipotecari e il vero costo del prestito
Quando si confrontano le offerte di prestito, occorre tenere conto di:puntiI punti di sconto sono commissioni anticipate pagate per abbassare il tasso d'interesse.
Esempio di punto di pareggio:Prestito di 300.000 dollari; il pagamento di 1 punto (3.000 dollari) riduce il tasso dal 6,5% al 6,25%:
- Pagamento mensile al 6,5%: 1.896 dollari
- Pagamento mensile al 6,25%: 1.847 dollari
- Risparmio mensile: 49 dollari
- Break-even: $3.000 ÷ $49 = 61 mesi (~5 anni)
Se hai intenzione di mantenere il mutuo oltre i 5 anni, pagando il punto risparmi denaro.
TAEG vs tasso di interesse:Il tasso annuo percentuale (APR) comprende il tasso di interesse più alcune commissioni (origine, punti, assicurazione ipotecaria) espresse come tasso annuo. L'APR è sempre >= il tasso di interesse dichiarato. Per confrontare due offerte di prestito con diverse strutture di commissioni, confronta sempre l'APR, non solo il tasso di interesse.
Interesse totale in percentuale del prezzo di acquisto:Un'abitazione da 300.000 dollari acquistata con un mutuo ipotecario a 30 anni al 6,5% costa 300.000 dollari (acconto) + 382.560 dollari (interessi) =682.560 dollari in totale.Questo non significa che possedere una casa sia un male -- l'apprezzamento, il risparmio sull'affitto e i vantaggi fiscali spesso superano i costi degli interessi -- ma illustra perché minimizzare il tasso di interesse e il termine è importante.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra ammortamento e deprezzamento?
L'ammortamento si riferisce al pagamento di un debito (come un mutuo o un prestito) attraverso rate programmate nel tempo. L'ammortamento si riferisce alla riduzione del valore di un bene fisico (come un'auto, una macchina o un edificio) nel tempo a causa dell'usura, dell'età o dell'obsolescenza. In contabilità, l'ammortamento è anche "ammortato" come spesa, ma nella finanza personale di tutti i giorni, l'ammortamento significa il rimborso del prestito.
Posso pagare anticipatamente un prestito ammortizzato?
Sì, nella maggior parte dei casi - ma verificate se il vostro prestito ha una penale di pagamento anticipato. Molti mutui e prestiti auto ora consentono il pagamento anticipato senza penale. I pagamenti extra effettuati in aggiunta al pagamento regolare sono in genere applicati al saldo principale, riducendo gli interessi futuri. Contattate il vostro prestatore per confermare che i pagamenti extra riducono il capitale, non solo i pagamenti mensili futuri.
Il programma di ammortamento cambia se faccio pagamenti extra?
Sì. I pagamenti supplementari del capitale riducono il saldo in essere più velocemente, il che significa che si accumulano meno interessi nei mesi successivi. L'importo del pagamento mensile richiesto rimane lo stesso, ma il prestito viene rimborsato prima del programma originale. Alcuni istituti di credito ricalcolano ("riformulare") il pagamento dopo un grande pagamento forfettario - chiedi al tuo prestatore di questa opzione.
Qual è la differenza tra il tasso di interesse e l'APR su un prestito?
Il tasso di interesse è la percentuale annua addebitata sul saldo del prestito in essere. L'APR (Annual Percentage Rate) comprende il tasso di interesse più altri costi di prestito - commissioni di origine, punti di sconto, assicurazione ipotecaria e alcuni costi di chiusura - espressi come tasso annuale. L'APR è sempre uguale o superiore al tasso di interesse ed è lo strumento di confronto migliore tra le offerte di prestito con diverse strutture di commissioni.
Come influisce il rifinanziamento sul mio programma di ammortamento?
Il rifinanziamento sostituisce il tuo prestito esistente con un nuovo -- effettivamente riavviando l'orologio di ammortamento. Anche ad un tasso più basso, il rifinanziamento a un mutuo ipotecario a 30 anni quando hai 10 anni nel tuo prestito originale a 30 anni significa 40 anni totali di pagamenti invece di 30. Calcola l'interesse totale pagato su entrambi gli scenari, non solo il cambiamento di pagamento mensile. A volte il rifinanziamento a un termine di 15 anni ad un tasso più basso produce il miglior risultato.
Quale percentuale del mio mutuo e' deducibile dalle tasse?
La porzione di interesse del pagamento del mutuo è potenzialmente deducibile dalle tasse federali degli Stati Uniti se si specificano le deduzioni (Schedule A). La parte principale non è mai deducibile. Nei primi anni, l'80-85% + del pagamento è interesse, quindi la deduzione può essere sostanziale. Tuttavia, il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 ha quasi raddoppiato la deduzione standard, il che significa che la maggior parte dei proprietari di case non ha più benefici da itemizing.
E' meglio un mutuo a 15 o a 30 anni?
Un mutuo a 15 anni ha un pagamento mensile più elevato ma un tasso di interesse significativamente più basso e un interesse totale notevolmente inferiore. Un mutuo a 30 anni ha pagamenti richiesti più bassi e più flessibilità (puoi sempre pagare in più, ma non sei obbligato a farlo). Il 15-anno è matematicamente superiore se puoi comodamente permetterti il pagamento più elevato. Il 30-anno ha senso se la differenza di pagamento verrebbe investita con un rendimento superiore al tasso ipotecario.
Cosa succede se non pago un prestito?
Per i mutui, un processo formale di pignoramento inizia solo dopo 3 - 6 mesi di pagamenti mancanti, ma i segni di inadempimento appaiono prima. Contatta il tuo prestatore prima di perdere un pagamento - la maggior parte ha difficoltà o programmi di differimento, e la comunicazione proattiva previene i peggiori risultati.