Υπολογιστής Προσιτότητας στο Νοίκι - Πόσο νοίκι μπορώ να αντέξω;

Πόσο νοίκι μπορείτε να αντέξετε; Ο κανόνας του 30%

Η παραδοσιακήΚανόνας του 30%Ο κανόνας αυτός προέρχεται από τον νόμο περί δημόσιας στέγασης των ΗΠΑ του 1969, ο οποίος οριοθέτησε το ενοίκιο δημόσιας στέγασης στο 25% του εισοδήματος (αργότερα αυξήθηκε στο 30% το 1981).

Ο κανόνας του 30% παρέχει ένα χρήσιμο πλαίσιο εκκίνησης, αλλά έχει σημαντικούς περιορισμούς στην σημερινή αγορά στέγασης. Στις πόλεις υψηλού κόστους όπως το Σαν Φρανσίσκο, η Νέα Υόρκη, η Βοστώνη ή το Σιάτλ, ακόμη και οι μεσαίου εισοδήματος άνθρωποι ξοδεύουν συχνά το 40 - 50% του ακαθάριστου εισοδήματος σε ενοίκιο.

Παρά τους περιορισμούς του, ο κανόνας του 30% παραμένει ο πιο ευρέως αναφερόμενος δείκτης αναφοράς.

Πέρα από τον κανόνα του 30%: Καλύτερα πλαίσια

Οι σύγχρονοι οικονομικοί σχεδιαστές συχνά συνιστούν πιο λεπτές προσεγγίσεις για την προσιτότητα ενοικίου από τον απλό κανόνα του 30%:

Ο κανόνας 50/30/20:Αναθέστε το 50% της αμοιβής για το σπίτι στις ανάγκες (κατοικία, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, παντοπωλεία, μεταφορά, ελάχιστες πληρωμές χρέους), το 30% στις επιθυμίες (φαγητό, ψυχαγωγία, συνδρομές) και το 20% στις αποταμιεύσεις και την επιπλέον αποπληρωμή χρέους.

Ακαθάριστο έναντι καθαρού εισοδήματος:Ο κανόνας του 30% χρησιμοποιεί το ακαθάριστο (πριν φόρων) εισόδημα, το οποίο υπερεκτιμά τα πραγματικά διαθέσιμα χρήματα. Για κάποιον σε ένα 25% αποτελεσματικό φορολογικό συντελεστή, το 30% του ακαθάριστου είναι στην πραγματικότητα το 40% του μισθού που παίρνει στο σπίτι - αφήνοντας πολύ λίγα για αποταμιεύσεις. Οι οικονομικοί εμπειρογνώμονες συνιστούν όλο και περισσότερο τον υπολογισμό του κόστους στέγασης ως ποσοστό του καθαρού (μετά φόρων) εισοδήματος, με 30 - 35% του καθαρού ως υγιέστερο στόχο.

Συνολικό κόστος στέγασης:Το νοίκι είναι μόνο ένα συστατικό στοιχείο. Προσθέστε τις υπηρεσίες (ηλεκτρικό, φυσικό αέριο, νερό, διαδίκτυο), την ασφάλιση του ενοικιαστή, το πάρκινγκ και τυχόν έξοδα αποθήκευσης για να πάρετε το πραγματικό κόστος στέγασης. Ένα νοίκι 1.500 δολαρίων με 300 δολάρια σε υπηρεσίες κοινής ωφέλειας είναι στην πραγματικότητα μια δαπάνη στέγασης 1.800 δολαρίων / μήνα - 36% ενός ακαθάριστου εισοδήματος 5.000 δολαρίων, πάνω από την κατευθυντήρια γραμμή του 30%.

Η προσιτότητα του ενοικίου ανά πόλη: πραγματικότητες της αγοράς

Ο κανόνας του 30% υποθέτει ότι το κόστος στέγασης είναι ανάλογο του εισοδήματος, αλλά στην πράξη, το κόστος στέγασης σε πόλεις υψηλής ζήτησης έχει μικρή σχέση με τους τοπικούς μισθούς.

Ένα νοικοκυριό που δαπανά πάνω από το 30% του εισοδήματός του για στέγαση θεωρείταιμε επιβάρυνση κόστους- οι δαπάνες υπερβαίνουν το 50%βαριά επιβαρυνμένοι από το κόστοςΠερίπου το 50% των Αμερικανών ενοικιαστών είναι επιβαρυμένοι με το κόστος από αυτόν τον ορισμό, σύμφωνα με το Κοινό Κέντρο Σπουδών για τη Στέγαση του Χάρβαρντ.

Προϋπολογισμός για τα Πλήρη Κόστη Διαμονής

Κατά την αξιολόγηση μιας δυνητικής μίσθωσης, υπολογίστε τοσυνολικές μηνιαίες δαπάνες στέγασηςΈνας διεξοδικός προϋπολογισμός κατοικίας περιλαμβάνει:

Για λόγους προϋπολογισμού, ρωτήστε πάντα τους ιδιοκτήτες τι υπηρεσίες περιλαμβάνονται στο ενοίκιο. "Οι υπηρεσίες που περιλαμβάνονται" μπορούν να προσθέσουν σημαντική αξία σε μια φαινομενικά υψηλότερη ενοικιαζόμενη μονάδα.

Απαιτήσεις προσόντων ιδιοκτήτη

Οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές ακινήτων απαιτούν συνήθως από τους ενοικιαστές να πληρούν συγκεκριμένα οικονομικά κριτήρια πριν εγκρίνουν μια μίσθωση.

Απαιτούμενο εισοδήματος:Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες απαιτούν ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα τουλάχιστον 2,5 - 3 φορές το μηνιαίο ενοίκιο. Για ένα διαμέρισμα 1.500 δολαρίων / μήνα: συνήθως χρειάζεστε 3.750 - 4.500 δολάρια / μήνα ακαθάριστο εισόδημα (45.000 - 54.000 δολάρια / έτος).

Πιστωτικό σκορ:Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ελέγχουν την πιστοληπτική σας ικανότητα. Ένα σκορ πάνω από 650 είναι γενικά αποδεκτό· πάνω από 700 είναι προτιμότερο· κάτω από 600 μπορεί να απαιτηθεί πρόσθετη κατάθεση, ένας συνυπογράφων ή μπορεί να οδηγήσει σε άρνηση.

Ιστορικό ενοικίασης:Οι προηγούμενες εξώσεις ή το μη καταβληθέν ενοίκιο θα εμφανιστούν στους ελέγχους ιστορικού και συνήθως αποκλείουν.

Εγγύηση ασφαλείας:Συνήθως νοίκι 1 - 2 μηνών. Μερικά κράτη περιορίζουν τις καταθέσεις, άλλα επιτρέπουν υψηλότερα ποσά. Προϋπολογισμός για την κατάθεση ασφαλείας συν το νοίκι του πρώτου μήνα (και μερικές φορές του τελευταίου μήνα) προκαταβολικά - το πραγματικό κόστος μετακόμισης μπορεί να είναι 2 - 3 φορές το μηνιαίο νοίκι.

Ενοικίαση ή Αγορά: Μια Οικονομική Σύγκριση

Η απόφαση ενοικίασης ή αγοράς είναι μία από τις πιο σημαντικές επιλογές προσωπικών οικονομικών. Καμία από τις δύο δεν είναι καθολικά καλύτερη - η σωστή επιλογή εξαρτάται από το χρονοδιάγραμμα σας, την τοπική αγορά, την οικονομική κατάσταση και τις προσωπικές σας προτιμήσεις.

Πλεονεκτήματα ενοικίασης:Ευελιξία για μετεγκατάσταση, μηδενικά έξοδα συντήρησης/επισκευής, χαμηλότερη εκ των προτέρων κεφαλαιακή απαίτηση, μηδενική έκθεση σε πτώση των τιμών των κατοικιών και κόστος ευκαιρίας για κεφάλαιο προκαταβολής (το οποίο θα μπορούσε να επενδυθεί αλλού).

Πλεονεκτήματα αγοράς:Η απαλλαγή από την κύρια κατοικία (έως $ 250K / $ 500K αποκλεισμός κεφαλαιακών κερδών) είναι ένα σημαντικό φορολογικό όφελος για τους ιδιοκτήτες σπιτιών.

Μια απλή σύγκριση: Ένα σπίτι 300.000 δολαρίων με 20% προκαταβολή (60.000 δολάρια) με 7% τόκο = 1.597 δολάρια το μήνα + τόκοι + ~ 250 δολάρια φόρος ακίνητης περιουσίας + ~ 150 δολάρια ασφάλιση = ~ 2.000 δολάρια το μήνα συνολικά.

Στρατηγικές για την Αγορά Σπιτιών σε Ακριβές Χώρες

Συνοίκοι:Το να μοιράζεσαι ένα διαμέρισμα δύο ή τριών υπνοδωματίων μειώνει σημαντικά το κόστος στέγασης ανά άτομο. Ένα διαμέρισμα 2.400 δολαρίων ανά μήνα ανά δύο άτομα είναι 1.200 δολάρια ανά άτομο - ισοδύναμο με ένα στούντιο 1.200 δολαρίων στο μισό κόστος ανά τετραγωνικό πόδι.

Αντιστάθμιση τοποθεσίας:Ζώντας σε μια γειτονιά ή προάστιο με χαμηλότερο κόστος συχνά σημαίνει μεγαλύτερες μετακινήσεις αλλά δραματικά χαμηλότερο ενοίκιο. Υπολογίστε το συνολικό κόστος μετακίνησης (κόστος μεταφοράς, αξία χρόνου) έναντι της εξοικονόμησης ενοικίου.

Διαπραγμάτευση ενοικίου:Στις πιο μαλακές αγορές ενοικίασης, το ενοίκιο είναι διαπραγματεύσιμο. Προσφέροντας να υπογράψετε ένα μακρύτερο συμβόλαιο (18 - 24 μήνες), πληρώνοντας πολλούς μήνες εκ των προτέρων ή εφαρμόζοντας κατά τη διάρκεια βραδύτερων εποχών ενοικίασης (χειμερινοί μήνες στις περισσότερες πόλεις των ΗΠΑ) μπορεί να μειώσει το ενοίκιο κατά 5 - 15%.

Υποβοηθούμενη στέγαση:Οι λίστες αναμονής μπορεί να είναι χρόνια σε πολλές πόλεις, αλλά αυτά τα προγράμματα μπορούν να παρέχουν σημαντική μακροπρόθεσμη σταθερότητα στέγασης.

Κρυμμένα έξοδα ενοικίασης για τα οποία πρέπει να κάνετε προϋπολογισμό

Εκτός από το μηνιαίο ενοίκιο και τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν μια ποικιλία δαπανών που μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την πραγματική προσιτότητα ενός ενοικίου.

Καταβολή εγγύησης:Συνήθως νοίκι 1 - 2 μηνών. Σε αγορές υψηλής ζήτησης, μερικοί ιδιοκτήτες απαιτούν 3 μήνες. Αυτά τα χρήματα κρατούνται και πρέπει να επιστραφούν κατά την έξοδο (μείον νόμιμες αφαιρέσεις), αλλά χρειάζεστε αυτά τα μετρητά εκ των προτέρων εκτός από το νοίκι του πρώτου μήνα.

Κόστος μετακόμισης:Ακόμη και μια μετακόμιση DIY απαιτεί ενοικίαση φορτηγού (100-400 δολάρια), προμήθειες και τρόφιμα και ποτά για τους βοηθούς.

Χρεώσεις υποβολής αιτήσεων:Η αίτηση για 5 διαμερίσματα μπορεί να κοστίσει 500 δολάρια πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Η ασφάλιση ενοικιαστή συχνά παραβλέπεται, αλλά είναι εξαιρετικά σημαντική. Για περίπου 15 - 30 δολάρια το μήνα (180 - 360 δολάρια το χρόνο), η ασφάλιση ενοικιαστή καλύπτει τα υπάρχοντά σας κατά της κλοπής, της πυρκαγιάς και της βλάβης από το νερό, καθώς και την ευθύνη αν κάποιος τραυματιστεί στην μονάδα σας.

Κατανόηση του ενοικίου σας: Οικονομικές ρήτρες που έχουν σημασία

Μια μίσθωση είναι μια νομικά δεσμευτική σύμβαση. Η κατανόηση των οικονομικών ρητρών της πριν από την υπογραφή μπορεί να αποτρέψει δαπανηρές εκπλήξεις.

Οι ρήτρες αύξησης ενοικίου είναι ιδιαίτερα σημαντικές σε αγορές χωρίς έλεγχο ενοικίου. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί ενδεχομένως να αυξήσει το ενοίκιο 10 - 20% κατά την ανανέωση της μίσθωσης σε μια ανταγωνιστική αγορά. Οι μίσθωσης ορισμένου χρόνου σας προστατεύουν κατά τη διάρκεια της διάρκειας, αλλά δεν προσφέρουν προστασία κατά την ανανέωση. Οι μηνιαίες ρυθμίσεις προσφέρουν ευελιξία, αλλά μέγιστη έκθεση σε αυξήσεις ενοικίου και έξωση με ελάχιστη προειδοποίηση.

Κρατικός έλεγχος των ενοικίων και προστασία των ενοικιαστών

Οι νόμοι για τον έλεγχο των ενοικίων περιορίζουν το πόσο και πόσο συχνά οι ιδιοκτήτες μπορούν να αυξήσουν το ενοίκιο.

Στην Καλιφόρνια, η AB 1482 (από την έναρξη ισχύος το 2020) περιορίζει τις αυξήσεις των ενοικίων στο 5% + τοπικό CPI (μέγιστο 10%) ετησίως για ακίνητα που χτίστηκαν πριν από το 2007.

Μετά τη λήξη της μίσθωσης, οι ιδιοκτήτες μπορούν να αυξήσουν το ενοίκιο στο επιτόκιο της αγοράς σε μη περιορισμένες αγορές - γι 'αυτό οι μακροπρόθεσμοι ενοικιαστές σε αγορές που εκτιμούν μερικές φορές αντιμετωπίζουν αύξηση ενοικίου 20 - 30% κατά την ανανέωση.

Δημιουργία πιστωτικού και ενοικιαστικού ιστορικού ως ενοικιαστής

Οι ενοικιαστές έχουν μοναδικές ευκαιρίες και προκλήσεις στην οικοδόμηση οικονομικής υγείας. Οι πληρωμές ενοικίου παραδοσιακά δεν εμφανίζονταν στις πιστωτικές αναφορές (σε αντίθεση με τις πληρωμές υποθηκών), πράγμα που σημαίνει ότι χρόνια έγκαιρου ενοικίου δεν έκαναν τίποτα για την πιστωτική βαθμολογία σας.

Μια ισχυρή πιστωτική βαθμολογία (700+) ανοίγει πόρτες: καλύτερα διαμερίσματα σε ανταγωνιστικές αγορές, χαμηλότερες καταθέσεις ασφαλείας και μερικές φορές προτιμησιακή μεταχείριση έναντι των ανταγωνιστών αιτούντων.

An Ταμείο έκτακτης ανάγκηςΟι χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι συνιστούν 3 - 6 μήνες δαπανών σε ρευστές αποταμιεύσεις. Για κάποιον που πληρώνει $ 1,500 / μήνα ενοίκιο σε $ 3,000 / μήνα συνολικό προϋπολογισμό δαπανών, αυτό σημαίνει $ 9,000 - $ 18,000 σε προσβάσιμες αποταμιεύσεις - ένας σημαντικός αλλά εφικτός στόχος που παρέχει κρίσιμη οικονομική ανθεκτικότητα.

Χρησιμοποιώντας αυτόν τον υπολογιστή προσιτότητας ενοικίου

Εισάγετε το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας (πριν από φόρους και αφαιρέσεις). Ο υπολογιστής εφαρμόζει τον τυποποιημένο κανόνα του 30% για να δείξει το μέγιστο συνιστώμενο μηνιαίο ενοίκιο και το ετήσιο προϋπολογισμό ενοικίου. Θυμηθείτε ότι αυτό είναι μια κατευθυντήρια γραμμή, όχι ένα σκληρό όριο - το πραγματικό προσιτό ενοίκιο σας εξαρτάται από τις άλλες δαπάνες σας, τους στόχους αποταμίευσης, τις υποχρεώσεις χρέους και το κόστος διαβίωσης στην συγκεκριμένη αγορά σας. Χρησιμοποιήστε αυτό το αποτέλεσμα ως σημείο εκκίνησης για αναζητήσεις διαμερισμάτων, στη συνέχεια μοντελοποιήστε το πλήρες μηνιαίο προϋπολογισμό σας για να διασφαλίσετε ότι το ενοίκιο, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, τα παντοπωλεία, οι μεταφορές, οι πληρωμές χρέους και οι αποταμιεύσεις ταιριάζουν στο πραγματικό μισθό σας.