Calculator de rentabilitate - Cât de mult îmi pot permite să plătesc chiria?

Cât de mult vă permiteţi să plătiţi chiria?

TradiţionalulRegula de 30%Statele Unite ale Americii impun ca chiria să nu depășească 30% din venitul lunar brut. La un venit brut de 5.000 de dolari pe lună, chiria maximă recomandată este de 1.500 de dolari. Această orientare își are originea în Legea privind locuințele publice din 1969, care a limitat chiria locuințelor publice la 25% din venit (mai târziu ridicată la 30% în 1981).

Regula 30% oferă un cadru de pornire util, dar are limitări semnificative pe piața locuințelor de astăzi. În orașe cu costuri ridicate, cum ar fi San Francisco, New York, Boston sau Seattle, chiar și persoanele cu venituri medii cheltuiesc frecvent 40-50% din venitul brut pe chirie. Coaliția Națională pentru Locuințe cu venituri mici raportează că, în majoritatea statelor, un chiriaș care câștigă salariul minim nu își poate permite un apartament cu două dormitoare la prețul pieței, cheltuind doar 30% din venit.

În ciuda limitărilor sale, regula de 30% rămâne cel mai frecvent citat punct de referință. Proprietarii de locuințe o folosesc adesea ca standard de calificare minim (solicită ca venitul chiriașului să fie de cel puțin 3 ori mai mare decât chiria lunară). Înțelegerea modului în care situația dvs. se compară cu punctul de referință de 30% vă ajută să stabiliți bugete realiste de locuințe și să identificați când puteți fi împovărați cu costurile de locuință.

Dincolo de regula de 30%: cadre mai bune

Planificatorii financiari moderni recomandă adesea abordări mai nuanțate pentru accesul la chirie decât simpla regulă de 30%:

Regula 50/30/20:Alocați 50% din plata de acasă pentru nevoi (locuințe, utilități, alimente, transport, plăți minime ale datoriilor), 30% pentru dorințe (mâncare, divertisment, abonamente) și 20% pentru economii și plăți suplimentare ale datoriilor.

Venit brut vs. venit net:Regula de 30% folosește venitul brut (înainte de impozitare), care supraestimează banii disponibili. Pentru cineva cu o rată de impozitare efectivă de 25%, 30% din venitul brut este de fapt 40% din salariul de acasă - lăsând foarte puțin pentru economii. Experții financiari recomandă din ce în ce mai mult calcularea costurilor de locuințe ca procent din venitul net (după impozitare), cu 30 - 35% din net ca o țintă mai sănătoasă.

Costul total al locuinței:Chiria este doar o componentă. Adăugați utilitățile (electricitate, gaze, apă, internet), asigurarea chiriașului, parcare și orice costuri de depozitare pentru a obține costul real al locuinței. O chirie de 1.500 de dolari cu 300 de dolari în utilități este de fapt o cheltuială de locuință de 1.800 de dolari / lună - 36% dintr-un venit brut de 5.000 de dolari, peste orientarea de 30%.

Capacitatea de a plăti chiria în funcție de oraș: realitățile pieței

Regula de 30% presupune că costurile locuințelor sunt proporționale cu venitul, dar în practică, costurile locuințelor în orașele cu cerere ridicată au puțină legătură cu salariile locale. Diferența dintre ceea ce regula de 30% spune că vă puteți permite și chiriile reale de piață este o provocare definitorie a locuințelor urbane moderne.

O gospodărie care cheltuie mai mult de 30% din venituri pentru locuinţe este consideratăîncărcate cu costuri- se consideră cheltuielile mai mari de 50%grav împovărată cu costuriAproximativ 50% dintre chiriașii din SUA sunt împovărați cu costuri prin această definiție, potrivit Centrului comun pentru studii privind locuințele de la Harvard.

Calculează-ţi cheltuielile cu locuinţa

Atunci când evaluaţi o potenţială închiriere, calculaţicostul lunar total al locuințeiUn buget de locuinţe cuprinde:

În scopuri de bugetare, întrebaţi întotdeauna proprietarii ce utilităţi sunt incluse în chirie. "Utilităţile incluse" pot adăuga o valoare semnificativă unei unităţi aparent mai scumpe.

Cerințe privind calificarea proprietarului

Proprietarii și administratorii de proprietăți solicită în mod obișnuit ca chiriașii să îndeplinească anumite criterii financiare înainte de a aproba un contract de închiriere.

Cerința privind veniturile:Majoritatea proprietarilor solicită un venit brut lunar de cel puțin 2,5x - 3x chiria lunară. Pentru un apartament de 1.500$/lună: de obicei aveți nevoie de 3.750$ - 4.500$/lună venit brut (45.000$ - 54.000$/an). Acest lucru este echivalent cu regula 33% - 40% din perspectiva proprietarului.

Punct de credit:Majoritatea proprietarilor efectuează verificări de credit. Un scor peste 650 este în general acceptabil; peste 700 este preferat; sub 600 poate necesita un depozit suplimentar, un cosigner sau poate duce la refuz.

Istoricul de închiriere:Eviziile anterioare sau chiria neplătită vor apărea la verificarea antecedentelor și, de obicei, sunt descalificate.

Depozit de garanție:De obicei, o chirie de 1 - 2 luni. Unele state limitează depozitele; altele permit sume mai mari. Bugetul pentru depozitul de garanție plus chiria din prima lună (și uneori din ultima lună) în avans - costul real al mutării poate fi de 2 - 3 ori chiria lunară.

Închiriere versus cumpărare: o comparaţie financiară

Decizia de a închiria sau de a cumpăra este una dintre cele mai importante opțiuni de finanțare personală. Niciuna nu este universal mai bună - alegerea corectă depinde de calendarul dvs., piața locală, situația financiară și preferințele personale.

Avantajele închirierii:Flexibilitatea de relocare, lipsa costurilor de întreținere/reparare, cerința mai redusă de capital inițial, lipsa expunerii la scăderea prețurilor locuințelor și costul de oportunitate al capitalului de plată inițială (care ar putea fi investit în altă parte).

Avantaje de cumpărare:Excepția de rezidență primară (până la $ 250K / $ 500K excluderea câștigurilor de capital) este un beneficiu fiscal semnificativ pentru proprietarii de locuințe.

O comparație simplă: O casă de 300.000 de dolari cu un avans de 20% (60.000 de dolari) la 7% dobândă = 1.597 de dolari pe lună + dobândă + ~ 250 de dolari impozit pe proprietate + ~ 150 de dolari asigurare = ~ 2.000 de dolari pe lună. Dacă costul echivalent de închiriere este de 1.800 de dolari pe lună, cumpărarea pare mai scumpă pe termen scurt, dar crește capitalul propriu în timp. Utilizați un calculator complet de închiriere vs cumpărare care ia în considerare întreținerea, costul de oportunitate, aprecierea așteptată și perioada planificată pentru a lua o decizie în cunoștință de cauză.

Strategii pentru a-şi permite să-şi cumpere locuinţe pe pieţele scumpe

Colegi de cameră:Împărțirea unui apartament cu 2 sau 3 dormitoare reduce în mod semnificativ costurile de locuință pe persoană. O împărțire de 2.400 de dolari pe lună între două persoane este de 1.200 de dolari pe persoană - echivalentul unui studio de 1.200 de dolari la jumătate din costul pe metru pătrat. Mulți tineri profesioniști folosesc această strategie pentru a trăi în cartiere dezirabile pe care nu și le-ar putea permite singuri.

Compromisiunea localizării:Locuirea într-un cartier sau suburbie cu costuri mai mici înseamnă adesea deplasări mai lungi, dar o chirie mult mai mică. Calculați costul total al deplasării (costuri de transport, valoare în timp) față de economiile de chirie. Uneori, locuirea mai departe costă mai mult atunci când sunt incluse cheltuielile de deplasare; uneori economiile de chirie domină.

Negocierea chiriei:Oferind semnarea unui contract de închiriere mai lung (18 - 24 de luni), plătind mai multe luni în avans sau aplicând în timpul sezonelor de închiriere mai lente (lunile de iarnă în majoritatea orașelor din SUA) poate reduce chiria cu 5 - 15%.

Locuinţe subvenţionate:Secțiunea 8 (programul Voucher de Alegere a Locuințelor) și alte programe de locuințe cu venituri limitate plafonează chiria la 30% din venitul gospodăriilor calificate.

Costurile ascunse ale închirierii

În plus față de chiria lunară și utilitățile, chiriașii se confruntă cu o varietate de costuri care pot avea un impact semnificativ asupra adevăratei accesibilități a unei închirieri.

Depozit de garanție:În mod obișnuit, o chirie de 1 - 2 luni. În piețele cu o cerere mare, unii proprietari au nevoie de 3 luni. Acești bani sunt reținuți și ar trebui să fie returnați la mutare (minus deduceri legitime), dar aveți nevoie de acest numerar în avans în plus față de chiria primei luni.

Costuri de mutare:O mutare locală efectuată de o companie profesionistă de mutări costă între 800 şi 2.500 de dolari. O mutare pe distanţe lungi poate costa între 2.000 şi 10.000 de dolari. Chiar şi o mutare făcută de tine însuţi necesită închirierea unui camion (100-400 de dolari), provizii şi alimente şi băuturi pentru ajutoare. Aceste costuri apar de fiecare dată când te muţi.

Taxe pentru cerere:Mulţi proprietari taxează între 25 şi 100 de dolari pentru verificarea creditelor şi a antecedentelor, iar cererea pentru 5 apartamente poate costa 500 de dolari înainte să semnezi ceva.

Asigurarea chiriașului este adesea trecută cu vederea, dar este extrem de importantă. Pentru aproximativ 15 - 30 de dolari pe lună (180 - 360 de dolari pe an), asigurarea chiriașului acoperă bunurile dvs. împotriva furtului, incendiului și daunelor provocate de apă, plus răspunderea în cazul în care cineva este rănit în unitatea dvs. Mulți proprietari o solicită acum.

Înţelegerea contractului de închiriere: clauzele financiare care contează

Un contract de leasing este un contract cu caracter juridic obligatoriu. Înțelegerea clauzelor sale financiare înainte de semnare poate evita surprize costisitoare.

Clauze de creștere a chiriei sunt deosebit de importante pe piețele fără control al chiriei. Un proprietar poate crește potențial chiria cu 10 - 20% la reînnoirea închirierii pe o piață competitivă. Chiriile pe termen fix vă protejează pe parcursul termenului, dar nu oferă nicio protecție la reînnoire. Aranjamentele lunare oferă flexibilitate, dar expunere maximă la creșteri de chirie și evacuare cu o notificare minimă.

Controlul chiriei și protecția chiriașilor de către stat

Legile de control al chiriei limitează cât de mult și cât de des proprietarii pot crește chiria.

În California, AB 1482 (în vigoare din 2020) limitează majorările de chirie la 5% + IPC local (maximum 10%) pe an pentru proprietățile construite înainte de 2007.

Chiar și fără un control formal al chiriei, termenele mai lungi de închiriere oferă protecție de facto. Un contract de închiriere de 2 ani la chirie fixă vă protejează de creșterile pieței în timpul termenului. După expirarea contractului de închiriere, proprietarii pot crește chiria la rata de piață pe piețele nelimitate - de aceea chiriașii pe termen lung din piețele apreciate se confruntă uneori cu creșteri de chirie de 20-30% la reînnoire.

Construirea istoricului de credit și de închiriere în calitate de chiriaș

Chiriașii au oportunități și provocări unice în construirea sănătății financiare. Plățile de chirie nu au apărut în mod tradițional pe rapoartele de credit (spre deosebire de plățile ipotecare), ceea ce înseamnă că anii de chirie la timp nu au făcut nimic pentru scorul dvs. de credit. Acest lucru se schimbă: servicii precum Experian Boost și Rental Kharma permit raportarea plăților de chirie, iar unii proprietari raportează acum direct birourilor de credit.

Un scor de credit puternic (700+) deschide uși: apartamente mai bune pe piețele competitive, depozite de securitate mai mici și, uneori, tratament preferențial față de solicitanții concurenți.

An fond de urgențăPentru cineva care plătește 1.500$/lună de chirie pe un buget de cheltuieli totale de 3.000$/lună, acest lucru înseamnă 9.000$ - 18.000$ de economii accesibile - un obiectiv semnificativ, dar realizabil, care oferă o rezistență financiară crucială.

Utilizarea acestui calculator de acces la chirie

Introduceți venitul lunar brut (înainte de impozite și deduceri). Calculatorul aplică regula standard de 30% pentru a vă arăta chiria lunară maximă recomandată și bugetul anual pentru chirie. Amintiți-vă că aceasta este o orientare, nu o limită dură - chiria dvs. reală accesibilă depinde de alte cheltuieli, obiectivele de economisire, obligațiile de datorie și costul de viață în piața dvs. specifică. Utilizați acest rezultat ca punct de plecare pentru căutarea de apartamente, apoi modelați bugetul lunar complet pentru a vă asigura că chiria, utilitățile, alimentele, transportul, plățile datoriei și economiile se potrivesc cu salariul dvs. real. Un buget care trece testul de venit brut de 30%, dar nu lasă loc pentru economii sau cheltuieli discreționare poate fi încă stresant din punct de vedere financiar în practică.