Máy Tính Khả Năng Chi Trả Tiền Thuê – Tôi Có Thể Thuê Bao Nhiêu?

Giá thuê nhà bạn có thể chi trả? Quy tắc 30%

Quy tắc 30% truyền thống cho rằng giá thuê nhà không nên vượt quá 30% thu nhập hàng tháng. Với thu nhập hàng tháng 5.000 USD, giá thuê nhà tối đa được khuyến nghị là 1.500 USD. Quy tắc này bắt nguồn từ Đạo luật Nhà ở Công cộng Hoa Kỳ năm 1969, quy định giá thuê nhà công cộng không quá 25% thu nhập (sau đó tăng lên 30% vào năm 1981). Quy tắc này đã trở thành một tiêu chuẩn được chấp nhận rộng rãi trong lĩnh vực tài chính cá nhân và bất động sản.

Quy tắc 30% cung cấp một khung tham chiếu hữu ích, nhưng nó có những hạn chế đáng kể trong thị trường bất động sản hiện đại. Trong các thành phố có chi phí cao như San Francisco, New York, Boston hoặc Seattle, ngay cả những người có thu nhập trung bình cũng thường chi 40-50% thu nhập hàng tháng cho thuê nhà. Liên minh Nhà ở Thu nhập Thấp Quốc gia báo cáo rằng trong hầu hết các bang, người thuê nhà có thu nhập tối thiểu không thể chi trả được một căn hộ hai phòng ngủ tại thị trường giá cả bình thường khi chi 30% thu nhập.

Đôi khi, mặc dù có những hạn chế, quy tắc 30% vẫn là tiêu chuẩn được trích dẫn rộng rãi nhất. Người cho thuê thường sử dụng nó như một tiêu chuẩn tối thiểu (yêu cầu thu nhập của người thuê phải ít nhất 3 lần giá thuê hàng tháng). Hiểu biết về tình hình của bạn so với tiêu chuẩn 30% giúp bạn lập ngân sách nhà ở thực tế và xác định khi nào bạn có thể bị chi phí nhà ở quá cao.

Quy tắc 30%: Các khung tham chiếu tốt hơn

Người lập kế hoạch tài chính hiện đại thường khuyến nghị các phương pháp phức tạp hơn để tính toán khả năng chi trả nhà ở hơn quy tắc 30% đơn giản:

Quy tắc 50/30/20: Tách 50% thu nhập sau thuế cho nhu cầu (nhà ở, tiện ích, thực phẩm, phương tiện, thanh toán nợ tối thiểu), 30% cho nhu cầu (ăn uống, giải trí, đăng ký), và 20% cho tiết kiệm và thanh toán nợ dư. Theo khung này, chi phí nhà ở cạnh tranh với các nhu cầu khác cho ngân sách 50%. Một tiêu chuẩn phụ thường được sử dụng là giữ chi phí nhà ở dưới 30% thu nhập sau thuế - nghĩa là 30% thu nhập sau thuế, không phải thu nhập trước thuế.

Thu nhập trước thuế và thu nhập sau thuế: Quy tắc 30% sử dụng thu nhập trước thuế, làm cho thu nhập thực tế của bạn cao hơn. Đối với ai có thuế hiệu quả 25%, 30% thu nhập trước thuế thực tế là 40% thu nhập sau thuế - để lại rất ít cho tiết kiệm. Các chuyên gia tài chính ngày càng khuyến nghị tính toán chi phí nhà ở như một phần trăm thu nhập sau thuế, với 30-35% thu nhập sau thuế là mục tiêu lành mạnh hơn.

Chi phí nhà ở tổng thể: Thuê nhà chỉ là một phần. Thêm tiện ích (điện, gas, nước, internet), bảo hiểm cho thuê, đậu xe và bất kỳ chi phí lưu trữ nào khác để có chi phí nhà ở thực tế. Một thuê nhà 1.500 USD với 300 USD tiện ích thực tế là 1.800 USD/tháng chi phí nhà ở - 36% thu nhập 5.000 USD, vượt quá tiêu chuẩn 30%.

Khả năng chi trả nhà ở theo thành phố: Thực tế thị trường

Quy tắc 30% giả định rằng chi phí nhà ở tỷ lệ thuận với thu nhập, nhưng trong thực tế, chi phí nhà ở ở các thành phố có nhu cầu cao không có mối quan hệ nào với thu nhập địa phương. Khe hở giữa những gì quy tắc 30% cho rằng bạn có thể chi trả và giá thuê thực tế là một thách thức định hình hiện nay của nhà ở đô thị.

Một hộ gia đình chi hơn 30% thu nhập cho nhà ở được coi là chi phí nhà ở quá cao; chi hơn 50% là chi phí nhà ở quá cao. Khoảng 50% người thuê nhà ở Hoa Kỳ bị chi phí nhà ở quá cao theo định nghĩa này, theo Trung tâm Nghiên cứu về Nhà ở Liên hợp của Harvard.

Budgeting Your Full Housing Costs

Khi đánh giá một căn hộ tiềm năng, hãy tính toán chi phí nhà ở hàng tháng toàn diện, không chỉ là tiền thuê nhà. Một ngân sách nhà ở toàn diện bao gồm:

Để lập kế hoạch tài chính, hãy hỏi chủ nhà về các tiện ích được bao gồm trong tiền thuê nhà. "Tiện ích được bao gồm" có thể mang lại giá trị đáng kể cho một căn hộ có giá thuê cao hơn. Một căn hộ "tất cả bao gồm" $1,600/tháng có thể có giá trị hơn so với một căn hộ $1,400/tháng mà tiện ích có giá $300/tháng riêng biệt.

Yêu cầu Chấp nhận của Chủ Nhà

Chủ nhà và quản lý bất động sản thường yêu cầu người thuê phải đáp ứng các tiêu chí tài chính cụ thể trước khi phê duyệt hợp đồng thuê. Hiểu biết các tiêu chuẩn này giúp bạn biết được những căn hộ nào có thể đạt được:

Yêu cầu Thu nhập: Hầu hết chủ nhà yêu cầu thu nhập hàng tháng tối thiểu 2,5–3 lần tiền thuê nhà. Đối với một căn hộ $1,500/tháng: bạn thường cần thu nhập hàng tháng $3,750–$4,500 ($45,000–$54,000/năm). Điều này tương đương với quy tắc 33%–40% từ góc độ chủ nhà.

Điểm tín dụng: Hầu hết chủ nhà chạy kiểm tra điểm tín dụng. Một điểm tín dụng trên 650 thường được chấp nhận; trên 700 được ưa chuộng; dưới 600 có thể yêu cầu thêm tiền đặt cọc, người ký tên chung hoặc có thể dẫn đến từ chối. Luôn kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn trước khi đi tìm căn hộ.

Lịch sử thuê nhà: Các trường hợp trốn nợ hoặc trốn đóng tiền thuê nhà sẽ xuất hiện trên các cuộc kiểm tra nền tảng và thường bị loại bỏ. Lịch sử thuê nhà tích cực (đơn từ các chủ nhà trước đó) làm mạnh mẽ hơn hồ sơ của bạn.

Đặt cọc: Thông thường 1–2 tháng tiền thuê nhà. Một số bang đặt hạn chế; một số cho phép các khoản tiền lớn hơn. Lập kế hoạch cho tiền đặt cọc và tiền thuê nhà đầu tiên (và đôi khi tiền thuê nhà cuối cùng) - chi phí thực tế khi vào nhà có thể lên đến 2–3 lần tiền thuê nhà hàng tháng.

Thuê vs. Mua: So sánh Tài chính

Quyết định thuê vs. mua là một trong những lựa chọn tài chính quan trọng nhất. Không có gì là tốt hơn - lựa chọn đúng sẽ phụ thuộc vào lịch trình của bạn, thị trường địa phương, tình hình tài chính và sở thích cá nhân.

Ưu điểm của việc thuê: Tính linh hoạt để di chuyển, không có chi phí bảo trì/chữa sửa chữa, chi phí vốn ban đầu thấp hơn, không phải chịu rủi ro giảm giá trị nhà, và cơ hội chi phí vốn (có thể đầu tư ở nơi khác).

Ưu điểm của việc mua: Xây dựng vốn, giảm thuế lãi vay và thuế thu nhập từ bất động sản, bảo vệ chống lại sự tăng giá thuê, tự do tùy chỉnh, và tiềm năng tăng giá trị. Tính miễn thuế cho nhà ở chính (tối đa $250K/$500K miễn thuế thu nhập từ vốn) là một lợi ích thuế quan trọng cho chủ nhà.

So sánh đơn giản: Một ngôi nhà $300,000 với 20% vốn ($60,000) ở 7% lãi suất = $1,597/tháng lãi và lãi suất + ~$250 thuế thu nhập + ~$150 bảo hiểm = ~$2,000/tháng tổng. Nếu chi phí thuê tương đương $1,800/tháng, việc mua có vẻ đắt hơn trong ngắn hạn nhưng xây dựng vốn trong thời gian dài. Sử dụng máy tính so sánh thuê-mua đầy đủ để tính toán các chi phí bảo trì, cơ hội chi phí, dự kiến tăng giá trị và thời gian thuê để đưa ra quyết định thông minh.

Cách Giảm Chi Phí Cư Trú ở Thị Trường Giá Cao

Người cùng phòng: Chia sẻ một căn hộ 2- hoặc 3-phòng có thể giảm chi phí nhà ở cho mỗi người. Một căn hộ 2 phòng giá $2,400/tháng chia cho hai người là $1,200/người — tương đương với một căn hộ studio giá $1,200 nhưng giảm 50% chi phí mỗi mét vuông. Nhiều chuyên gia trẻ sử dụng chiến lược này để sống ở các khu vực mong muốn mà họ không thể chi trả một mình.

Thay đổi vị trí: Sống ở khu vực có chi phí thấp hơn hoặc ngoại ô thường có thời gian di chuyển dài hơn nhưng chi phí thuê nhà thấp hơn đáng kể. Tính toán tổng chi phí đi lại (chi phí vận chuyển, giá trị thời gian) so với chi phí thuê nhà. Trong một số trường hợp, chi phí đi lại cao hơn khi tính cả chi phí đi lại; trong một số trường hợp, chi phí thuê nhà thấp hơn.

Giá thuê: Trong thị trường cho thuê mềm, giá thuê có thể thương lượng. Cung cấp cho chủ nhà một hợp đồng thuê dài hơn (18-24 tháng), trả tiền thuê nhiều tháng trước hoặc nộp đơn vào mùa thuê chậm (tháng đông ở hầu hết các thành phố Mỹ) có thể giảm giá thuê 5-15%.

Chính sách hỗ trợ nhà ở: Chương trình Section 8 (Housing Choice Voucher) và các chương trình nhà ở có điều kiện thu nhập giới hạn giá thuê không quá 30% thu nhập cho các hộ gia đình đủ điều kiện. Danh sách chờ đợi có thể kéo dài nhiều năm ở nhiều thành phố, nhưng các chương trình này có thể cung cấp sự ổn định nhà ở dài hạn đáng kể.

Chi phí giấu kín khi thuê nhà mà bạn cần lập kế hoạch

Bên cạnh tiền thuê nhà và chi phí tiện ích, người thuê nhà phải đối mặt với nhiều loại chi phí khác có thể ảnh hưởng đáng kể đến tính khả năng chi trả của một ngôi nhà cho thuê. Nếu không lập kế hoạch cho những chi phí này, có thể gây ra căng thẳng tài chính ngay cả khi tiền thuê nhà ban đầu có vẻ hợp lý.

Đặt cọc: Thông thường là 1–2 tháng tiền thuê. Trong các thị trường có nhu cầu cao, một số chủ nhà yêu cầu 3 tháng. Tiền đặt cọc này được giữ lại và sẽ được trả lại khi bạn di chuyển ra khỏi nhà (trừ những khoản chi phí hợp lý), nhưng bạn cần có tiền này trước khi trả tiền thuê nhà đầu tiên.

Chi phí di chuyển: Chi phí di chuyển địa phương sử dụng công ty di chuyển chuyên nghiệp là $800–$2,500. Chi phí di chuyển xa có thể lên đến $2,000–$10,000+. ngay cả khi bạn tự di chuyển, bạn vẫn cần phải thuê xe tải ($100–$400), vật liệu và thức ăn/tráng miệng cho những người giúp đỡ. Những chi phí này sẽ lặp lại mỗi khi bạn di chuyển.

Phí ứng tuyển: Nhiều chủ nhà yêu cầu $25–$100 cho mỗi ứng viên cho kiểm tra tín dụng và nền tảng. Ứng tuyển cho 5 căn hộ có thể tốn $500 trước khi bạn đã ký bất kỳ điều gì.

Bảo hiểm cho thuê nhà thường bị bỏ qua nhưng rất quan trọng. Với khoảng $15–$30/tháng ($180–$360/năm), bảo hiểm cho thuê nhà bảo vệ tài sản của bạn chống lại trộm cắp, hỏa hoạn và hư hỏng nước, cũng như trách nhiệm pháp lý nếu ai đó bị thương trong căn hộ của bạn. Nhiều chủ nhà hiện nay yêu cầu nó. Chi phí thấp so với bảo vệ khiến nó trở thành một trong những giá trị tài chính tốt nhất có sẵn.

Hiểu về Hợp đồng Cho Thuê: Các Điều khoản Tài chính quan trọng

Hợp đồng thuê là một hợp đồng ràng buộc pháp lý. Hiểu về các điều khoản tài chính của nó trước khi ký kết có thể ngăn ngừa những bất ngờ tốn kém. Các điều khoản tài chính quan trọng cần xem xét kỹ:

Điều khoản tăng tiền thuê là đặc biệt quan trọng trong các thị trường không có kiểm soát tiền thuê. Chủ nhà có thể tăng tiền thuê lên 10–20% khi gia hạn hợp đồng trong thị trường cạnh tranh. Các hợp đồng có thời hạn cố định bảo vệ bạn trong thời gian nhưng không có bảo vệ nào khi gia hạn. Các thỏa thuận tháng này/tháng khác cung cấp sự linh hoạt nhưng tối đa hóa khả năng tăng tiền thuê và bị đuổi khỏi nhà với ít thông báo.

Quyền kiểm soát giá thuê và bảo vệ cho người thuê

Luật kiểm soát giá thuê giới hạn mức và tần suất mà chủ nhà có thể tăng giá thuê. Mức độ bảo vệ này có thể thay đổi rất lớn tùy thuộc vào vị trí. Hiểu rõ các quy định tại khu vực của bạn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả lâu dài của bạn.

Ở California, AB 1482 (hiệu lực từ năm 2020) giới hạn mức tăng giá thuê lên đến 5% + CPI (tối đa 10%) mỗi năm cho các tòa nhà được xây dựng trước năm 2007. Thành phố New York có quy định kiểm soát giá thuê rộng lớn, bao gồm khoảng 1 triệu căn hộ, giới hạn mức tăng giá thuê ở mức phần trăm nhỏ được xác định hàng năm bởi Ban Giám sát Giá thuê. Trong khi đó, 36 bang có luật cấm các quy định kiểm soát giá thuê địa phương.

Even không có quy định kiểm soát giá thuê chính thức, các hợp đồng thuê dài hạn cung cấp bảo vệ de facto. Một hợp đồng thuê 2 năm với giá thuê cố định bảo vệ bạn khỏi các mức tăng giá thị trường trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực. Sau khi hợp đồng hết hạn, chủ nhà có thể tăng giá thuê lên đến mức thị trường trong các thị trường không bị kiểm soát - điều này là lý do tại sao các thuê bao lâu dài trong các thị trường tăng giá có thể phải đối mặt với mức tăng giá thuê lên đến 20-30% khi gia hạn.

Xây dựng tín dụng và lịch sử thuê nhà như một người thuê

Người thuê có cơ hội và thách thức độc đáo trong việc xây dựng sức khỏe tài chính. Các khoản thanh toán thuê truyền thống không xuất hiện trên báo cáo tín dụng (như các khoản thanh toán thế chấp) - điều này có nghĩa là nhiều năm thanh toán thuê đúng hạn không có tác động đến điểm tín dụng của bạn. Điều này đang thay đổi: các dịch vụ như Experian Boost và Rental Kharma cho phép báo cáo thanh toán thuê, và một số chủ nhà hiện đang báo cáo trực tiếp với các tổ chức tín dụng.

Điểm tín dụng mạnh (700+) mở ra cánh cửa: các căn hộ tốt hơn trong các thị trường cạnh tranh, khoản tiền đặt cọc thấp hơn, và đôi khi được đối xử ưu tiên hơn so với các ứng viên cạnh tranh. Xây dựng tín dụng như một người thuê liên quan đến: giữ thẻ tín dụng mở với mức sử dụng thấp (dưới 30%), thanh toán tất cả hóa đơn đúng hạn, hạn chế các yêu cầu tín dụng cứng, và báo cáo các khoản thanh toán thuê nếu chủ nhà hoặc tòa nhà của bạn hỗ trợ.

Một quỹ dự phòng khẩn cấp đặc biệt quan trọng đối với người thuê. So với những người sở hữu nhà, người thuê không có tài sản nhà ở để có thể dựa vào. Các cố vấn tài chính khuyên rằng 3-6 tháng chi tiêu trong tiền mặt có sẵn. Đối với ai đang trả tiền thuê $1,500/tháng cho chi tiêu tổng $3,000/tháng, điều này có nghĩa là $9,000-$18,000 trong tiền mặt có sẵn - một mục tiêu quan trọng nhưng có thể đạt được, cung cấp sự linh hoạt tài chính quan trọng.

Sử dụng Bộ tính toán khả năng chi trả giá thuê này

Nhập thu nhập hàng tháng của bạn (trước thuế và khấu trừ). Bộ tính toán áp dụng quy tắc 30% để hiển thị mức thuê hàng tháng và ngân sách thuê hàng năm được khuyến nghị. Nhớ rằng đây chỉ là một hướng dẫn, không phải là giới hạn cứng - khả năng chi trả thực tế của bạn phụ thuộc vào các chi tiêu khác, mục tiêu tiết kiệm, nghĩa vụ nợ và chi phí sống tại thị trường cụ thể của bạn. Sử dụng kết quả này như một điểm xuất phát cho các cuộc tìm kiếm căn hộ, sau đó mô hình hóa ngân sách hàng tháng để đảm bảo giá thuê, tiện ích, thực phẩm, phương tiện, các khoản thanh toán nợ và tiết kiệm đều phù hợp với thu nhập thực tế của bạn. Một ngân sách vượt qua thử nghiệm 30% thu nhập hàng tháng nhưng không để lại không gian cho tiết kiệm hoặc chi tiêu tự do có thể vẫn gây căng thẳng tài chính trong thực tế.