حاسبة إعادة التمويل مع سحب نقدي

ما الذي تفعله إعادة التمويل مع سحب نقدي؟

إعادة التمويل مع سحب نقدي تستبدل الرهن الحالي بقرض جديد أكبر، ثم تمنحك الفرق نقدا بعد سداد الرصيد الحالي وتكاليف الإغلاق. هي ليست مالا مجانيا وليست مثل إعادة تمويل عادية لتخفيض الفائدة أو تغيير المدة فقط. أنت تحول جزءا من ملكية المنزل إلى دين مضمون بالمنزل.

تقدّر هذه الحاسبة الحد الأقصى للقرض الجديد بناء على نسبة القرض إلى القيمة، المبلغ النقدي المحتمل بعد الرصيد الحالي والتكاليف، الدفعة الشهرية الجديدة، وحقوق الملكية المتبقية بعد العملية. هذه الأرقام أساسية قبل مقارنة عروض المقرضين أو تقرير ما إذا كان السحب النقدي يستحق الدراسة.

معادلة السحب النقدي

الحد الأقصى للقرض الجديد = قيمة المنزل × الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة

السحب النقدي المقدر = القرض الجديد - رصيد الرهن الحالي - تكاليف الإغلاق

حقوق الملكية المتبقية = قيمة المنزل - القرض الجديد

وتستخدم الدفعة الشهرية معادلة القرض القياسية:

M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]

مثال: منزل قيمته 500,000 دولار، رصيد حالي 280,000 دولار، حد LTV بنسبة 80%، معدل جديد 6.25%، مدة 30 سنة، وتكاليف إغلاق 8,500 دولار. الحد الأقصى للقرض 400,000 دولار، والسحب النقدي المقدر 111,500 دولار، وتبقى حقوق ملكية قدرها 100,000 دولار.

لماذا نسبة القرض إلى القيمة هي القيد الأساسي؟

نسبة القرض إلى القيمة، أو LTV، هي رصيد القرض الجديد مقسوما على قيمة المنزل المقدرة. يضع المقرضون حدودا لهذه النسبة لأن حقوق الملكية المتبقية تمثل وسادة أمان إذا انخفضت الأسعار أو تعثر القرض. حد 80% يعني أن عليك الاحتفاظ بنحو 20% من قيمة المنزل كملكية بعد إعادة التمويل.

القيمة المقدرة في التقييم الرسمي مهمة مثل قيمة السوق التي تتوقعها. إذا كان التقييم أقل من تقديرك، سينخفض مبلغ السحب النقدي الممكن. كما قد تقيد القواعد الائتمانية ونسبة الدين إلى الدخل والبرنامج التمويلي المبلغ النهائي.

متى قد يكون السحب النقدي منطقيا؟

يمكن أن يكون منطقيا إذا استخدمت الأموال لغرض يقوي وضعك المالي أو قيمة المنزل، مثل إصلاحات مهمة، تحديثات تزيد قابلية السكن، أو توحيد ديون مرتفعة الفائدة ضمن خطة صارمة تمنع عودة تلك الديون. يمكن أيضا أن يوفر سيولة كبيرة دون بيع أصول أخرى.

لكن يجب أن يكون المعيار عاليا. تحويل ديون قصيرة الأجل أو إنفاق استهلاكي إلى رهن طويل الأجل قد يخفض الدفعة الشهرية لكنه يزيد الفائدة على مدى سنوات كثيرة. أفضل الحالات تجمع بين استخدام واضح للنقد، دفعة جديدة مريحة، ووسادة ملكية كافية بعد العملية.

متى يكون خيارا خطرا؟

• تمويل إنفاق مستمر: استخدام حقوق المنزل للعطلات أو المصاريف الجارية يضعف الميزانية.
• استبدال رهن منخفض الفائدة بقرض أعلى: قد تعيد تسعير الدين كله بسعر أسوأ.
• سحب الحد الأقصى المتاح: المسموح به ليس دائما المبلغ الحكيم.
• تجاهل تكاليف الإغلاق: تقلل النقد الصافي وتزيد عتبة جدوى العملية.
• تقليل الملكية كثيرا: وسادة ملكية ضعيفة تجعل البيع أو إعادة التمويل لاحقا أصعب.

مقارنة سريعة مع قرض ملكية المنزل وHELOC

إذا كان رهنك الحالي ذا فائدة منخفضة جدا، فقد يكون القرض الثاني أو HELOC أقل ألما من استبدال الرهن كله. أما إذا أردت دفعة واحدة موحدة وكانت شروط القرض الجديد مناسبة، فقد تكون إعادة التمويل أبسط تشغيليا.