محاسب پرداخت اولیه
محاسبه کنید که چه مقدار پیش پرداخت برای خانه یا ماشین نیاز دارید. مبلغ وام، نسبت LTV و آستانه PMI را ببینید. ماشین حساب آنلاین رایگان. نتایج فوری را در حال حاضر دریافت کنید.
چگونه مبلغ پیش پرداخت محاسبه می شود
محاسبه پرداخت مقدماتی ساده است اما پیامدهای آن قابل توجه است:
- پرداخت مقدماتی ($)= قیمت خرید × درصد پیش پرداخت
- مبلغ وام= قیمت خرید - پرداخت اولیه
- وام به ارزش (LTV)= مبلغ وام ÷ قیمت خرید × 100
مثال:خرید یک خانه 400,000 دلاری با 15 درصد پیش پرداخت: پیش پرداخت = 400,000 دلار x 0.15 =60 هزار دلارمبلغ وام = $400,000 - $60,000 =340 هزار دلار. LTV = $ 340,000 ÷ $ 400,000 × 100 =85 درصد.
نسبت LTV بسیار مهم است زیرا تعیین می کند که آیا شما نیاز داریدبیمه مسکن خصوصی (PMI)وام های معمولی با LTV بالاتر از 80٪ نیاز به PMI دارند و 0.5 - 1.5٪ از مبلغ وام در سال را به هزینه های شما اضافه می کنند. با 85٪ LTV در وام 340.000 دلاری ، PMI سالانه 1700 - 5100 دلار (142- 425 دلار / ماه) هزینه می کند. PMI هنگامی که LTV شما به 78٪ (خودکارانه) یا 80٪ (بر اساس درخواست با ارزیابی جدید) کاهش می یابد ، حذف می شود.
علاوه بر PMI، پرداخت مقدماتی بزرگتر نیز پرداخت وام مسکن ماهانه شما و مجموع بهره پرداخت شده در طول دوره وام را کاهش می دهد. در یک خانه 400،000 $ در 7٪ برای 30 سال، قرار دادن 20٪ پایین (80,000 $ وام 320,000 $) در مقابل 5٪ پایین (20,000 $ وام 380,000 $) صرفه جویی می کند263 دلار در ماهو94 هزار و 680 دلاردر مجموع بهره -- به علاوه حذف PMI.
جدول مرجع پرداخت پیش پرداخت
چگونه درصد های مختلف پرداخت اولیه بر خرید خانه ۴۰۰ هزار دلاری تاثیر می گذارد (۷ درصد، وام مسکن ۳۰ ساله):
| پرداخت مقدماتی % | پرداخت اول | مبلغ وام | درآمد و درآمد ماهانه | PMI/mo (est.) | مجموع ماهانه |
|---|---|---|---|---|---|
| 3% | 12هزار دلار | 388 هزار دلار | 2581 دلار | 194 دلار | 2775 دلار |
| 5% | 20هزار دلار | 380 هزار دلار | 2528 دلار | 190دلار | 2718 دلار |
| 10 درصد | چهل هزار دلار | 360 هزار دلار | 2395 دلار | 150دلار | 2545 دلار |
| 15 درصد | 60 هزار دلار | 340 هزار دلار | 2262 دلار | 85 دلار | 2347 دلار |
| 20 درصد | هشتاد هزار دلار | 320 هزار دلار | 2129 دلار | $0 | 2129 دلار |
| 25 درصد | صد هزار دلار | 300 هزار دلار | 1،996 دلار | $0 | 1،996 دلار |
پرش از 3 درصد به 20 درصد پایین 646 دلار در ماه پس انداز می کند -- اما نیاز به 68000 دلار بیشتر پیش پرداخت دارد. بهترین پرداخت بستگی به پس انداز شما دارد، هزینه فرصت آن سرمایه، و اینکه چه مدت قصد دارید مالک خانه باشید.
موارد استفاده مشترک
- برنامه ریزی برای اولین خریدار خانه:به طور دقیق محاسبه کنید که چه مقدار نیاز به صرفه جویی دارید. اگر شما 10٪ را در خانه 350،000 دلاری هدف قرار داده اید، به 35،000 دلار به علاوه هزینه های بسته شدن نیاز دارید (معمولا 2 - 5٪ از قیمت خرید، یا 7،000 - 17،500 دلار). کل پول نقد مورد نیاز: حدود 42،000 - 52،500 دلار. از یک حساب کاربری استفاده کنید.محاسب هدف پس اندازبرای تعیین هدف پس انداز ماهانه شما.
- مقایسه برنامه های وام:وام های FHA ۳٫۵٪، وام های معمولی ۳-۵٪، وام های VA ۰٪ و وام های USDA ۰٪ را مجاز می کنند. هر یک از آنها دارای الزامات بیمه، ساختار نرخ و معیارهای واجد شرایطی متفاوت هستند. این ماشین حساب به شما کمک می کند تا نقدی اولیه مورد نیاز برای هر برنامه را در کنار هم مقایسه کنید.
- برنامه ریزی برای خرید ماشین:در حالی که این ماشین حساب بر روی خانه ها تمرکز دارد، همان فرمول برای پرداخت های خودرو اعمال می شود. اکثر مشاوران مالی توصیه می کنند 20٪ در یک ماشین جدید و 10٪ در یک ماشین استفاده شده برای جلوگیری از "پای آب" (باید بیشتر از ماشین ارزش) بلافاصله پس از خرید.
- استراتژی حذف PMI:اگر شما با کمتر از 20 درصد پیش پرداخت خرید می کنید، محاسبه کنید که چه زمانی LTV شما به 80 درصد از طریق پرداخت ها و قدردانی خواهد رسید. در یک وام 380,000 دلاری، شما نیاز به 304,000 دلار برای 80٪ LTV در یک خرید 380,000 دلاری دارید. با پرداخت عادی، این ممکن است 6 تا 8 سال طول بکشد - یا زودتر اگر خانه قدردانی کند.
- تحلیل هزینه فرصت:آیا بهتر است که 20 درصد را پایین بیاورید و از PMI اجتناب کنید، یا 10 درصد را پایین بیاورید و 10 درصد باقیمانده را سرمایه گذاری کنید؟ اگر PMI سالانه 0.7 درصد از وام را هزینه کند و سرمایه گذاری های شما 8 درصد را به دست آورد، ریاضی ممکن است از پرداخت پایین تر حمایت کند - اگرچه این فرض می کند که بازده سرمایه گذاری تضمین نشده است.
مثال های گام به گام
مثال 1: خریدار برای اولین بار با 5 درصد پیش پرداخت
سارا داره اولين خونه اش رو با 350 هزار دلار مي خره با يه وام معمولي با 5 درصد پيش پرداخت
- پيش پرداخت = 350 هزار دلار × 5 درصد =17500 دلار
- مبلغ وام = $350,000 - $17,500 =332,500 دلار
- LTV = $332,500 ÷ $350,000 =95 درصد-- PMI مورد نیاز
- برآورد PMI = $332,500 x 0.8% ÷ 12 =222 دلار در ماه
- برآورد هزینه های بسته شدن (3%) =10500 دلار
- کل پول نقد مورد نیاز: ۱۷۵۰۰ دلار + ۱۰۵۰۰ دلار =28000 دلار
مثال 2: وام VA (0٪ پایین)
یک کهنه سرباز یک خانه ۴۲۵ هزار دلاری با وام VA میخرد -- بدون نیاز به پرداخت مقدماتی.
- پرداخت مقدماتی = 0 دلار
- مبلغ وام =۴۲۵ هزار دلار
- LTV = 100٪ - اما بدون PMI (قرضهای VA آن را لازم ندارند)
- هزینه تامین مالی VA: 2.15٪ x $ 425,000 = $ 9,138 (می تواند به وام تبدیل شود)
- پرداخت ماهانه با نرخ 6.5% برای 30 سال2686 دلار
- کل نقدی مورد نیاز در زمان بسته شدن: حدود8500 تا 12750 دلار(فقط هزینه های بسته شدن)
مثال سوم: مقایسه 10 درصدی با 20 درصدی
با يه خونه ي 500 هزار دلاري با نرخ 7 درصدي براي 30 سال
| عامل | 10 درصد 50 هزار دلار | 20 درصد پايين (100 هزار دلار) |
|---|---|---|
| مبلغ وام | 450 هزار دلار | چهارصد هزار دلار |
| درآمد و درآمد ماهانه | 2994 دلار | 2661 دلار |
| PMI ماهانه | -۲۲۵ دلار | $0 |
| مجموع ماهانه | 3219 دلار | 2661 دلار |
| کل بهره (۳۰ سال) | 627 هزار و 840 دلار | ۵۵۸۰۳۶ دلار |
| پول نقد اضافی | پنجاه هزار دلار | $0 |
20 درصد پس انداز 558 دلار در ماه و 69804 دلار در کل سود، اما نیاز به 50 هزار دلار بیشتر پیش پرداخت دارد.
نکات و اشتباهات رایج
- پس انداز خود را برای پرداخت مقدماتی بزرگ تر مصرف نکنید:۳ تا ۶ ماه هزینه ها را به عنوان صندوق اضطراری حتی پس از بسته شدن نگه دارید. خرید خانه با صفر پس انداز باقی مانده خطرناک است - تعمیرات غیر منتظره، از دست دادن شغل یا صورتحساب های پزشکی می تواند شما را به بدهی با بهره بالا مجبور کند.
- عامل در هزینه های بسته شدن:پرداخت مقدماتی تنها پول نقدی نیست که شما نیاز دارید. هزینه های بسته شدن 2 تا 5 درصد از قیمت خرید را اضافه می کند -- در یک خانه 400,000 دلاری، این 8 تا 20,000 دلار برای ایجاد وام، بیمه مالکیت، ارزیابی، بازرسی، و مالیات و بیمه پیش پرداخت شده است.
- به طور خودکار 20 درصد را هدف نگیرید:در حالی که ۲۰٪ از PMI اجتناب می کنند، هزینه فرصت پس انداز برای سال های طولانی تر ممکن است از هزینه های PMI بیشتر باشد. اگر قیمت خانه ۵٪ در سال افزایش یابد، یک خانه ۴۰۰،۰۰۰ دلاری در یک سال به ۴۲۰،۰۰۰ دلار تبدیل می شود - هدف ۲۰٪ شما فقط ۴،۰۰۰ دلار افزایش یافته است. گاهی اوقات خرید زودتر با کمتر پایین از لحاظ مالی هوشمندانه تر است.
- پرداخت های هدیه شده را درک کنید:بسیاری از برنامه های وام اجازه می دهد که هدیه های خانوادگی برای تمام یا بخشی از پرداخت اولیه انجام شود. FHA و وام های معمولی هدیه هایی را با یک نامه هدیه ای که تأیید می کند که این وجوه وام نیستند، می پذیرند. این می تواند مالکیت خانه را به طور قابل توجهی تسریع کند.
- برنامه های کمک به پرداخت مقدماتی را بررسی کنید:بسیاری از ایالت ها، شهرها و سازمان های غیرانتفاعی برای خریداران برای اولین بار کمک های مالی یا وام های قابل بخشش ارائه می دهند. برخی از برنامه ها 3 - 5٪ از قیمت خرید را ارائه می دهند، که به طور بالقوه کل پرداخت اولیه شما را پوشش می دهد. برنامه های تحقیق در منطقه خود را قبل از فرض اینکه شما نیاز به ذخیره کل مبلغ دارید.
- پيش پرداخت براي ماشين با روش ديگه اي کار ميکنه:اتومبیل ها فوراً بی ارزش می شوند. یک وام اتومبیل صفر درصدی به این معنی است که شما از روز اول زیر آب هستید. هدف از 20 درصد در اتومبیل های جدید و 10 درصد در اتومبیل های استفاده شده برای حفظ سهام مثبت و تضمین شرایط وام بهتر است.
پرداخت مقدماتی در مقابل هزینه های بسته شدن: درک کل نقدی مورد نیاز
بسیاری از خریداران برای اولین بار به طور انحصاری بر پرداخت اولیه تمرکز می کنند و با هزینه های بسته شدن شگفت زده می شوند. در اینجا چگونگی مقایسه این دو است:
| جزء | پرداخت اولیه | هزینه های بسته شدن |
|---|---|---|
| هدف | مبلغ وام را کاهش می دهد، سرمایه خود را ایجاد می کند | پرداخت برای پردازش وام، حقوقی، بیمه |
| مقدار معمول | 3 - 20 درصد از قیمت خرید | 2 تا 5 درصد از قیمت خرید |
| قابل مذاکره؟ | به طور جزئی (تخفیف فروشنده) | به طور جزئی (اعتباری وام دهنده، کمک فروشنده) |
| با 400 هزار دلار خونه | 12 هزار تا 80 هزار دلار | 8 هزار تا 20 هزار دلار |
| وام رو کاهش ميده؟ | آره | نه (مگر اینکه به عنوان وام به کار گرفته شود) |
| از مالیات کسر میشه؟ | No | برخی موارد (مالی املاک، امتیاز) |
کل پول نقد برای بستن یک خانه 400,000 دلاری با 10 درصد پیش پرداخت: حدود 40,000 دلار (پیش پرداخت) + 12,000 دلار (هزینه های بستن) =52 هزار دلارهمیشه یک برآورد وام از وام دهنده خود را درخواست کنید تا تجزیه دقیق را قبل از تعهد مشاهده کنید.ماشین حساب وام مسکنبرای دیدن اینکه چگونه پرداخت پیش پرداخت شما بر پرداخت های ماهانه تاثیر می گذارد وماشین حساب سهام خانهبرای پیگیری رشد سهام در طول زمان.
استراتژی های پرداخت مقدماتی بر اساس نوع خریدار
موقعیت های مختلف نیاز به روش های مختلف پرداخت اولیه دارند. در اینجا نحوه بهینه سازی بر اساس مشخصات شما آورده شده است:
اولین خریدار، پس انداز محدود:تمرکز بر روی برنامه های کم پرداخت (FHA 3.5%، 3٪ معمولی). اولویت وارد شدن به بازار و شروع ساختن سهام است. بله، شما PMI را پرداخت خواهید کرد، اما اگر قیمت خانه 3 - 5٪ سالانه افزایش یابد، انتظار 2 - 3 سال دیگر برای صرفه جویی در هزینه های بیشتر شما بیشتر از PMI هزینه می کند. برنامه های کمک خریدار برای اولین بار در دولت خود را تحقیق کنید - بسیاری از آنها کمک های مالی 3 - 5٪ از قیمت خرید را ارائه می دهند.
خریدار به سمت بالا با سهام:اگر شما ۱۵۰٫۰۰۰ دلار سهام دارید و یک خانه ۵۰۰٫۰۰۰ دلاری را خریداری می کنید، ۲۰٪ پیش پرداخت (۱۰۰٫۰۰۰ دلار) به راحتی با درآمد حاصل از فروش قابل دستیابی است. چالش زمان بندی است - در نظر بگیرید یک وام پل یا فروش احتمالی اگر شما باید قبل از خرید بفروشید.
سرمایه گذار خرید ملک اجاره ای:وام های املاک سرمایه گذاری به طور معمول نیاز به 15 تا 25 درصد بدون هیچ گزینه ای برای PMI دارند. پرداخت پایین بالاتر تعهدات ماهانه را کاهش می دهد و جریان نقدی از درآمد اجاره را بهبود می بخشد. پرداخت 25 درصد در یک اجاره 300،000 دلاری (75,000 دلار) با 1800 دلار / ماه اجاره و یک وام مسکن 1450 دلاری از روز اول جریان نقدی مثبت ایجاد می کند.
خریدار با درآمد بالا که می تواند بیشتر بپردازد:فقط به این دلیل که شما می توانید 30 درصد را پایین بیاورید، به این معنی نیست که شما باید. اگر نرخ وام مسکن شما 7 درصد است، اما شما می توانید 10 درصد سرمایه گذاری کنید، ریاضیات 20 درصد را پایین می آورد (از PMI اجتناب می کند) و بقیه را سرمایه گذاری می کند.ماشین حساب سود مرکببرای دیدن هزینه فرصت سرمایه گذاری اضافی در خانه خود در مقابل سرمایه گذاری آن.
کهنه سرباز یا فعال نظامی:وام های VA 0٪ پیش پرداخت را بدون PMI ارائه می دهند - یکی از بهترین مزایای مالی موجود. حتی اگر شما می توانید پرداخت اولیه را پرداخت کنید، شرایط وام VA اغلب از گزینه های معمولی برتر است. هزینه تأمین مالی VA (2.15٪ برای اولین استفاده) می تواند به مبلغ وام اضافه شود و ذخایر نقدی شما را دست نخورده نگه دارد.
سوالات متداول
ميتونم صفر درصد رو روي يه خونه بندازم؟
بله، با برنامه های واجد شرایط. وام های VA (برای جانبازان و نظامی فعال) و وام های USDA (برای مناطق روستایی / حومه) 0٪ ارائه می دهند. برخی از اتحادیه های اعتباری و بانک های جامعه برنامه های 0٪ را برای خریداران برای اولین بار یا برخی از متخصصان ارائه می دهند. این نیاز به اعتبار قوی و تأیید درآمد دارد اما می تواند گزینه های عالی برای خریداران واجد شرایط باشد.
هزینه PMI چقدر است؟
PMI به طور معمول هزینه 0.5 - 1.5% از مبلغ وام در هر سال، صورتحساب ماهانه است. در وام 320،000 دلاری، PMI ممکن است بسته به نمره اعتباری و LTV شما 133 - 400 دلار در ماه هزینه کند. PMI به طور خودکار زمانی که LTV شما به 78٪ می رسد (بر اساس ارزش اصلی) حذف می شود یا می توانید از حذف در 80٪ LTV درخواست کنید.
آیا پرداخت مقدماتی بیشتر تضمین می کند که نرخ پایین تر باشد؟
نه تضمین شده ، اما به طور کلی بله. وام دهندگان نرخ وام مسکن را بر اساس LTV و نمره اعتباری تعیین می کنند. 20٪ + پیش پرداخت (80٪ LTV) به طور معمول واجد شرایط بهترین نرخ است. زیر 80٪ LTV ، نرخ ممکن است 0.25 - 0.75٪ بالاتر باشد. با این حال ، نمره اعتباری تأثیر بیشتری بر نرخ نسبت به درصد پیش پرداخت دارد.
بهتره 20 درصد رو بذاري پايين يا تفاضل رو سرمايه گذاري کني؟
این بستگی به بازده ای دارد که شما می توانید در مقابل PMI و هزینه های بهره کسب کنید. اگر PMI هزینه 0.7٪ داشته باشد و شما می توانید به طور قابل اعتماد 7 - 10٪ سرمایه گذاری کنید، ریاضیات از پرداخت پایین تر حمایت می کند. با این حال، بازده سهام تضمین نمی شود در حالی که پس انداز PMI است. خریداران محافظه کار ترجیح می دهند 20٪ برای اطمینان از پرداخت های پایین تر و بدون PMI.
ميتونم از يه هديه براي پرداخت اول استفاده کنم؟
بله. اکثر برنامه های وام (FHA، مرسوم، VA) اجازه می دهند که از اعضای خانواده برای پرداخت مقدماتی کمک مالی دریافت کنید. شما به یک نامه هدیه ای نیاز خواهید داشت که تایید می کند پول یک هدیه (نه یک وام) و مستندات انتقال است. برخی از برنامه ها اجازه می دهند که از کارفرمایان یا سازمان های غیرانتفاعی نیز هدیه بگیرند.
حداقل مقدمه اي که براي يه خونه بايد پرداخت کني چنده؟
این به نوع وام بستگی دارد: VA و USDA = 0٪. FHA = 3.5٪. مرسوم = 3٪ (با اعتبار قوی). برخی از وام های جامبو نیاز به 10 - 20٪ دارند. هر کدام دارای شرایط واجد شرایط ، هزینه های بیمه و ساختار نرخ متفاوت است.
چقدر طول ميکشه تا براي پرداخت اوليه پس انداز کني؟
با 20٪ کاهش در خانه 400،000 دلاری (80،000 دلار مورد نیاز) ، پس انداز 1500 دلار در ماه حدود 4.4 سال طول می کشد. با 2000 دلار در ماه ، حدود 3.3 سال. برنامه های کمک به پرداخت اولیه و هدیه های خانوادگی می توانند این جدول زمانی را به طور قابل توجهی کوتاه کنند. استفاده از یک ماشین حساب هدف پس انداز به ایجاد یک برنامه واقع بینانه کمک می کند.
باید از صندوق بازنشستگی برای پرداخت مقدماتی استفاده کنم؟
به طور کلی توصیه نمی شود. در حالی که خریداران برای اولین بار می توانند تا 10،000 دلار را بدون جریمه از IRA خارج کنند و برخی از طرح های 401 (k) اجازه وام می دهند ، استفاده از صندوق های بازنشستگی باعث تأخیر در رشد ترکیب می شود که هرگز نمی توانید آن را بازیابی کنید. هزینه بلند مدت خروج 50،000 دلار از پس انداز بازنشستگی در سن 30 سالگی می تواند بیش از 400،000 دلار در سن 65 با 7٪ بازده سالانه باشد.