Előlegszámító

Az előleg összegének kiszámítása

Az előlegszámítás egyszerű, de jelentős következményei vannak:

• Előleg ($)= Vásárlási ár x Előlegszázalék
• Kölcsönösszeg= Vásárlási ár - Előleg
• Kölcsön-érték (LTV)= Kölcsönösszeg ÷ Vásárlási ár x 100

Példa:Egy 400,000 dolláros házat 15%-os előleggel megvásárolni: előleg = $400,000 x 0.15 =60 ezer dollár.Kölcsönösszeg = $400,000 - $60,000 =340 ezer dollár.LTV = $340,000 ÷ $400,000 x 100 =85%-os.

Az LTV arány kritikus fontosságú, mert meghatározza, hogy szükség van-eEgyéni jelzáloghitel-biztosítás (PMI)Az LTV 80% feletti hagyományos kölcsönök PMI-t igényelnek, amely évente a hitelösszeg 0,5-1,5% -át növeli a költségeihez. A 340.000 dolláros kölcsön 85% -os LTV-jén a PMI évi 1700-5100 dollárba kerül (142-425 dollár / hónap). A PMI-t eltávolítják, ha az LTV 78%-ra csökken (automatikusan) vagy 80% -ra (kérésre új értékeléssel).

A PMI-n túl, egy nagyobb előleg szintén csökkenti a havi jelzáloghitel-fizetést és a kölcsön élettartama alatt fizetett teljes kamatot. 400,000 dolláros otthonon 30 évig 7%-on, 20%-os előleget ($ 80,000 kölcsön $ 320,000) vs 5%-os előleget ($ 20,000 kölcsön $ 380,000) takarít meg263 dollár/hónapés94 680 dollár.a teljes kamat -- plusz megszünteti a PMI-t.

Előlegfizetési referencia-táblázat

Hogyan befolyásolják a különböző letéti százalékok a 400.000 dolláros lakásvásárlást (7%-os kamat, 30 éves jelzáloghitel):

A 3%-ról 20%-ra való ugrás 646 dollárt takarít meg havonta, de előzetesen 68 000 dollárt igényel.

Általános felhasználási esetek

• Első lakásvásárló tervezése:Számolja ki pontosan, hogy mennyi pénzt kell megtakarítania. Ha egy 350.000 dolláros ház 10%-os kedvezményét célozza, 35000 dollárra van szüksége, plusz a bezárási költségek (általában a vásárlási ár 2 - 5% -a, vagy 7000 - 17 500 dollár).megtakarítási célszámítógéphogy meghatározza a havi megtakarítási célját.
• Hitelprogramok összehasonlítása:Az FHA-hitelek 3,5%-os előleget, a hagyományos hitelek 3 - 5%, a VA-hitelek 0%-ot és az USDA-hitelek 0%-ot engednek meg. Mindegyiknek különböző biztosítási követelményei, árstruktúrája és minősítési kritériumai vannak. Ez a számológép segít összehasonlítani az egyes programokhoz szükséges előleget.
• Autóvásárlás tervezése:Míg ez a számológép az otthonokra összpontosít, ugyanaz a képlet vonatkozik az autók előfizetésére. A legtöbb pénzügyi tanácsadó 20% -ot ajánl az új autóra és 10% -ot a használt autóra, hogy elkerülje a "víz alá" kerülést (több, mint az autó értéke), közvetlenül a vásárlás után.
• A PMI-k megszüntetésének stratégiája:Ha kevesebb, mint 20%-os előleggel vásárol, akkor számolja ki, hogy mikor éri el az LTV 80%-át a kifizetések és a felértékelés révén. 380.000 dolláros kölcsönnél 304 000 dolláros egyenlegre van szükséged 80%-os LTV-re egy 380.000 dolláros vásárlásnál. Normál amortizációval ez 6-8 évig tarthat - vagy hamarabb, ha az otthon felértékel.
• Esélyköltség-elemzés:Jobb 20%-ot letenni és elkerülni a PMI-t, vagy 10%-ot letenni és befektetni a fennmaradó 10%-ot? Ha a PMI a hitel 0,7%-át teszi ki évente, és a befektetéseid 8%-ot keresnek, a matematika kedvezőbb lehet egy kisebb előleget - bár ez feltételezi, hogy a befektetés hozama nem garantált.

Lépésről-lépésre mutató példák

1. példa: első vásárló 5%-os előleggel

Sarah 350 ezer dollárért veszi meg az első otthonát egy hagyományos hitellel, 5%-os előleggel.

1. Előleg = $350,000 x 5% =17.500 dollár.
2. Kölcsönösszeg = $350,000 - $17,500 =332 500 dollár.
3. LTV = $332,500 ÷ $350,000 =95%-os-- Szükséges PMI
4. Becsült PMI = $332,500 x 0,8% ÷ 12 =222 dollár/hónap
5. Zárási költségek becslése (3%) =10,500 dollár.
6. Az összes szükséges készpénz: 17.500 dollár + 10.500 dollár =28 ezer dollár.

2. példa: VA-hitel (0%-os előleg)

Egy veterán 425 000 dolláros házat vásárol egy veteránhitellel -- nem kell előleget fizetni.

1. Előleg = 0 $
2. Kölcsönösszeg =425.000 dollár.
3. LTV = 100% - de nincs PMI (VA-hitelek nem igényelnek)
4. VA finanszírozási díj: 2,15% x $ 425,000 = $ 9,138 (hitelre válthat)
5. Havonta 6,5%-os kifizetés 30 évig ~2686 dollár.
6. A záráskor szükséges teljes készpénz: kb.8.500 - 12.750 dollár(csak lezárási költségek)

3. példa: 10%-os és 20%-os lejárat összehasonlítása

Egy 500 000 dolláros háztartáson 30 évig 7%-os áron:

A 20%-os részesedés 558 dollárt takarít meg havonta és 69 804 dollárt a teljes kamatból, de további 50 000 dollárt igényel előre.

Tippek és gyakori hibák

• Ne merítsd ki a megtakarításaidat egy nagyobb előlegért:A háztartás megvásárlása nulla megtakarítással kockázatos - a váratlan javítások, a munkahely elvesztése vagy az orvosi számlák magas kamatú adósságra kényszeríthetnek.
• A zárási költségek tényezője:A befizetés nem az egyetlen készpénz, amire szükséged van. A zárási költségek hozzáadják a vásárlási ár 2 - 5% -át egy 400 000 dolláros házhoz, ez 8000 - 20 000 dollár a hitel létrehozásához, a tulajdonjog biztosításához, értékeléshez, ellenőrzésekhez és előre fizetett adókhoz / biztosításhoz.
• Ne célozz automatikusan a 20%-ra.Ha a lakásárak évente 5%-kal emelkednek, akkor egy 400 000 dolláros ház 420 000 dollár lesz egy éven belül - a 20%-os célpontod csak 4000 dollárral nőtt. Néha hamarabb vásárolni kevesebb lejárattal pénzügyileg okosabb.
• Értsd meg az adományos előleget:A FHA és a hagyományos hitelek elfogadják az ajándékokat egy ajándéklevéllel, amely megerősíti, hogy a pénzeszközök nem hitelek.
• Ellenőrizze a befizetési támogatási programokat:Sok állam, város és nonprofit szervezet kínál támogatásokat vagy megbocsátható hiteleket az első vásárlók számára.
• Az autós előleg másképp működik:Az új autók 20%-os, a használt autók 10%-os lejáratát célozza meg, hogy fenntartsák a pozitív tőkéket, és jobb hitelfeltételeket biztosítsanak.

Az elsődleges kifizetés és a lezárási költségek: a teljes készpénzszükséglet megértése

Sok első alkalommal vásárló kizárólag az előlegre összpontosít, és meglepődik a lezárási költségekkel.

Összes készpénz egy 400,000 dolláros házra 10%-os előleggel: körülbelül 40,000 dollár (előleg) + 12,000 dollár (zárási költségek) =52 ezer dollár.. Mindig kérjen hitelbecslést a hitelezőtől, hogy a kötelezettségvállalás előtt lássa a pontos bontást.jelzáloghitel kalkulátorhogy hogyan befolyásolja az előleget a havi kifizetésekre, ésotthoni tőke kalkulátora saját tőke növekedésének idővel történő nyomon követése.

Előlegfizetési stratégiák vásárlótípus szerint

Különböző helyzetek szükségesek különböző előlegfizetési megközelítésekre.

Első vásárló, korlátozott megtakarítás:Az elsődleges a piacra lépés és a tőkeépítés megkezdése. Igen, fizetni fogod a PMI-t, de ha az otthoni árak évente 3 - 5% -kal nőnek, várj még 2 - 3 évet, hogy több költséget takarítson meg, mint a PMI költsége. Kutasd meg az első vásárlói támogatási programokat az államodban - sokan a vásárlási ár 3 - 5% -át nyújtják.

A saját tőkével feljebb lépő vevő:A meglévő lakás saját tőkéje lesz az első befizetés. Ha 150 000 dolláros saját tőkéje van, és 500 000 dolláros házat vásárol, a 20%-os első befizetés (100 000 dollár) könnyen megvalósítható az értékesítésből származó bevétellel. A kihívás az időzítés - fontolja meg az áthidaló kölcsönt vagy az eladás esetleges esetét, ha eladnia kell a vásárlás előtt.

A bérleti ingatlant vásárló befektető:A befektetési ingatlanhitelek általában 15-25%-os előleget igényelnek PMI alternatívák nélkül. A magasabb előleg csökkenti a havi kötelezettségeket, javítva a bérleti bevételekből származó készpénzáramlást.

Magas jövedelmű vásárló, aki többet tudna fizetni:Ha a jelzáloghitel-kamatláb 7%, de 10%-ot kereshet a befektetésből, akkor a matematika azt javasolja, hogy 20%-ot tegyünk le (elkerüljük a PMI-t) és fektessük be a többit.összetett kamatozás kalkulátorahogy megnézzük a lehetőségköltséget az extra tőke megkötésének az otthonodban, szemben a befektetéssel.

Veterán vagy aktív katona:A VA-hitelek 0%-os előleget kínálnak PMI nélkül - az egyik legjobb pénzügyi előny. Még ha megengedheti magának az előleget is, a VA-hitel feltételei gyakran felsőbbrendűek a hagyományos lehetőségeknél.