Calculadora de pagamento inicial
Calcule o montante inicial que você precisa para comprar uma casa ou um carro. Veja o valor do empréstimo, o rácio LTV e o limiar do PMI. Calculadora on-line gratuita. Obtenha resultados instantâneos agora.
Cálculo do montante do adiantamento
O cálculo do adiantamento é simples, mas as suas implicações são significativas:
- Pagamento inicial ($)= Preço de aquisição x percentagem de adiantamento
- Montante do empréstimo= Preço de aquisição - Depósito
- Valor do empréstimo (LTV)= montante do empréstimo ÷ preço de compra x 100
Exemplo:Comprar uma casa de 400.000 dólares com 15% de adiantamento: adiantamento = 400.000 dólares x 0,15 =60 mil dólares.Montante do empréstimo = $ 400.000 - $ 60.000 =340 mil dólares.LTV = $ 340.000 ÷ $ 400.000 x 100 =85%.
O rácio LTV é crítico porque determina se você precisaSeguro de Hipoteca Privado (PMI)Os empréstimos convencionais com LTV acima de 80% exigem PMI, adicionando 0,5 - 1,5% do valor do empréstimo por ano aos seus custos. Com 85% de LTV em um empréstimo de US $ 340.000, o PMI custa US $ 1.700 - US $ 5.100 anualmente (US $ 142 - US $ 425 / mês). O PMI é removido quando o seu LTV cai para 78% (automaticamente) ou 80% (por solicitação com nova avaliação).
Além do PMI, um pagamento inicial maior também reduz seu pagamento mensal de hipoteca e juros totais pagos ao longo da vida do empréstimo. em uma casa de $ 400.000 em 7% por 30 anos, colocando 20% para baixo ($ 80.000 empréstimo de $ 320.000) vs 5% para baixo ($ 20.000 empréstimo de $ 380.000) economias$263/mêse$94.680em juros totais - mais elimina o PMI.
Quadro de referência dos adiantamentos
Como diferentes porcentagens de pagamento inicial afetam uma compra de casa de US $ 400.000 (taxa de 7%, hipoteca de 30 anos):
| % do adiantamento | Pagamento inicial | Montante do empréstimo | P&I mensal | PMI/mês (est.) | Total Mensal |
|---|---|---|---|---|---|
| 3% | 12 mil dólares. | 388 mil dólares. | 2 581 dólares. | 194 dólares. | $2.775 dólares. |
| 5% | 20 mil dólares. | $380.000 dólares | $2.528 dólares | $190 dólares | $2.718 dólares. |
| 10% | 40 mil dólares. | 360 mil dólares. | $2.395 dólares | 150 dólares. | $2.545 dólares |
| - 15% | 60 mil dólares. | 340 mil dólares. | 2.262 dólares. | 85 dólares. | $2.347 dólares |
| 20% | 80 mil dólares. | 320 mil dólares. | $2.129 dólares. | $0 | $2.129 dólares. |
| 25% | 100 mil dólares. | 300 mil dólares. | $1.996 dólares | $0 | $1.996 dólares |
O salto de 3% para 20% de desconto poupa 646 dólares por mês, mas requer 68 mil dólares adicionais adiantados. O pagamento inicial ideal depende da sua poupança, do custo de oportunidade desse capital e do tempo que pretende ter a casa.
Casos de uso comum
- Planeamento para o primeiro comprador de casa:Calcule exatamente quanto você precisa economizar. Se você está visando 10% para baixo em uma casa de US $ 350.000, você precisa de US $ 35.000 mais custos de fechamento (tipicamente 2 - 5% do preço de compra, ou US $ 7.000 - US $ 17.500).calculadora de metas de poupançapara determinar o seu objectivo de poupança mensal.
- Comparação de programas de empréstimos:Os empréstimos FHA permitem 3,5% de desconto, empréstimos convencionais 3 - 5%, empréstimos VA 0%, e empréstimos USDA 0%. Cada um tem diferentes requisitos de seguro, estruturas de taxas e critérios de qualificação.
- Planeamento da compra de automóveis:A maioria dos consultores financeiros recomenda 20% de desconto em um carro novo e 10% em um carro usado para evitar estar "abaixo d'água" (dever mais do que o carro vale) imediatamente após a compra.
- Estratégia de eliminação dos PMI:Se você está comprando com menos de 20% de desconto, calcule quando seu LTV atingirá 80% através de pagamentos e valorização. em um empréstimo de US $ 380.000, você precisa de US $ 304.000 saldo para 80% LTV em uma compra de US $ 380.000. com amortização normal, isso pode levar 6 - 8 anos - ou mais cedo se a casa se valoriza.
- Análise dos custos de oportunidade:É melhor depositar 20% e evitar o PMI, ou depositar 10% e investir os 10% restantes? Se o PMI custa 0,7% do empréstimo anualmente e os seus investimentos ganham 8%, a matemática pode favorecer um adiantamento menor - embora isso suponha que os retornos do investimento não sejam garantidos.
Exemplos passo a passo
Exemplo 1: Comprador pela primeira vez com 5% de adiantamento
A Sarah está a comprar a sua primeira casa por 350 mil dólares com um empréstimo convencional, com 5% de desconto.
- Pagamento inicial = $ 350.000 x 5% =17.500 dólares.
- Montante do empréstimo = $350.000 - $17.500 =332.500 dólares
- LTV = $332,500 ÷ $350,000 =95%-- PMI exigido
- PMI estimado = $332.500 x 0,8% ÷ 12 =222 dólares por mês.
- Estimativa dos custos de encerramento (3%) =10.500 dólares.
- Total de dinheiro necessário: 17.500 dólares + 10.500 dólares =28 mil dólares.
Exemplo 2: Empréstimo VA (0% de adiantamento)
Um veterano compra uma casa de 425 mil dólares com um empréstimo do VA, sem necessidade de adiantamento.
- Pagamento inicial = $0
- Montante do empréstimo =425 mil dólares.
- LTV = 100% - mas sem PMI (empréstimos VA não o exigem)
- Taxa de financiamento VA: 2,15% x $425,000 = $9,138 (pode ser transformado em empréstimo)
- Pagamento mensal de 6,5% durante 30 anos$2.686 dólares
- Total de liquidez necessária no fechamento: aproximadamente8.500 dólares - 12.750 dólares(apenas custos de encerramento)
Exemplo 3: Comparação entre 10% e 20% de desconto
Em uma casa de 500 mil dólares a 7% durante 30 anos:
| Fator | 10% de desconto (50 mil dólares) | 20% de desconto (100 mil dólares) |
|---|---|---|
| Montante do empréstimo | 450 mil dólares. | 400 mil dólares. |
| P&I mensal | $2.994 dólares | $2.661 dólares |
| PMI mensal | - 225 dólares. | $0 |
| Total mensal | 3.219 dólares. | $2.661 dólares |
| Total dos juros (30 anos) | $627.840 | $558.036 |
| Caixa extra mantida | 50.000 dólares. | $0 |
20% de desconto poupa $558 por mês e $69.804 em juros totais, mas requer $50.000 adicionais.
Dicas e erros comuns
- Não drene suas economias para um pagamento inicial maior:A compra de uma casa com zero poupanças remanescentes é arriscada - reparos inesperados, perda de emprego ou contas médicas podem forçá-lo a endividar-se com juros altos.
- Factor dos custos de encerramento:O pagamento inicial não é o único dinheiro que você precisa. custos de fechamento adicionar 2 - 5% do preço de compra - em uma casa de US $ 400.000, que é de US $ 8.000 - US $ 20.000 para origem de empréstimo, seguro de título, avaliação, inspeções e impostos pré-pagos / seguro.
- Não aponte automaticamente para 20%:Enquanto 20% evita o PMI, o custo de oportunidade de poupar por mais anos pode superar os custos do PMI. Se os preços das casas aumentam 5% anualmente, uma casa de 400.000 dólares torna-se 420.000 dólares em um ano - a sua meta de 20% apenas aumentou em 4.000 dólares. Às vezes comprar mais cedo com menos dinheiro é financeiramente mais inteligente.
- Compreender os adiantamentos doados:Muitos programas de empréstimo permitem presentes familiares para todo ou parte do pagamento inicial. FHA e empréstimos convencionais aceitam presentes com uma carta de presente confirmando que os fundos não são um empréstimo.
- Verifique se existem programas de apoio ao pagamento inicial:Muitos estados, cidades e organizações sem fins lucrativos oferecem subsídios ou empréstimos perdoáveis para compradores pela primeira vez.
- Os adiantamentos do carro funcionam de forma diferente:Os carros depreciam imediatamente um empréstimo de carro de 0% significa que você está debaixo d'água desde o primeiro dia aponte para 20% de desconto em carros novos e 10% em carros usados para manter equidade positiva e garantir melhores condições de empréstimo.
Pagamento inicial versus custos de encerramento: compreensão do montante total de caixa necessário
Muitos compradores pela primeira vez se concentram exclusivamente no pagamento inicial e ficam surpresos com os custos de fechamento.
| Componente | Pagamento inicial | Custos de encerramento |
|---|---|---|
| Propósito | Reduz o montante do empréstimo, aumenta o capital próprio | Pagos de processamento de empréstimos, jurídicos, seguros |
| Quantidade típica | 3 - 20% do preço de compra | 2 - 5% do preço de compra |
| Negociável? | Parcialmente (concessões do vendedor) | Parcialmente (créditos do credor, ajuda do vendedor) |
| Em casa com 400 mil dólares. | $12.000 - $80.000 | US $ 8.000 - US $ 20.000 |
| Reduz o empréstimo? | Sim , sim . | Não (a não ser que seja transformado em empréstimo) |
| Imposto dedutível? | No | Algumas rubricas (imposto sobre a propriedade, pontos) |
Total de dinheiro para fechar uma casa de US $ 400.000 com 10% de adiantamento: aproximadamente US $ 40.000 (pré-pagamento) + US $ 12.000 (custos de fechamento) =52 mil dólares.Sempre solicite uma Estimativa de Empréstimo ao seu credor para ver a repartição exacta antes de se comprometer.calculadora de hipotecaspara ver como o seu adiantamento afeta os pagamentos mensais, ecalculadora de património líquidopara acompanhar o crescimento do capital próprio ao longo do tempo.
Estratégias de adiantamento por tipo de comprador
Diferentes situações exigem diferentes abordagens de pagamento inicial.
Comprador pela primeira vez, poupança limitada:Concentre-se em programas de baixo pagamento inicial (FHA 3,5%, convencional 3%). A prioridade é entrar no mercado e começar a construção de capital. Sim, você vai pagar PMI, mas se os preços das casas apreciam 3 - 5% anualmente, esperando mais 2 - 3 anos para economizar mais custos você mais em apreciação perdida do que PMI custaria. Pesquise programas de assistência ao comprador pela primeira vez em seu estado - muitos fornecem subsídios de 3 - 5% do preço de compra.
Comprador com capital próprio:Se você tem US $ 150.000 de capital próprio e compra uma casa de US $ 500.000, um pagamento inicial de 20% (US $ 100.000) é facilmente alcançável com o produto da venda. O desafio é o tempo - considere um empréstimo ponte ou uma contingência de venda se você precisar vender antes de comprar.
Investidor que compra um imóvel de aluguer:Os empréstimos de investimento imobiliário normalmente exigem 15 - 25% de adiantamento sem alternativas de PMI. O pagamento inicial mais alto reduz as obrigações mensais, melhorando o fluxo de caixa da renda de aluguel.
Comprador de alta renda que poderia pagar mais:Só porque você pode pagar 30% para baixo não significa que você deve. Se a sua taxa de hipoteca é de 7%, mas você pode ganhar 10% investir, a matemática favorece colocar 20% para baixo (evitando PMI) e investir o resto.calculadora de juros compostospara ver o custo de oportunidade de amarrar capital extra em sua casa versus investir.
Veteranos ou militares em activo:Os empréstimos VA oferecem 0% de depósito sem PMI - um dos melhores benefícios financeiros disponíveis. Mesmo se você puder pagar um pagamento inicial, os termos do empréstimo VA são muitas vezes superiores às opções convencionais. A taxa de financiamento VA (2,15% para o primeiro uso) pode ser rolou no valor do empréstimo, mantendo suas reservas de caixa intactas.
Perguntas frequentes
Posso apostar 0% numa casa?
Sim, com programas qualificados. Empréstimos VA (para veteranos e militares ativos) e empréstimos USDA (para áreas rurais / suburbanas) oferecem 0% de desconto. Algumas cooperativas de crédito e bancos comunitários oferecem 0% de desconto para compradores pela primeira vez ou certos profissionais. Estes exigem forte verificação de crédito e renda, mas podem ser excelentes opções para compradores elegíveis.
Quanto custa o PMI?
O PMI normalmente custa 0,5 - 1,5% do valor do empréstimo por ano, faturado mensalmente. Em um empréstimo de US $ 320.000, o PMI pode custar US $ 133 - US $ 400 / mês, dependendo da sua pontuação de crédito e LTV. O PMI é removido automaticamente quando o seu LTV atinge 78% (com base no valor original) ou você pode solicitar a remoção em 80% LTV.
Um adiantamento maior garante uma taxa mais baixa?
Não é garantido, mas geralmente sim. Os credores classificam as taxas de hipoteca com base no LTV e na pontuação de crédito. Um pagamento inicial de 20% (80% LTV) normalmente se qualifica para as melhores taxas. Abaixo de 80% LTV, as taxas podem ser 0,25 - 0,75% mais altas. No entanto, a pontuação de crédito tem um impacto maior na taxa do que a porcentagem de pagamento inicial.
É melhor depositar 20% ou investir a diferença?
Depende do retorno que você pode ganhar contra o PMI e os custos de juros. Se o PMI custa 0,7% e você pode ganhar de forma confiável 7 - 10% investindo, a matemática favorece um pagamento inicial menor. No entanto, os retornos das ações não são garantidos, enquanto as economias do PMI são. Os compradores conservadores preferem 20% de desconto para a certeza de pagamentos menores e nenhum PMI.
Posso usar um presente para o meu adiantamento?
A maioria dos programas de empréstimo (FHA, convencional, VA) permite fundos de presente de membros da família para o pagamento inicial. Você precisará de uma carta de presente confirmando que o dinheiro é um presente (não um empréstimo) e documentação da transferência. Alguns programas também permitem presentes de empregadores ou organizações sem fins lucrativos.
Qual é o pagamento inicial mínimo para uma casa?
Depende do tipo de empréstimo: VA e USDA = 0%. FHA = 3,5%. Convencional = 3% (com crédito forte). Alguns empréstimos jumbo exigem 10 - 20%. Cada um tem diferentes requisitos de qualificação, custos de seguro e estruturas de taxas.
Quanto tempo demora a poupar para um adiantamento?
Com 20% de desconto em uma casa de US $ 400.000 (US $ 80.000 necessários), economizar US $ 1.500 / mês leva cerca de 4,4 anos. Com US $ 2.000 / mês, cerca de 3,3 anos. Programas de assistência de pagamento inicial e presentes familiares podem encurtar significativamente esse cronograma. Usar uma calculadora de metas de poupança ajuda a criar um plano realista.
Devo usar fundos de aposentadoria para um adiantamento?
Geralmente não é recomendado. Enquanto os compradores pela primeira vez podem retirar até US $ 10.000 de um IRA sem penalidade, e alguns planos 401 (k) permitem empréstimos, o uso de fundos de aposentadoria atrasa o crescimento composto que você nunca poderá recuperar. O custo a longo prazo de retirar US $ 50.000 da poupança de aposentadoria aos 30 anos pode exceder US $ 400.000 aos 65 anos com retornos anuais de 7%.