Calculateur Louer ou Acheter

Le coût réel de la location par rapport à l'achat d'une maison

La décision de louer ou d'acheter est l'un des choix financiers les plus importants que font la plupart des gens. Cela affecte non seulement les flux de trésorerie mensuels, mais aussi la constitution de patrimoine à long terme, l'obligation fiscale, la flexibilité du mode de vie et la sécurité financière. L'idée reçue selon laquelle « acheter vaut toujours mieux que louer » est dépassée et trop simpliste : la bonne réponse dépend de votre horizon temporel, du marché local, de votre situation financière et de vos priorités

Le coût total de l'achat d'une maison comprend le paiement hypothécaire (principal + intérêts), les impôts fonciers (généralement 0,5 à 2,5 % de la valeur par an), l'assurance habitation (0,5 à 1 %), l'entretien et les réparations (1 à 2 % de la valeur par an en moyenne), les frais HOA le cas échéant, les frais de clôture lors de l'achat (2 à 5 % du prix d'achat) et le coût d'opportunité du capital d'acompte. De nombreux primo-accédants prennent en compte le paiement du prêt hypothécaire, mais négligent les autres coûts, qui peuvent ajouter 2 à 4 % de la valeur de la maison par an

Les frais de location sont plus simples : loyer + assurance locataire + frais éventuels. Les principaux avantages de la location sont la flexibilité (il est facile de se déplacer pour le travail ou pour changer de mode de vie), l'absence d'exposition à la baisse des prix de l'immobilier, l'absence de responsabilités d'entretien et la possibilité d'investir le capital d'acompte ailleurs.

Le ratio prix/loyer : un outil de sélection rapide

Le ratio prix/loyer (ratio P/R) est un moyen rapide d'évaluer si un marché immobilier favorise l'achat ou la location. Il est calculé comme suit : Prix de la maison/Loyer annuel. Une maison de 400 000$ dont les loyers comparables coûtent 2 000$ par mois (24 000$ par an) a un ratio cours/bénéfices

Directives générales : un ratio P/R inférieur à 15 favorise généralement l'achat ; entre 15 et 20 est neutre (les facteurs personnels décident) ; un ratio supérieur à 20 favorise généralement la location. Dans des villes comme San Francisco, New York et Miami, les ratios cours/bénéfices dépassent souvent 30, ce qui indique clairement que la location est plus rentable, à moins que vous ne vous attendiez à une hausse significative des prix

L'horizon d'équilibre est le nombre d'années pendant lesquelles vous devez rester dans la maison pour que l'achat soit plus avantageux financièrement que la location. Des périodes d'équilibre plus courtes favorisent l'achat ; des périodes d'équilibre plus longues favorisent la location (ou la location en investissant l'acompte). Notre calculateur estime cela en comparant les coûts totaux de chaque scénario sur l'horizon temporel que vous avez spécifié. La plupart des modèles financiers indiquent un seuil de rentabilité entre 4 et 8 ans

Quand l'achat gagne et quand la location gagne

L'achat est généralement gagnant lorsque : (1) Vous comptez rester plus de 7 ans (suffisamment longtemps pour amortir les coûts de transaction et bénéficier d'une plus-value). (2) Les paiements hypothécaires sont similaires ou inférieurs à un loyer équivalent. (3) Vous accordez de l'importance à la stabilité et à la possibilité de personnaliser votre maison. (4) Vous évoluez sur un marché offrant de fortes perspectives d'appréciation à long terme. (5) Les déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sont importantes pour votre situation (plus pertinentes pour les revenus à revenu élevé). habitants des États où les impôts sont élevés).

La location gagne généralement lorsque : (1) Vous êtes sur un marché à ratio cours/bénéfices élevé où les prix sont bien supérieurs à ceux des loyers. (2) Vous devrez peut-être déménager dans les 5 ans pour des raisons professionnelles, familiales ou de style de vie. (3) Le coût d'opportunité d'acompte est élevé (vous pourriez gagner 8 à 10 % par an en investissant le capital). (4) Vous préférez la flexibilité et l'absence d'entretien. (5) Le marché immobilier montre des signes de surévaluation ou de prix à court terme risque.

L'approche hybride, qui consiste à louer dans des villes chères tout en investissant de manière agressive en bourse, peut en fait générer plus de richesse que l'achat sur des marchés surévalués. Une analyse de 2022 a révélé que la location d'un appartement médian aux États-Unis et l'investissement de la différence dans des fonds indiciels du S&P 500 auraient surperformé le fait de posséder sur 70 % des marchés américains sur une période de 10 ans, si l'on tient compte de tous les coûts d'accession

Comment utiliser cette calculatrice

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