Máy Tính Thanh Toán Thế Chấp
Máy tính thế chấp miễn phí. Nhập số tiền vay, lãi suất và thời hạn để tính khoản thanh toán hàng tháng, tổng lãi và lịch trả nợ. Không cần đăng ký.
Cách Tính Khoản Thanh Toán Thế Chấp Hàng Tháng
Khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay thế chấp lãi suất cố định được tính bằng công thức khấu hao:
M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
Trong đó: P = số tiền vay gốc, r = lãi suất hàng tháng (lãi suất hàng năm ÷ 12), n = tổng số kỳ thanh toán (năm × 12).
Ví dụ: Vay $300.000 với lãi suất 6,5%/năm trong 30 năm:
- r = 6,5% / 12 = 0,5417% mỗi tháng = 0,005417
- n = 30 × 12 = 360 tháng
- M = $300.000 × [0,005417 × (1+0,005417)³⁶⁰] / [(1+0,005417)³⁶⁰ − 1]
- M ≈ $1.896/tháng
Tổng tiền trả = $1.896 × 360 = $682.560. Tổng tiền lãi = $682.560 − $300.000 = $382.560 — hơn gấp đôi số tiền vay gốc!
Các Loại Thế Chấp Phổ Biến
| Loại | Đặc điểm | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Lãi suất cố định 30 năm | Thanh toán không đổi suốt thời hạn | Muốn ổn định, dự kiến ở lâu |
| Lãi suất cố định 15 năm | Thanh toán cao hơn, lãi suất thấp hơn | Muốn trả nhanh, tiết kiệm lãi |
| ARM (lãi suất điều chỉnh) | Lãi suất thay đổi sau thời gian ban đầu | Dự kiến bán nhà hoặc tái cấp vốn sớm |
| FHA Loan | Yêu cầu đặt cọc thấp (3,5%) | Người mua nhà lần đầu |
| VA Loan | Không cần đặt cọc cho quân nhân | Cựu chiến binh và quân nhân hiện tại |
Lãi Suất Ảnh Hưởng Thế Nào đến Khoản Thanh Toán
Ngay cả một thay đổi nhỏ trong lãi suất có thể tác động lớn đến tổng chi phí. Ví dụ với khoản vay $300.000 trong 30 năm:
| Lãi Suất | Thanh Toán Hàng Tháng | Tổng Lãi |
|---|---|---|
| 4,0% | $1.432 | $215.608 |
| 5,0% | $1.610 | $279.767 |
| 6,0% | $1.799 | $347.515 |
| 6,5% | $1.896 | $382.633 |
| 7,0% | $1.996 | $418.527 |
| 8,0% | $2.201 | $492.404 |
Câu Hỏi Thường Gặp
Nên chọn thế chấp 15 năm hay 30 năm?
Thế chấp 15 năm có lãi suất thấp hơn 0,5–0,75% và tiết kiệm lãi rất lớn, nhưng khoản thanh toán hàng tháng cao hơn khoảng 50%. Nếu bạn có thể thoải mái với khoản thanh toán cao hơn, 15 năm là lựa chọn tốt hơn về mặt tài chính.
Khoản thanh toán thế chấp bao gồm những gì?
Thanh toán thế chấp hàng tháng thường bao gồm: Gốc (P), Lãi (I), Thuế bất động sản (T), và Bảo hiểm (I) — gọi là PITI. Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cũng được thêm vào nếu đặt cọc dưới 20%.
Bao nhiêu tiền tôi cần đặt cọc?
Mặc định 20% là khuyến nghị để tránh PMI. FHA cho phép 3,5% với điểm tín dụng 580+. Các khoản vay thông thường cho phép xuống 3% cho người mua nhà lần đầu.